Цаг хугацаа өнгөрөхөд мөнгөн гүйлгээ нэмэгдэж байгаа тохиолдолд капиталжуулалтын харьцаа нь хөнгөлөлтийн хувь хэмжээнээс үргэлж их байх болно. Хямралын нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг хуримтлуулах арга. Холбогдсон хөрөнгө оруулалтын арга

Тал Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев Е.И., Юн Г.Б.

Бүлэг 6. ХӨНГӨЛӨЛТИЙН МӨНГӨНИЙ УРСГАЛТЫН АРГА

6.5. Хөнгөлөлтийн хувь ба капиталжуулалтын хувь хэмжээ хоорондын хамаарал

Орлогын хандлагын бүлгийг бүрдүүлдэг аж ахуйн нэгжүүдийг үнэлэх хоёр аргыг - капиталжуулалтын арга ба хөнгөлөлтийн аргыг хооронд нь илүү тодорхой ялгахын тулд та санаж байх хэрэгтэй: эхний тохиолдолд орлогын тогтвортой урсгалыг капиталжуулсан, тэнцүү, дүрэм, цэвэр ашиг, цэвэр орлого, боломжит буюу бодит ногдол ашиг; хоёр дахь тохиолдолд янз бүрийн төрлийн мөнгөн гүйлгээг хямдруулдаг. Мөн хөнгөлөлтийн хувь ба капиталжуулалтын хувь (капиталжуулалтын хувь) хоорондын хамаарлыг харгалзан үзэх шаардлагатай.

Капиталжуулалт гэдэг нь тодорхой тогтвортой орлогын урсгалыг капиталжуулалтын харьцаа (эсвэл үржүүлэгч) гэж нэрлэгддэг параметрт хуваах (эсвэл үржүүлэх) замаар орлогын урсгалыг үнэ цэнийн үзүүлэлт болгон хувиргах явдал юм.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээ (cap rate) нь орлогын урсгалыг тооцоолсон утга болгон хөрвүүлэхэд ашигладаг хуваагч юм.

Жишээлбэл, аж ахуйн нэгж жилийн тогтвортой урсгалтай байдаг Нийт орлого 10 сая рубльтэй тэнцэх хэмжээний. Капиталжуулалтын харьцаа 0.25 (өөрөөр хэлбэл хөрөнгө оруулалтын хүлээгдэж буй өгөөж нь 25%) байвал энэ аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнийг тодорхойлох шаардлагатай.

Үүний шийдэл нь цэвэр орлогыг (10 сая рубль) 0.25 капиталжуулалтын харьцаагаар хуваах явдал юм. Бид үнэлж буй аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнэ нь 40,000 мянган рубльтэй тэнцэж байгааг олж мэдсэн. (10,000,000/0.25).

Дүрмээр бол жилийн тогтвортой цэвэр орлоготой аж ахуйн нэгжүүдийг үнэлэхийн тулд капиталжуулалтын харьцаа (мөн капиталжуулалтын аргачлал) ашигладаг. Орлогын капиталжуулалтын арга нь эхний урьдчилсан жилийн (үнэлгээний өдрөөс хойш) цэвэр орлогын хэмжээг (цэвэр ашиг дээр нэмэх нь боломжит эсвэл бодит ногдол ашгийн элэгдлийн шимтгэл) тодорхойлдог. Энэ хэмжээний цэвэр орлого нь аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааны цаашдын бүх жилүүдэд хэвээр байх болно гэж таамаглаж байна. Капиталжуулалтын харьцааг ашиглан энэ хэмжээний цэвэр орлогыг үнэлж буй аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнэд хөрвүүлнэ.

Хөнгөлөлтийн хувь (хөнгөлөлтийн хувь) нь ирээдүйн ашгийн цуврал дүнг өнөөгийн үнэ цэнэ болгон хөрвүүлэхэд ашигладаг өгөөжийн хувь юм.

Жишээлбэл, цэвэр орлогын дараах тогтворгүй мөнгөн урсгалыг урьдчилан таамаглаж буй аж ахуйн нэгжийг үнэлэх шаардлагатай: эхний жилд - 10 сая рубль; хоёр дахь жил - 11 сая рубль; гурав дахь жил - 12 сая рубль; аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааны дараагийн бүх жилүүдэд, өөрөөр хэлбэл. үлдсэн хугацаанд - 13.5 сая рубль; хөнгөлөлтийн хувь (хүлээгдэж буй өгөөж) 30% байна.

Хоёр дахь жишээн дээрх аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнэ (CE) нь эхнийх шиг 40 сая рубль байв.

Ингээд бид хоёр аж ахуйн нэгжтэй ижил үнэлгээ авсан өөр өөр утгатайашиглалтын цэвэр орлого өөр өөр утгатайкапиталжуулалтын харьцаа ба хөнгөлөлтийн хувь.

Үнэлгээчид "хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ" ба "хөнгөлөлтийн хүчин зүйл" (эсвэл өнөөгийн үнэ цэнийн хүчин зүйл) гэсэн нэр томъёог хооронд нь ялгах нь чухал юм.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээ (капиталжуулалтын хувь) болон хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ хоорондын хамаарлыг авч үзье.

Хэрэв цэвэр орлогын урсгал (эсвэл мөнгөн гүйлгээ гэх мэт орлогын өөр хэмжүүр) тодорхойгүй хугацаанд тогтмол хэвээр байвал капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөнгөлөлтийн хувьтай тэнцүү байна.

Хэрэв цэвэр орлогын урсгал (эсвэл орлогын бусад үзүүлэлт) хязгааргүй хугацаанд (аж ахуйн нэгж ажиллаж байх үед) тогтвортой өсөлттэй байвал (жишээлбэл, тогтмол өсөлтийн хурдаар нэмэгддэг) бол хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ (Kd) ба капиталжуулалтын харьцаа (Kk) дараах томъёогоор тодорхойлогдоно.

Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ ба капиталжуулалтын хувь хэмжээ (капиталжуулалтын хувь) хоорондын хамаарлын талаархи мэдлэг нь үнэлгээчид орлогын хандлагад суурилсан аж ахуйн нэгжийн үнэлгээний аргын мөн чанарыг илүү сайн ойлгох боломжийг олгоно.

Тохиромжтой капиталжуулалтын хувь хэмжээг тодорхойлохын тулд та эхлээд зохих хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тооцоолох хэрэгтэй. Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тодорхойлох янз бүрийн аргууд байдаг бөгөөд тэдгээрийн хамгийн түгээмэл нь:

CAMP (Капитал хөрөнгийн үнийн загвар)

WACC (Жинлэгдсэн дундаж зардлын загвар)

Хуримтлагдсан барилга байгууламж

APT (Арбитражийн үнийн загвар)

Мэдэгдэж буй хөнгөлөлтийн хувь хэмжээгээр капиталжуулалтын хэмжээг дараах томъёогоор ерөнхий хэлбэрээр тодорхойлно. R = d - g

Энд R нь капиталжуулалтын хувь, d нь хөнгөлөлтийн хувь, g нь ашиг буюу мөнгөн гүйлгээний урт хугацааны өсөлтийн хувь юм.

Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга

Шууд мөнгөн гүйлгээг капиталжуулах арга

Ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний түвшин одоогийн (тайлагнасан) түвшнээс эрс ялгаатай байх төлөвтэй байна Компанийн ирээдүйн АН-ыг нэлээд найдвартай тодорхойлох боломжтой бөгөөд урьдчилсан хугацааны сүүлийн жилд эерэг байх болно. Компанийн төсөөлж буй АН нь таамаглалын дагуу таамагласан хугацаанд сөрөг гарахгүй Компанийн эздийн орлогыг боломжийн баталгаатайгаар тодорхойлж болно Тус компани нь бусад компаниудын худалдан авах боломжит зорилт юм

Хүлээгдэж буй ашгийн динамикийг дүгнэх хангалттай найдвартай мэдээлэл байна Одоогийн орлогын түвшин нь ирээдүйн орлогын талаар бүдүүлэг ойлголтыг өгч чадна Компанийн ашгийн үзүүлэлтүүд байнга эерэг байдаг Компанийн үнэлгээг хийхдээ хяналтын хураамжийг харгалзан үздэг Биет бус хөрөнгийн үнэ цэнэ нь чухал бөгөөд энэ нь компанийн орлогын ихээхэн хэсгийг бүрдүүлдэг. Нэмүү өртөгийн нэлээд хэсгийг хөдөлмөр эрхэлдэг Ашиг нь бизнесийн үнэ цэнийн мөнгөн гүйлгээнээс илүү тохиромжтой үзүүлэлт гэж хүлээн зөвшөөрөгдсөн

Орлогын хандлага– үнэлгээний объектоос хүлээгдэж буй орлогыг тодорхойлох, цаг хугацаа, эрсдэлийн хүчин зүйлсийг харгалзан одоогийн зардалтай харьцуулах үндсэн дээр үнэлгээний объектын үнэ цэнийг үнэлэх аргуудын багц.

Орлогын хандлагакапиталжуулалтын арга болон хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргыг ашиглахыг хамарна.

Бизнесийн үнэлгээний орлогын аргын давуу тал

Орлого, зардлын ирээдүйн өөрчлөлтийг харгалзан үздэг.

Эрсдлийн түвшинг харгалзан үздэг (хөнгөлөлтийн хувь хэмжээгээр).

Хөрөнгө оруулагчийн эрх ашгийг харгалзан үздэг.

Бизнесийн үнэлгээний орлогын аргын сул тал

Ирээдүйн үр дүн, зардлыг урьдчилан таамаглахад бэрхшээлтэй байдаг.

Олон тооны өгөөжийн хувь хэмжээ байж болох тул шийдвэр гаргахад хүндрэлтэй байдаг.

Зах зээлийн нөхцөл байдлыг харгалздаггүй.

Гол давуу тал орлогыг капиталжуулах аргаЭнэ нь тухайн аж ахуйн нэгжийн боломжит ашигт ажиллагааг тусгаж, тухайн салбар, аж ахуйн нэгжийн эрсдэлийг харгалзан үзэх боломжийг олгодог. Гэсэн хэдий ч энэ арга нь хурдацтай хөгжиж буй компаниудад бага ашиг тустай байдаг.

Гол давуу тал хөнгөлөлт үзүүлэх арга: аж ахуйн нэгжийн зах зээлийн үнийг хамгийн зөв тодорхойлдог.

DCF аргын гол давуу тал нь зах зээлийн ирээдүйн хөгжлийн таамаглалд суурилсан цорын ганц мэдэгдэж буй үнэлгээний арга бөгөөд энэ нь хөрөнгө оруулалтын үйл явцын ашиг сонирхолд хамгийн их нийцдэг. Энэ арга нь эдийн засгийн үйл ажиллагааны тодорхой түүхтэй, орлого, зарлагын тогтворгүй урсгалтай орлого бий болгодог аж ахуйн нэгжүүдэд илүү тохиромжтой. Хангалттай үнэн зөв таамаглал гаргахад хүндрэлтэй байдаг тул үүнийг ашиглах нь хэцүү байдаг.

Аж ахуйн нэгжийн бизнесийн үнэлгээнд ашгийн капиталжуулалтын аргыг ашигладаг бөгөөд энэ нь ихэнх томоохон, дунд аж ахуйн нэгжүүдэд тохиолддог ашиг, мөнгөн гүйлгээний олон жилийн туршид мэдэгдэхүйц хэлбэлзэлтэй байдаг тул жижиг аж ахуйн нэгжүүдэд ихэвчлэн ашиглагддаг.

Орлогыг капиталжуулах арга– Орлогыг нэг зардалд хүргэх үндсэн дээр бизнес эсвэл хөрөнгө оруулалтын төслийн үнэ цэнийг үнэлэх арга. Энэ аргыг бизнес, хөрөнгө оруулалтын төсөл, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг шууд үнэлэх, мөн хөрөнгө оруулалт татахуйц илүү сонирхолтой объектуудыг тодорхойлох харьцуулалт хийхэд ашигладаг. Энэ нийтлэлд бид бизнес эсвэл одоо байгаа хөрөнгө оруулалтын төслийг үнэлэхийн тулд орлогыг капиталжуулах аргыг шинжлэхэд анхаарлаа хандуулах болно.

Орлогыг капиталжуулах аргын давуу болон сул талууд

Орлогыг нь капиталжуулахад үндэслэн бизнесийг үнэлэх аргын давуу болон сул талуудыг доорх хүснэгтэд ↓ авч үзье.

Давуу тал

Алдаа дутагдал

Орлого дээр суурилсан бизнес эсвэл хөрөнгө оруулалтын төслийн хөрөнгө оруулалтын сонирхлыг харьцуулах боломжийг танд олгоно Тооцооллын хялбар байдал Хөгжингүй, том компаниудад тохиромжтой хангалттай тоо хэмжээирээдүйн орлого, өсөлтийн хурдыг үнэн зөв таамаглах санхүүгийн өгөгдөл

Энэ нь ирээдүйн бэлэн мөнгөний орлого, орлогыг зөв таамаглах боломжтой бол тогтвортой үйл ажиллагаа явуулж буй аж ахуйн нэгжид (бизнес) хамаарна. Мөнгөний урсгал огт байхгүй, борлуулалтын тогтвортой сүлжээ, орлогын нэгдсэн урсгалыг хараахан бий болгоогүй байгаа венчур төсөл, гарааны бизнесийг үнэлэхэд тохиромжгүй. Үнэлгээний объектуудыг шинэчлэх, сэргээн засварлах ажил хийгдэж байна Алдагдалтай бизнесийг үнэлэхэд тохиромжгүй Идэвхтэй дахин хөрөнгө оруулалттай, хувьсах өсөлттэй бизнесийг үнэлэхэд тохиромжгүй

Практикт санхүүгийн байнгын мэдээлэл олж авахад хэцүү байдаг тул үнэлгээнд хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргыг ихэвчлэн ашигладаг.

Бизнесийн үнэлгээний орлогыг капиталжуулах арга нь орлогын өсөлтийн хурд тогтмол байх нөхцөлд мөнгөн гүйлгээг бууруулах аргын өөрчлөлт гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Капиталжуулалтын аргыг ашиглан компанийн үнэ цэнийг тооцоолох томъёо

Орлогын капиталжуулалтыг тооцоолох томъёо нь дараах байдалтай байна.

V ( Англиүнэ цэнэ) – бизнесийн (төслийн) зардал;

би ( Англиорлого) - орлого;

R - капиталжуулалтын хувь.

Загварын үзүүлэлтүүдийг ↓ хэрхэн тооцоолох талаар доорх хүснэгтэд илүү дэлгэрэнгүй тайлбарласан болно.

