نرخ سرمایه چگونه محاسبه می شود؟ زمانی که یک شی نیاز به بازسازی جدی دارد. درآمد ناخالص واقعی

نرخ سرمایه نرخی است که برای کاهش جریان درآمد به یک مقدار واحد استفاده می شود.

از نقطه نظر اقتصادی، نرخ سرمایه با در نظر گرفتن ریسک های شی و تغییرات احتمالی در ارزش شی در آینده، نرخ بازده سرمایه گذار را منعکس می کند. در تئوری، نرخ سرمایه برای درآمد جاری باید به طور مستقیم یا غیر مستقیم در نظر گرفته شود:

عوامل زیر

بازده بدون ریسک موجود در بازار؛

جبران خطر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات؛

جبران نقدینگی کم؛

غرامت برای مدیریت سرمایه گذاری؛

تعدیل برای افزایش یا کاهش پیش بینی شده در ارزش دارایی.

روش های مختلفی برای تعیین نرخ سرمایه وجود دارد:

با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه (تعدیل شده برای تغییرات در ارزش دارایی)؛

روش فشار بازار؛

روش سرمایه گذاری پیوندی

روش تعیین نرخ سرمایه با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه.

R = r e + dep · r 1، (4.5)

که در آن R نرخ سرمایه است.

r e – نرخ بازده حقوق صاحبان سهام.

r 1 - نرخ بازده سرمایه. dep – سهم کاهش ارزش املاک از طریق n

سال. ممکن است تغییراتی از این فرمول برایگزینه های مختلف

تغییرات هزینه dep – سهم کاهش ارزش املاک از طریقاگر پیش بینی شود که ارزش یک ملک در داخل کاهش یابد

سال، و سهم استهلاک (dep) مشخص است.

R = r e + عمق r 1 (4.6) dep – سهم کاهش ارزش املاک از طریقاگر ارزش ملکی افزایش یابد

سال، و سهم افزایش هزینه (برنامه) مشخص است.

R = r e – برنامه r 1 (4.7) dep – سهم کاهش ارزش املاک از طریقاگر انتظار نمی رود ارزش ملک در داخل تغییر کند

سال پس از آن

در عمل، برای تعیین کاهش ارزش املاک، از عمر استاندارد ساختمان‌های گروه‌های سرمایه مختلف با در نظر گرفتن سهم ساختمان در ملک مورد ارزیابی استفاده می‌شود.

نرخ بازده حقوق صاحبان سهام، نرخ بازده حقوق صاحبان سهام در هنگام سرمایه گذاری در ملک مورد ارزیابی است.

بازده سرمایه سهام (r e ) اغلب با استفاده از روش ساخت تجمعی ساخته می شود:

r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 ، (4.9)

r f – نرخ بازده بدون ریسک.

p 1 - حق بیمه برای ریسک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

p 2 - حق بیمه برای نقدینگی کم املاک و مستغلات

p 3 - حق بیمه برای مدیریت سرمایه گذاری.

نرخ بازده بدون ریسک، نرخ بازده دارایی های با نقدشوندگی بالا است که در اختیار سرمایه گذار است و دارای ضمانت بازده است، یعنی. که هیچ خطری برای آن وجود ندارد. امروزه، نرخ بدون ریسک در عمل روسیه اغلب به عنوان بازده اوراق قرضه وام فدرال، اوراق قرضه یورو وزارت دارایی فدراسیون روسیه یا سپرده های بانکی در نظر گرفته می شود که بازگشت وجوه برای آنها تضمین شده است.

فرآیند ارزیابی باید در نظر گرفته شود که نرخ های اسمی (از جمله تورم) وجود دارد و نرخ های واقعی(خالی از تورم). هنگام محاسبه مجدد نرخ اسمی به نرخ واقعی و بالعکس، توصیه می شود از فرمول اقتصاددان آمریکایی I. Fisher استفاده کنید:

r n = r r + I inf + r r I inf، (4.10)

r r = (r n – I inf)/(1 + I inf)، (4.11)

جایی که r n – نرخ اسمی؛

r r - نرخ واقعی؛

I inf – شاخص تورم (نرخ تورم سالانه).

توجه به این نکته ضروری است که هنگام استفاده از جریان های درآمد اسمی، نرخ سرمایه باید به صورت اسمی و در هنگام استفاده از جریان های درآمد واقعی، نرخ سرمایه باید به صورت واقعی محاسبه شود.

نرخ سرمایه- پارامتری که بر اساس آن می توان نسبت قیمت بازار یک دارایی به سود خالص را برای یک دوره زمانی معین (معمولا یک سال) قضاوت کرد.

نرخ سرمایه گذاری: ماهیت، قوانین کاربرد

آنچه برای یک سرمایه گذار مهم است میزان درآمدی است که می تواند از سرمایه گذاری در یک دوره زمانی معین دریافت کند. برآورد نرخ سرمایه شاخصی است که اطلاعات لازم را ارائه می دهد.

دانستن درصد سود آینده اجازه می دهد:

سریعتر انتخاب کنید تصمیم درستبا سرمایه گذاری:

مقایسه پارامترهای اشیاء مختلف املاک و مستغلات.

نرخ بازده یک سرمایه گذاری خاص را تخمین بزنید.

نرخ سرمایه- پارامتری که می تواند نه تنها برای املاک و مستغلات، بلکه برای ارزیابی کسب و کار نیز استفاده شود. برای روش سرمایه گذاری مستقیم، که بخشی از رویکرد درآمدی است، مرتبط است. تنها مشکل در محاسبه شاخص به دلیل نبود آمار کامل در مورد رقبا و بازار املاک سایر کشورها است.

قوانین اعمال نرخ سرمایه:

1. نرخ سرمایه - سود تخمینی، بیان شده به عنوان درصد، که می تواند در هنگام خرید املاک و مستغلات به دست آید. از این شاخص می توان برای مقایسه پتانسیل سرمایه گذاری سرمایه گذاری های مختلف استفاده کرد. با دانستن پارامتر نرخ سرمایه، می توانید سود بالقوه حاصل از سرمایه گذاری های مختلف را مقایسه کرده و انتخاب را ساده کنید.

2. نرخ سرمایه را نمی توان به عنوان تنها پارامتر برای ارزیابی سرمایه گذاری ها استفاده کرد. با وجود مزایای پارامتر (سهولت مقایسه، سادگی محاسبه، دقت نسبی)، ارزیابی نرخ سرمایه به تنهایی اثربخشی سرمایه گذاری را تضمین نمی کند. همراه با نرخ سرمایه، ارزش پتانسیل رشد سود برای یک ملک خاص و همچنین عواملی را که ممکن است بر تغییرات قیمت تأثیر بگذارد، در نظر گرفته شود.

3. نرخ سرمایه را می توان برای تأیید سطح سودی که ملک ایجاد می کند اعمال کرد. با دانستن این شاخص برای املاک و مستغلات در یک منطقه خاص، می توانید از آن برای محاسبه سود خالص یک ملک سرمایه گذاری استفاده کنید. این محاسبه به شما امکان می دهد سطح سود خالص را پیدا کنید.

برای محاسبه هزینه یک شی از فرمول زیر استفاده می شود:

V = I/R،

که در آن V قیمت پرداخت شده برای موضوع معامله است.

R - نرخ سرمایه.

من درآمدی است که از خرید می توان دریافت کرد.

هنگام انجام معامله، سرمایه گذار ارزش شی را می داند، بنابراین تنها چیزی که باقی می ماند محاسبه نرخ سرمایه است:

R = I/V.

برای محاسبه پارامتر نرخ سرمایه واقعی، لازم است سود حاصل از هدف سرمایه گذاری را پیش بینی کرد. چنین محاسبه ای را می توان بر اساس موارد زیر انجام داد:

داده های بازار؛

شاخص های از قبل موجود

پس از محاسبه نرخ سرمایه، درآمدی که به دلیل کاهش تقاضای مسکن دریافت نشده است از پارامتر حاصل کسر می شود. این شاخص ممکن است تغییر کند و به پویایی بازار بستگی دارد.

هزینه های نگهداری تاسیسات نیز باید در نظر گرفته شود:

1. عملیاتی- گرمایش، امنیت، برق، گاز و غیره.

2. ثابت شد- بازپرداخت بدهی های وام، پرداخت مالیات و غیره. تنها پس از انجام چنین محاسباتی می توان درآمد خالص از املاک و مستغلات را محاسبه کرد.

پس از جمع آوری اطلاعات می توانید نسبت به محاسبه نرخ سرمایه اقدام کنید.

1. هنگام محاسبه نرخ سرمایه، بررسی سطح سودآوری شی و در نظر گرفتن هزینه های نگهداری مهم است. اگر از یک متخصص مستقل برای کمک استفاده کنید، می توان هزینه ها را به دقت محاسبه کرد.

2. هنگام ارزیابی اموال، متخصصان پارامترهای زیر را در نظر می گیرند - نتایج به دست آمده با استفاده از رویکرد درآمد، قیمت بازسازی، فروش قابل مقایسه.

3. هنگام افزایش سود از یک دارایی، نرخ رشد باید در فرمول در نظر گرفته شود. اگر سود کاهش یابد و افزایش یابد، به جای نرخ سرمایه، استفاده از روش DCF (جریان نقدی تنزیل شده) مهم است.

4. کاهش نرخ سرمایه نشانه بارز رکود بازار است.

5. هنگام انتخاب ملک سرمایه گذاری، باید ملکی را با بالاترین نرخ سرمایه انتخاب کنید.

6. نرخ سرمایه پارامتری است که ریسک های سرمایه گذاری آتی را نشان نمی دهد. سرمایه گذار نمی تواند از نرخ سرمایه مطمئن باشد.

