ФСС Финансовый директор
Метод капитализации - один из методов оценки бизнеса доходным подходом. По сути это разновидность метода дисконтирования денежных потоков, в рамках которого стоимость компании определяют как текущую стоимость ее будущих доходов. Разница лишь в том, что метод капитализации предполагает стабильность этих доходов (или постоянный темп их роста).
Формула 1. Расчет рыночной стоимости компании методом капитализации
Чтобы оценить стоимость компании методом капитализации предстоит:
- провести ретроспективный анализ деятельности бизнеса и подготовить прогноз изменения дохода в будущем;
- выбрать вид дохода, который будет капитализирован;
- определить период деятельности, за который предстоит капитализировать доход;
- вычислить ставку капитализации;
- рассчитать капитализированные доходы;
- провести итоговые корректировки.
Основная задача этого метода - определить уровень дохода, который впоследствии будет капитализирован. При этом важно выбрать период деятельности компании, результаты которой будут капитализированы.
Как провести ретроспективный анализ бизнеса при оценке стоимости компании методом капитализации
Ретроспективный анализ деятельности компании проводится данным бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах за последние 3-5 лет, а также управленческой отчетности компании. Он подразумевает анализ финансовых результатов деятельности, выполнения финансового плана, эффективности использования собственного и заемного капитала, выявление резервов увеличения суммы прибыли, рентабельности, улучшения финансового состояния и платежеспособности компании. По результатам этого анализа можно выбрать вид дохода и период производственной деятельности компании , за который предстоит капитализировать этот доход.
Для корректной оценки финансовых результатов (показателя дохода) компании необходимо провести их нормализацию, т.е. исключить статьи, которые имели разовый характер и не будут повторяться в будущем. К таким статьям относят:
- прибыль /убыток от продажи части активов предприятия;
- поступление/ убыток от удовлетворения/ неудовлетворения судебных исков;
- поступление страховых выплат;
- потери от вынужденной остановки производства и т.д.
После нормализации финансовых результатов их нужно привести к текущим ценам. Для этого можно использовать, например индексы потребительских цен, публикуемые на сайте федеральной службы статистики .
Какой показатель дохода выбрать при оценке бизнеса методом капитализации
В качестве доходов, подлежащих капитализации, может быть выбраны показатели:
- чистой прибыли (после уплаты налогов);
- прибыли до уплаты налогов;
- денежного потока;
- выплаченных/ потенциальных дивидендов.
При оценке крупных компаний целесообразно выбирать величину чистой прибыли, а небольших компаний - прибыль до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние льгот налогообложения.
Величина денежного потока используется при оценке компаний, в активах которых преобладают основные фонды, что позволяет учесть политику капитальных вложений и амортизационных отчислений на предприятии.
Вопрос: Какой вид денежного потока можно использовать при оценке бизнеса методом капитализации
Это может быть денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток) или собственного капитала.
Бездолговой денежный поток не учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На основе этого показателя определяется рыночная стоимость всего инвестированного капитала: как собственного, так и заемного.
Денежный поток для собственного капитала учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На его основе вычисляется рыночная стоимость собственных средств компании.
При выборе того или иного вида денежного потока (прибыли) для оценки бизнеса компании учитывают за счет каких именно средств он формируется. Если за счет собственных средств, то для оценки компании используется денежный поток для собственного капитала. Если же за счет привлечения заемных средств, то используется бездолговой денежный поток.
Вопрос: За какой период стоит капитализировать доход при оценке бизнеса
Сумма дивидендов, как правило, используется при оценке миноритарных пакетов акций, т.к. для мажоритарного акционера привлекательность компании состоит, в основном, не в выгодной дивидендной политике, а в росте ее капитализации.
Стоит заметить, что для капитализации можно использовать перечисленные показатели не только на текущую дату, но и их среднее значение за несколько предыдущих периодов на основании ретроспективных данных, например, за 3-5 лет.
Периодом деятельности компании, результаты которой будут капитализированы, может выступать:
- первый прогнозный год;
- последний отчетный год.
Наиболее правильным вариантом, учитывающим ретроспективную деятельность компании, рассматривают капитализацию дохода, спрогнозированного на последующий после даты оценки год.