Загварын үзүүлэлт	Тодорхойлолт	Хэмжилт	Хэрэглээний онцлог
	Бизнесийн зардал		Компанийн хөрөнгийн зах зээлийн үнийг харуулна
	Орлого		Санхүүгийн үр дүнгийн тайлангийн үзүүлэлтүүдийг үндэслэн тооцно (маягт No2). Орлого нь дараахь төрлүүд байж болно. · Бүтээгдэхүүн/үйлчилгээний борлуулалтаас олсон орлого · Компанийн цэвэр ашиг (мөр 2400) · Татвар төлөхөөс өмнөх ашиг (мөр 2300) · Ногдол ашгийн төлбөрийн хэмжээ Бэлэн мөнгөний урсгал Эдгээр үзүүлэлтүүдийг авч үздэг одоогийн огноотооцоолол, хэрэв тэдгээр нь цаг хугацааны явцад мэдэгдэхүйц өөрчлөгдсөн бол Сүүлийн жилүүдэд, дараа нь хэдэн жилийн турш дунджаар (3-5 жил)
	Капиталжуулалтын хувь		Коэффицентийг тооцоолох аргыг тодорхойлох шаардлагатай. Тооцооллыг ямар хугацаанд хийхээс хамаарна (өнгөрсөн эсвэл урьдчилсан орлогын мэдээлэлд үндэслэн).

Хүснэгтээс харахад үнэлгээг хийхийн тулд капиталжуулалтад ямар орлогыг сонгохыг тодорхойлох шаардлагатай: цэвэр ашиг, татварын өмнөх ашиг эсвэл ногдол ашгийн төлбөрийн ашиг. Дараагийн алхам бол капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолох аргыг сонгох, түүний тооцоог авах явдал юм.

Үнэлгээ хийхдээ ямар төрлийн орлогыг сонгох ёстой вэ?

Орлогын аль нэг төрлийг сонгох нь өөр ямар бизнестэй харьцуулж, ямар санхүүгийн тайлан гаргахаас хамаарна. Хэрэв аж ахуйн нэгжүүд зөвхөн байгаа бол

борлуулалтын орлого, дараа нь энэ үзүүлэлтийг капиталжуулсан суурь болгон авна. Үнэлгээнд янз бүрийн төрлийн өгөгдлийг ашиглаж болно гэдгийг тэмдэглэж болно ↓.

Өгөгдлийн төрөл	Хэрэглээний чиглэл
Ретроспектив өгөгдөл (түүхэн)	Хэдэн жилийн өмнөх санхүүгийн тайлантай одоо байгаа компаниудыг үнэлэх. Ашиглаж байна түүхэн утгаөнгөрсөн хугацаанд (3-7 жил) аж ахуйн нэгжийн орлого (цэвэр ашиг). Мэдээллийг дундажлаж, одоогийн инфляцид тохируулсан.
Урьдчилан таамаглах өгөгдөл	Энэ нь хөрөнгө оруулалтын төслийн ирээдүйн үнэ цэнэ, хөрөнгө оруулалтын сонирхлыг үнэлэхэд ашиглагддаг. Түүхэн мэдээллийг ирээдүйн ашгийн хэмжээг урьдчилан таамаглахад ашигладаг. Урьдчилан таамаглах гүн нь ихэвчлэн 1-3 жил байдаг.
Түүхэн болон урьдчилсан мэдээг нэгтгэх	Аж ахуйн нэгжийн хөрөнгө оруулалтын сонирхлыг үнэлэхэд ашигладаг. Ретроспектив болон урьдчилсан мэдээг хоёуланг нь ашигладаг.

Суурийг тооцохдоо ямар орлогын үзүүлэлтийг загварт ашиглах ёстой вэ?

Бизнесийг үнэлэхийн тулд орлогын ямар үзүүлэлтүүдийг сонгохыг авч үзье.

ОрлогоЭнэ нь ихэвчлэн үйлчилгээний салбарын аж ахуйн нэгжүүдийг үнэлэхэд ашиглагддаг.

Цэвэр ашигтомоохон компаниудыг үнэлэхэд ашигладаг.

Татвар төлөхөөс өмнөх ашигорлогыг бий болгоход холбооны болон бүс нутгийн тэтгэмж, татаасын нөлөөллийг оруулахгүйн тулд жижиг аж ахуйн нэгжүүдэд хэрэглэнэ.

Ногдол ашгийн төлбөрийн хэлбэрийн орлогохөрөнгийн зах зээл дээр энгийн хувьцаатай компанийг үнэлэхэд ашигладаг.

Мөнгөний урсгалүндсэн хөрөнгө давамгайлсан компаниудын капиталжуулсан суурийг тооцоолоход ашигладаг. Энэ тохиолдолд зөвхөн өөрийн хөрөнгө эсвэл хөрөнгө оруулалтын капиталаас (өөрийн + зээлсэн) урсгалыг ашиглаж болно.

Орлогыг сонгосны дараа үүнийг одоогийн үнээр тохируулах шаардлагатай - үүний тулд Росстат статистикийн хэрэглээний үнийн өөрчлөлтийг ашиглаж болно, мөн нэг удаагийн хөрөнгөөс орлого, зардлыг хасах шаардлагатай; мөн чанар бөгөөд ирээдүйд дахин давтагдахгүй.

• Үндсэн хөрөнгийг худалдах/худалдан авснаас олсон орлого/зардал.
• Үйл ажиллагааны бус орлого/зардал: даатгалын төлбөр, үйлдвэрлэл царцаснаас учирсан хохирол, нэхэмжлэлийн торгууль, торгууль гэх мэт.
• Компанийн үндсэн үйл ажиллагаатай холбоогүй хөрөнгийн орлого.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээг тооцох арга

Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь бизнесийн хөрөнгийн одоогийн өгөөжийн түвшин юм. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгийн (хөрөнгө) үнэлгээ хийх үеийн үнэ цэнийг илэрхийлдэг.

Зах зээлийн олборлолтын аргыг ашиглан тооцоо

Энэ аргыг зах зээл дээрх ижил төрлийн бизнесийг худалдах/худалдан авах гүйлгээнд үндэслэн бизнесийн үнэ цэнийг тооцоход ашигладаг. Энэ тохиолдолд борлуулж буй аж ахуйн нэгж, төслүүдийн орлогын үзүүлэлтийг мэдэх шаардлагатай. Энэ аргыг хуулбарласан бизнест, жишээлбэл, франчайзын ажилд ашигладаг.

Капиталжуулалтын харьцааг дараахь томъёогоор тооцоолно.

R – капиталжуулалтын хувь хэмжээ;

V - компанийн үнэ цэнэ;

I ai - бий болгосон орлогын хэмжээ i-р компанианалог;

V ai - i-р компанийг зах зээлд борлуулах зардал;

n – ижил төстэй компаниудын тоо.

Борлуулсан компаниудын зах зээлийн дундаж үнээр харьцуулсан харьцааг тооцох нь нэлээд хөдөлмөр их шаардсан үйл явц бөгөөд ижил төстэй аж ахуйн нэгжүүдийн орлого, гүйлгээний хэмжээний санхүүгийн мэдээлэл дутагдалтай байдаг. Хөнгөлөлтийн хувь дээр үндэслэн тооцоолох хоёр дахь арга нь практикт илүү түгээмэл байдаг.

Капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлох тооцооны арга

Энэ аргыг ашиглахдаа хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тооцох шаардлагатай. Капиталжуулалтын харьцаа нь ашгийн хувь ба орлогын дундаж өсөлтийн хурд (цэвэр ашиг) хоорондын зөрүүтэй тэнцүү байх болно. Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тооцох аргуудын талаар нэмэлт мэдээлэл авахыг хүсвэл нийтлэлийг уншина уу: → "". Тооцооллын томъёо нь дараах байдалтай байна.

Формула №1	Формула №2*
R – капиталжуулалтын хувь хэмжээ; төлөвлөсөн ашигт ажиллагаанд тулгуурлан);	R – капиталжуулалтын хувь хэмжээ; r – хөнгөлөлтийн хувь (өгөөжийн хувь); g - компанийн орлогын төсөөлж буй дундаж өсөлт ( орлогын түүхэн мэдээлэлд үндэслэсэн).

*хоёр дахь томьёо нь тохирч байгааг та анзаарч болно.

Хөнгөлөлтийн хэмжээг тооцоолох хамгийн түгээмэл аргууд нь:

1. (CAPM, Sharpe загвар) болон түүний өөрчлөлтүүд.
2. Хуримтлагдсан барилгын арга.

Капиталжуулалтын хувь ба хөнгөлөлтийн хувь хоёрын ялгаа юу вэ?

Доорх хүснэгтэд хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ болон капиталжуулалтын түвшин ↓ гэсэн ойлголтуудын ялгааг харуулав.

KAMAZ PJSC-ийн Excel-д компанийн үнэ цэнийг тооцоолох жишээ

Дадлага хийхийн тулд Excel дээр KAMAZ PJSC-ийн үнэ цэнийг тооцоолохыг авч үзье. Үүнийг хийхийн тулд аж ахуйн нэгжийн сүүлийн хэдэн жилийн үйл ажиллагааны санхүүгийн тайланг авах шаардлагатай. Үүнийг хийхийн тулд та компанийн албан ёсны вэбсайт руу орж болно. 2015 оны 1, 2-р улирлыг авч үзье. Цэвэр ашиг нь өндөр хэлбэлзэлтэй байдаг тул бид компанийн орлогын өөрчлөлтийг авч, түүний өсөлтийн дундаж хурдыг тодорхойлдог.

Орлогын өөрчлөлтийн хувь хэмжээ (g) = LN(C6/B6)

Дундаж орлого = AVERAGE(B6:C6)

Дараагийн алхам бол хөнгөлөлтийн хэмжээг тооцоолох явдал юм. "КАМАЗ" ХК нь хөрөнгийн зах зээл дээр хангалттай тогтворгүй хувьцаагүй тул хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тооцохдоо хуримтлагдсан үнэлгээний аргыг ашиглаж болно. Үүний тулд дараах чиглэлээр эрсдэлийг үнэлэх шаардлагатай ⇓.

Эрсдэлийн төрөл	Үнэлгээний интервал, %	Эрсдлийн параметрүүд	Аж ахуйн нэгжийн үнэлгээний үнэ цэнэ, %	Үнэлгээний тайлбар
Эрсдэлгүй хувь хэмжээ *		ОХУ-ын Төв банкны OFZ бондын өгөөж	8,5	—
Удирдлагын гол үзүүлэлт, чанар, гүн		Удирдлагын шийдвэрийн хуваарилалт		Удирдлагын бүтцийг ТУЗ-ийн 11 гишүүнд хуваарилдаг
Аж ахуйн нэгжийн хэмжээ, зах зээлийн өрсөлдөөн		Аж ахуйн нэгжийн хэмжээ (бичил, дунд, том) болон зах зээлд өрсөлдөх эрсдэлийн онцлог шинж чанарыг үнэлэх.		КамАЗ PJSC нь томоохон, стратегийн аж ахуйн нэгж бөгөөд өрсөлдөөний эрсдэл багатай байдаг
Компанийн санхүүгийн шинжилгээ		Зэрэг санхүүгийн байдалаж ахуйн нэгж, бүтэц зээлсэн болон өөрийн хөрөнгийн		Аж ахуйн нэгжийн санхүүгийн байдал тогтвортой биш: төрийн дэмжлэг (татаас) өндөр, зээлсэн хөрөнгийн өндөр хувь, орлого жигд бус байна.
Бүтээгдэхүүн, нутаг дэвсгэрийн төрөлжилт		Бүтээгдэхүүний нэр төрөл, түгээлтийн сүлжээний үнэлгээ		Тус компани нь олон улсын түншүүдтэй гэрээ байгуулан, бүс нутгийн хэмжээнд болон үйл ажиллагаагаа явуулдаг олон улсын зах зээл. Өргөн хүрээний бүтээгдэхүүн
Үйлчлүүлэгчийн төрөлжилт (зах зээлийн хэмжээ)		Үйлдвэрлэсэн бүтээгдэхүүний зах зээлийн эрэлт, боломжит худалдан авагчдын тоо, зах зээлийн хэмжээг үнэлэх		Корпорацын болон хэрэглээний хэрэглээний сегментүүдийг хөгжүүлсэн
Ашгийн тогтвортой байдал		Аж ахуйн нэгжийн орлого ба цэвэр ашгийг бий болгох хүчин зүйлсийн үнэлгээ. Өөрчлөлтийн чиглэлийг урьдчилан таамаглах		Сүүлийн 4 жилийн хугацаанд цэвэр ашгийн өсөлтийн эерэг хандлага ажиглагдаж байна. Ашгийн урсгал жигд бус байна. Ашгийн өндөр хувьтай өөрчлөлт
∑ Нийт хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ:

*эрсдэлгүй хүүг өгөөж болгон авна засгийн газрын бонд OFZ (→ өгөөжийн өөрчлөлтийг үзнэ үү) эсвэл A3 зээлжих зэрэглэл бүхий Сбербанк PJSC дахь өндөр найдвартай хадгаламжийн өгөөж.

Капиталжуулалтын хувь = хөнгөлөлтийн хувь - дундаж өсөлтийн хувь

Капиталжуулалтын хувь = 18-15 = 3%

Компанийн үнэ цэнэ = D6/C8

Компанийн үнэ 486,508,123 мянган рубль байв.

Доорх зурагт компанийн үнэ цэнийг үнэлэх үндсэн үзүүлэлтүүдийг харуулав ⇓.

дүгнэлт

Орлогыг капиталжуулах аргыг 5 ба түүнээс дээш жилийн хугацаанд тогтвортой мөнгөн гүйлгээтэй компаниудыг үнэлэхэд ашигладаг. Өрсөлдөөн өндөр байгаа нөхцөлд компанийн ашиг маш тогтворгүй байдаг нь энэ аргыг зохих ёсоор хэрэгжүүлэхэд хүндрэл учруулдаг. Мөн энэ арга нь орлого, эрсдэлийг үнэлэх шинжээчдийн шийдвэрт олон тохируулгатай байдаг нь шийдвэр гаргахад субьектив болгодог. Энэ арга нь хамгийн их нарийвчлалтай байдаг зах зээлийн үнэлгээкапиталжуулалтын харьцаа ба компанийн үнэ цэнийг үе тэнгийнхтэйгээ харьцуулахад.

(Үнэлгээчний мэргэшлийн шалгалтанд бэлтгэх үед)

Өдрийн мэнд, эрхэм уншигч!

Энэ асуудал нэлээд яригдаж байгаа тул тодруулга нэмэхээр боллоо.