با همه به روز باشید رویدادهای مهممعامله گران متحد - در ما مشترک شوید

⇐ قبلی صفحه 3 از 3

این گونه درآمدها عبارتند از:- درآمد حاصل از بهره برداری از املاک و مستغلات؛ - درآمد حاصل از فروش مجدد املاک و مستغلات.
با توجه به مطالب فوق مشخص می شود که حوزه اصلی کاربرد روش ارزیابی است املاک و مستغلات سودآور.
ماهیت رویکرد استفاده از یک یا روش دیگر برای محاسبه مجدد جریان درآمد آتی به ارزش فعلی آنها است، با در نظر گرفتن: - مقدار درآمد آتی.

- دوره تولید درآمد؛ - زمان دریافت درآمد

روش سرمایه گذاری مبتنی بر استفاده از نرخ سرمایه (ضریب) است که با دانستن درآمد حاصل از استفاده از آن طبق فرمول زیر ، تعیین ارزش شی ارزیابی را امکان پذیر می کند:

V=I/R,

کجا: V- هزینه شی مورد ارزیابی، من- درآمد حاصل از ارزش گذاری ملک برای یک دوره معین، معمولاً یک سال؛ آر- نرخ سرمایه

نرخ سرمایه نشان دهنده میزان ریسک و در عین حال میزان سود سرمایه گذار است. هر چه ریسک سرمایه گذاری پول در جایی بالاتر باشد، درصد سود بیشتری را سرمایه گذار از چنین سرمایه گذاری نیاز دارد. بیایید فوراً توجه کنیم که هر چه سرمایه گذاری ریسک بیشتری داشته باشد، ارزش کسب و کار کمتر است. این به طور کامل توسط فرمول بالا تایید می شود. هر چه کسب‌وکار ریسک‌پذیرتر باشد، نرخ سرمایه‌گذاری بالاتر و بر این اساس، هزینه کسب‌وکار کمتر می‌شود.

نرخ سرمایه را می توان به روش های مختلفی تعیین کرد:- روش ساخت تجمعی - روش فشار بازار;- روش سرمایه گذاری مرتبط - روش الوود و روش های دیگر.

بیایید روش ساخت و ساز انباشته را بر اساس در نظر گرفتن تمام خطرات ممکن برای ملک مورد ارزیابی در نظر بگیریم. فرمول نرخ سرمایه با استفاده از روش ساخت تجمعی به شرح زیر است:

r = rrf + rm + rp، کجا: rrf- نرخ بدون ریسک؛ rm- حق بیمه ریسک بازار؛ rp- حق بیمه برای خطرات مرتبط با املاک و مستغلات.

به عبارت دیگر، بازده سرمایه گذار باید بر اساس برآوردهای نرخ بدون ریسک فعلی، ریسک عمومی بازار و ریسک مرتبط با ویژگی های املاک و مستغلات به عنوان دارایی سرمایه گذاری تجزیه و تحلیل شود.

این فرمول در صورتی معتبر است که مقدار ویژگی در طول زمان ثابت بماند. اگر ارزش ملک افزایش یابد، نرخ سرمایه باید با درصدی متناسب با نرخ رشد کاهش یابد. و بالعکس: اگر ساختمان ارزیابی شده ارزش خود را از دست بدهد، باید نرخ را با درصدی متناسب با نرخ کاهش افزایش داد.

بیایید به اجزای نرخ سرمایه نگاه کنیم:

نرخ بدون ریسک.

رویکرد درآمد به ارزیابی املاک و مستغلات

سرمایه‌گذاری‌هایی که بازده آن‌ها بسیار مطمئن است، بدون ریسک در نظر گرفته می‌شوند. به بیان دقیق، در اصل نمی‌توان سرمایه‌گذاری مطلقاً بدون ریسک وجود داشت. بنابراین در تولید کلاسیکسرمایه‌گذاری‌های بدون ریسک آن‌هایی هستند که بازگشت آن‌ها یا توسط دولت تضمین می‌شود، که به سادگی می‌تواند چاپخانه را روشن کند و به سرمایه‌گذاران پرداخت کند، یا توسط یک بانک بسیار قابل اعتماد (برای مثال، معمولاً به یک بانک سوئیسی ارجاع داده می‌شود). علاوه بر این، می توان اشاره کرد که نرخ بدون ریسک اساساً ترجیحات زمانی سرمایه گذار را در شرایط واقعیت اقتصادی مدرن منعکس می کند و انتظارات تورمی را در نظر می گیرد.

در بازارهای املاک خارجی، سرمایه گذاری در اوراق بهادار دولتی بلندمدت، معمولاً اوراق قرضه یا اسناد خزانه، بدون ریسک در نظر گرفته می شود. بر این اساس، نرخ جاری اوراق قرضه دولتی بلندمدت یا اوراق بهادار مشابه، به عنوان نرخ بدون ریسک هنگام تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری در املاک در نظر گرفته می شود.

روشن بازار روسیهشناسایی یک امنیت دولتی قابل اعتماد کاملاً مشکل ساز است که به دلیل وضعیت عمومی با پرداخت بدهی است دولت روسیه. به عنوان یک راهنما، احتمالاً می‌توانیم نرخ اوراق قرضه ارز خارجی («اوروبندز») را انتخاب کنیم و ترجیحات زمانی سرمایه‌گذاران را بر حسب ارز تعیین کنیم. رویه ای وجود دارد که نرخ سپرده های ارزی Sberbank که از اعتبار بالاتری در بین مردم برخوردار است، بدون ریسک در نظر گرفته می شود.

ریسک بازاربرخلاف ابزارهای سرمایه گذاری مانند سهام و اوراق قرضه، که تئوری ریسک ها و روش های تعیین نرخ تنزیل جریان های نقدی به اندازه کافی توسعه یافته است، ویژگی های متغیر بودن اجزای درآمد حاصل از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ویژگی های خاص خود را دارد.

سرمایه گذاری در املاک با درآمد ثابت دارای ویژگی های جریان نقدی مشابه با ایمنی اوراق قرضه دائمی است. به طور کلی، اجاره‌های ثابت بلندمدت به مستاجران اصلی اجازه می‌دهد تا اجاره‌های سودآور قابل‌توجهی کسب کنند، بنابراین شانس کمی برای نکول در پرداخت‌ها وجود دارد. ریسک اولیه برای چنین سرمایه گذاری باید از تغییرات نرخ بهره بازار و تورم ناشی شود.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات قابل مذاکره اجاره ای دارای ویژگی های جریان نقدی است که بیشتر شبیه سرمایه گذاری در سهام عادی است. در در این موردریسک بازار افزایش می یابد. جریان های نقدی ممکن است در طول زمان تغییر کند، حتی تا حد توقف کامل.

با این حال، تفاوت های قابل توجهی در ماهیت سرمایه گذاری در سهام و املاک وجود دارد. جریان نقدی سهام عادی به شکل سود تقسیمی است که از یک سو با توجه به توانایی مدیران در کسب سود و از سوی دیگر با توجه به سیاست استراتژیک شرکت و شرایط عمومی بازار تعیین می شود. . در صورت بدتر شدن وضعیت، مدیریت یک شرکت سهامی ممکن است تصمیم به تعلیق پرداخت سود سهام بگیرد و در صورت ورشکستگی، سهامداران ممکن است تمام سرمایه سرمایه گذاری شده را از دست بدهند.

در مقابل، مالکیت املاک و مستغلات ذاتاً نشان دهنده حق بر دارایی های واقعی با عمر اقتصادی طولانی است. ارزش املاک و اجاره ها کمتر به توانایی مدیران برای کسب سود وابسته است. در صورت از دست دادن کارایی کسب و کار مستاجران، ابتدا پرداخت سود سهام متوقف می شود و اجاره بها یک تعهد قراردادی است و پرداخت آن تنها در صورت ورشکستگی متوقف می شود. اگر مستاجر ورشکست شود، مالک ملک تنها در زمان جستجوی مستاجر جدید متحمل ضررهای کوتاه مدت از فقدان اجاره خواهد شد.

ریسک های مرتبط با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات علاوه بر ریسک‌های عمومی بازار، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به دلیل ویژگی‌های این دارایی سرمایه‌گذاری با ریسک‌های خاصی مشخص می‌شود. لیست نمونهخطرات اصلی از این دست به شرح زیر است: - ریسک پایین بودن نقدینگی - ریسک برنامه ریزی؛

- ریسک قانونی

بنابراین، تجزیه و تحلیل ریسک های سرمایه گذاری (ریسک بازار و ریسک های خاص املاک و مستغلات) نشان دهنده منحصر به فرد بودن املاک و مستغلات به عنوان یک دارایی سرمایه گذاری است.

ویژگی تعیین ارزش نرخ سرمایه برای املاک و مستغلات این است که ارزیابی دقیق هر یک از اجزای آن غیرممکن است. علاوه بر این، باید تاکید کرد که حتی اگر با آمار کافی، احتمال فرضی برآورد دقیق همه اجزای نرخ سرمایه را فرض کنیم، عنصر عدم قطعیت را نمی توان به طور کامل حذف کرد، زیرا نرخ سرمایه انعکاسی از تصور سرمایه گذار است. خطرات آینده در وضعیت اقتصادی آینده، و نه نتیجه تحقیق تاریخی.

ارجح تر و در عین حال کمتر پیچیده تر، ارائه نتایج دقیق، است روش فشار بازار. برای محاسبه نرخ سرمایه با استفاده از این روش، لازم است اطلاعاتی در مورد هزینه فروش اخیراً تکمیل شده اشیاء قابل مقایسه و داده هایی در مورد درآمد دریافتی از اشیاء مشابه داشته باشید. بیایید یک مثال را در نظر بگیریم: شما باید آپارتمان خود را ارزیابی کنید. قبلاً آن را با 200 دلار در ماه اجاره کرده بودید. برای ارزیابی، بیایید یک ملک مشابه مشابه پیدا کنیم: یک آپارتمان در منطقه شما به قیمت 50000 دلار فروخته شد که قبلاً 250 دلار در ماه اجاره شده بود. نرخ سرمایه برای آنالوگ خواهد بود: 250 / 50000 = 0.005 یا 0.5%. اکنون هزینه آپارتمان ارزیابی شده را محاسبه می کنیم:

V = I / R = 200 / 0.005 = 40000 دلار.