Как определить ставку капитализации для оценки стоимости компании
Ставка капитализации чаще всего рассчитывается на основе ставки дисконтирования с учетом долгосрочных темпов роста денежного потока. Методы расчета ставки дисконтирования зависят от того, к какому виду денежного потока она применяется.
Есть несколько моделей построения ставки капитализации на основе ставки дисконтирования в зависимости разных параметров, например, от уровня прогнозного дохода и период прогноза (модели Гордона, Ринга, Инвуда).
Модель Гордона. Предполагает бесконечную продолжительность функционирования бизнеса и стабильные темпы роста денежного потока. В рамках этой модели определяют ставку для прогнозного или текущего года. В первом случае используют общепринятую расчетную формулу. Во втором случае (при расчете ставки для текущего года) используютформулу 2
Формула 2. Расчет ставки капитализации методом Гордона для текущего года
Модель Ринга. Данная модель исходит из необходимости соблюдения следующих условий:
- конечная продолжительность функционирования актива, при которой его остаточная стоимость равна нулю;
- известно оставшееся время жизни актива.
Эта модель редко применяема, потому что в рамках нее предполагается, что доходы будет ежегодно снижаться.
Формула 3. Расчет ставки капитализации методом Ринга
Модель Инвуда. Используют при следующих допущениях:
- конечная продолжительность функционирования бизнеса;
- ожидаемый доход меньше первоначальных инвестиций;
- остаточная стоимость будет равна нулю по истечении некоторого количества периодов.
Это более популярная модель, поскольку в качестве прогнозного периода подразумевает весь срок использования объекта, до полного его обесценения.
Формула 4. Расчет ставки капитализации методом Инвуда
Вопрос: Можно ли определить ставку капитализации без учета ставки дисконтирования
Определение ставки капитализации на основе ставки дисконтирования - самый распространенный способ, однако существуют другие метода расчета этой ставки капитализации, среди которых можно выделить:
1. Метод анализа рыночных данных. Ставка капитализации согласно этому методу определяется на основе рыночной информации о доходах и ценах продажи сопоставимых компаний;
2. Метод срока окупаемости инвестиций. Метод предполагает расчет ставки капитализации на основе период окупаемости инвестиций.
Вопрос: Как определить капитализированные доходы компании
На этом этапе оценке бизнеса методом капитализации предстоит определить предварительную стоимость бизнеса (капитализированные доходы компании). Определяют ее по формуле 1 , на основе величины дохода, который предстоит капитализировать и ставки капитализации.
Эта стоимость компании будет предварительной, т.к. для определения итоговой стоимости полученный показатель стоимости необходимо скорректировать на избыточные и не операционные активы, не принимающие участия в формировании денежного потока, избыток (дефицит) собственного оборотного капитала, а также на сальдированную величину отложенных налоговых активов и отложенных налоговых обязательств.
К не операционным активам могут быть отнесены:
- устаревшие или не введенные в работу нематериальные активы;
- недвижимое имущество, не участвующее в производственном процессе;
- объекты незавершенного строительства;
- нефункционирующие доходные вложения в материальные ценности и финансовые вложения.
Чтобы понять, что такое метод капитализации недостаточно знать только математический смысл, поскольку он применяется в оценке доходов при одном условии — если происходит постепенное и умеренное возрастание финансового показателя.
Если поток дохода характеризуется скачкообразными показателями, то метод капитализации будет не лучшим решением. Также нельзя использовать капитализацию, если или нет информации о реальных или .
Методы оценки объектов недвижимости
В настоящий момент принято выделять всего три общепринятых .
К первому виду относится прямое сравнение продаж и основывается соотнесении объекта, подлежащего к оценке и альтернативных объектов, обладающих схожими свойствами. характеризуется определением оценочной стоимости. Ее показатель складывается из показателя затрачиваемых средств на производство. В некоторых случаях может произойти снижение стоимости за счет наличия негативных факторов различной природы.
В основе доходного метода лежит представление о планируемой стоимости, которая включает понимание чистого дохода, в результате предварительной оценки объекта при адекватном уровне использования. В данном случае учитывается срок поступления финансовых средств и уровень возникновения возможного фактора риска. Стоит отметить, что в основе доходного метода всегда распространено ожидание. То есть его показатели могут сформировать представление о будущих оценках . В данном случае покупатели должны рассматривать возможную прибыль с точки зрения инвестирования и не ждать быстрого финансового прироста.