Тиймээс, хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ, капиталжуулалтын түвшингийн талаар таны мэдэх ёстой хамгийн эхний зүйл бол бидний танилцах ёстой бараг бүх материалд хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ, капиталжуулалтын хувь хэмжээг тодорхойлох цэвэр математик платформыг бий болгосон явдал юм. юуг ч тайлбарлах эдийн засгийн цэгалсын хараа. Хэрэв бид энэ нэр томьёоны гарал үүслийн түүхийг авч үзвэл капиталжуулалтын хувь гэсэн нэр томъёог эдийн засагт, бүр тодруулбал, хэсэгт анх сонссон. эдийн засгийн шинжилгээ, тэр ч байтугай илүү нарийн, хэсэгт санхүүгийн шинжилгээ.

Үүний зэрэгцээ санхүүгийн шинжилгээний зорилго нь аж ахуйн нэгж, компани, байгууллагын санхүүгийн байдлыг тодорхойлох явдал гэдгийг эргэн санацгаая.

Санхүүгийн шинжилгээний зорилго:

1. Хөрөнгө (хөрөнгө) дүн шинжилгээ хийх.
2. Санхүүжилтийн эх үүсвэрийн шинжилгээ.
3. Төлбөрийн чадварын шинжилгээ (хөрвөх чадвар).
4. Санхүүгийн тогтвортой байдлын шинжилгээ.
5. Шинжилгээ санхүүгийн үр дүнболон ашигт ажиллагаа.
6. Бизнесийн үйл ажиллагааны дүн шинжилгээ (эргэлт).
7. Мөнгөн гүйлгээний шинжилгээ.
8. Хөрөнгө оруулалт, хөрөнгө оруулалтын дүн шинжилгээ.
9. Зах зээлийн үнийн дүн шинжилгээ.
10. Дампуурлын магадлалын шинжилгээ.
11. Санхүүгийн байдлын цогц үнэлгээ.
12. Санхүүгийн байдлын урьдчилсан мэдээг бэлтгэх.
13. Дүгнэлт, зөвлөмж бэлтгэх.

Эхлээд том үсэг гэж юу болохыг санацгаая.

Том үсгээр бичих: хөрөнгийг (цэвэр ашгийн нэг хэсэг буюу бүх ашгийн хэсэг, ногдол ашиг гэх мэт) нэмэлт капитал, үйлдвэрлэлийн нэмэлт хүчин зүйл (хөдөлмөрийн хэрэгсэл, хөдөлмөрийн объект, хөдөлмөр гэх мэт) болгон хувиргах, үүний үр дүнд хэмжээг нэмэгдүүлэх өөрийн хөрөнгийн . Компанийн үнэ цэнийг дараахь үндсэн дээр үнэлдэг: жилийн ашиг, түүний үндсэн болон эргэлтийн хөрөнгө, хувьцаа, бондын зах зээлийн үнэ.

Хөрөнгөжүүлэх онцгой тохиолдол бол үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулалт юм.

Товчхондоо үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулалт гэдэг нь янз бүрийн хүчин зүйлийн нөлөөн дор өсөх эсвэл буурах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулалтад объектын байршил, техникийн байдал, үйл ажиллагааны зорилго зэрэг шинж чанарууд ихээхэн нөлөөлдөг.

Үл хөдлөх хөрөнгө бол үндсэн, нягт нямбай байдгаараа бусдаас ялгардаг бүтээгдэхүүн юм. Үл хөдлөх хөрөнгө оршин тогтнох хугацаандаа аажмаар элэгддэг. Энэ нь объектын техникийн байдлыг тодорхойлдог элэгдлийн хувь хэмжээ бөгөөд ингэснээр түүний капиталжуулалтад шууд нөлөөлдөг. Энэ нь ойлгомжтой, барилга байгууламжийн хэрэглээний шинж чанар буурч, тухайн объект нь өгөгдсөн нөхцөлд ашиглахад тохиромжгүй болно. Үүний дагуу буурдаг анхны зардалүл хөдлөх хөрөнгө.

Одоо шууд капиталжуулалтын харьцаа руу шилжье:

Капиталжуулалтын харьцаа гэдэг нь урт хугацаат өглөгийн хэмжээг урт хугацааны санхүүжилтийн нийт эх үүсвэртэй харьцуулах үзүүлэлт бөгөөд урт хугацааны өглөгөөс гадна байгууллагын өөрийн хөрөнгө юм. Капиталжуулалтын харьцаа нь байгууллагын үйл ажиллагааг өөрийн хөрөнгийн хэлбэрээр санхүүжүүлэх эх үүсвэрийн хүрэлцээг үнэлэх боломжийг олгодог.

Капиталжуулалтын харьцаа нь санхүүгийн хөшүүргийн үзүүлэлтүүдийн бүлэгт багтдаг - байгууллагын өөрийн болон зээлсэн хөрөнгийн харьцааг тодорхойлдог үзүүлэлтүүд Энэ харьцаа нь бизнесийн эрсдлийг үнэлэх боломжийг олгодог. Коэффициент өндөр байх тусам илүү зохион байгуулалттайхөгжлийн хувьд зээлсэн хөрөнгөөс хамааралтай байх тусам санхүүгийн тогтвортой байдал нь буурдаг. Үүний зэрэгцээ харьцааны өндөр түвшин нь өөрийн хөрөнгийн өгөөж илүү их байх боломжтойг илтгэнэ (өөрийн хөрөнгийн өгөөж өндөр). Энэ харьцаа нь хөрөнгө оруулагч болон зээлдүүлэгчийн байр сууринаас компанийн үйл ажиллагааны хамгийн чухал үзүүлэлтүүдийн нэг гэж тооцогддог. Үнэлгээний зорилгоор капиталжуулалтын харьцаа нь тооцооллын үндсэн хэрэгслийн нэг юм.

Тооцоолол (томьёо)

Капиталжуулалтын харьцааг урт хугацаат өр төлбөрийг урт хугацаат өр төлбөр болон байгууллагын өөрийн хөрөнгийн нийлбэртэй харьцуулсан харьцаагаар тооцоолно.

Капиталжуулалтын харьцаа = Урт хугацаат өр төлбөр / (Урт хугацаат өр төлбөр + Өөрийн хөрөнгө)

Капиталжуулалтын харьцаа нь компанийн санхүүгийн хөшүүргийн чухал үзүүлэлт бөгөөд урт хугацааны санхүүжилтийн эх үүсвэрийн бүтцийг илэрхийлдэг. IN энэ тохиолдолдкомпанийн капиталжуулалт (үүнтэй андуурч болохгүй зах зээлийн үнэлгээ) нь урт хугацаат өр төлбөр ба өөрийн хөрөнгө гэсэн хамгийн тогтвортой хоёр өр төлбөрийн хослол гэж тооцогддог.

Хоёрдугаарт, ихэвчлэн хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ, капиталжуулалтын харьцаа, санхүүгийн хөшүүргийн харьцаа, санхүүгийн эрсдэл, хөрөнгийн өгөөжийн түвшин, хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин, өөр төслийн ашигт ажиллагаа (бүх тохиолдолд энэ нь хэрэгждэггүй, гэхдээ хүссэн ашиг орлого гэдгийг тодорхой ойлгох ёстой!), мөн томъёоллын хувь хэмжээ байдаг. хөрөнгийн өгөөж гэх мэт. Тэгэхээр та эдгээр бүх тодорхойлолтыг ихэвчлэн ижил утгатай гэж ойлгодог гэдгийг ойлгох хэрэгтэй. Ийм төөрөгдлийн нэг жишээ энд байна:

Аж ахуйн нэгжийн баланс ба цэвэр ашгийг сонгосон ашгийн өгөөжийн хувь хэмжээгээр тодорхойлж болно. Хариуд нь өгөөжийн хувь хэмжээ нь компанийн ашгийн хэмжээ эсвэл тухайн аж ахуйн нэгжийн балансад хүлээн авсан үйл ажиллагааг тодорхойлдог параметр юм. Хэрэв аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааны хугацаанд үйлдвэрлэлийн өсөлт, бууралт байхгүй бол өгөөжийн түвшин ижил түвшинд байна. тус тус, капиталжуулалтын харьцаа нь өгөөжийн хувьтай тэнцүү байх болно. Хэрэв сүүлийн үзүүлэлт өөрчлөгдвөл капиталжуулалтын параметр мөн өөрчлөгдөнө.

Хэрэв бид хөнгөлөлтийн хувь хэмжээний материаллаг утгыг тайлбарлахыг оролдвол энэ нь маш энгийн мэт санагддаг, тухайлбал

Цаг хугацаа өнгөрөхөд мөнгөний үнэ цэнийн өөрчлөлтийг олох шаардлагатай байдаг ердийн нөхцөл байдал, өөрөөр хэлбэл өнөөдөр бидний халаасанд 10 мянган рублийн нөөц байгаа гэж бодъё, нэг жилийн дараа энэ мөнгө аль хэдийн унасан байна. бага зэрэг бөгөөд өнөөдрийн 9 мянган рубльтэй тэнцэхүйц байна. Ингэхээр бидний “хоосон” үнэ 10 хувиар буурсан гэж харж байна. Тиймээс энэ тохиолдолд энэ 10% нь манай тохиолдлын хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ юм (ялангуяа манай тохиолдолд тохиолдол бүр өөрийн гэсэн хөнгөлөлтийн хувьтай байдаг тул энэ нь тооцоолсон үнэ цэнэ гэдгийг бид үргэлж санаж байх ёстой). Эсрэг нөхцөл байдал тохиолдож болох байсан - бидний мөнгө бүтэн жилийн турш бидний халаасанд хэвтэж байсан (жишээлбэл, япон иенээр), бид үүнийг гаргаж, Оросын рубльтэй харьцуулахад ханш 10% -иар өссөн, Энэ амархан байж болох уу? Тиймээс бид 10 мянган рублийн оронд авсан. одоо хэд вэ? - зөв - 11 мянган рубль. мөн энэ тохиолдолд хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ хэд байсан бэ? - ижил бараг 10% (илүү нарийвчлалтай 9.09%) нь дахин үнэн боловч одоо үүнийг 10 мянгаас 11 мянга болгон хөрвүүлэх тохиолдолд хувь хэмжээ эсвэл капиталжуулалтын хувь эсвэл хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь гэх мэт нэрлэх болно. 11 мянгаас 10 мянга руу хөрвүүлсэн тохиолдолд хөнгөлөлтийн хувь гэсэн нэр томъёог хэрэглэнэ.

Тиймээс, капиталжуулалт ба хөнгөлөлтийн хүүгийн талаарх эдийн засгийн ойлголт нь ихэвчлэн мөнгө эсвэл түүнтэй адилтгах хөрөнгийн (үл хөдлөх хөрөнгө, хувьцаа болон бусад төрлийн үнэт цаас, хөрөнгийн төрөл) үнэ цэнийн өсөлт эсвэл буурах гэсэн хоёр төрлийн өөрчлөлтийн хувь хэмжээг хэлдэг. Орлогын аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх тохиолдол, тухайлбал шууд капиталжуулалтын аргыг ашиглахтай холбоотой зарим тохиолдолд капиталжуулалтын хувь хэмжээг хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ (хөрөнгө оруулалтын өгөөж гэх мэт (хүссэн эсвэл зөвшөөрөгдөх боломжтой)) нийлбэр гэж ойлгодог. тодорхой хэмжээний хөрөнгийг цаг хугацааны явцад элэгдлийн эсрэг буцаан өгөхөд таатай байх болно, энэ нөхцөлд гурван хөгжлийн хувилбар боломжтой. үйл явдал - мөрийкапиталжуулалт нь хөнгөлөлтийн хувь хэмжээнээс бага, түүнтэй тэнцэх, эсвэл капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөнгөлөлтийн хувь хэмжээнээс их байх болно. Энэ бүхэн улс орны болон эдийн засгийн энэ салбарын эдийн засгийн нөхцөл байдлаас шалтгаална. Үүний зэрэгцээ үнэлгээ хийх тохиолдолд газараль ч ангиллын газар, ямар ч зориулалтаар капиталжуулалтын хувь хэмжээг мөн ашигладаг боловч энэ тохиолдолд хөрөнгийн өгөөжийг тооцох шаардлагагүй (газар нь хөгшрөлтгүй хөрөнгө тул худалдсаны дараа бүрэн буцаан олгоно), Тиймээс капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгийн өгөөжийн хувьтай тэнцүү байх болно гэдэг нь ижил утгатай тодорхойлолтууд гарч ирсний бас нэг жишээ юм.

Орлогын аргад капиталжуулалтын аргыг ашиглахдаа капиталжуулалтын хувь хэмжээг тооцдог. Энэ нь хөнгөлөлтийн хувьтай адил хөрөнгө оруулалтын хүссэн эсвэл хүлээн зөвшөөрөгдсөн өгөөжийг тусгадаг бөгөөд үнэлгээний объектоос хамааран өөр өөр бүрэлдэхүүн хэсгүүдтэй байдаг. Энэ хувь хэмжээгээр өртгийг тооцохын мөн чанар нь жилийн цэвэр орлогыг үржүүлэх үржвэрийг олох явдал юм. Тэдгээр. хэрэв хүлээн зөвшөөрөгдөх өгөөж өндөр байх ёстой бол энэ нь ихэвчлэн хөрөнгө оруулалтын өндөр эрсдэлтэй, эсвэл хөрөнгийн элэгдлийн өндөр хувьтай (үнэлгээний объект) эсвэл хоёулаа нэгэн зэрэг хамааралтай байдаг тул ийм ашигт малтмалын үнэ цэнэ Хөрөнгө оруулагчийн байр сууринаас авсан хөрөнгө бага байх ёстой тул одоо байгаа тооцооллын аргачлалын дагуу капиталжуулалтын хувь хэмжээг хуваах нь урвуу пропорциональ үржвэрийг тогтоохоос өөр зүйл биш бөгөөд үр дүнд нь хөрөнгийг хямд, хямд гэж үнэлэх боломжийг олгоно. эсрэгээр.

Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргыг ашиглахдаа хөнгөлөлтийн хүүгийн тухай ойлголтыг ашигладаг бөгөөд үүний тусламжтайгаар ирээдүйн мөнгөн гүйлгээг тооцоолох боломжтой, өөрөөр хэлбэл дараагийн жилүүдийн мөнгөн гүйлгээ жил бүр хэдэн хувийн хүүтэй байх ёстойг харуулна. зах зээл эсвэл тодорхой хөрөнгө оруулагчийг харах. Энд ашиг сонирхлын зөрчил илт байгаа бөгөөд үүний үр дүнд тооцоонд зөрүү гарч болзошгүй - хөрөнгөө өндөр үнээр зарахыг хүсч буй худалдагчийн байр сууринаас хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг аль болох бууруулах болно. ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх, энэ нь эцсийн эцэст хөрөнгийн үнэ цэнийг өсгөхөд хүргэнэ. Илүү төлөхийг хүсэхгүй байгаа худалдан авагчийн байр сууринаас (ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний олон жилийн хүлээлтээс хойш тэрээр жил бүр хүлээн зөвшөөрөгдсөн эсвэл хүссэн өгөөжийг авахыг хүсч байгаа эсвэл авах боломжтой бөгөөд энэ нь төлбөрийн төрөл, чанараас хамаарна. хөрөнгө, үүний дагуу ялгаатай байх) ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний элэгдэл илүү их байх болно, үр дүнд нь өндөр хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ нь хөрөнгийн эцсийн үнэ цэнийг бууруулахад хүргэнэ. Тиймээс хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ нь субъектив үнэ цэнэ бөгөөд илүү ач холбогдолтой болох аргументуудаас хамаарна тодорхой зорилгомөн тодорхой тохиолдол бүрийн хувьд тус тусад нь.