حال اجازه دهید به مثال خود در مورد تعیین بهای تمام شده ساختمان اداری با استفاده از روش سرمایه گذاری درآمد برگردیم. به یاد داشته باشید که ما قبلاً با استفاده از اشیاء آنالوگ درآمدی را که می توان از اجاره ساختمان مورد ارزیابی دریافت کرد تعیین کرده ایم و این درآمد 146 دلار در سال است. ما نرخ سرمایه را بر اساس میانگین نرخ های سرمایه گذاری بسته به نوع املاک برای مسکو و سنت پترزبورگ تعیین خواهیم کرد. این تحلیل با استفاده از روش فشار بازار با پردازش یک آرایه آماری از اطلاعات ساخته شده است.

⇐ قبلی123

همچنین بخوانید:

1. I. کدام عوامل اولیه فعالیت عصبی را کنترل می کنند، یعنی تعداد تکانه های منتقل شده توسط فیبرهای وابران؟
2. II. ویژگی های اعمال مقررات در مورد اوراق ضمانت
3. امتیاز PSI/PORT به طور گسترده ای برای ارزیابی خطر مرگ در بیماران مبتلا به CAP در آمریکای شمالی استفاده می شود.
4. و نیم تفاوت خطا در تنظیم محور حساسیت DUS است
5. آیا اکنون تمایلی به بازگشت به این منطقه دارید؟ در آن زمان همه چیز از نظر فنی بسیار پیچیده تر بود: نصب، جمع آوری اطلاعات و جنبه های دیگر.
6. آدرس: منطقه Akmola، منطقه Tselinograd، روستای D-Kuduk، خیابان میرا 9-11.
7. اعمال اعمال هنجارهای حقوقی: مفهوم، ویژگی های مشخصه، گونه
8. تجزیه و تحلیل فرآیند تحویل محصول Phoenix Neva LLC
9. B11.5 اهداف، اصول و روشها در ارزیابی ماشین آلات و تجهیزات. حوزه های کاربرد و محدودیت های روش های ارزیابی ماشین آلات و تجهیزات
10. B12/5. استفاده از روش باقیمانده در ارزش گذاری املاک و مستغلات مولد درآمد
11. B4/5. توجیه انتخاب رویکردها و روشهای کاربردی برای ارزیابی املاک، معیارهای انتخاب. هماهنگی نتایج و تایید برآورد هزینه.
12. ایمنی زندگی به عنوان یک حوزه دانش علمی

سرمایه گذاری درآمدفرآیند تبدیل یک جریان درآمد آتی به یک مقدار واحد از ارزش فعلی است.

روش سرمایه گذاری درآمد برای ارزش گذاری کسب و کار + محاسبه مثال در اکسل

این موارد را در نظر می گیرد:

1. میزان درآمد آتی.
2. چه زمانی باید درآمد دریافت کرد.
3. مدت زمان دریافت درآمد.

مفهوم نرخ سرمایههنگامی که در رابطه با املاک و مستغلات استفاده می شود، باید شامل بازگشت سرمایه و بازگشت سرمایه باشد. بازده سرمایه غرامتی است که باید برای ارزش زمانی پول، ریسک و سایر عوامل مرتبط با یک سرمایه گذاری خاص به سرمایه گذار پرداخت شود. به عبارت دیگر، این درصدی است که برای استفاده پرداخت می شود پول نقد. به آن بازگشت (بازده) نیز می گویند. بازگشت سرمایه به معنای بازپرداخت مبلغ اولیه سرمایه گذاری است. به آن بازیابی سرمایه می گویند.

بازگشت (بازده)- این درصد، بازگشت سرمایه را نشان می دهد. لازم است بین دو نوع بازده اصلی تمایز قائل شد: 1) بازده فعلی و 2) بازده نهایی.

بازده فعلی (بازده جاری)نسبت دریافتی های نقدی جاری از سرمایه گذاری ها به میزان هزینه های سرمایه گذاری را نشان می دهد. این شاخص را می توان با استفاده از فرمول زیر محاسبه کرد:

شاخص حساس تر، بازده نهایی (بازده تا سررسید) است. درصد سود خالص سالانه موثر تقسیم بر قیمت سرمایه گذاری است، از هم اکنون تا زمانی که دارایی فروخته یا بازگردانده شود. مقدار و زمان دریافت درآمد پیش بینی شده را در نظر می گیرد. محاسبه بازگشت نهاییشامل تعدیل بازده جاری برای حساب کردن سود یا زیان سرمایه مورد انتظار در طول دوره نگهداری دارایی سرمایه گذاری است. بازده پایانی نرخ موثر بازده سرمایه گذاری است که هم درآمد جاری و هم سود سرمایه (زیان) مورد انتظار را در نظر می گیرد که در طول سال ها بر اساس زمان بندی سود تقسیم می شود. این نرخ به خودی خود بازگشت سرمایه را فرض می کند، اما شامل آن نمی شود. از آنجایی که بازده نهایی افزایش یا کاهش مورد انتظار در ارزش سرمایه را در نظر می گیرد، این شاخص از مقدار بسیار بالاتری برخوردار است معنی بیشتراز بازده فعلی با این حال، محاسبه بازده نهایی یک فرآیند آزمون و خطا است که بسیار پیچیده تر از تعیین بازده فعلی است. چندین وجود دارد قوانین کلیبرای تعیین اینکه آیا بازده نهایی از بازده فعلی بیشتر است یا خیر. به گفته آنها، بازگشت نهایی به این صورت خواهد بود:

1. بازده جاری بیشتر در صورتی که افزایش سرمایه مورد انتظار باشد.
2. بازده جاری کمتر اگر انتظار می رود هزینه سرمایه کاهش یابد.
3. برابر بازده جاری در صورتی که افزایش یا کاهش در ارزش سرمایه مورد انتظار نباشد.
4. اگر مجموع کل درآمد جاری و قیمت فروش مجدد کمتر از قیمت بازخرید باشد منفی است.

بازده نهایی و نرخ سرمایه

نرخ بازده نهایی فقط بازده سرمایه گذاری را نشان می دهد، در حالی که نرخ سرمایه، همانطور که در اصطلاحات ارزش گذاری املاک استفاده می شود، هم نرخ بازده سرمایه و هم نرخ بازگشت سرمایه را در بر می گیرد.
در تئوری، نسبت سرمایه برای درآمد جاری باید به طور مستقیم یا غیر مستقیم عوامل زیر را در نظر بگیرد:
1. غرامت برای سرمایه گذاری های بدون ریسک و نقدینگی.
2. جبران خطر.
3. جبران نقدینگی کم.
4. جبران خسارت مدیریت سرمایه گذاری.
5. تعدیل برای افزایش یا کاهش پیش بینی شده در ارزش دارایی.
برای نشان دادن اینکه چگونه برخی از این عوامل را می توان در نسبت سرمایه گذاری فاکتور گرفت، پاراگراف های زیر روش ساخت تجمعی را مورد بحث قرار می دهند. این فصل در مورد تعدیل افزایش یا کاهش پیش بینی شده در ارزش دارایی در هنگام حسابداری جایگزینی سرمایه بحث می کند.

این روش شامل ایجاد یک نرخ بهره با استفاده از نرخ بدون ریسک به عنوان پایه است (به دومی جبران لازم برای ریسک، نقدینگی کم و مدیریت سرمایه گذاری اضافه می شود). به تحلیلگر اجازه می‌دهد تا تنظیمات خاصی را برای تفاوت‌های بین جریان‌های درآمد املاک و مستغلات و سایر جریان‌های درآمد انجام دهد.
تحلیلگر محاسبات را با تعیین نرخ مایع و بدون ریسک آغاز می کند. ممکن است این نرخ برای حساب‌های دفتری باشد که توسط مؤسسات مالی ارائه می‌شود که در آن وجوه سپرده‌گذاران توسط یک آژانس دولتی ایالات متحده بیمه شده است. نرخ بدون ریسک با در نظر گرفتن عامل زمان، حداقل غرامت پول را تعیین می کند.

یک تعدیل برای ریسک مرتبط با ویژگی‌های نوع املاک و مستغلات مورد ارزیابی به این نرخ بدون ریسک اضافه می‌شود. به عنوان مثال، زمانی که ملک به مستاجر ثابت اجاره داده می شود، ریسک کم در نظر گرفته می شود مشتریان دائمیمانند اداره پست ایالات متحده؛ خطر برای املاکی که به مستاجران غیرقابل اعتماد و بدون مشتری دائمی اجاره داده شده است، مانند دیسکوهایی که بودجه شخصی خود را ندارند، بسیار زیاد است.

برای نقدینگی کم املاک نیز باید تعدیل صورت گیرد. نقدینگی سرعت تبدیل یک دارایی به وجه نقد را اندازه گیری می کند. املاک و مستغلات در مقایسه با سهام یا اوراق قرضه نقدینگی کمی دارند. این امر به ویژه در بازارهایی که دریافت وام مسکن دشوار است صادق است.

برخی از انواع سرمایه گذاری به مدیریت کمی نیاز دارند، در حالی که برخی دیگر به تلاش مدیریتی زیادی نیاز دارند. مدیریت سرمایه گذاری مستلزم غرامت اضافی است (به عنوان مثال، هزینه های مدیریت برای سپرده های تقاضا در Sberbank حداقل است)، شامل پر کردن اظهارنامه مالیاتیانتخاب از میان گزینه های مختلف تامین مالی و تصمیم گیری در مورد نگهداری یا فروش دارایی ها. مدیریت سرمایه گذاری را نباید با مدیریت دارایی که مستلزم نظارت روزانه است، اشتباه گرفت. هزینه های مورد دوم در هزینه های عملیاتی لحاظ می شود.