Другими словами, это метод, который может математическим и наглядным образом сформировать картину в перспективе позитивного развития . Чаще всего его применяют в том случае, когда размер дохода не является стабильным и в каждый отсчитанный период имеет разные показатели.
Суть метода капитализации доходов, общая характеристика, определение
Как правило, метод капитализации применяется для того, чтобы с максимальной точностью оценить «зрелые» предприятия, которые уже успели накопить определенный показатель финансовых активов и могут заявить о стабильной деятельности
. По отношению к другим видам оценки, метод капитализации широко распространен, благодаря более демократичному подходу, поскольку для его использования необязательно иметь представление о долгосрочных прогнозах, касающихся доходов предприятия.
Метод капитализации – это вид оценки имущества, который строится на показателях дохода за определенный период, если за основу берется предположение, что уровень дохода останется на том же уровне .
Капитализация дохода предполагает взаимосвязь между настоящим и будущим показателем стоимости какого-либо объекта.
Суть метода заключается в выборе вида дохода, внесении необходимых поправок, обосновании стабильности предполагаемого дохода и расчета самой ставки капитализации. Стоит понимать, что данный метод предполагает математический расчет по статичной формуле .
Достоинства и недостатки метода капитализации
Основным достоинством метода капитализация является простота его использования. Кроме того, он способен в полной мере отобразить рыночную конъюнктуру. Множество споров вызывает оценивание малого бизнеса
.
Поскольку на территории РФ принято использовать упрощенную систему налогообложения, это приводит к затруднительному положению в осуществлении оценки предприятия. В таком случае отсутствуют такие важные сведения, как наличие или отсутствие дебиторской задолженности , а также нет никакой информации об основных финансовых показателях . Кроме того, все сведения могут быть бездоказательными. Поэтому оценку возможно осуществить лишь применяя доходный метод.
Однако в том случае, когда предоставляется полная аудиторская и консалтинговая информация, оптовая торговля и прочие математические показатели, то может возникнуть недостаток данных о постоянной клиентской базе . Оценить предприятие в таком случае будет крайне сложно. Какой-либо анализ будут иметь низкий уровень достоверности.
Данный метод не может быть применен в том случае, когда невозможно применить полный анализ экономической ситуации или отсутствует полная информация о совершенных сделках.
Также рекомендуется воздержаться от его применения, если бизнес находится на стадии развития и не имеет устоявшегося капитала или объект уже устарел и требует серьезной реструктуризации или модернизации .
Примеры расчета
Для того чтобы лучше понять, каким образом рассчитывается стоимость недвижимости по методу капитализации, стоит взглянуть на несколько примеров.
- Метод Ринга . Рекомендуется использовать в том случае, если возмещение всей суммы должно происходить равными долями. Годовая норма, соответственно, рассчитывается методом деления на 100% от стоимости актива.
Пример: известно, что срок инвестирования составляет пять лет. Процент по доходности ставки -18%. Расчет: Понятно, что норма возврата составляет 20%, поскольку за пять лет инвестирования будет вычтено 100%. В этом случае процент капитализации получится 38 процентов.
- Метод Инвуда. Он применяется, если возврат капитала не инвестируется по показателю доходности.
Пример: Если известно, что срок инвестирования составляет пять лет, а доход по инвестициям составляет 12%. Решение: Коэффициент доходности будет равен 0,12, а коэффициент капитализации будет равен 0,28.
Как рассчитать ставку капитализации
Расчет ставки капитализации происходит в несколько этапов:
- Расчет годового валового дохода , зависимости от инвестиционной собственности.
Как правило, валовым доходом является показатель, который предполагает сдачу помещения в аренду. То есть, расчет происходит притом условии, если инвестор предоставляет помещение арендодателю для дальнейшей реализации.
- Вычитание операционных издержек из валового дохода . Недвижимость тесно связана с расходами и эксплуатационными сроками. Как правило, в эксплуатационные расходы может входить обслуживание дома, капитальный ремонт и прочие предприятия, направленные на поддержание объекта в нужной форме.
- Разделение полученного дохода на затраты, которые связанны с . Другими словами, необходимо высчитать ставку по капитализации, которая определяется, как разница дохода и первоначальной стоимости или затрата капитала на приобретение объекта.