Одоо бага зэрэг ойлгосноор та үнэлгээнд ашигласан тодорхой арга, аргуудыг илүү сайн мэддэг болно.

ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ОРЛОГЫН ХАРЧИЛГАА

Орлогын хандлага нь үнэлгээний объектын үнэ цэнийг эзэмшигчийн ирээдүйн ашиг тусын хэмжээгээр тодорхойлдог гэсэн хүлээлтийн зарчимд суурилдаг. Орлогын хандлагыг ашиглан үнэлгээ хийх нь боломжит худалдан авагчид орлого бий болгох үнэлгээний объектыг хөрөнгө оруулалтын сонирхол, өөрөөр хэлбэл ирээдүйд зохих орлого олох зорилгоор хөрөнгө оруулалтын объект гэж үздэг гэж үздэг.

Орлогын арга нь шууд капиталжуулалтын арга ба хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга гэсэн хоёр аргыг агуулдаг. Эдгээр аргууд нь орлогын урсгалыг өөрчилснөөрөө ялгаатай.

Орлогын капиталжуулалтын аргыг ашиглахдаа тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн орлого тогтвортой эсвэл тогтмол өсөлтийн хурдаар өөрчлөгддөг бол нэг хугацааны орлогыг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд хөрвүүлдэг. Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргыг ашиглахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын орлогыг урьдчилан тооцоолсон хэд хэдэн жилийн хугацаанд тооцож, таамагласан хугацааны эцэст үл хөдлөх хөрөнгийг дахин борлуулснаас олсон орлогыг харгалзан үздэг. Энэ аргыг орлого нь үе үе харилцан адилгүй байх үед ашигладаг, i.e. тэд тогтвортой биш байна.

• PVP (боломжтой нийт орлого);
• DVD (бодит нийт орлого);
• NOR (үйл ажиллагааны цэвэр орлого);
• Зээлийн хүү төлсний дараа АН (бэлэн мөнгөний баримт).

Боломжит нийт орлого (GPI) – бүх алдагдал, зардлыг тооцохгүйгээр 100 хувь ашигласан үл хөдлөх хөрөнгөөс олж болох орлого. PPV нь үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн талбай, тогтоосон түрээсийн хэмжээнээс хамаардаг бөгөөд дараахь томъёогоор тооцоолно.

PVD = С S a, (4.2)

энд S нь түрээслүүлсэн талбай, м2;

C a – 1 м2 талбайн түрээсийн үнэ.

Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх мэдээллийн гол эх сурвалж нь түрээсийн гэрээ юм. Түрээс гэдэг нь түрээслэгч (түрээслэгч)-д түр хугацаагаар эзэмшиж, ашиглуулахын тулд төлбөртэй эд хөрөнгийг олгох явдал юм. Эд хөрөнгө түрээслэх эрх нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгчид хамаарна. Түрээслүүлэгч нь хуулийн дагуу эрх олгогдсон этгээд эсвэл өмчлөгч байж болно. Түрээсийн харилцааг зохицуулах гол зохицуулалтын баримт бичгийн нэг бол ОХУ-ын Иргэний хууль (34-р бүлэг) юм.

Ажлын явцад үнэлгээчин түрээсийн гэрээний дараахь зүйлд тулгуурладаг.

• Барилга, байгууламжийг түрээслэх гэрээний дагуу түрээслэгч нь ийм үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх, ашиглах эрхийг шилжүүлэхтэй зэрэгцэн энэ үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшиж буй газрын талбайн тухайн хэсгийг ашиглах эрхийг шилжүүлдэг. түрээсийн барилга, байгууламж байгаа газрыг өөр этгээдэд худалдсан тохиолдолд ч ашиглах;
• гэрээнд түрээсийн хугацааг заагаагүй бол түрээсийн гэрээг тодорхой бус хугацаагаар байгуулсанд тооцно;
• түрээсийн эд хөрөнгийг шилжүүлэх нь гуравдагч этгээдийн энэ эд хөрөнгөд хамаарах эрхийг дуусгавар болгох, цуцлах үндэслэл болохгүй. Түрээсийн гэрээ байгуулахдаа түрээслүүлэгч нь түрээслүүлэгчид гуравдагч этгээдийн түрээсийн эд хөрөнгөд хамаарах бүх эрхийг (сервитут, барьцааны эрх гэх мэт) анхааруулах үүрэгтэй. IN өөрөөртүрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг бууруулах, гэрээг цуцлах, хохирлыг нөхөн төлөхийг шаардах эрхтэй.

Барилга, байгууламжийн түрээсийн гэрээ:

• нэг жилээс доошгүй хугацаагаар бичгээр байгуулна улсын бүртгэлбүртгүүлсэн үеэс эхлэн байгуулагдсан гэж үзнэ;
• Талуудын тохиролцсон түрээсийн төлбөрийн нөхцөл, хэмжээг заасан бөгөөд үүнгүйгээр түрээсийн гэрээг байгуулаагүй гэж үзнэ;
• Хэрэв түрээслэгч өөрийн зардлаар, түрээслүүлэгчийн зөвшөөрлөөр түрээсийн эд хөрөнгөд хохирол учруулахгүйгээр салшгүй сайжруулсан бол гэрээ дуусгавар болсны дараа түүний зардлыг нөхөн төлөх эрхтэй. түрээсийн гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол сайжруулалт. Түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр түрээслэгчийн хийсэн эд хөрөнгийг салшгүй сайжруулах зардлыг нөхөн төлөхгүй;
• Түрээслэгч нь түрээслүүлэгчийн зөвшөөрлөөр түрээсэлсэн эд хөрөнгийг дахин түрээслэх, түрээсэлсэн эд хөрөнгийг үнэ төлбөргүй ашиглах, түүнчлэн дүрмийн санд оруулах хувь нэмэр оруулах эрхтэй.

Дүрмээр бол түрээсийн үнэ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн байршил, түүний биеийн байдал, харилцаа холбооны боломж, түрээсийн хугацаа гэх мэт зэргээс хамаарна.

Түрээсийн үнэ нь:

• гэрээний (түрээсийн гэрээгээр тодорхойлсон);
• зах зээл (тухайн бүс нутгийн тухайн зах зээлийн сегментийн хувьд ердийн).

Зах зээлийн түрээсийн үнэ ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд давамгайлж буй ханшийг илэрхийлнэ, өөрөөр хэлбэл. Энэ нь ердийн түрээслэгчийн түрээслэхийг зөвшөөрч болох хамгийн өндөр магадлалтай түрээс бөгөөд ердийн түрээслэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхийг зөвшөөрч болох бөгөөд энэ нь таамагласан хэлцэл юм. Үнэлгээнд зах зээлийн түрээсийн ханшийг ашигладаг бүрэн эрхүл хөдлөх хөрөнгө, үндсэндээ тухайн эд хөрөнгийг өмчлөгч өөрөө эзэмшиж, удирдаж, ашиглаж байгаа үед (хэрэв эд хөрөнгийг түрээслүүлсэн бол орлогын урсгал ямар байх вэ). Гэрээний түрээсийн үнийг түрээслүүлэгчийн эд хөрөнгийн хэсэгчилсэн эрхийг үнэлэхэд ашигладаг. Энэ тохиолдолд үнэлгээчин түрээсийн гэрээг байгуулах нөхцөлийн үүднээс дүн шинжилгээ хийхийг зөвлөж байна. Бүх түрээсийн гэрээг гурван том бүлэгт хуваадаг.

• тогтмол түрээсийн хувьтай (эдийн засгийн тогтвортой байдлын нөхцөлд ашигладаг);
• хувьсах түрээсийн хувьтай (гэрээний хугацаанд түрээсийн үнийн өөрчлөлтийг инфляцийн нөхцөлд хийдэг);
• -тай хүү(түрээслэгчийн түрээсийн эд хөрөнгийг ашигласны үр дүнд олж авсан орлогын тодорхой хувийг түрээсийн төлбөрийн тогтмол хэмжээнд нэмэх үед).

Орлогыг капиталжуулах арга Тогтмол түрээсийн төлбөртэй гэрээ байгуулах тохиолдолд бусад тохиолдолд хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргыг ашиглах нь зүйтэй.

Бодит нийт орлого (DVD) - энэ нь орон зайг дутуу ашигласнаас болон түрээсийн төлбөр хурааснаас олсон алдагдлыг хасч, зах зээлийн ердийн ашиглалтын бусад орлогыг хассан боломжит нийт орлого юм.

DVD = PVD – Алдагдал + Бусад орлого. (4.3)

Ихэвчлэн эдгээр алдагдлыг боломжит нийт орлогын хувиар илэрхийлдэг. Алдагдлыг тухайн зах зээлийн ердийн удирдлагын түвшинд тодорхойлсон хувь хэмжээгээр тооцдог, өөрөөр хэлбэл. Зах зээлийн үзүүлэлтийг үндэс болгон авдаг. Гэхдээ энэ нь харьцуулж болохуйц объектуудын талаар мэдэгдэхүйц мэдээллийн бааз байгаа тохиолдолд л боломжтой юм. Хэрэв ийм зүйл байхгүй бол дутуу ашиглалтын (дутуу ашиглалт) коэффициентийг тодорхойлохын тулд үнэлгээчин юуны түрүүнд үнэлж буй объектын талаархи өнгөрсөн болон одоогийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийдэг. Одоо байгаа түрээсийн гэрээг хугацаа, дахин байгуулах давтамж, нэг түрээсийн гэрээний хугацаа дуусахаас дараагийн гэрээ байгуулах хүртэлх хугацааны хэмжээ (эд хөрөнгийн нэгж сул байх хугацаа) ба үүний үндсэн дээр тооцоолно. дутуу ашиглалтын түвшин(Knd) эд хөрөнгийн:

K nd = (D p T s) / N a, (4.4)

D p – тухайн жилийн хугацаанд гэрээг сунгасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэгжийн эзлэх хувь;

T c – үл хөдлөх хөрөнгийн нэгж сул байх дундаж хугацаа;

N a – жилийн түрээсийн хугацааны тоо.

Дутуу ашиглалтын коэффициентийг тодорхойлох нь өмнөх болон одоогийн мэдээллийн үндсэн дээр хийгддэг тул тооцоолсон ADV-ийг тооцоолохын тулд олж авсан коэффициентийг ирээдүйд ашиглах боломжтой орон зайг харгалзан тохируулах шаардлагатай. дараах хүчин зүйлүүд:

• эдийн засгийн ерөнхий нөхцөл байдал;
• бүс нутгийн хөгжлийн хэтийн төлөв;
• үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мөчлөгийн үе шатууд;
• үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлэгдсэн бүс нутгийн сегмент дэх эрэлт, нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарал.

Ачааллын хүчин зүйлээс хамаарна янз бүрийн төрөлүл хөдлөх хөрөнгө (зочид буудал, дэлгүүр, орон сууцны барилга гэх мэт). Үл хөдлөх хөрөнгийг ажиллуулахдаа ашиглалтын зардлын нэлээд хэсэг нь тогтмол бөгөөд ачааллын түвшнээс хамаардаггүй тул ачааллын коэффициентийг өндөр түвшинд байлгах нь зүйтэй.

K ачаалал = 1 – K nd.

Үнэлгээчин нь төлбөрийг цуглуулах, тодорхой объектын талаархи ретроспектив мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийж, ирээдүйд эдгээр динамикийг урьдчилан таамаглах (бүс нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тодорхой сегментийн хөгжлийн хэтийн төлөвөөс хамааран) алдагдлын залруулга хийдэг.

Түүхэн болон одоогийн мэдээлэлд үндэслэн үнэлгээчин түрээсийн төлбөрийг цуглуулахдаа дутуу зарцуулалт, алдагдлын хэмжээг тооцоолж, дараа нь бодит үнэ цэнийг урьдчилан таамаглах залруулга хийж болно. нийт орлого:

		P a + P nd
		PVD

Энд K NDP нь түрээсийн төлбөрийг цуглуулахдаа дутуу ашиглалт, алдагдлын коэффициент юм;

P a – түрээсийн төлбөрийг хураах үеийн алдагдал;

P nd – орон зайг дутуу ашигласнаас үүсэх алдагдал;

PPV - боломжит нийт орлого.

Түрээсийн төлбөрийг хураахдаа дутуу ашигласнаас үүсэх алдагдлаас гадна энэ үл хөдлөх хөрөнгийн хэвийн ашиглалттай холбоотой бусад орлогыг, тухайлбал, түрээслэгчдэд (жишээлбэл, түрээсийн орлого) харгалзан үзэх шаардлагатай. машины зогсоол, агуулах гэх мэт), түрээсийн төлбөрт ороогүй болно.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI) – тухайн жилийн үйл ажиллагааны зардлыг (OR) хассан бодит нийт орлого (элэгдэл тооцохгүйгээр):

CHOD = DVD - OR. (4.7)

Үйл ажиллагааны зардал гэдэг нь эд хөрөнгийн хэвийн үйл ажиллагааг хангах, бодит нийт орлогыг нөхөн үйлдвэрлэхэд шаардлагатай зардал юм.

Үйл ажиллагааны зардлыг ихэвчлэн дараахь байдлаар хуваадаг.

• нөхцөлт байнгын;
• нөхцөлт хувьсагч, эсвэл үйл ажиллагааны;
• орлуулах зардал, эсвэл нөөц.

Нөхцөлтэй тогтмол зардалд зардал нь тухайн байгууламжийн ашиглалтын ачаалал, үзүүлж буй үйлчилгээний түвшингээс хамаарахгүй зардал орно.

• үл хөдлөх хөрөнгийн татвар;
• газрын татвар;
• даатгалын шимтгэл (эд хөрөнгийн даатгалын төлбөр);
• үйлчилгээний ажилтнуудын цалин (хэрэв тэдгээр нь барилгын ачааллаас үл хамааран тогтсон бол) түүнд ногдох татвар.

Нөхцөлт хувьсах зардалд зардал нь тухайн байгууламжийн үйл ажиллагааны ачаалал, үзүүлж буй үйлчилгээний түвшингээс хамаарна.