تحلیلگر از کجا تعدیلات مناسب برای ریسک، نقدینگی کم و مدیریت پیدا می کند؟ به شرح زیر از جدول. 5-1 اینچ این هزینه ها برای سرمایه گذاری های مختلف متفاوت است. بسیاری از این تعدیل ها ذهنی هستند و با توجه به اهداف، اهداف و وضعیت مالیات بر درآمد مشتری سرمایه گذار تعیین می شوند. در فصل‌های بعدی، نحوه محاسبه نسبت کل سرمایه با استفاده از داده‌های بازار، روش‌های گروه سرمایه‌گذاری و تحلیل سرمایه‌گذاری وام مسکن را بررسی خواهیم کرد.

⇐ قبلی123456

روش منعکس کننده استفاده از املاک و مستغلات به عنوان منبع درآمد نامیده می شود روش سرمایه گذاری درآمدمحتوای اقتصادی آن در این واقعیت نهفته است که درآمد حاصل از املاک و مستغلات توزیع شده در طول زمان به طریق خاصی با ارزش املاک مرتبط است. به راحتی می توان دریافت که در این مورد املاک و مستغلات در نظر گرفته می شود شکل واقعی سرمایه،قادر به ایجاد درآمد در فرآیند استفاده از آن است. از سوی دیگر، سرمایه سهامی است که قبلاً انباشته شده است (صندوق).بنابراین، لازم است همبستگی وجود داشته باشد جریاندرآمد با ارزش (اندازه صندوق).

اگر این جریان شامل درآمد، یعنی دریافت‌های نقدی باشد، وضعیت تا حدودی پیچیده‌تر می‌شود. اگر سرمایه شکل پولی داشته باشد، این درجه از بازده شناخته شده است - به آن می گویند درصدبرای سرمایه

به این ترتیب می توانید معادل هزینه املاک و مستغلات درآمدزا را تعیین کنید:

کجا V- هزینه در هر در حال حاضر، من- درآمد، الف آر- نرخ سرمایه

نرخ سرمایه مورد استفاده در ارزیابی املاک و مستغلات شامل هر دو سود می شود روی سرمایه سرمایه گذاری شدهسود هم همینطور برای بازپرداخت سرمایهنرخ بازده سرمایه گذاری که نرخ تنزیل نامیده می شود، ترکیبی از غرامت سرمایه گذار برای ریسک، ارزش آتی پول و سایر عوامل مرتبط با سرمایه گذاری است. هزینه‌های سرمایه‌گذاری استقراضی و سود مورد نیاز در سرمایه سهام را در نظر می‌گیرد. بازده بازیابی نشان دهنده سهم درآمدی است که به بازگشت سرمایه سرمایه گذاری شده می رود. نرخ بازده قابل قبول نشان دهنده سطح سودآوری در حالت تعادل یا نزدیک به تعادل در بازار املاک و مستغلات است.

به طور طبیعی، نرخ بازده سرمایه گذاری در املاک نمی تواند کمتر از نرخ سود سپرده های نقدی باشد، در غیر این صورت همه سرمایه گذاران این گزینه سرمایه گذاری را انتخاب می کنند (همچنین نیاز به هزینه های کمتری دارد). بنابراین، نرخ بهره را می توان به عنوان حداقل نرخ بازده در نظر گرفت.

سرمایه گذار یا مالک باید انواع اصلی را نیز در نظر بگیرد خطرات،وجود آن می تواند میزان درآمد مورد انتظار را کاهش دهد. از آنجایی که تمام درآمدهای مورد انتظار آینده است، یک عامل عدم قطعیت ناگزیر به وجود می آید که بیان عینی آن است سطح ریسکبرای جبران عوامل خطر، نرخ بازدهی باید متناسب با آن افزایش یابد.

سپس نرخ بازپرداخت اضافه می شود. غرامت نشان دهنده بازده بخشی از سرمایه سرمایه گذاری شده در ملک است که در حال استفاده، در طول دوره سرمایه گذاری مستهلک می شود. در نظر گرفتن مبلغ سالانه مورد نیاز برای اطمینان از بازگشت سرمایه در طول دوره سرمایه گذاری است.

مزیت رویکرد درآمد در مقایسه با رویکردهای هزینه و بازار این است که ایده سرمایه گذار از املاک و مستغلات به عنوان منبع درآمد را با دقت بیشتری منعکس می کند، یعنی این کیفیت املاک به عنوان عامل اصلی قیمت گذاری در نظر گرفته می شود. . نقطه ضعف اصلی رویکرد درآمد این است که بر خلاف دو رویکرد دیگر، مبتنی بر داده های پیش بینی است.

روش بزرگ کردن مستقیمدر صورت رعایت دو شرط اعمال می شود. اولاً، فرصت‌های سرمایه‌گذاری در ملک مورد ارزیابی باید مشابه فرصت‌های سرمایه‌گذاری در املاکی که اخیراً خریداری شده‌اند، باشد. دوم، ساختار مربوطه نرخ های عمومیبر اساس تجزیه و تحلیل فروش املاک و مستغلات سودآور شناسایی شده است.

نرخ کل سرمایه بر اساس تجزیه و تحلیل نسبت واقعی درآمد به قیمت فروش برای املاک و مستغلات مشابه آنچه ارزش گذاری شده است:

هزینه ملک:

Sleep=NOI / R o Sleep=NOI/(R-AR) (8)

جایی که NOI خالص مورد انتظار است درآمد عملیاتی

R = R0 + AR، (9)

که در آن R0 نرخ بدون ریسک (نرخ بازده) است.

AR - حق بیمه ریسک و بازیابی سرمایه.

این رویکرد برای تشکیل نرخ سرمایه (با افزایش متوالی نرخ پایه) نامیده می شود تجمعیروش

لازم به ذکر است که روش سرمایه گذاری مستقیم برای ارزیابی دارایی های موجود که در تاریخ ارزیابی نیازی به سرمایه گذاری کلان برای تعمیرات یا بازسازی ندارند، قابل استفاده است.

روش‌های سرمایه‌گذاری مستقیم ساده هستند و بدون داشتن دانش عمیق از ریاضیات و امور مالی قابل استفاده هستند. سهولت محاسبه، حروف مستقیم را به طرز فریبنده ای جذاب می کند. اما همیشه باید به خاطر داشت که اشیاء مستغلات مورد ارزیابی و اشیای قابل مقایسه (که بر اساس نرخ ها یا ضرایب تعیین می شود) باید مشابه یکدیگر باشند و یا تفاوت بین آنها باید با انجام اصلاحات اصلاح شود. علاوه بر این، برخی از الگوریتم ها باید برای محاسبه نرخ ها یا نسبت های سرمایه، که بر اساس تحلیل بازار تعیین می شوند، توسعه یابد. منطق چنین الگوریتمی بسیار ساده است. نرخ سرمایه باید با شرایط واقعی بازار مطابقت داشته باشد.

نتیجه گیری

همانطور که از مفاد استانداردها بر می آید، «کلیه روش ها، رویه ها و تکنیک های اندازه گیری ارزش بازار، اگر بر اساس شاخص های بازار باشد و به درستی اعمال شود، منجر به بیان یکسان ارزش بازار می شود». ارزیابی املاک و مستغلات از منظر سه رویکرد سودآور، پرهزینه و مقایسه ای انجام می شود. هر رویکرد به شما امکان می دهد بر ویژگی های خاصی از شی تأکید کنید.

هر یک از سه رویکرد در نظر گرفته شده شامل استفاده از روش های ذاتی خود در هنگام ارزیابی است:

- روش سرمایه گذاری مستقیم درآمد؛

- روش مقایسه فروش؛

- روش واحد مقایسه ای.

هر یک از روش های مورد استفاده دارای مزایا و معایبی است.

رویکرد مقایسه ای ارزیابی مستقیمی از ارزش بازار را بر اساس آمارهای موجود در بازار املاک تجاری واقعی ارائه می دهد. هنگام پردازش داده ها، اقدامات ویژه ای برای محافظت از وام دهنده در برابر برآورد بیش از حد انجام شده است. با توجه به این رویکرد مقایسه ایبیشترین وزن را به خود اختصاص داده است.

رویکرد مقرون به صرفه اجازه می دهد به بهترین شکل ممکندر نظر گرفتن ویژگی های طراحیو وضعیت فیزیکی جسم. در عین حال پایگاه اطلاع رسانی کامل نیست. مشکلات اصلی مربوط به ارزیابی ارزش زمین است. علاوه بر این، هنگام محاسبه هزینه جایگزینی، باید به میانگین شاخص های تبدیل به قیمت های فعلی تکیه کرد که می تواند منجر به خطا شود.

رویکرد درآمد مبتنی بر داده های بازار است و برخی از معایب رویکرد هزینه را ندارد. منبع اصلی خطا در روش عدم قطعیت مرتبط با استفاده از داده‌های پیش‌بینی درآمد و نرخ رشد است.

ارزیابی املاک و مستغلات - علمی کاربردی تحلیل اقتصادی، که هدف آن شناسایی موثرترین است نقطه اقتصادیاز نظر استفاده از شی، در مطالعه عرضه و تقاضا در بازار مربوطه، و همچنین در توسعه یک مدل ارزش گذاری شی که محتمل ترین قیمت را برای فروش آن پیش بینی می کند.

هدف از ارزیابی نشان دادن ارزش واقعی ملک است، زیرا قیمت ملک بسته به شرایط و شرایط مختلف بازار می تواند افزایش یا کاهش یابد.