Метод капитализации при оценке бизнеса и недвижимости
Метод характеризуется как соотношение цены бизнеса посредством перевода чистого дохода в стоимость на данный момент.
Стоимость объекта по прямому методу капитализации возможно вычислить согласно следующей формуле:
Ср=ЧОД/Кн.
Ср – показатель стоимости объекта, ЧОД – чистый доход, который приносит бизнес, Кн –коэффициент капитализации.
Существует определенная последовательность, согласно которой производится метод капитализации:
- Изначально необходимо узнать такой показатель, как ЧОД (чистый операционный доход). Это показатель обусловлен непосредственно самим объектом недвижимости при его объективном методе использования (не учитываются негативные внешние или внутренние факторы, при которых объект может потерять эксплуатационную способность раньше планируемого срока).
- Математический расчет ставки капитализации.
- В зависимости от показателя ЧОД определяется стоимость объекта и дальнейшего деления на коэффициент капитализации.
В действительности, метод капитализации всегда поможет вычислить точную стоимость различного рода недвижимости
. Важно понимать, использовать его возможно только в том случае, когда есть все исходные данные об объекте. Его показатель зависит в первую очередь от состояния инвестиционного объекта.
Если говорить о применении метода в строительной сфере, то метод капитализации используется для того, чтобы оценить первоначальную стоимость первичного или . Что касается сферы бизнеса, то здесь существует много аспектов, при которых оценка может быть затруднена. Чаще всего это происходит в сфере развития малого бизнеса. Не рекомендуется его применять, если предприятие молодое и еще не имеет постоянной финансовой базы. Отсутствие наработанной базы тоже может стать серьезной преградой.
Метод капитализации возможно использовать самостоятельно, даже не имея профессиональных знаний в аналитической сфере деятельности. Но вопрос о том, насколько правильно и целесообразно это делать, остается открытым. Главное достоинство заключается в быстроте подсчетов, но отсутствие хотя бы малейшей информации делают подобного рода оценку субъективной. Поэтому перед тем, как проводить математическую работу и формировать выводы, нужно понимать, подходит ли его использование в конкретной ситуации.
В последнее время, метод капитализации широко используется в банковской сфере деятельности. Он помогает вычислить избыточный доход, поможет сформировать полную картину успеха деятельность финансового института.
Метод капитализации может дать вполне реальное представление об инвестиционном мире, однако в его использовании необходимо проявляться аккуратность и рациональный подход.
Консультация на видео
О методе капитализации в ролике от канала «Успешный инвестор».
5. МЕТОДЫ РАСЧЁТА СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Методы расчёта ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимыми среди них являются:
· информация о доходах и ценах сделки на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
· источники и условия финансирования сделок;
· возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Существующие методы определения общей ставки капитализации представлены на рис. 5
Методы анализа рыночных аналогов – основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации.
Инвестор может много гадать относительного того, что будет с недвижимостью в течении прогнозного периода, однако использование ставки капитализации освобождает от этого процесса, но только при наличии надёжной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, то есть для этого требуется развитой информативный рынок.
Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а так же соответствовать ему по размерам дохода, физическому сходству, месту расположения, соотношению между валовым доходом и будущего поведения имущественных стоимостей эксплуатационными расходами, сложившимися на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей (рис. 6)
| Цена объекта | |
| Приносимый доход | |
|
| Коэффициент эксплуатационных расходов как отношение валового дохода к эксплуатационным расходам |
| Условия финансирования сделки | |
| Доля земельных средств | |
| Ситуация на рынке в момент |
Метод кумулятивного построения ставки капитализации при оценке недвижимого имущества делит её на две составляющие: доход на инвестиции (капитал) и норму возмещения вложенной суммы.
Доход на капитал (i) - это компенсация которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с у3чётом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств.
Возврат или возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только в изнашиваемой части активов.
Ставка доходов на капитал строится следующим образом (рис. 7)
| Безрисковая ставка дохода |
| + |
| Премии за риск |
| + |
| Премии за низкую ликвидность недвижимости |
| + |
| Премии за инвестиционный менеджмент |
| + |
| Вложения в недвижимость |
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата».
Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.)
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.