• хэрэгсэл;
• нутаг дэвсгэрийн засвар үйлчилгээ хийх;
• байнгын засварын ажилд;
• үйлчилгээний ажилтны цалин;
• цалингийн татвар;
• аюулгүй байдлын зардал;
• удирдлагын зардал (ихэвчлэн удирдлагын зардлын хэмжээг бодит нийт орлогын хувиар тодорхойлдог заншилтай байдаг) гэх мэт.

Татварын зорилгоор тооцохдоо тооцдоггүй зардал:

• орлогын аргын тооцоонд нөхөн олговор гэж тооцогддог эдийн засгийн болон татварын элэгдэл, үйл ажиллагааны зардал биш харин капиталжуулалтын хувь хэмжээний нэг хэсэг гэж тооцогддог;
• Зээлд үйлчлэх нь үйл ажиллагааны зардал биш харин санхүүжилтийн зардал юм. санхүүжилт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд нөлөөлөх ёсгүй (үнэлгээ нь тухайн төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн ердийн санхүүжилтийг тооцдог бөгөөд ердийн бус санхүүжилтийн нөлөөллийг хасах шаардлагатай);
• орлогын албан татвар нь мөн үйл ажиллагааны зардал биш (энэ нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоогүй хүчин зүйлээс (өмчлөлийн хэлбэр, эд хөрөнгийн эрхийн бүтэц, өмчлөгчийн татварын байдал) хамаарч болох хувь хүний ​​орлогын татвар юм);
• нэмэлт хөрөнгийн бүтэц нь ихэвчлэн орлогыг нэмэгдүүлэх, нийт зардалэсвэл бүтээгдэхүүний эдийн засгийн хугацааг уртасгах. Тэдгээртэй холбоотой зардлыг үйл ажиллагааны зардал гэж ангилах боломжгүй;
• Үл хөдлөх хөрөнгөөс олж авсан орлогыг нэмэгдүүлэхэд хүргэдэггүй өмчлөгчийн бизнесийн зардлыг үйл ажиллагааны зардалд тооцохгүй.

Солих зардалд элэгдэлд орсон сайжруулалтыг үе үе солих зардал (дээвэр, шал, сантехникийн хэрэгсэл, цахилгаан хэрэгсэл) багтана. Санхүүжилтийг дансанд хадгалах ёстой (хэдийгээр ихэнх өмч эзэмшигчид үүнийг хийдэггүй). Орлуулах нөөцийг үнэлэгч элэгдлийн хөрөнгийн үнэ цэнэ, ашиглалтын хугацааг харгалзан тооцдог. дансанд хуримтлагдсан мөнгөнд хуримтлагдсан хүү. Хэрэв орлуулах нөөцийг тооцохгүй бол үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг хэтрүүлэн тооцно.

Зээлийн хөрөнгөөр ​​үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан тохиолдолд үнэлгээчин энэ түвшний орлогыг татварын өмнөх мөнгөн орлого болгон тооцоонд ашигладаг.

Татвар төлөхөөс өмнөх мөнгөн орлого нь цэвэр үйл ажиллагаатай тэнцүү жилийн орлогохасах жилийн өрийн үйлчилгээний зардал, i.e. эд хөрөнгийн өмчлөгчийн үйл ажиллагаанаас жил бүр авдаг бэлэн мөнгөний орлогыг тусгана.

Капиталжуулалтын харьцааны тооцоо.

Капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлох хэд хэдэн арга байдаг.

• нөхөн олговор зэрэг хөрөнгийн зардал(хөрөнгийн үнийн өөрчлөлтөд тохируулсан);
• зах зээлийг шахах арга;
• арга холбогдох хөрөнгө оруулалт, эсвэл хөрөнгө оруулалтын бүлгийн техник.

Онолын хувьд одоогийн орлогын капиталжуулалтын харьцаа нь шууд болон шууд бусаар дараахь хүчин зүйлсийг харгалзан үзэх ёстой.

• эрсдэлийн нөхөн төлбөр;
• хөрөнгө оруулалтын менежментийн нөхөн олговор;
• хөрөнгийн үнэ цэнийн тооцоолсон өсөлт, бууралтын тохируулга.

Хөрөнгийн зардлын нөхөн төлбөрийг харгалзан капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох.

Капиталжуулалтын харьцаа нь хоёр хэсгээс бүрдэнэ.

1) хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин), энэ нь тодорхой өмчтэй холбоотой эрсдэл болон бусад хүчин зүйлийг харгалзан хөрөнгө оруулагчид хөрөнгө ашигласны төлөө төлөх ёстой нөхөн төлбөр юм;

2) хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ, i.e. анхны хөрөнгө оруулалтын дүнгийн эргэн төлөлт. Түүнчлэн, капиталжуулалтын харьцааны энэ элемент нь зөвхөн хөрөнгийн элэгдүүлэх хэсэгт хамаарна.

R cap = R дээш таг + R хэвийн өгөөж, (4.8)

энд R cap нь капиталжуулалтын харьцаа,

R орлогын дээд хэмжээ – хөрөнгийн өгөөжийн түвшин

R өгөөжийн түвшин – хөрөнгийн өгөөжийн түвшин

– үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг бууруулах (хөрөнгийн элэгдүүлэх хэсэг).

Хөрөнгийн өгөөжийн түвшин ( Р таг ) ихэвчлэн хуримтлагдсан барилгын аргыг ашиглан бүтээдэг:

Эрсдэлгүй өгөөжийн хувь

Үл хөдлөх хөрөнгийн эрсдэлийн шимтгэл

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадвар бага болсны урамшуулал

Хөрөнгө оруулалтын менежментийн шагналууд.

Эрсдэлгүй өгөөжийн түвшин нь хөрвөх чадвар өндөртэй хөрөнгийн хүү юм, i.e. Энэ нь “пүүс болон хувь хүмүүсийн хөрөнгийг өгөөжгүй эрсдэлгүйгээр хөрөнгө оруулалт хийх зах зээлийн бодит боломжуудыг” тусгасан хувь хэмжээ юм.

Эрсдэлгүй хувь хэмжээг суурь хувь болгон ашигладаг бөгөөд үүнд үлдэгдэл (өмнө нь жагсаасан) бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг нэмж оруулсан болно - үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанартай холбоотой эрсдэлийн янз бүрийн төрлүүдийн тохируулга.

Эрсдэлгүй ханшийн шаардлага:

- харьцангуй бага өгөөжтэй, гэхдээ хөрөнгийн өгөөжийн баталгаатай байдаг хамгийн хөрвөх чадвартай хөрөнгийн өгөөж;

- Хөрөнгө оруулалтын өөр хувилбар болгон хөрөнгө оруулагчид ашиглах боломжтой.

Эрсдэлгүй ханшийг тодорхойлохын тулд та эрсдэлгүй гүйлгээнд Оросын болон барууны үзүүлэлтүүдийг ашиглаж болно. Өрнөдийн аргачлалын дагуу эрсдэлгүй хүүг дэлхийн зах зээл дээр (АНУ, Герман, Япон гэх мэт) урт хугацааны (20 жил) засгийн газрын бондын өгөөжийн хувь гэж үздэг. Энэхүү эрсдэлгүй ханшийг ашиглахдаа Орост хөрөнгө оруулах эрсдэлийг (улсын эрсдэл) нэмж оруулах шаардлагатай. Эрсдэлгүй ханшийн энэхүү тооцоог онд хүлээн зөвшөөрсөн орчин үеийн практикүнэлгээ, гэхдээ Оросын аж ахуйн нэгжүүд дэлхийн зах зээл дээр засгийн газрын урт хугацааны үнэт цаасанд хөрөнгө оруулах өөр хувилбар болох талаар нухацтай авч үзэх боломжгүй тул өндөр хөрвөх чадвартай хөрөнгөд хөрөнгө оруулагчдын хүртээмжтэй байх зарчмыг зөрчиж байна. Энэхүү эрсдэлгүй ханшийг манай улсад үнэлгээний хөгжлийн эхний үе шатанд идэвхтэй ашиглаж байсан, учир нь энэ үе нь барууны туршлагыг харгалзахгүйгээр шүүмжлэлгүй хуулбарласан шинж чанартай байв. Оросын онцлог. Өнөө үед OFZ болон VEB-ийн өгөөжийг эрсдэлгүй хувь гэж үздэг.

Улс орны эрсдэлийн зохицуулалтыг ихэвчлэн үнэлгээний агентлагууд тооцдог. Гэхдээ энэ мэдээлэл үнэлгээчдэд тэр бүр байдаггүй. Энэ тохиолдолд үнэлгээчин нь боловсруулсан схемийг ашиглан Оросын улс орны эрсдэлийг бие даан тодорхойлох боломжтой боловч тооцооллын субьектив байдлын түвшин мэдэгдэхүйц нэмэгддэг.

Үнэлгээний явцад нэрлэсэн болон бодит эрсдэлгүй ханш нь рубль болон гадаад валютын аль алинд нь байж болно гэдгийг харгалзан үзэх шаардлагатай. Дахин тооцоолохдоо нэрлэсэн ханшБодит ертөнцөд болон эсрэгээр Америкийн эдийн засагч, математикч И.Фишерийн 20-р зууны 30-аад оны үед гаргаж авсан томъёог ашиглах нь зүйтэй.

R n = R r + J inf + R r J inf, (4.9)

		R n – J inf
		1 + J inf

Энд R n – нэрлэсэн ханш;

R р - бодит ханш;

J inf – инфляцийн индекс (жилийн инфляцийн түвшин).

Нэрлэсэн орлогын урсгалыг ашиглахдаа капиталжуулалтын харьцаа болон түүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг нэрлэсэн утгаар тооцох ёстой гэдгийг анхаарах нь чухал. бодит урсгалуудорлого - бодит утгаар.

Эрсдэлийн шимтгэлийн тооцоо:

• бага хөрвөх чадварын шимтгэл . Энэ бүрэлдэхүүн хэсгийг тооцоолохдоо үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалтыг нэн даруй буцааж өгөх боломжгүй байдлыг харгалзан үзэх бөгөөд үүнийг зах зээл дээр үнэлэгдэж буй объекттой ижил төстэй объектын өртөх ердийн хугацааны инфляцийн түвшингээр тооцож болно;
• үл хөдлөх хөрөнгийн эрсдэлийн шимтгэл . Энэ тохиолдолд тухайн объектын хэрэглээний үнэ цэнийг санамсаргүйгээр алдах магадлалыг харгалзан үзэж, даатгалын компаниудаас даатгалын шимтгэлийн хэмжээгээр шимтгэлийг хүлээн авах боломжтой. хамгийн дээд ангилалнайдвартай байдал;
• хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшуулал . Хөрөнгө оруулалт нь эрсдэлтэй, илүү төвөгтэй байх тусам илүү чадварлаг менежмент шаарддаг. Түрээсийн төлбөрийг цуглуулахдаа дутуу ачаалал, алдагдлын коэффициентийг харгалзан хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшууллыг тооцохыг зөвлөж байна.

Капиталжуулалтын харьцаа нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь болон хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг агуулдаг. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгийн хэмжээ өөрчлөгдөөгүй хэвээр байгаа бөгөөд дахин борлуулсны дараа буцаан олгогдох юм бол өгөөжийн хэмжээг тооцох шаардлагагүй болно.

Хэрэв хөрөнгийн үнэ цэнийн өөрчлөлтийг урьдчилан таамаглаж байгаа бол капиталжуулалтын харьцаанд хөрөнгийн үндсэн дүнгийн өгөөжийг харгалзан үзэх шаардлагатай болно. Хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ нь тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх хугацаанд ямар нэгэн шалтгаанаар (бүхэл бүтэн эсвэл хэсэгчлэн) алдагдсан тохиолдолд тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгийн жилийн нөхөн олговрын хэмжээг харуулдаг. Анхны хөрөнгө оруулалтыг нөхөхийн тулд үйл ажиллагааны цэвэр орлогын тодорхой хэсгийг дахин хөрөнгөжүүлэх зорилгоор нөхөн сэргээх санд төвлөрүүлдэг.

Хөрөнгийн өгөөжийн хэмжээг тооцоолох гурван арга байдаг ( Р хэвийн өгөөж ) :

• хөрөнгийн шулуун шугамын өгөөж (Бөгжний арга);
• орлуулах сан ба хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээний дагуу хөрөнгийн өгөөж (Инвудын арга), үүнийг заримдаа аннуитетийн арга гэж нэрлэдэг;
• нөхөн олговрын сан болон эрсдэлгүй хүү (Хоскольдын арга) дээр үндэслэн хөрөнгийн өгөөж.

Бөгжний арга.

Энэ аргыг үндсэн төлбөрийг нөхөх төлөвтэй байгаа үед хэрэглэхэд тохиромжтой тэнцүү хэсгүүдэд. Хөрөнгийн өгөөжийн жилийн хувь хэмжээг хөрөнгийн үнийн дүнгийн 100% -ийг үлдсэн ашиглалтын хугацаанд нь хуваах замаар тооцоолно. Энэ нь хөрөнгийн ашиглалтын хугацааны харилцан хамаарал юм. Үр өгөөжийн хувь хэмжээ нь хүүгүй нөхөн сэргээх санд байршуулсан анхны хөрөнгийн жилийн хувь юм.

R хэвийн өгөөж = 100% / n, (4.11)

R cap = R dox cap + * 100 / n, (4.12)

Энд n нь эдийн засгийн үлдсэн хугацаа, жилээр;

R өгөөжийн дээд хязгаар – хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь, %.

Жишээ. Хөрөнгө оруулалтын нөхцөл:

• хугацаа - 5 жил;
• R орлогын дээд хязгаар – хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин 18%;
• – 100%.

Шийдэл. Бөгжний арга. Хөрөнгийн 100% нь 5 жилийн дараа хасагдах тул хөрөнгийн жилийн шулуун шугамын өгөөжийн түвшин 20% байх болно (100: 5 = 20). Энэ тохиолдолд капиталжуулалтын харьцаа 38% (18% + 20% = 38%) байх болно.

Inwood арга хөрөнгийн өгөөжийг хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээгээр дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн тохиолдолд хэрэглэнэ. Энэ тохиолдолд капиталжуулалтын харьцааны бүрэлдэхүүн хэсэг болох өгөөжийн хувь хэмжээ нь хөрөнгө оруулалттай ижил хүүтэй орлуулах сангийн хүчин зүйлтэй тэнцүү байна.

R норм өгөөж = SFF(n, Y), (4.13)

R cap = R dox cap + * SFF(n, Y), (4.14)

Хаана SFF – нөхөн төлбөрийн сангийн хүчин зүйл SFF = Ю / ((1+ Ю ) n – 1) ;

Ю – хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин (R ex cap).

Жишээ. Хөрөнгө оруулалтын нөхцөл:

• хугацаа - 5 жил;
• хөрөнгө оруулалтын өгөөж - 12%.
• – 100%.