فهرست ادبیات استفاده شده

1. سخنرانی در دوره "اقتصاد املاک و مستغلات"، پروفسور، دکتری. یو.ن.

   روش سرمایه گذاری درآمد در ارزیابی املاک و مستغلات

   کولاکوف، 2011

2. قانون فدرال 29 ژوئیه 1998 شماره 135-FZ "در مورد فعالیت های ارزش گذاری در فدراسیون روسیه"

3. فعالیت های ارزش گذاری در اقتصاد. آموزش/ تحت سردبیری عمومی Dzhukhi V.M., Kireeva V.D. - M.: ICC "MarT", 2003. - 101 p.

رویکرد درآمدی (روش سرمایه‌گذاری درآمد)

ایده اصلی روش سرمایه گذاری درآمد این است که قیمت املاک و مستغلات با درآمدی که می تواند در آینده به همراه داشته باشد تعیین می شود.

این گونه درآمدها عبارتند از:

• درآمد حاصل از بهره برداری از املاک و مستغلات؛
• درآمد حاصل از فروش مجدد املاک و مستغلات

با توجه به مطالب فوق مشخص می شود که دامنه اصلی کاربرد روش، ارزیابی درآمد املاک و مستغلات است.

ماهیت رویکرد استفاده از یک یا روش دیگر برای محاسبه مجدد جریان درآمد آتی به ارزش فعلی آنها با در نظر گرفتن موارد زیر است:

· مقدار درآمد آتی؛

· دوره تولید درآمد؛

· زمان دریافت درآمد.

به طور کلی، مبنای رویکرد درآمد (که در ارزیابی کسب و کار استفاده می شود) یک فرمول ساده و شناخته شده است: درآمد برابر است با هزینه ضرب در نرخ سرمایه:

این به نوبه خود به شرح زیر است:

هزینه برابر است با درآمد تقسیم بر نرخ سقف.

این فرمول کلی زیربنای همه انواع رویکرد درآمدی است.

رویکرد درآمد را می توان در سه گزینه اصلی اجرا کرد:

روش اجاره ناخالص (اغلب به عنوان یک تغییر از تحلیل مقایسه ایفروش).

روش سرمایه گذاری مستقیم

روش جریان نقدی تنزیل شده.

استفاده از هر یک از روش ها با این فرض انجام می شود که ملک منبع درآمد (مشمول اجاره) است و بنابراین ارزش شی از طریق رابطه بین مبلغ اجاره و هزینه تعیین می شود. تفاوت روش ها در فن آوری استفاده از این اصل است.

روش اجاره ناخالصعبارت است از تعیین رابطه بین قیمت و درآمد ناخالص بالقوه (اجاره ناخالص) که شیء ارزش گذاری شده می تواند برای یک دوره معین (سال) به ارمغان بیاورد.

در عمل، این بدان معنی است که ارزیاب باید اطلاعات بازار را در مورد سطح پرداخت اجاره و قیمت فروش قابل مقایسه با اشیاء مورد ارزشیابی پیدا کند (از این رو می توان آن را نوعی SME در نظر گرفت).

به عنوان مثال، داده های زیر وجود دارد:

بر اساس این داده ها، ارزیاب می تواند با محاسبه میانگین (5.5)، میانه (وسط سری) (5.5) در مورد نسبت معمول قیمت به اجاره برای یک بازار معین نتیجه گیری کند و بر اساس محاسبات، بیشترین را تعیین کند. مقدار موجه این نسبت .

نسبت قیمت به اجاره را ضریب ناخالص اجاره (GRM) می گویند.

حال برای تعیین ارزش ملک باید یا از مالک اطلاعاتی در مورد میزان اجاره بهای سالانه به دست آورد و یا از اطلاعات بازار سطح اجاره این نوع ملک استفاده کرد.

به عبارت دیگر، در چارچوب این روش، ارزش املاک برابر است با اجاره سالانه (یا اجاره برای یک دوره دیگر) ضرب در GRM:

V = R * GRM.

روش بزرگ کردن مستقیمو روش جریان نقدی تنزیل شدهمطالعه دقیق تری از سودآوری شی را پیشنهاد می کند.

مفاهیم کلیدی که در کاربرد آنها استفاده می شود، مفاهیم درآمد عملیاتی خالص (NOI یا N0I - درآمد خالص عملیاتی) و نرخ سرمایه - R (نرخ) است. در این مورد، وظیفه ارزیاب، اول از همه، تعیین صحیح درآمد خالص عملیاتی (NOI) از دارایی مورد ارزیابی است.

درآمد خالص عملیاتی از یک ملک، تفاوت بین درآمد واقعی از دارایی و هزینه های عملیاتی نگهداری دارایی است.

تعیین درآمد خالص عملیاتی عملیاتی است که هم با روش سرمایه گذاری مستقیم (MCM) و هم با روش جریان نقدی تنزیل شده (DCF) به طور مساوی استفاده می شود.

IPCشامل استفاده از فرمول:

V=NOI/r،

جایی که r نرخ سرمایه است.

بر این اساس، برای استفاده از IPC لازم است:

1. اندازه NPV را برای سال تعیین کنید (به عنوان یک قاعده، با در نظر گرفتن ایده هایی در مورد پویایی بازار، درآمد و هزینه ها، مقدار متوسط ​​طی چند سال گرفته می شود).
2. تعیین نرخ سرمایه؛
3. فرمول را اعمال کنید

IPC در مواردی استفاده می شود که با یک جریان نقدی پایدار برای مدت نامحدود سروکار داریم.

این واقعیت را در نظر نمی گیرد که با گذشت زمان، سودآوری شی (نرخ سرمایه گذاری) ممکن است تغییر کند، زیرا در ابتدای کار احتمال نسبت بالایی از فضای خالی وجود دارد، هزینه های اضافی برای آن مورد نیاز است. تبلیغات و جذب مستاجران; در پایان دوره بهره برداری، هزینه های نگهداری تاسیسات و غیره افزایش می یابد.

به منظور در نظر گرفتن تغییرات مورد انتظار در سطح درآمد، دوره درآمد و زمان دریافت آن، از روش جریان نقد تنزیل شده استفاده می شود که مبتنی بر مفهوم بهره مرکب است.

همانطور که می دانید، ماهیت بهره مرکب این است که ارزش آتی یک واحد پولی سرمایه گذاری شده در یک دارایی مالی با فرمول تعیین می شود:

FV = PV(l + r)n،

جایی که FV مقدار آتی است،

PV - مقدار فعلی (حال حاضر)،

g - نرخ سرمایه،

n تعداد دوره های درآمد است.

بر این اساس:

PV = FV/(1 + g)n یا FV*1/(1 + g)n،

که در آن 1/(1 + r) n ضریب تنزیل، متقابل نرخ سرمایه است.

برنامه MDDPبه شما اجازه می دهد تا در نظر بگیرید:

تغییرات در نرخ سرمایه (سودآوری) یک ملک در طول زمان؛

درآمد قابل دریافت پس از بهره برداری از شیء از فروش آن (مقدار برگشت).

تغییر در ارزش یک شی در طول زمان.

هنگام ارزیابی املاک و مستغلات، شرایط اخیر از اهمیت قابل توجهی برخوردار است، با در نظر گرفتن این واقعیت که ملک، به عنوان یکپارچگی زمین و بهبودهای انجام شده، تحت تأثیر روندهای متضاد - فرسودگی و پارگی (و بنابراین، از دست دادن ارزش) قرار می گیرد. ، بهبود و افزایش ارزش زمین.

به منظور در نظر گرفتن این تأثیر، هنگام ارزش گذاری املاک و مستغلات با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده، مفاهیم زیر معرفی می شوند: «نرخ بازده سرمایه» و «نرخ بازده سرمایه». در نتیجه، نرخ تنزیل به عنوان مجموع آنها ظاهر می شود و از نظر ارزش با نرخ سرمایه که فقط بازده سرمایه را منعکس می کند، مطابقت ندارد.

در این رابطه، فرمول کامل روش به صورت زیر خواهد بود:

که در آن PV مقدار فعلی است،

CFi - جریان نقدی در دوره iام،

n - تعداد دوره ها،

r - نرخ تنزیل.

در هر صورت، استفاده از روش های IPC و MDDP مستلزم محاسبه صحیح نرخ سرمایه است. در اینجا از روش های زیر استفاده می شود.

روش نمونه گیری بازار- در واقع، این استفاده از روش تجزیه و تحلیل مقایسه ای فروش برای تعیین ارزش نرخ سرمایه است: بازار مطالعه می شود، اطلاعات مربوط به سودآوری اشیاء مشابه پیدا می شود و برای این شی اعمال می شود.

روش ساخت تجمعی- نرخ سرمایه در اینجا به عنوان مجموع نرخ بدون ریسک و حق بیمه ریسک تعریف می شود. نرخ بدون ریسک در کشورهای مختلفمتفاوت تعریف شده است. در ایالات متحده، این نرخ بازده اوراق بهادار دولتی است.

گروه حسابرسی و ارزیابی "حسابرسی واقعی"

در روسیه، تعریف نرخ بدون ریسک است مشکل پیچیده. در عمل، یا از نرخ سپرده های ارز خارجی در Sberbank، یا نرخ اوراق قرضه یورو، یا نرخ LIBOR (نرخ وام بین بانکی تبادل بین بانکی لندن) استفاده می شود.

حق بیمه ریسک:

حق بیمه ریسکی که در هر نوع سرمایه گذاری غیر از بدون ریسک ذاتی است.

جبران نقدینگی کم دارایی؛

جبران سوء مدیریت احتمالی؛

تعدیل برای افزایش یا کاهش احتمالی ارزش دارایی.

به عنوان مثال:

نرخ بدون ریسک - 9٪؛

خطر اضافی - 5٪؛

تصحیح کنترل - 2٪؛

تعدیل نقدینگی - 4٪.