При использовании западной безрисковой ставки необходимо учитывать премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск),
Данная безрисковая ставка активно использовалась в РФ на первых этапах становления оценки, так как это период характеризовался сплошным копированием западного опыта без учёта российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берётся доходность по облигациям федерального займа (ОФЗ)
Поправку на страновой риск как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, однако эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путём может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчётах существенно повышается.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублёвые, так и валютные. При пересчёте номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им ещё в 30-е г.г. XX в.:
Rн = Rр + Jинф. + Rр x Jинф.
| Rр = | Rн – Jинф |
| 1 + Jинф |
где Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции.
1. годовая ставка процентов, исходя из которой определяется величина ставки, применяемая в каждом периоде при начислении сложных процентов несколько раз в год;
2. процентная ставка, исчисляется без учёта инфляции.
Реальная ставка – процентная ставка, очищенная от инфляции. Реальная процентная ставка вычисляется как разница между номинальной процентной ставкой и уровнем инфляции. Различают:
· ex ante - ожидаемая реальная процентная ставка в момент выдачи кредита;
· ex post – фактически состоявшаяся реальная процентная ставка.
При расчёте валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы И.Фишера с учётом индекса долларовой инфляции, при определении рублёвой безрисковой ставки – индекса рублёвой инфляции.
При использовании номинальный потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при ирреальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, то есть отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.
При расчёте надбавки за низкую ликвидность учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.
Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надёжности.
Средний размер страховых отчислений составляет 14-20%.
Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учётом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
К недостаткам метода суммирования относится субъективный подход к принятию размеров составляющих ставки капитализации.
В ряде случаев ставка капитализации и доход на инвестиции совпадают, то есть Ск = i. Это так называемая бессрочная (вечная рента), а при ней возмещение капитала не обязательно, стоимость объекта не изменится с течением времени, периодически получаемый доход выражает доход на сложенные средства, а полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент продажи объекта.
В случае, когда стоимость объекта уменьшается за период владения и полное возмещение вложенных средств в момент продажи становится невозможным, часть текущего дохода должна рассматриваться как возвращение инвестиций, остаток же составит доход на инвестиции. В этом случае ставка капитализации (Ск) должна быть увеличена таким образом, чтобы она давала возможность рассчитать единую сумму стоимости актива.
Когда прогнозируется рост стоимости актива, то весь текущий доход и часть выручки от перепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будет обеспечен за счёт остатка выручки от перепродажи, тогда ставка капитализации может быть рассчитана путём вычитания ежегодного процента прироста капитала из ставки дохода на инвестиции (i).
Метод коэффициента покрытия долга применяется в случаях, когда большинство объектов недвижимости приобретаются с привлечением заёмных средств, при этом общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.
· получение прибыли на определённом уровне с учётом риска по выдаче кредита и получение равных периодических платежей, включающих выплаты по процентам;
· погашение основной задолженности.
К требованиям банка относятся:
· получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объёме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска;
· возмещение первоначально вложенных средств.
Коэффициент покрытия долга (DCR) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному доходу.
Данный коэффициент ещё называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:
| DCR = | DS |
| NOY |
где DS – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
NOY – репрезентативная величина ожидаемого чистого дохода;
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения.
Коэффициент DCR используется кредиторами в качестве в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последний оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится или, по крайней мере, не уменьшится.
По этому методу общая ставка капитализации равна произведению коэффициента ипотечной задолженности М, ипотечной постоянной Rm и коэффициента покрытия долга:
Ск = М x Rm x DCR
| М = | Сm |
| С |
Сm – стоимость заёмных средств;
С – стоимость объекта (вся сумма инвестиций);
| Rm = | DS |
| Сm |
Ставка капитализации для заемных средств.
Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию. Этот метод не является основным, а, скорее используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки, капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надёжны.
Метод связанных инвестиций аналогично методу коэффициента покрытия долга используется, если для приобретения недвижимости привлекается заёмный капитал. В этом случае величина Ск должна учитывать интересы как собственного, так и заёмного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации Rе (для собственных средств) и Rm (для заёмных средств). Общая ставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величина относительно финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заёмного и собственного капитала соответственно:
R = M x Rm + (1 - M) x Re
где М коэффициент ипотечной задолженности.
Значение ставки капитализации для собственного капитала (Rе) определяется из данных по сопоставимым объектам деления значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
| Re = | Dn |
| C |
где Dn – годовой денежный поток до выплаты налогов;
С – величина собственного капитала.
Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам, однако применяется к составным частям недвижимости – земле (участку) и улучшениям (строениям).
Общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли Rl и ставкой для улучшения Rb:
Ck = L x Rl + (1 - L)
где L – доля стоимости земли в стоимости недвижимости
Ставки капитализации для земли и улучшений могут быть рассчитаны при условии, что можно с достаточной точностью на основе рыночных данных получить ставки капитализации для каждого из компонентов, а так же долю их вкладов в общую стоимость имущества.
Расчёт общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:
| ∆ = | (FV – PV) |
| PV |
Долевое изменение стоимости;
Yi - ставка доходности инвестиций
Это выражение представляет собой уравнение Элвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заёмного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.
При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счёт периодического дохода; увеличение стоимости, как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.
Замена изменения стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет для определения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставку капитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменение стоимости первоначального капитала.
Определение Ck зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используется метод Инвуда и метод Хоскольда.
Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов виде постоянного аннуитета. Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставка капитализации для кредита, то есть ипотечная постоянная, представляет собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.
Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Например, инвестор приобрёл актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом заключается допущение Хоскольда – фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.
Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала происходит следующим образом. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом.
Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля 1/n, где n – время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:
| Ck = Ym + | 1 |
| n |
где n – оставшийся срок экономической жизни.
... : · Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени; · Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки: · принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, ...
8. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи. 9. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки. 10. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки. Пример. Определить обоснованную рыночную...
На том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду...
Стоимость будущих доходов. Принцип зависимости от внешней среды – изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводится на определенную дату. Принцип экономического разделения – имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить...
Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.
2. Компенсацию за риск.
3. Компенсацию за низкую ликвидность.
4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.
5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости
Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:
1. Метод рыночной выжимки;
2. Метод кумулятивного построения (суммирования);
3. Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала;
4. Метод связанных инвестиций земли и здания;
5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).
1. Метод рыночной выжимки.
Является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам. Продажи аналогичны по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода ставка капитализации (R) рассчитывается по формуле:
V - стоимость объекта-аналога;
I - ЧОД оцениваемого объекта.
2. Метод кумулятивного построения (метод суммирования).
Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.
Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:
1. Безрисковую ставку.
2. Ставку на дополнительный риск.
3. Компенсацию на низкую ликвидность.
4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.
5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.
Безрисковая ставка. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и отечественными. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).
Ставка за дополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.
Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность своего рода поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
Ставка возмещения капитала. Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Общий коэффициент капитализации при данном методе рассчитывается путем суммирования процентной ставки, вычисленной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.
3. Метод связанных инвестиций собственного и заемного капитала.
Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.
Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.
Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:
Rз= ежегодные выплаты по обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды
Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей по обслуживанию долга на их частоту (месяц, квартал) а затем делится на всю сумму ипотечной ссуды.
Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.
Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rc) и определяется следующим образом:
Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств
Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.
Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Она определяется путем взвешивания ее составляющих пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций называется кредитной долей. Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:
Мкред.= величина кредита / стоимость инвестиций
Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.
Когда известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:
R = Rз х Мкр. + Rc(1-Мкр.).
Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам.
Пример. Определить стоимость собственности, для покупки которой можно получить кредит суммой 1000000 под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга - 133880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения собственность будет продана за 1200000. ЧОД составляет 180000, а инвестор рассчитывает на получение 14%-ной нормы отдачи собственного капитала.
Решение. В соответствии с основной формулой ипотечно-инвестиционного анализа:
V=PV[(180000 - 133880), 8 лет 14%] + PV[(1200000 - 829295), 8 лет 14%] + 100000= 213944 + 129953 + 1000000=1343897.
4. Модифицированный метод капитализации заемного и собственного капитала (метод Элвуда). Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны таблицы, упрощающие использование его метода.
Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:
R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),
R - общая ставка капитализации;
Rс - ставка дохода на собственный капитал - представляет собой реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено). Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);
С - ипотечный коэффициент;
Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;
арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;
SFF - коэффициент фонда погашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.
Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:
С = Y + P(SFF) - Rs,
где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;
Rs - ипотечная постоянная.
Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.