Шийдэл. Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээ 0.12, нөхөн олговрын сангийн хүчин зүйл (12%, 5 жил) 0.1574097-ийн нийлбэрээр капиталжуулалтын хувь хэмжээг тооцно. Капиталжуулалтын харьцаа 0.2774097 байна

Хоскольдын арга. Анхны хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь бага зэрэг өндөр байгаа тохиолдолд ижил түвшинд дахин хөрөнгө оруулалт хийх магадлал багатай үед ашиглагддаг. Дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгө эрсдэлгүй хувь хэмжээгээр орлого олох төлөвтэй байна

R хэвийн өгөөж = SFF (P, Ю б), (4.15)

R cap = R dox cap + * SFF ( П, Ю б). (4.16)

Хаана Ю б — эрсдэлгүй хувь.

Жишээ. Хөрөнгө оруулалтын төсөлд 5 жилийн хугацаанд хөрөнгө оруулалтын (хөрөнгө) жилийн 12%-ийн өгөөжтэй байхаар тусгасан. Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг 6% -иар найдвартай дахин хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой.

Шийдэл. Хэрэв хөрөнгийн өгөөжийн түвшин 0.1773964 буюу 5 жилийн хугацаанд 6%-ийн нөхөн сэргэх хүчин зүйл бол капиталжуулалтын хувь хэмжээ 0.2973964 (0.12 + 0.1773964) байна.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь болон хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг агуулдаг хөрөнгийн элэгдлийн хэсгийн эзлэх хувийг харгалзан . Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгийн хэмжээ өөрчлөгдөөгүй хэвээр үлдэж, дахин худалдахад буцаан олгогдвол хөрөнгийн элэгдүүлэх хэсгийн эзлэх хувь 0-тэй тэнцүү байна. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурсан нь мэдэгдэж байвал бид нөхөн төлбөрийг бий болгоно. хөрөнгийн элэгдүүлэх хэсгийг нөхөх зорилгоор тусгайлан санхүүжүүлнэ. Хэрэв хөрөнгө оруулагч үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулахдаа түүний үнэ ирээдүйд өснө гэж найдаж байгаа бол хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийн өсөлтийг капиталжуулалтын түвшинд харгалзан үзэх шаардлагатай болно.

Эд хөрөнгийн үнэ цэнийн бууралт ( ), онд тохиолдох болно П жил, капиталжуулалтын харьцаанд үл хөдлөх хөрөнгийн дараа дахин худалдах зардлыг харгалзан үзнэ.

R cap = R дээш таг + * R хэвийн өгөөж, (4.17)

0, хэрэв үнэлэгдсэн объектын үнэ цэнэ өөрчлөгдөхгүй бол,

Үнэлгээний объектын үнэ цэнэ буурсан тохиолдолд үнэлгээний объектын үнэ цэнийг бууруулахаар төлөвлөж буй хувь хэмжээ,

= – үнэлгээний объектын үнэ цэнэ өсвөл үнэлгээний объектын үнэ цэнэ өсөхөөр төлөвлөж буй хувь.

Жишээ. Уг үл хөдлөх хөрөнгийг 5 жилийн дараа анхны үнийн дүнгийн 50%-иар зарна гэж таамаглаж байна. Хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь 12% байна.

Шийдэл. Ring аргын дагуу хөрөнгийн өгөөж нь 20% (100% : : 5 жил) 1/2 = 10% байна. R cap = 0.1 (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин) + 0.12 (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин) = 0.22 (22%).

Инвүүдийн аргын дагуу хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг орлуулах сангийн коэффициентийг үл хөдлөх хөрөнгийн анхны үнийн алдагдлын хувиар үржүүлж тодорхойлно.

50% алдагдал 0.1574097 = 0.07887.

R cap = 0.07887 (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин) + 0.12 (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин) = 0.19887 (19.87%).

Жишээ. Шаардлагатай хөрөнгийн өгөөж нь 12% байна. 5 жилийн дараа үнийн өсөлт 40% болно гэж таамаглаж байна.

Шийдэл. Хэрэв хөрөнгө оруулалтын сангийн үнэ цэнэ өсвөл борлуулалтаас олсон орлого нь оруулсан хөрөнгийн бүх өгөөжийг өгөхөөс гадна хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн 12% -ийг олж авахад шаардлагатай орлогын тодорхой хэсгийг бүрдүүлдэг. Тиймээс хүлээгдэж буй хөрөнгийн ашгийг тооцохын тулд капиталжуулалтын харьцааг бууруулах ёстой. Хойшлогдсон орлогыг тооцож үзье: 0.4 0.1574 (нөхөн олговрын сангийн 5 жилийн коэффициент 12%) = 0.063. Хойшлогдсон орлогыг капиталын хөрөнгө оруулалтын өгөөжөөс хасч, капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлно.

R cap = R y - хуваалцах өсөлт SFF (P, Ю ),

R cap = 0.12 – 0,4 0,15474 = 0.0581 буюу 5.81% байна.

Зах зээлийн шахалтын аргыг ашиглан капиталжуулалтын харьцааг тооцоолох

Борлуулалтын үнэ болон харьцуулах үл хөдлөх хөрөнгийн NAV утгын зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн капиталжуулалтын харьцааг тооцоолж болно.

Энд CODi нь i-р аналог объектын үйл ажиллагааны цэвэр орлого;

Сi нь i-р аналог объектын борлуулалтын үнэ юм.

Энд NORi нь i-р аналог объектын үйл ажиллагааны цэвэр орлого;

Сi – i-р аналог объектын борлуулалтын үнэ.

Энэ арга нь хөрөнгийн өгөөж ба хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг тусад нь тооцдоггүй (Хүснэгт 4.1).

Хүснэгт 4.1.

Капиталжуулалтын харьцааны тооцоо ( Р cap ) зах зээлийг шахах аргаар

Индекс	Объект
	№1 №1	№2	№3	№4
Борлуулалтын үнэ, доллар	120000	90000	140000	75000
CHOD, доллар	20750	15000	25500	12000
Нийт коэффициент том үсэг	0,172	0,166	0,182	0,160
Дундаж нийт капиталжуулалтын харьцаа
	0,17

Хэрэглээний бүх энгийн хялбар байдлыг үл харгалзан энэхүү тооцооны арга нь тодорхой бэрхшээлийг үүсгэдэг - NPV болон борлуулалтын үнийн талаархи мэдээлэл нь "тунгалаг" мэдээллийн ангилалд багтдаг.

Холбогдсон хөрөнгө оруулалтын аргыг ашиглан капиталжуулалтын харьцааг тооцоолох.

Хэрэв өмч хөрөнгө болон зээлсэн хөрөнгө ашиглан үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан бол капиталжуулалтын харьцаа нь хөрөнгө оруулалтын хоёр хэсгийн өгөөжийн шаардлагыг хангасан байх ёстой. Харьцааны утгыг холбогдох хөрөнгө оруулалтын арга буюу хөрөнгө оруулалтын бүлгийн техникээр тодорхойлно. Зээлийн хөрөнгийн капиталжуулалтын харьцааг ипотекийн тогтмол хэмжигдэхүүн гэж нэрлэдэг бөгөөд үүнийг тооцдог

R m = DO / K (4.19)

энд R m нь моргейжийн тогтмол;

DO – жилийн өрийн үйлчилгээний төлбөр;

K - ипотекийн зээлийн хэмжээ.

Өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын харьцааг дараах томъёогоор тооцоолно.

Нийт капиталжуулалтын харьцааг жигнэсэн дундажаар тодорхойлно.

R = M R m + (1 – M) R e (4.21)

Энд M нь ипотекийн зээлийн харьцаа юм.

Жишээ. өөрийн хөрөнгийн эзлэх хувь – 30%; зээлийн хүү - 12%; зээлийг 25 жилийн хугацаатай олгосон; өөрийн хөрөнгийн өгөөжийн түвшин 5%, тэгвэл нийт хувь хэмжээкапиталжуулалттай тэнцүү байна:

а) 25 жилийн хугацаатай, жилийн 12 хувийн хүүтэй орон сууцны байнгын зээл – 0.127500;

б) нийт капиталжуулалтын хэмжээг 4.21 томъёог ашиглан тооцоолно.

Р = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Тиймээс орлогыг капиталжуулах аргын онцлог нь дараах байдалтай байна.

• Нэг хугацааны NPV-ийг одоогийн утга болгон хувиргадаг;
• буцаах үнийг тооцоогүй;
• Үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулалтын хэмжээг гурван аргыг ашиглан тооцдог.

- зах зээлийг шахах арга;

- хөрөнгийн зардлын нөхөн төлбөрийг харгалзан капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох арга;

- холбогдох хөрөнгө оруулалтын арга.

Орлогыг капиталжуулах аргын давуу тал Энэ арга нь зах зээлийн нөхцөл байдлыг шууд тусгадаг тул үүнийг хэрэглэхдээ орлого, зардлын хоорондын хамаарлын үүднээс дүн шинжилгээ хийдэг. олон тооныүл хөдлөх хөрөнгөтэй хийсэн гүйлгээ, түүнчлэн капиталжуулсан орлогыг тооцоолохдоо орлогын таамаглалыг гаргадаг бөгөөд үүний гол зарчим нь үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зах зээлийн түвшинг таамаглах явдал юм.

Орлогыг капиталжуулах аргын сул тал тийм үү

• зах зээлийн гүйлгээний талаар мэдээлэл байхгүй үед түүний хэрэглээ хэцүү байдаг;
• Объект нь дуусаагүй, тогтвортой орлогын түвшинд хүрээгүй, давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас ноцтой эвдэрсэн, ноцтой сэргээн босгох шаардлагатай бол энэ аргыг ашиглахыг зөвлөдөггүй.

4.2. Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга

Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний (DCF) арга нь илүү төвөгтэй, нарийвчилсан бөгөөд тогтворгүй мөнгөн гүйлгээг хүлээн авсан тохиолдолд объектыг үнэлэх, тэдгээрийн хүлээн авах онцлог шинж чанарыг загварчлах боломжийг олгодог.

DCF аргыг дараах тохиолдолд хэрэглэнэ.

• ирээдүйн мөнгөн гүйлгээ одоогийнхоос эрс ялгаатай байх төлөвтэй байна;
• үл хөдлөх хөрөнгөөс ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний хэмжээг зөвтгөх өгөгдөл байгаа;
• орлого, зардлын урсгал нь улирлын чанартай;
• Үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгө нь олон үйлдэлт худалдааны томоохон байгууламж;
• эд хөрөнгө баригдаж байгаа эсвэл дөнгөж баригдаж ашиглалтад орсон: (эсвэл ашиглалтанд орсон).

Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга нь ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнийг тодорхойлох хамгийн түгээмэл арга юм. Мөнгөн гүйлгээ нь дур зоргоороо өөрчлөгдөж, жигд бус, ялгаатай байж болно өндөр түвшинэрсдэл. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө гэх мэт ойлголтын онцлогтой холбоотой юм. Хөрөнгө оруулагч үл хөдлөх хөрөнгө нь ирээдүйн тодорхой ашиг тусын тулд үндсэндээ худалдаж авдаг. Хөрөнгө оруулагч нь үл хөдлөх хөрөнгийг ирээдүйн ашиг тусын багц гэж үзэж, ирээдүйн ашиг тусын мөнгөн үнэ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах боломжтой үнээр хэрхэн харьцуулж байгаагаар нь түүний сэтгэл татам байдлыг үнэлдэг.

DCF арга нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолсон мөнгөн урсгал болон үлдэгдэл үнэ цэнээс бүрдэх орлогын өнөөгийн үнэ цэнэд үндэслэн тооцдог.

DCF аргын тооцооллын алгоритм.

1. Урьдчилан таамаглах хугацааг тодорхойлох.

Урт хугацааны таамаглалд хангалттай мэдээллийн хэмжээнээс урьдчилан таамаглах хугацааг тодорхойлох нь хамаарна. Болгоомжтой гүйцэтгэсэн урьдчилсан мэдээ нь мөнгөн гүйлгээний өөрчлөлтийн мөн чанарыг илүү урт хугацаанд урьдчилан таамаглах боломжийг олгодог.

Олон улсын үнэлгээний практикт Оросын хувьд дундаж хугацаа 5-10 жил, ердийн утга нь 3-5 жил байх болно. Энэ бол боломжийн таамаглал дэвшүүлж болох бодит үе юм.

1. Төлөвлөсөн жил бүрийн үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээг урьдчилан таамаглах.

Мөнгөн гүйлгээний хэмжээг урьдчилан таамаглах, түүний дотор буцаах нь дараахь зүйлийг шаарддаг.

- үл хөдлөх хөрөнгийн орлого, зардлын талаархи үйлчлүүлэгчээс ирүүлсэн санхүүгийн тайланд үндэслэн хийсэн нарийвчилсан дүн шинжилгээ хийх;

- сурч байна одоогийн байдалүл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл, түүний үндсэн шинж чанаруудын өөрчлөлтийн динамик;

- сэргээн босгосон орлогын тайланд үндэслэн орлого, зардлын урьдчилсан тооцоо.

DCF аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн хэд хэдэн төрлийн орлогыг тооцдог.

1) боломжит нийт орлого;

2) бодит нийт орлого;

3) үйл ажиллагааны цэвэр орлого;

4) татварын өмнөх мөнгөн гүйлгээ;

5) татварын дараах мөнгөн гүйлгээ.

Татвар төлсний дараах мөнгөн гүйлгээ нь татвар төлөхөөс өмнөх мөнгөн гүйлгээ юм орлогын албан татварүл хөдлөх хөрөнгийн эзэн.

Практикт Оросын үнэлгээчид мөнгөн гүйлгээний оронд орлогыг хямдруулдаг.

• CHOD (өмчийг өрийн дарамтгүй гэж хүлээн зөвшөөрч байгааг харуулж байна),
• үйл ажиллагааны зардал, газрын татвар, сэргээн босголтыг хассан цэвэр мөнгөн гүйлгээ,
• татвар ногдох орлого.

Аргыг ашиглах үед мөнгөн гүйлгээг тооцоолох онцлог.