مجموع: نرخ بازده سرمایه باید برابر با - 19٪ یا 0.19 باشد.

علاوه بر این، باید در نظر داشت که نیاز به بازگشت سرمایه سرمایه گذاری شده در اینجا منعکس نشده است. اگر معتقد باشیم که سرمایه سرمایه گذاری شده باید ظرف 20 سال بازگردانده شود، باید نرخ بازده سرمایه = 5٪ را اضافه کنیم. بنابراین، نرخ سقف کلی 0.24 خواهد بود.

ارزیابی املاک و مستغلات با استفاده از روش سرمایه گذاری درآمد.

محاسبه نسبت سرمایه.

چندین روش برای تعیین نسبت سرمایه وجود دارد:

- روش ساخت تجمعی؛

- با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه (تعدیل شده برای

تغییر در ارزش دارایی)؛

- روش فشار بازار؛

- روش سرمایه گذاری پیوندی یا تکنیک گروه سرمایه گذاری.

روش ساخت تجمعی - نرخ بازگشت سرمایه بر اساس:

- نرخ بدون ریسک ()

- حق بیمه ریسک ()

- حق بیمه برای نقدینگی کم ()؛

- جایزه برای مدیریت سرمایه گذاری ().

تعیین نسبت سرمایه با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه - نسبت سرمایه شامل دو بخش است:

1) نرخ بازده سرمایه (نرخ بازگشت سرمایه) که غرامتی است که باید با در نظر گرفتن ریسک و سایر عوامل مرتبط با یک ملک خاص به سرمایه گذار برای استفاده از وجوه پرداخت شود.

2) نرخ بازگشت سرمایه، یعنی. بازپرداخت مبلغ سرمایه گذاری اولیه علاوه بر این، این عنصر از نسبت سرمایه فقط برای بخش استهلاک پذیر دارایی ها اعمال می شود.

Rcap = کلاه رکسال + بازگشت Rnorm،

که در آن Rcap نسبت سرمایه است، سقف برگشتی نرخ بازده سرمایه است، بازده Rnorm نرخ بازده سرمایه است.

سه روش برای محاسبه نرخ بازده سرمایه (Return) وجود دارد:

بازگشت مستقیم سرمایه (روش حلقه)؛

بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جایگزین و نرخ بازده سرمایه گذاری (روش اینوود) که گاهی به آن روش سالیانه می گویند.

بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جبران خسارت و نرخ بهره بدون ریسک (روش هاسکولد).

روش رینگ

این روش برای زمانی مناسب است که انتظار می رود اصل مبلغ در اقساط مساوی بازپرداخت شود.

نرخ بازده سالانه سرمایه با تقسیم 100٪ ارزش دارایی بر عمر مفید باقیمانده آن محاسبه می شود. این متقابل طول عمر دارایی است. نرخ بازده سهم سالانه سرمایه اصلی است که در صندوق بازیابی بدون بهره قرار می گیرد:

بازده Rnorm =

Rcap = کلاهک رکس +

جایی که t عمر اقتصادی باقیمانده در سال است. سقف بازگشت، نرخ بازگشت سرمایه، ٪ است.

روش اینووداگر مبلغ بازگشت سرمایه مجدداً با نرخ بازگشت سرمایه سرمایه گذاری شود، استفاده می شود. در این مورد، نرخ بازگشت است جزءنسبت سرمایه برابر با ضریب صندوق جایگزین با همان نرخ بهره (i) برای سرمایه گذاری است

Rcap = من +

روش هاسولدزمانی استفاده می شود که نرخ بازده سرمایه گذاری اولیه تا حدودی بالا باشد و سرمایه گذاری مجدد با همان نرخ را بعید می کند. برای وجوه سرمایه گذاری مجدد، فرض می شود که درآمد با نرخی بدون ریسک دریافت می شود:

Rcap = i +

محاسبه نسبت سرمایه با استفاده از روش فشار بازار.بر اساس داده های بازار در مورد قیمت های فروش و ارزش NAV املاک قابل مقایسه، نسبت سرمایه را می توان محاسبه کرد:

که در آن NOR i درآمد عملیاتی خالص شیء آنالوگ j است. – قیمت فروش شیء آنالوگ j.

محاسبه نسبت سرمایه با استفاده از روش سرمایه گذاری پیوندی.اگر ملکی با استفاده از حقوق صاحبان سهام و سرمایه قرض گرفته شده خریداری شود، نسبت سرمایه باید الزامات بازدهی برای هر دو بخش سرمایه گذاری را برآورده کند. مقدار ضریب با روش سرمایه گذاری مرتبط یا تکنیک گروه سرمایه گذاری تعیین می شود:

R = M Rm + (1 – M) Re

که در آن M نسبت بدهی وام مسکن است. نسبت سرمایه‌گذاری مجدد برای سرمایه خالص محاسبه می‌شود. Rm - بهنسبت سرمایه برای سرمایه بدهی

روش سرمایه گذاری سود

روش سرمایه‌گذاری سود یکی از گزینه‌های رویکرد درآمدی برای ارزش‌گذاری کسب‌وکار یک شرکت عامل است. مانند سایر نسخه‌های رویکرد درآمد، این رویکرد بر این فرض اساسی استوار است که ارزش سهام مالکیت در یک تجارت برابر با ارزش فعلی درآمد آتی است که مالکیت ایجاد می‌کند. ماهیت این روش با فرمول بیان می شود

که در آن V مقدار ارزیابی شده است. د – درآمد خالص (سود خالص)؛ Kk - نرخ سرمایه گذاری.

روش سرمایه گذاری سود به بیشترین میزانمناسب برای موقعیت هایی که انتظار می رود شرکت تقریباً همان مقدار سود را در یک دوره زمانی طولانی دریافت کند (یا نرخ رشد آن ثابت باشد). برای ارزیابی شرکت های "بالغ" که سابقه سودآوری خاصی دارند استفاده می شود فعالیت اقتصادی، موفق به انباشت دارایی شده اند و با ثبات عمل می کنند.

روش حروف بزرگ

در مقایسه با روش DDP این روشبسیار ساده است، زیرا نیازی به تهیه پیش‌بینی درآمد میان‌مدت و بلندمدت ندارد، اما استفاده از آن به شرکت‌هایی با درآمد پایدار محدود می‌شود که بازار فروش آنها برقرار است و تغییرات آن در بلندمدت قابل انتظار نیست.

روش سرمایه گذاری درآمد- ارزیابی اموال بر اساس سرمایه گذاری درآمد برای اولین سال پیش بینی شده، با این فرض که میزان درآمد در سال های پیش بینی بعدی یکسان خواهد بود.

سرمایه گذاری درآمد- فرآیندی که رابطه بین درآمد آتی و ارزش فعلی شیء ارزش گذاری شده را تعیین می کند.

مراحل اصلی ارزش گذاری یک شرکت با استفاده از روش سرمایه گذاری درآمد:

1) تجزیه و تحلیل صورتهای مالی، عادی سازی و تبدیل آنها (در صورت لزوم).

2) انتخاب نوع درآمدی که سرمایه گذاری می شود.

3) محاسبه نرخ سرمایه مناسب.

4) تعیین ارزش اولیه هزینه.

5) ایجاد تعدیل برای حضور دارایی های غیرجاری؛

6) انجام تعدیلات برای کنترل یا غیر کنترلی بودن سهم ارزیابی شده و همچنین کمبود نقدینگی.

1. تجزیه و تحلیل صورتهای مالی.اسناد اصلی برای تجزیه و تحلیل صورت های مالی یک شرکت به منظور ارزیابی دارایی های آن، ترازنامه و صورت سود و زیان است. هنگام تجزیه و تحلیل صورتهای مالی یک شرکت، ارزیاب لزوماً باید آنها را عادی کند، یعنی برای اقلام مختلف غیرعادی و یکباره ترازنامه و صورت نتایج مالی و استفاده از آنها که معمولی نبودند، تعدیلاتی را انجام دهد. طبیعت در فعالیت های گذشتهشرکتی است و بعید است در آینده تکرار شود.

نمونه‌هایی از اقلام غیرعادی و غیرمعمول ممکن است سود یا زیان حاصل از فروش دارایی‌ها، بخشی از یک شرکت، عواید حاصل از انواع مختلفبیمه، عواید ناشی از دعاوی حقوقی، عواقب اعتصاب یا وقفه های طولانی در کار و غیره.

علاوه بر این، ارزیاب می تواند صورت های مالی را تغییر دهد، که به معنای ترجمه آنها به استانداردهای حسابداری پذیرفته شده عمومی (غربی) است. این عملیاتدر طول ارزیابی مورد نیاز نیست، اما توصیه می شود.

2. انتخاب نوع درآمدی که سرمایه گذاری می شود.درآمد سرمایه شده در اینجا می تواند درآمد یا شاخص هایی باشد که به هر طریقی هزینه های استهلاک را در نظر می گیرند: سود خالص پس از مالیات، سود قبل از مالیات، جریان نقدی.

این مرحله در واقع شامل انتخاب یک دوره از فعالیت تولید فعلی است که نتایج آن سرمایه گذاری می شود. ارزیاب می تواند بین چند گزینه انتخاب کند:

· سود دومی سال گزارش;

· سود اولین سال پیش بینی.

· میانگین سود برای چندین سال گزارش.

در بیشتر موارد، در عمل، سود آخرین سال گزارش به عنوان ارزش سرمایه انتخاب می شود.

3. محاسبه نرخ سرمایه مناسب.نرخ سرمایه برای یک کسب و کار معمولاً از نرخ تنزیل با کسر میانگین نرخ رشد سالانه مورد انتظار سود یا جریان نقدی (هر کدام که سرمایه گذاری می شود) به دست می آید. بر این اساس، برای همان شرکت، نرخ سرمایه معمولا کمتر از نرخ تنزیل است.