Пример. Предположим, что требуется определить стоимость собственности исходя из следующих данных:
Решение. По методу Элвуда ставка капитализации будет равна:
R = / 1 + 0=0.12173.
Следовательно, стоимость собственности равна V=50000/0,12179=410745.
5. Метод связанных инвестиций земли и здания.
Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации по каждому структурному элементу всего имущественного комплекса - земле и стоящему на ней сооружению. Взвешивание ставок капитализации осуществляется на основе размеров долей составляющих в стоимости имущественного комплекса в целом. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:
R= Сз x Кз + Сзд х Кзд,
Сз - стоимость земли в процентах от общей доли имущественного комплекса;
Кз - ставка капитализации для земли;
Сзд - стоимость здания в процентах от общей имущественного комплекса;
Кзд - ставка капитализации для здания.
6. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации
Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.
Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).
В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.
В случае если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
· Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) - для истощаемых активов;
· Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) или аннуитетный метод - для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов;
· Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) - для высокоприбыльных активов.
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки. Годовая норма возврата вычисляется путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок жизни:
Ry - ставка доходности инвестиций;
n - Оставшийся срок экономической жизни.
Пример. Выдан кредит в размере 1000$ сроком на 4 года под 12% годовых. Определить величину возмещения первоначально вложенного капитала на инвестиции.
Решение. Учитывая то, что кредит выдан сроком на 4 года, то прямолинейный коэффициент капитализации будет равен 25% (100% : 4 = 25%). Каждый год возмещается 25% (1000$ / 4 = 250$) первоначально вложенного капитала и 12% на инвестиции. Следовательно, общий коэффициент капитализации будет иметь вид R= 25% + 12%= 37%.
|
250 + 12% от 1000$ =120 |
250 + 12% от 750$ = 90 |
250 + 12% от 500$ = 60 |
250 + 12% от 250$ = 30 |
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
R= Ry + SFF (n, Y),
SFF - фактор фонда возмещения;
Y=Ry - ставка дохода на инвестиции.
Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: таким образом происходит полное возмещение капитала.
Пример. Кредит в размере 2000$ выдан сроком на 5 лет под 10% годовых. Он может быть полностью погашен при условии ежегодно выплачиваемых равных платежей в сумме 527,6$ (исходя из взноса на амортизацию). Построить равномерно аннуитетную капитализацию.
Решение. Доход банка составит 200$ ежегодно. Возврат основной суммы в первый год составит 527,6$ - 10% от 2000$=327,6$. Во второй год: 527,6$ - 10%(2000$ - 327,6$)=360,36$. Аналогично рассчитывается доход и на последующие 3 года. Результаты расчетов приведены в таблице:
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). В некоторых случаях ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, несколько высока. При этом становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке, что и на первоначальные инвестиции. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке процента:
R= Ry + SFF (n, Yб),
Yб - Безрисковая ставка процента.
Пример. Инвестиционный проект предполагает ежегодный 10%-ный доход на капитал в течение 5 лет. За первый год ожидается доход в 554$. Суммы в счет возврата инвестиций может быть без риска реинвестированы по ставке лишь в 6%. Определить стоимость дохода.
Решение. По таблице «6 функций сложного процента» пятилетний фактор фонда возмещения при 10% равен 0,1773964. Коэффициент капитализации будет равен R= 0,1 + 0,1773964 ? 0,277. Если ожидаемый доход за первый год составит 554$, то стоимость дохода равна V= ЧОД / R= 554 / 0,277 = 2000$.
После расчета ЧОД и коэффициента капитализации на их основе рассчитывается стоимость объекта недвижимости. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации по собранным на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам.;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:
Пример. Определить стоимость объекта на основе следующих данных по объекту оценки:
1) ПВД = 160000 у.е.
2) Долги - 5% от ПВД
3) Операционные расходы - 45% от ПВД
4) Коэффициент капитализации в среднем по отрасли равен 0,10.
Решение. 1) Долги равны 5% от 160000 = 8000 у.е.
2) ДВД = 160000 - 8000= 152000 у.е.
3) Операционные расходы 45% от 160000= 72000 у.е.
4) ЧОД = ДВД - опер.расходы = 152000 - 72000 = 80000 у.е.
5) стоимость V = I/R = 80000 / 0,10 = 800000 у.е.
Загрузка...