• Газрын албан татвар, үл хөдлөх хөрөнгийн албан татвараас бүрдэх хөрөнгийн албан татвар (үл хөдлөх хөрөнгийн албан татвар) нь үйл ажиллагааны зардлын нэг хэсэг болох бодит нийт орлогоос хасагдах ёстой.
• Эдийн засаг, татварын уналт бодитой биш бэлэн мөнгөний төлбөр, тиймээс орлогыг урьдчилан таамаглах шаардлагагүй үед элэгдлийг харгалзан үзэх.
• Мөнгөн гүйлгээг олж авахын тулд капиталын хөрөнгө оруулалтыг үйл ажиллагааны цэвэр орлогоос хасах шаардлагатай, учир нь эдгээр нь объектын ашиглалтын хугацаа болон буцаах зардлын үнэ цэнийг нэмэгдүүлдэг бодит мөнгөн төлбөр юм.
• Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг (тодорхой хөрөнгө оруулагчийн хувьд) тооцоолсон тохиолдолд зээлийн үйлчилгээний төлбөрийг (хүүгийн төлбөр ба өрийн төлбөр) үйл ажиллагааны цэвэр орлогоос хасах ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ зээлийн үйлчилгээний төлбөрийг хасах шаардлагагүй.
• Эд хөрөнгийн шаардлагатай шинж чанарыг хадгалахад чиглэгдсэн бол өмчлөгчийн бизнесийн зардлыг бодит нийт орлогоос хасах ёстой.

Тиймээс:

DVD = PVD – Сул орон тоо, түрээсийн хураамжаас гарсан алдагдал + Бусад орлого (4.22)

CHOD = DVD - OR - Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн бизнесийн зардал (4.23)

Татвар төлөхөөс өмнөх мөнгөн урсгал = NPV – Капитал хөрөнгө оруулалт – Зээлийн үйлчилгээ + Зээлийн өсөлт. (4.24)

Үл хөдлөх хөрөнгийн татварын дараах мөнгөн гүйлгээ = Татварын өмнөх мөнгөн гүйлгээ – Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн орлогын албан татварын төлбөр. (4.25)

1. Буцах зардлын тооцоо.

Орлогын урсгал зогссон үед объектын үлдэгдэл үнэ цэнийг буцаах гэнэ.

Буцах зардлыг дараахь байдлаар урьдчилан таамаглах боломжтой.

1) зах зээлийн өнөөгийн байдалд дүн шинжилгээ хийх, ижил төстэй объектын өртөгт хяналт тавих, тухайн объектын ирээдүйн төлөв байдлын талаархи таамаглалд үндэслэн борлуулалтын үнийг тогтоох;

2) өмчлөх хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн өөрчлөлтийн талаар таамаглал дэвшүүлэх;

3) бие даасан тооцоолсон капиталжуулалтын хувь хэмжээг ашиглан урьдчилан тооцоолсон хугацаа дууссанаас хойшхи жилийн орлогын капиталжуулалт.

1. Хөнгөлөлтийн хэмжээг тодорхойлох.

"Хөнгөлөлтийн хувь гэдэг нь ирээдүйд хүлээн авсан эсвэл төлсөн мөнгөний нийлбэрийн өнөөгийн үнэ цэнийг тооцоход ашигладаг хүүгийн түвшин юм."

Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ нь эрсдэл ба өгөөжийн харилцаа, түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл бүрийн эрсдэлийг тусгадаг.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь орлогын урсгалыг нэг хэмжээний үнэ цэнэ болгон бууруулахад ашигладаг хувь хэмжээ юм. Гэсэн хэдий ч бидний бодлоор энэхүү тодорхойлолт нь энэ үзүүлэлтийн математикийн мөн чанарыг ойлгох боломжийг олгодог. Эдийн засгийн үүднээс авч үзвэл капиталжуулалтын харьцаа нь хөрөнгө оруулагчийн өгөөжийн түвшинг илэрхийлдэг.

Онолын хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг шууд болон шууд бусаар дараах хүчин зүйлсийг харгалзан үзэх ёстой.

• эрсдэлгүй, хөрвөх чадвартай хөрөнгө оруулалтын нөхөн төлбөр;
• эрсдэлийн нөхөн төлбөр;
• бага хөрвөх чадварын нөхөн олговор;
• хөрөнгө оруулалтын менежментийн нөхөн олговор.

Нэрлэсэн ба хоорондын хамаарал бодит ханшФишерийн томъёогоор илэрхийлсэн.

Мөнгөн гүйлгээ ба хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ нь хоорондоо тохирч, ижил аргаар тооцогдох ёстой. Ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнийг нэрлэсэн болон бодит утгаар тооцсон үр дүн ижил байна.

Барууны практикт хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тооцохдоо дараах аргуудыг ашигладаг.

1) хуримтлагдсан барилгын арга;

2) өөр хөрөнгө оруулалтыг харьцуулах арга;

3) тусгаарлах арга;

4) хяналтын арга.

Хуримтлагдсан барилгын арга хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ нь эрсдэлийн функц мөн гэсэн үндсэн дээр үндэслэсэн бөгөөд тодорхой эд хөрөнгө тус бүрт хамаарах бүх эрсдлийн нийлбэрээр тооцогдоно.

Хөнгөлөлтийн хувь = Эрсдэлгүй хувь + Эрсдэлийн урамшуулал.

Эрсдэлийн урамшууллыг тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн эрсдэлийн утгыг нэгтгэн тооцдог.

Хуримтлагдсан барилгын аргыг 4.1-р хэсэгт дэлгэрэнгүй авч үзнэ. хөрөнгийн зардлын нөхөн олговрын аргаар капиталжуулалтын харьцааны нэг хэсэг болох хөрөнгийн өгөөжийн түвшинг тооцохдоо энэхүү гарын авлагын.

Альтернатив хөрөнгө оруулалтыг харьцуулах арга үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын үнийг тооцоолохдоо ихэвчлэн ашигладаг. Хөнгөлөлтийн хэмжээг дараах байдлаар авч болно.

- хөрөнгө оруулагчийн шаардагдах өгөөж (хөрөнгө оруулагчийн тогтоосон);

- өөр төслүүдийн хүлээгдэж буй ашиг орлого ба санхүүгийн хэрэгсэлхөрөнгө оруулагчид ашиглах боломжтой.

Сонгох арга – хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг нийлмэл хүүгийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээрх ижил төстэй объектуудтай хийсэн гүйлгээний мэдээлэлд үндэслэн тооцдог. Энэ арга нь нэлээд хөдөлмөр их шаарддаг. Тооцооллын механизм нь ирээдүйн орлогын хэмжээний талаарх таамаглалыг сэргээж, дараа нь ирээдүйн мөнгөн гүйлгээг анхны хөрөнгө оруулалттай (худалдан авах үнэ) харьцуулахаас бүрдэнэ. Энэ тохиолдолд тооцоолол нь анхны мэдээллийн хэмжээ, үнэлж буй эрхийн хэмжээ зэргээс хамаарч өөр өөр байх болно.

Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг (капиталжуулалтын хувь хэмжээнээс ялгаатай) борлуулалтын мэдээллээс шууд гаргаж авах боломжгүй, учир нь ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний талаарх худалдан авагчийн хүлээлтийг тодорхойлохгүйгээр тооцоолох боломжгүй юм.

Хуваарилалтын аргыг ашиглан хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тооцоолох хамгийн сайн сонголт бол худалдан авагч (хөрөнгө оруулагч)тай ярилцлага хийж, борлуулалтын үнийг тодорхойлоход ямар ханш ашигласан, ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний урьдчилсан таамаглал хэрхэн хийгдсэнийг олж мэдэх явдал юм. Хэрэв үнэлгээчин сонирхож буй мэдээллээ бүрэн хүлээн авсан бол дотоод өгөөжийн хэмжээг тооцоолж болно ( эцсийн өгөөж) ижил төстэй объект. Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тодорхойлохдоо тэрээр үр дүнд хүрсэн үнэ цэнийг удирдан чиглүүлэх болно.

Хэдийгээр үл хөдлөх хөрөнгө тус бүр өвөрмөц боловч тодорхой таамаглалын дагуу ирээдүйн хугацааны урьдчилсан таамаглалын ерөнхий нарийвчлалтай нийцсэн хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг авах боломжтой. Гэсэн хэдий ч ийм харьцуулах объектыг худалдан авах, худалдах гүйлгээг ижил төстэй байдлаар сонгох ёстой бөгөөд одоо ашиглаж байгаа нь хамгийн сайн, үр дүнтэй байдаг гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Хуваарилалтын аргыг ашиглан хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тооцоолох ердийн алгоритм нь дараах байдалтай байна.

• орлого, зардлын урсгалыг хамгийн сайн, үр дүнтэй ашиглах хувилбарын дагуу тодорхой хугацааны туршид аналог объект тус бүрийг загварчлах;
• объектын хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хэмжээг тооцоолох;
• Шинжилгээний шинж чанарыг үнэлж буй объектод хүргэхийн тулд аливаа хүлээн зөвшөөрөгдсөн статистик эсвэл шинжээчийн аргаар олж авсан үр дүнг боловсруулах.

Хяналтын арга гүйлгээний мэдээлэлд үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын эдийн засгийн үндсэн үзүүлэлтүүдийг хянаж, зах зээлийн байнгын мониторинг дээр суурилдаг. Ийм мэдээллийг зах зээлийн янз бүрийн сегментүүдэд нэгтгэж, тогтмол нийтлэх шаардлагатай. Ийм өгөгдөл нь үнэлгээчдэд гарын авлага болж, олж авсан тооцоолсон үзүүлэлтүүдийг зах зээлийн дундаж үзүүлэлттэй чанарын хувьд харьцуулах, янз бүрийн таамаглалын үнэн зөвийг шалгах боломжийг олгодог.

Орлогын хэмжээнд эрсдэлийн нөлөөллийг харгалзан үзэх шаардлагатай бол үл хөдлөх хөрөнгийн бие даасан объектыг үнэлэхдээ хөнгөлөлтийн хувь хэмжээнд тохируулга хийх шаардлагатай. Орлогыг хоёр үндсэн эх үүсвэрээс (жишээлбэл, үндсэн түрээс, хүүгийн шимтгэлээс) бүрдүүлж байгаа бол тэдгээрийн аль нэгийг нь (үндсэн түрээс) баталгаатай, найдвартай гэж үзэж болох юм бол түүнд орлогын нэг хувь хэмжээг тооцож, нөгөө эх үүсвэрийг хөнгөлнө. илүү өндөр хувь хэмжээгээр (тиймээс тэтгэмжийн хэмжээ нь түрээслэгчийн эргэлтийн хэмжээнээс хамаардаг бөгөөд тодорхойгүй утга юм). Энэ техниканхааралдаа авах боломжийг танд олгоно янз бүрийн зэрэгнэг эд хөрөнгөөс орлого олж авах эрсдэл. Үүнтэй адилтгаж үзвэл, олон жилийн туршид үл хөдлөх хөрөнгөөс орлого олох эрсдэлийн янз бүрийн түвшинг харгалзан үзэж болно.

Оросын үнэлгээчид ихэвчлэн хуримтлагдсан арга (томъёо) ашиглан хөнгөлөлтийн хэмжээг тооцдог. Үүнийг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн нөхцөлд хуримтлагдсан барилгын аргыг ашиглан хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тооцоолох хамгийн энгийн байдлаар тайлбарлаж байна.

үл хөдлөх хөрөнгө

Орлогын аргыг хамгийн сайн, хамгийн үр ашигтай хэрэглээг (BHEI) тодорхойлоход ашигладаг. LNEI-ийг тодорхойлохдоо орлогын капиталжуулалтын аргыг ашиглах талаар авч үзье.

Жишээ. Орон сууцны бус байрыг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах талаар дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай.

Хамгийн сайн, хамгийн сайн хэрэглээний шинжилгээг авч үзсэн ашиглалтын тохиолдлууд дараах шалгуурыг хангаж байгаа эсэхийг шалгана.

• хууль тогтоомжийн зөвшөөрөл;
• физик боломж;
• санхүүгийн боломж;
• хамгийн их үр ашиг.

Уг газар нь үнэлгээний объектын өмчлөгчийн өмч биш. Орон сууцны бус байрны өмчлөгч нь орон сууцны бус байр байгаа байшингийн доорх талбайн хэсгийг нийт талбайтай харьцуулахад энэ байрны талбайн дагуу ашиглах эрхтэй. байшинд байрлах байр.

Тиймээс газрын ашиглалт нь зөвхөн хуулиар зөвшөөрөгдсөн, тиймээс хамгийн үр дүнтэй байдаг.

Орон сууцны бус байрыг хамгийн сайн, үр дүнтэй ашиглах талаар дүн шинжилгээ хийх ажлыг үргэлжлүүлье.

Орон сууцны бус байрыг ашиглах боломжит төрлүүд: оффис, ресторан эсвэл кафе, дэлгүүр.

Бие махбодийн хувьд боломжтой хэрэглээ: Бүх сонголтууд биетийн хувьд боломжтой.

Санхүүгийн хувьд боломжтой хэрэглээ: Орон сууцны бус байрны байршил, хэмжээг харгалзан үзвэл гурван хувилбар нь эдийн засгийн хувьд боломжтой байж болно.

Хамгийн их бүтээмж. Хамгийн их үр ашгийн шалгуур бол оруулсан хөрөнгийн эерэг өгөөж, i.e. засвар үйлчилгээний зардал, санхүүгийн үүрэг болон хөрөнгийн өөрийн өгөөжийн нөхөн олговортой тэнцэх буюу түүнээс их өгөөж.

Хүснэгт 4.2.

	Хэрэглэх тохиолдол	оффис	Ресторан/ кафе	дэлгүүр
1.	Өрөөний талбай, м2	240	240	240
2.	Зах зээлийн түрээсийн үнэ, жилд $/м2	200	150	126
3.	Боломжит нийт орлого, $ мөр 1*мөр 2	48 000	40 800	30 240
4.	Дутуу ашиглалтаас үүсэх алдагдал, түрээсийн төлбөрийн дутагдал, %	25	20	8
5.	Бодит нийт орлого, $ мөр 3*(1 – мөр 4/100)	36 000	32 640	27 821
6.	Үйл ажиллагааны зардал, доллар дэлгүүрт сард 210 доллар, оффис, ресторанд бол бодит нийт орлогын %	20%	15%	2520
7.	Үйл ажиллагааны цэвэр орлого, $ p.5 – p.6	28 800	27 744	25 301
8.	Капиталжуулалтын хувь, % (ихэвчлэн зах зээлийн олборлолтын аргаар тодорхойлогддог)	19,75	19,75	19,75
9.	Сэргээн босгох, засварлах зардал, доллар Дэлгүүрт яаралтай засвар хийх шаардлагатай бөгөөд 2000 доллараар үнэлэгддэг. Оффис, рестораны хувьд 120 ба 100 доллар / м2 үнээр бүрэн сэргээн засварлах шаардлагатай.	28 800	24 000	2 000
10.	Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ, доллар p.7/p.8 - p.9	117 022	116 476	126106

IN илүү их хэмжээгээрСанхүүгийн боломж нь нийт орлого, үйл ажиллагааны зардал, алдагдал гэх мэт шинж чанарыг тодорхойлдог эрэлт, нийлүүлэлт, байршлаас хамаардаг. Зөвшөөрөгдсөн хэрэглээний тохиолдлын цэвэр үйл ажиллагааны орлого нь шаардлагатай өгөөжийн хувь хэмжээг хангасан байх ёстой.