نرخ سرمایهمقسوم‌کننده‌ای است که برای تبدیل مقدار سود یا جریان نقدی برای یک دوره زمانی به ارزش استفاده می‌شود. به زبان ساده، نرخ سرمایه– ضریبی که درآمد یک سال را به هزینه شی تبدیل می کند. بنابراین، برای تعیین نرخ سرمایه مناسب، ابتدا باید با استفاده از تکنیک های ممکن، نرخ تنزیل مناسب را محاسبه کنید.

با نرخ تنزیل شناخته شده، نرخ سرمایه به صورت کلی

Kk = r – q، (20)

که در آن Kk نرخ سرمایه است. r - نرخ تنزیل؛ q نرخ رشد بلندمدت درآمد یا جریان نقدی است.

اگر نرخ رشد درآمد صفر فرض شود، نرخ سرمایه برابر با نرخ تنزیل خواهد بود.

روش سرمایه گذاری مبتنی بر استفاده از نرخ سرمایه (ضریب) است که با دانستن درآمد حاصل از استفاده از آن طبق فرمول زیر ، تعیین ارزش شی ارزیابی را امکان پذیر می کند:

V = من / آر,

کجا: V- هزینه شی ارزیابی شده،

من- درآمد حاصل از ارزش گذاری ملک برای یک دوره معین، معمولاً یک سال؛

آر- نرخ سرمایه

نرخ سرمایه نشان دهنده میزان ریسک و در عین حال میزان سود سرمایه گذار است. هر چه ریسک سرمایه گذاری پول در جایی بالاتر باشد، درصد سود بیشتری را سرمایه گذار از چنین سرمایه گذاری نیاز دارد. بیایید فوراً توجه کنیم که هر چه سرمایه گذاری ریسک بیشتری داشته باشد، ارزش کسب و کار کمتر است. این به طور کامل توسط فرمول بالا تایید می شود. هر چه کسب‌وکار ریسک‌پذیرتر باشد، نرخ سرمایه‌گذاری بالاتر و بر این اساس، هزینه کسب‌وکار کمتر می‌شود.

نرخ سرمایه را می توان به روش های مختلفی تعیین کرد:

روش ساخت تجمعی؛

روش فشار بازار؛

روش سرمایه گذاری پیوندی؛

روش الوود و روشهای دیگر.

بیایید روش ساخت و ساز انباشته را بر اساس در نظر گرفتن تمام خطرات ممکن برای ملک مورد ارزیابی در نظر بگیریم. فرمول نرخ سرمایه با استفاده از روش ساخت تجمعی به شرح زیر است:

r = rrf + rm + rp,

کجا: rrf- نرخ بدون ریسک؛

rm- حق بیمه ریسک بازار؛

rp- حق بیمه برای خطرات مرتبط با املاک و مستغلات.

به عبارت دیگر، بازده سرمایه گذار باید بر اساس برآوردهای نرخ بدون ریسک فعلی، ریسک عمومی بازار و ریسک مرتبط با ویژگی های املاک و مستغلات به عنوان دارایی سرمایه گذاری تجزیه و تحلیل شود.

این فرمول در صورتی معتبر است که مقدار ویژگی در طول زمان ثابت بماند. اگر ارزش ملک افزایش یابد، نرخ سرمایه باید با درصدی متناسب با نرخ رشد کاهش یابد. و بالعکس: اگر ساختمان ارزیابی شده ارزش خود را از دست بدهد، باید نرخ را با درصدی متناسب با نرخ کاهش افزایش داد.

بیایید به اجزای نرخ سرمایه نگاه کنیم:

نرخ بدون ریسک. سرمایه‌گذاری‌هایی که بازده آن‌ها بسیار مطمئن است، بدون ریسک در نظر گرفته می‌شوند. به بیان دقیق، در اصل نمی‌توان سرمایه‌گذاری مطلقاً بدون ریسک وجود داشت. بنابراین، در فرمول کلاسیک، سرمایه‌گذاری‌ها بدون ریسک در نظر گرفته می‌شوند، که بازگشت آن یا توسط دولت تضمین می‌شود، که به سادگی می‌تواند چاپخانه را روشن کند و به سرمایه‌گذاران پرداخت کند، یا توسط یک بانک بسیار قابل اعتماد (برای مثال، معمولاً مراجع ساخته شده به یک بانک سوئیس). علاوه بر این، می توان اشاره کرد که نرخ بدون ریسک اساساً ترجیحات زمانی سرمایه گذار را در شرایط واقعیت اقتصادی مدرن منعکس می کند و انتظارات تورمی را در نظر می گیرد.

در بازارهای املاک خارجی، سرمایه گذاری در اوراق بهادار دولتی بلندمدت، معمولاً اوراق قرضه یا اسناد خزانه، بدون ریسک در نظر گرفته می شود. بر این اساس، نرخ جاری اوراق قرضه دولتی بلندمدت یا اوراق بهادار مشابه، به عنوان نرخ بدون ریسک هنگام تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری در املاک در نظر گرفته می شود.

در بازار روسیه، شناسایی یک امنیت دولتی قابل اعتماد کاملاً مشکل است که به دلیل وضعیت کلی با پرداخت بدهی دولت روسیه است. به عنوان یک راهنما، احتمالاً می‌توانیم نرخ اوراق قرضه ارز خارجی («اوروبندز») را انتخاب کنیم و ترجیحات زمانی سرمایه‌گذاران را بر حسب ارز تعیین کنیم. رویه ای وجود دارد که نرخ سپرده های ارزی Sberbank که از اعتبار بالاتری در بین مردم برخوردار است، بدون ریسک در نظر گرفته می شود.

ریسک بازاربرخلاف ابزارهای سرمایه گذاری مانند سهام و اوراق قرضه، که تئوری ریسک ها و روش های تعیین نرخ تنزیل جریان های نقدی به اندازه کافی توسعه یافته است، ویژگی های متغیر بودن اجزای درآمد حاصل از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ویژگی های خاص خود را دارد.

سرمایه گذاری در املاک با درآمد ثابت دارای ویژگی های جریان نقدی مشابه با ایمنی اوراق قرضه دائمی است. به طور کلی، اجاره‌های ثابت بلندمدت به مستاجران اصلی اجازه می‌دهد تا اجاره‌های سودآور قابل‌توجهی کسب کنند، بنابراین شانس کمی برای نکول در پرداخت‌ها وجود دارد. ریسک اولیه برای چنین سرمایه گذاری باید از تغییرات نرخ بهره بازار و تورم ناشی شود.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات قابل مذاکره اجاره ای دارای ویژگی های جریان نقدی است که بیشتر شبیه سرمایه گذاری در سهام عادی است. در این صورت ریسک بازار افزایش می یابد. جریان های نقدی ممکن است در طول زمان تغییر کند، حتی تا حد توقف کامل.

با این حال، تفاوت های قابل توجهی در ماهیت سرمایه گذاری در سهام و املاک وجود دارد. جریان نقدی سهام عادی به شکل سود تقسیمی است که از یک سو با توجه به توانایی مدیران در کسب سود و از سوی دیگر با توجه به سیاست استراتژیک شرکت و شرایط عمومی بازار تعیین می شود. . در صورت بدتر شدن وضعیت، مدیریت یک شرکت سهامی ممکن است تصمیم به تعلیق پرداخت سود سهام بگیرد و در صورت ورشکستگی، سهامداران ممکن است تمام سرمایه سرمایه گذاری شده را از دست بدهند.

در مقابل، مالکیت املاک و مستغلات ذاتاً نشان دهنده حق بر دارایی های واقعی با عمر اقتصادی طولانی است. ارزش املاک و اجاره ها کمتر به توانایی مدیران برای کسب سود وابسته است. در صورت از دست دادن کارایی کسب و کار مستاجران، ابتدا پرداخت سود سهام متوقف می شود و اجاره بها یک تعهد قراردادی است و پرداخت آن تنها در صورت ورشکستگی متوقف می شود. اگر مستاجر ورشکست شود، مالک ملک تنها در زمان جستجوی مستاجر جدید متحمل ضررهای کوتاه مدت از فقدان اجاره خواهد شد.

ریسک های مرتبط با سرمایه گذاری در املاک و مستغلاتعلاوه بر ریسک‌های عمومی بازار، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به دلیل ویژگی‌های این دارایی سرمایه‌گذاری با ریسک‌های خاصی مشخص می‌شود. فهرست تقریبی از خطرات اصلی این نوع به شرح زیر است:

ریسک مدیریت املاک؛

خطر نقدینگی کم؛

ریسک بخش؛

ریسک منطقه ای؛

خطر سایش؛

خطرات زیست محیطی؛

ریسک تورم؛

ریسک قانونی؛

ریسک مالیاتی؛

ریسک برنامه ریزی؛

ریسک قانونی

بنابراین، تجزیه و تحلیل ریسک های سرمایه گذاری (ریسک بازار و ریسک های خاص املاک و مستغلات) نشان دهنده منحصر به فرد بودن املاک و مستغلات به عنوان یک دارایی سرمایه گذاری است.

ویژگی تعیین ارزش نرخ سرمایه برای املاک و مستغلات این است که ارزیابی دقیق هر یک از اجزای آن غیرممکن است. علاوه بر این، باید تاکید کرد که حتی اگر با آمار کافی، احتمال فرضی برآورد دقیق همه اجزای نرخ سرمایه را فرض کنیم، عنصر عدم قطعیت را نمی توان به طور کامل حذف کرد، زیرا نرخ سرمایه انعکاسی از تصور سرمایه گذار است. خطرات آتی در وضعیت اقتصادی آینده و نه نتایج تحقیقات تاریخی.

ارجح تر و در عین حال کمتر پیچیده تر، ارائه نتایج دقیق، است روش فشار بازار. برای محاسبه نرخ سرمایه با استفاده از این روش، لازم است اطلاعاتی در مورد هزینه فروش اخیراً تکمیل شده اشیاء قابل مقایسه و داده هایی در مورد درآمد دریافتی از اشیاء مشابه داشته باشید. بیایید یک مثال را در نظر بگیریم: شما باید آپارتمان خود را ارزیابی کنید. قبلاً آن را با 200 دلار در ماه اجاره کرده بودید. برای ارزیابی، بیایید یک ملک مشابه مشابه پیدا کنیم: یک آپارتمان در منطقه شما به قیمت 50000 دلار فروخته شد که قبلاً 250 دلار در ماه اجاره شده بود. نرخ سرمایه برای آنالوگ خواهد بود: 250 / 50000 = 0.005 یا 0.5%. اکنون هزینه آپارتمان ارزیابی شده را محاسبه می کنیم.

سرمایه گذاران املاک و مستغلات هنگام مذاکره با املاک مولد درآمد بر انواع مختلفی از اطلاعات تکیه می کنند. به عنوان مثال، آنها به جذابیت موقعیت ملک و/یا هرگونه تغییر آتی در منطقه علاقه مند هستند. یکی از مهم ترین مولفه هایی که به سرمایه گذاران در تصمیم گیری کمک می کند، نرخ سرمایه است. نرخ سرمایه (نسبت درآمد خالص یک ملک به قیمت خرید آن) به سرمایه گذاران این امکان را می دهد که با تخمین نرخ بازده سرمایه گذاری دارایی، املاک را با یکدیگر مقایسه کنند. مراحل زیر را برای محاسبه نرخ سقف خانه خود بیاموزید!

مراحل

قسمت 1

محاسبه نرخ سرمایه

1. درآمد ناخالص سالانه یک ملک سرمایه گذاری را محاسبه کنید.درآمد ناخالص یک ملک سرمایه گذاری خاص در درجه اول درآمد اجاره آن است. به عبارت دیگر، زمانی که یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات خانه‌ای می‌خرد، معمولاً از آن درآمد کسب می‌کند، عمدتاً از اجاره دادن آن به ساکنان. با این حال، این تنها منبع درآمد ممکن نیست. سایر درآمدها نیز ممکن است از اموال حاصل شود، مانند ماشین های فروش خودکار یا ماشین لباسشویی.

   • به عنوان مثال، فرض کنید ما به تازگی خانه ای خریده ایم و قصد داریم آن را با قیمت 750 دلار در ماه اجاره کنیم. با این نرخ، می‌توان انتظار داشت که سود ناخالص سالانه ملک 750×12 = 9000 دلار باشد.

2. هزینه های عملیاتی مرتبط با ملک را از درآمد ناخالص کم کنید.هر ملک مستغلات مستلزم هزینه های عملیاتی است. به طور معمول، اینها هزینه های مرتبط با نگهداری، بیمه، مالیات و مدیریت دارایی هستند. از برآورد دقیق این مبالغ استفاده کنید و آنها را از درآمد ناخالص محاسبه شده در بالا کم کنید. به این ترتیب شما یک "درآمد خالص" از ملک دریافت خواهید کرد.

   • برای مثال، فرض کنید که پس از تنظیم اجاره، متوجه می‌شویم که می‌توانیم انتظار داشته باشیم که هزینه‌های سالانه دارایی زیر را داشته باشیم: 900 دلار برای مدیریت دارایی، 450 دلار برای نگهداری خانه، 710 دلار مالیات و 650 دلار برای بیمه. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = "6290 دلار" سود خالص ما است.
   • لطفاً توجه داشته باشید که هنگام محاسبه نرخ سقف، هزینه های تجاری از جمله هزینه های خرید ملک، پرداخت وام، کارمزد و غیره در نظر گرفته نمی شود زیرا این موارد منعکس کننده موقعیت سرمایه گذار هستند و ماهیت آنها متغیر است. آنها بر مقایسه خنثی که نرخ سقف برای آن در نظر گرفته شده است تأثیر منفی می گذارند.

3. درآمد خالص را بر قیمتی که برای خرید ملک پرداخت شده است تقسیم کنید.نرخ سرمایه نسبت بین درآمد خالص یک ملک و قیمت اصلی یا هزینه سرمایه آن است. نرخ سرمایه به صورت درصد بیان می شود.

   • فرض کنید ملک خود را به قیمت 40000 دلار خریداری کرده ایم. با در نظر گرفتن این اطلاعات، اکنون همه چیزهایی را داریم که برای یافتن نرخ سقف خود باید بدانیم. زیر را ببینید:
     • 9000 دلار (درآمد ناخالص)
     • -900 دلار (مدیریت املاک)
     • -450 دلار (نگهداری)
     • -710 دلار (مالیات)
     • -650 دلار (بیمه)
     • = 6290 دلار (سود خالص) / 40000 دلار (قیمت خرید) = 0.157 = "نرخ سرمایه 15.7٪"

   قسمت 2

   از نرخ سقف خود عاقلانه استفاده کنید

   1. از نرخ های سقفی برای مقایسه سریع فرصت های سرمایه گذاری مشابه استفاده کنید.نرخ سرمایه اساساً درصد بازدهی تخمینی است که سرمایه گذار می تواند از خرید ملک به دست آورد. به همین دلیل، نرخ سرمایه برای مقایسه یک خرید بالقوه با سایر فرصت های سرمایه گذاری با ماهیت مشابه مناسب است. نرخ‌های سقفی به شما امکان می‌دهد تا به سرعت پتانسیل درآمدی یک ملک سرمایه‌گذاری را مقایسه کنید و به شما کمک می‌کند تا گزینه‌های خود را محدود کنید.

      • به عنوان مثال، فرض کنید قصد خرید دو ملک در یک منطقه را داریم. یکی دارای نرخ سقف 8٪ است در حالی که دیگری دارای نرخ سقف 13٪ است. این مقایسه اولیه به نفع ملک دوم است، زیرا وعده ایجاد درآمد بیشتر به ازای هر دلار سرمایه گذاری شده را می دهد.

   2. از نرخ سقف به عنوان تنها عامل در تعیین قابلیت سرمایه گذاری استفاده نکنید.در حالی که نرخ های سقفی امکان مقایسه سریع و آسان بین دو یا چند ملک را فراهم می کند، آنها تنها عاملی نیستند که باید در نظر گرفته شوند. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند بسیار چالش برانگیز باشد. سرمایه گذاری های ساده نیز تحت تأثیر نیروهای بازار و رویدادهای پیش بینی نشده فراتر از محاسبه ساده نرخ های سرمایه هستند. حداقل باید پتانسیل رشد درآمد ملک خود را نیز در نظر بگیرید تغییرات احتمالیدر ارزش خود

      • به عنوان مثال، فرض کنید یک ملک را به قیمت 1,000,000 دلار می خریم و انتظار داریم سالانه 100,000 دلار سود داشته باشیم و نرخ سقفی 10% به ما می دهد. ناگهان بازار مسکن محلی تغییر می کند و ارزش ملک به 1,500,000 دلار افزایش می یابد و نرخ سقف به 6.66٪ کاهش می یابد. در این صورت ممکن است ارزش آن را داشته باشید که ملک را بفروشید و از سود آن برای سرمایه گذاری های دیگر استفاده کنید.

   3. از نرخ سقف برای تأیید سطح درآمد یک ملک سرمایه گذاری استفاده کنید.اگر نرخ سقف یک ملک را در منطقه ای که در آن واقع شده می دانید، می توانید از این اطلاعات برای تعیین میزان درآمد خالصی که ملک شما برای توجیه سرمایه گذاری خود نیاز دارد، استفاده کنید. برای انجام این کار، به سادگی قیمت درخواستی ملک را در نرخ سقف املاک مشابه در منطقه ضرب کنید تا سطح درآمد خالص "توصیه شده" خود را پیدا کنید. شایان ذکر است که در اصل، محاسبه "سود خالص" به معادله (سود خالص / قیمت) = نرخ سرمایه کاهش می یابد.

      • به عنوان مثال، اگر ملکی را به قیمت 400,000 دلار در منطقه ای خریداری کنیم که مشابه ترین ملک دارای نرخ سقف 8٪ است، می توانیم سطح درآمد "توصیه شده" خود را با ضرب 400,000.00 × 0.08 = "32,000 دلار" پیدا کنیم. ارزش حاصل نشان دهنده مقدار سود خالص ملک است که باید در سال تولید شود تا نرخ سرمایه 8٪ به دست آید که بر این اساس باید در نرخ های اجاره تعیین شده منعکس شود.
   • همیشه از بازده سرمایه گذاری اموال اطمینان حاصل کنید و در صورت امکان هزینه ها را نیز محاسبه کنید. یک شرط مرتبط با پیشنهاد خرید ملک باید شامل بررسی قراردادهای اجاره برای تأیید درآمد اجاره باشد. هزینه ها را می توان با تماس با یک تامین کننده مستقل محاسبه کرد.
   • در فرآیند ارزیابی ارزش یک ملک، ارزیاب ها به فروش قابل مقایسه، هزینه های بازسازی و نتایج رویکرد درآمد نگاه می کنند. رویکرد درآمد نشان دهنده بازده سرمایه مورد نیاز و بازده سرمایه بدهی است.

   هشدارها

   • نرخ سرمایه نشان دهنده ریسک آتی نیست. یک سرمایه گذار نمی تواند به نرخ سرمایه به عنوان نشانه ای مبنی بر اینکه درآمد فعلی یا ارزش دارایی در طول زمان در آن سطح باقی می ماند، تکیه کند. اموال و اجاره های مرتبط با آن ممکن است کاهش یا افزایش ارزش داشته باشد. هزینه ها ممکن است در همان زمان افزایش یابد. نرخ سرمایه نشان دهنده پیش بینی ریسک آتی نیست.