Орон сууцны бус байрыг дэлгүүр болгон ашиглах нь эдийн засгийн хувьд илүү ашигтай, эрсдэл багатай. Байшингийн зориулалтыг өөрчилснөөр түрээсийн төлбөр нэмэгдэх боловч засварын явцад түрээсийн талбайг дутуу ашиглах, ашиглалтын зардал нэмэгдэх, орон зайг дутуу ашиглах эрсдэл нэмэгдэж, хөрөнгө оруулалт нэмэгдэх болно. сэргээн босголт.

Сэдвийн хамгийн сайн, үр дүнтэй хэрэглээ: дэлгүүр болгон ашиглах.

Орлогын хандлагын хүрээнд үнэлэгдсэн орон сууцны бус байрны зах зээлийн үнийг тооцоолохдоо бид үнэлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийг дэлгүүрийн зориулалтаар ашиглахаас эхэлнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг орлогын аргын үнэлгээний нэг хэсэг болгон хямдруулсан мөнгөн гүйлгээний аргыг ашиглахыг авч үзье.

Урьдчилан таамагласан хугацаа нь 4 жил, үнэлгээний хугацаа 2005 оны 1-р сарын 1. Мөнгөн гүйлгээг 2005-2008 онуудад урьдчилан тооцоолсон хугацаанд тооцно. мөн ирээдүйн дахин борлуулалтын үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд урьдчилан таамагласан дараах үеийн эхний жил (2009 он).

Хүснэгт 4.3.

№ p/p	Үзүүлэлтийн нэр	Анхаарна уу	Нэгж хэмжилт	Жилээр нь өөрчлөх
				2005	2006	2007	2008	2009
1.	Түрээсийн талбай	үнэлгээний объектын баримт бичгийн дагуу	м 2	240	240	240	240	240
2.	Түрээс	зах зээлийн мэдээллийн дагуу	жилд $/м2	126	127,3	128,5	129,8	131,1
3.	Жилд түрээсийн төлбөр нэмэгдэнэ	зах зээлийн мэдээллийн дагуу	%/жил		1,0	1,0	1,0	1,0
4.	Боломжит нийт орлого	х.1*х.2	доллар/жил	30240	30552	30840	31152	31464
5.	Байрны төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд хөнгөлөлт үзүүлнэ	Зах зээлийн мэдээллээс харахад түрээслэгч хайхад хөнгөлөлт өндөр байдаг бол тогтвортой байна	%/жил	10	5	5	5	5
6.	Бодит нийт орлого	хуудас 4*(1-	доллар/жил	27216	29024	29298	29594	29891
7.	Элэгдлийн суутгал	нягтлан бодох бүртгэлийн мэдээллийн дагуу	доллар/жил	740	740	740	740	740
8.	Номын үлдэгдэл үнэ	нягтлан бодох бүртгэлийн мэдээллийн дагуу	$	51 282	50 542	49 802	49 062	48 322
9.	Эд хөрөнгийн татвар	Номын үнийн дүнгийн 1.00%	доллар/жил	513	505	498	491	483
13.	Сарын үйл ажиллагааны зардал	объектын өгөгдлийн дагуу	$/сар	210
14.	Үйл ажиллагааны зардлын өөрчлөлт	зах зээлийн мэдээллийн дагуу, объектын өгөгдлөөр	%/жил		5,0	4,0	3,0	3,0
15.	Үйл ажиллагааны зардал	хуудас 13*12*	доллар/жил	2520	2646	2621	2596	2596
16.	Яаралтай засвар	засварын тооцоонд үндэслэнэ	доллар/жил	2000
17.	Үйл ажиллагааны цэвэр орлого	х.6- х.9 -х.15 -	доллар/жил	22183	25873	26179	26508	26812
18.	Хөнгөлөлтийн хувь (Std.)	хуримтлагдсан барилгын арга	%	Эрсдэлгүй хувь -7% (Сбербанкны хадгаламж), үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын урамшуулал - 2.2% (Ингосстрахын дагуу), хөрвөх чадвар багатай урамшуулал (2.5% шинжээч), хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшуулал - 2.5% (шинжээч) Хөнгөлөлтийн хувь = 7 + 2.2 + 2.5 + 2.5 = 14.2% буюу 0.142 (тооцооллын хувьд)
19.	Хөнгөлөлтийн коэффициент	1/(1+Ст.д.) х		0,8757	0,7668	0,6714	0,5879	0,5148
20.	Урьдчилан таамагласан хугацааны мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнэ	Хуудас 17*	$	19425	19839	17578	15585
21.	Капиталжуулалтын хувь	зах зээлийн шахалтын аргаар тооцоолсон	%	19,75
22.	Буцах зардал	Орлогыг капиталжуулах аргыг ашиглан тооцоолсон ЧОД 2009 /Kcap	$					135757
23.	Одоогийн буцаах зардал	Хуудас 23*	$					69893
24.	Эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ	Урьдчилан таамагласан болон таамагласан дараах үеийн мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнийн нийлбэр	$	(19425 + 19839 + 17578+ 15585) + 69893 =

Үнэлгээний тодорхой нөхцлөөс хамааран капиталжуулалтын харьцаа нь хоёр үндсэн элементийг агуулж болно.

Хөрөнгө оруулалтын өгөөж (эсвэл өгөөжийн түвшин)

Of нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн цэвэр хувь хэмжээ (хөрөнгийн өгөөж эсвэл нөхөн сэргээх түвшин).

Тиймээс, капиталжуулалтын R харьцаа нь хөрөнгө оруулагч оруулсан хөрөнгөөс орлого авч, буцааж өгөхийг баталгаажуулах ёстой. Капиталжуулалтын харьцаа нь хөнгөлөлтийн хувь болон хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг агуулдаг гэж бид хэлж чадна. Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээг капиталжуулалтын харьцааны нэг хэсэг болгон тодорхойлохын тулд хөрөнгийн үнийн загвар (CAPM) эсвэл хуримтлагдсан барилгын аргыг ашиглан өөрийн хөрөнгийн хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тодорхойлох шаардлагатай.

Эдгээр аргыг хэрэглэх журмыг дээр дурдсан болно.

Энэ тохиолдолд дараахь зүйлийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

• - үйл ажиллагааны явцад бизнесийн үнэ цэнэ нь таамагласан бүх хугацаанд өөрчлөгддөггүй бөгөөд анхны хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь түүнийг дахин борлуулах үед тохиолддог - орлогын бүх урсгалыг хөрөнгө оруулалтын орлого гэж үзэж болно;
• - эсвэл бизнес нь тодорхой бус хугацаатай, улмаар хязгааргүй мөнгөний урсгалыг бий болгодог бол өгөөжийн хувь хэмжээ нь капиталжуулалтын хувьтай тэнцүү байж болно.

Гэсэн хэдий ч, энэ аргыг бага, тогтвортой өсөлтийн хурдыг урьдчилан таамаглахад ашиглах боломжтой тул өгөөжийн түвшинг дараах томъёогоор тодорхойлж болно.

он = d - q, (11)

хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээ хаана байна;

d - хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ;

Хэрэв капиталжуулсан баазыг компанийн хөгжлийн талаархи ретроспектив мэдээлэлд үндэслэн тодорхойлсон бол өгөөжийн хэмжээг тооцоолохдоо өөр томъёог ашиглана.

он = d - q, (12)

Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээ хаана байна;

d - хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ;

q - урт хугацааны тогтвортой өсөлтийн хурд.

Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хэмжээг тооцоолох журмыг авч үзье. Үүнийг хийхийн тулд капиталжуулалтын түвшин R ба хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин хоорондын дараах боломжит хамаарлыг авч үзье.

• 1) R = асаалттай
• 2) R > асаалттай

R = on, өөрөөр хэлбэл орлогыг капиталжуулах нь зөвхөн хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээгээр (on), of=0-тэй тэнцүү байна.

Энэ хамаарал нь дээр дурдсанчлан дараах тохиолдолд тохиолдож болно. Нэгдүгээрт, хэрэв үйл ажиллагааны явцад бизнесийн үнэ цэнийн өөрчлөлтийг урьдчилан таамаглаагүй бол энэ үнэ цэнийн өгөөж нь бизнесийг дахин борлуулах үед тохиолддог. Дараа нь орлогын бүх урсгал нь хөрөнгө оруулалтын өгөөж юм. Хоёрдугаарт, хэрэв бизнес хязгааргүй амьдралтай бол үүний үр дүнд жигд төгсгөлгүй мөнгөн урсгал бий болно.

R > дээр, энэ харьцаа нь үйл ажиллагааны явцад бизнесийн үнэ цэнийг бүрэн эсвэл хэсэгчлэн алдахыг урьдчилан таамаглах үед гарч ирдэг. Дараа нь капиталжуулалтын харьцаа нь зөвхөн хөрөнгө оруулалтын орлогыг хүлээн авахаас гадна оруулсан хөрөнгийн өгөөжийг (дахин хөрөнгөжүүлэх) хангах ёстой.

Р< on, когда в процессе эксплуатации прогнозируется увеличение стоимости бизнеса, то есть цена покупки будет меньше цены перепродажи.

Энэ тохиолдолд эхний тохиолдол шиг хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг дахин борлуулснаас олсон орлогоор баталгаажуулна.

Цэвэр өгөөжийг тодорхойлох гурван арга байдаг:

• 1. Бөгжний арга (шулуун).
• 2. Хосколд арга (эрсдэлгүй хүүгээр дахин хөрөнгөжүүлэх).
• 3. Инвүүд арга (ашигт ажиллагааны харьцаагаар дахин хөрөнгөжүүлэх).

Бөгжний арга нь бизнест оруулсан хөрөнгө оруулалтыг жил бүр тэнцүү хэмжээгээр нөхөн төлнө гэж үздэг.

Бид орлогын урсгал буурах тухай ярьж байна, учир нь... Аккруэл нь төлөгдөөгүй үлдсэн суурь руу шилждэг. Нийт орлого буурдаг, өөрөөр хэлбэл энэ аргыг хөрөнгийн шулуун шугамын өгөөж бүхий урсгалыг бууруулахад хэрэглэнэ. Энэ аргыг бүрэн баталгаа байхгүй тохиолдолд өндөр эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалтад ашигладаг Цаашдын хөгжилбизнес.

Энэ тохиолдолд of-ийг дараах байдлаар тодорхойлно.

= 1/n, (13)

Энд n нь үеүүдийн тоо юм.

Хоскольдын аргыг өндөр байгаа тохиолдолд хэрэглэдэг ашигтай бизнесүүний дагуу өндөр ашигтай хөрөнгө оруулалтын тухай. Эдгээр хөрөнгө оруулалт нь бусад хөрөнгө оруулагчдыг татдаг тул анхны хөрөнгө оруулалттай ижил өгөөжтэй дахин хөрөнгө оруулалт хийх магадлал бага юм. Тиймээс тооцоонд өгөөжийн бууруулсан хувь хэмжээг ашиглах ёстой. Энэ тохиолдолд хөрөнгийн өгөөжийн түвшинг тооцохдоо эрсдэлгүй хувь хэмжээгээр нөхөн олговрын сангийн хүчин зүйлийг ашиглана. Жишээлбэл: Өнөөдөр 40% -ийн орлоготой объект худалдаж авсан. Үйл ажиллагааны хугацаа нь 5 жил байна. Ижил төстэй хөрөнгө оруулалтын зах зээлийн дундаж өгөөж 15% байна. Тодорхойлох: a) капиталжуулалтын харьцаа.

n = 5, on=40, of = 6-р функц, 15i, 5n = 0.1483156.

R = 0.4 + 0.1483156 = 0.5483156.

Хөрөнгө оруулалтын өгөөжтэй ижил өгөөжийн хувь хэмжээгээр орлуулах сангаас хөрөнгийг буцаан олгох үед Инвүүдийн аргыг ашигладаг. Энэ тохиолдолд хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь зах зээлийн дундаж өгөөжтэй тэнцүү байна.

Энэ тохиолдолд бид үнэлж буй бизнесийн ашиг нь хөрөнгийн зах зээлийн дундаж өгөөжтэй тохирч байх үед хөрөнгийн аннуитетийн өгөөжийн тухай ярьж байна.

Жишээ нь: хөрөнгө оруулалтын объект жилд 12% өгөөж өгдөг. Зах зээлийн дундаж өгөөж нь 12% өгдөг (хөрөнгө оруулалтыг эрсдэлгүй гэж үздэг). Энэ тохиолдолд орлогоо алдах эрсдэл байхгүй. Өмчлөх хугацаа - 5 жил. Жилийн орлого нь 100,000 бол энэ бизнесийн үнэ цэнэ ямар байхыг тодорхойл.

V = I/R, R = дээр + дээр,

on= 0.12, of = 6-р функц, 12i, 5n = 0.1574097.

R = 0.12 + 0.1574 = 0.2774.

V = 100000 / 0.2774 = 360490.

Харьцаа< on возможно в случае прогнозирования увеличения стоимости бизнеса в процессе его эксплуатации, то есть когда цена покупки будет меньше цены перепродажи.

Дараа нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг бизнесийг дахин борлуулснаас олсон орлогоор баталгаажуулдаг. Энэ тохиолдолд хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшинд үндэслэн тодорхойлсон хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь тухайн бизнесийг дахин борлуулснаас олсон орлогын нэг хэсэг болох одоогийн орлого болон хойшлогдсон орлогоос бүрдэнэ.

Үүнийг харгалзан үзэхийн тулд хөрөнгийн өсөлтийн хувь хэмжээний бүтээгдэхүүнд оруулсан хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээг эрсдэлгүй хувь хэмжээгээр орлуулах сангийн коэффициентоор хасах шаардлагатай.

Жишээ нь: Хөрөнгө оруулалтын объектын өгөөжийн түвшин 18% байна. Орлогын зах зээлийн дундаж түвшин мөн 18% байна үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг 4 жилийн хугацаанд 10% -иар өсөхөөр байна. Жилийн орлого нь 200,000 бол энэ бизнесийн үнэ цэнэ ямар байхыг тодорхойл.

V = I / R, R = on - 10% -ийн.

on= 0.18, of = 6-р функц, 18i, 4n = 0.1917.

R = 0.18 - 0.1 x 0.1917 = 0.161.

V = 200000 / 0.161 = 1242236.

Тиймээс капиталжуулалтын харьцааг тооцоолохын тулд дараахь томъёог ашиглаж болно.

а) ирээдүйд бизнесийн үнэ цэнэ бага зэрэг буурах төлөвтэй байгаа бол

R = Он + К x Оf,

Энд K нь бизнесийн үнэ цэнийн өөрчлөлтийн коэффициент;

б) ирээдүйд бизнесийн үнэ цэнэ өсөх урьдчилсан таамаг байгаа бол