فرمول نرخ سرمایه عمومی محاسبه نرخ سرمایه. روش محاسبه برای تعیین نسبت سرمایه

نسبت سرمایه باید با سطح درآمد انتخاب شده مطابقت داشته باشد.نرخ سرمایه برای یک شرکت معمولاً از نرخ تنزیل با کسر متوسط ​​نرخ رشد سالانه مورد انتظار درآمد یا جریان نقدی (بسته به مقدار سرمایه‌گذاری شده) به دست می‌آید. به ترتیب برای همان شرکت، نرخ سرمایه معمولا کمتر از نرخ تنزیل است.

با ریاضینرخ سرمایه تقسیم‌کننده‌ای است که برای تبدیل مقدار درآمد (سود یا جریان نقدی) برای یک دوره زمانی به معیار ارزش استفاده می‌شود.

بنابراین، برای تعیین نرخ سرمایه، ابتدا باید نرخ تنزیل مناسب را محاسبه کنید. روش های مختلفی برای تعیین نرخ تنزیل وجود دارد که رایج ترین آنها عبارتند از:

1. مدل ارزیابی دارایی های سرمایه ای.

2. روش ساخت و ساز تجمعی;

3. میانگین موزون هزینه مدل سرمایه.

در نرخ شناخته شدهنرخ تنزیل سرمایه به شکل کلی:

آر به= آر د- gجایی که R د- نرخ تنزیل، g - نرخ رشد بلندمدت درآمد (سود یا یا جریان نقدی).

2) روش تنزیل درآمد آتی - بر اساس پیش بینی جریان های نقدی آتی برای کل دوره پیش بینی شده و همچنین در دوره باقی مانده است که سپس با نرخ تنزیل مناسب تنزیل می شود. در مواردی استفاده می شود که فرض می شود درآمد آتی شرکت در طول سال های دوره پیش بینی ناپایدار خواهد بود و همچنین هنگام جذب سرمایه گذاری های اضافی در طول دوره پیش بینی.

روش‌های DP زمانی استفاده می‌شوند که بتوان به طور منطقی یک نوع درآمد آتی شرکت مورد ارزیابی و نرخ سرمایه/بازده سرمایه‌گذاری‌های مربوطه را تعیین کرد.

هنگام تعیین ارزش بازار یک شرکت با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده، به عنوان یک قاعده، دنباله ای از اقدامات زیر مشاهده می شود:

1) مدت دوره پیش بینی تعیین می شود و نوع جریان نقدی که به عنوان مبنای ارزیابی استفاده می شود انتخاب می شود؛ 2 درآمد ناخالص، هزینه ها و سرمایه گذاری های شرکت تجزیه و تحلیل و پیش بینی می شود؛ 3 نرخ تنزیل محاسبه می شود؛ 4 جریان نقدی برای دوره های پیش بینی و پس از پیش بینی محاسبه می شود. 5 ارزش فعلی جریان های نقدی آتی را در دوره های پیش بینی و پس از پیش بینی محاسبه می کند. 6 اصلاحات نهایی انجام شده و هزینه تعیین می شود.

روش‌های محاسبه نسبت‌های سرمایه و نرخ بازده در ارزش‌گذاری تجاری. انتخاب 1

اغلب، هنگام محاسبه پروژه های سرمایه گذاری، نرخ تنزیل به عنوان تعیین می شود میانگین موزون هزینه سرمایه (WACC)، که هزینه سرمایه خود (سهام) و هزینه وجوه قرض گرفته شده را در نظر می گیرد.

WACC= Re(E/V) + Rd(D/V)(1 - tc)،

که در آن Re نرخ بازده سرمایه (سهام) شخصی است که معمولاً با استفاده از مدل CAPM محاسبه می شود.

E - ارزش بازار سرمایه خود (سرمایه صاحبان سهام). حاصلضرب تعداد کل سهام عادی شرکت و قیمت یک سهم محاسبه می شود.

د - ارزش بازار سرمایه استقراضی. در عمل، اغلب از صورت های مالی به عنوان مقدار وام های شرکت تعیین می شود. اگر این داده ها به دست نیامد، از اطلاعات موجود در مورد نسبت حقوق صاحبان سهام و سرمایه بدهی شرکت های مشابه استفاده می شود.

V = E + D - کل ارزش بازار وام های شرکت و سرمایه سهام آن.

R d - نرخ بازده سرمایه استقراضی شرکت (هزینه افزایش سرمایه استقراضی). سود وام های بانکی و اوراق مشارکت شرکت از جمله هزینه ها محسوب می شود. در عین حال، هزینه سرمایه استقراضی با در نظر گرفتن نرخ مالیات بر درآمد تعدیل می شود. منظور از تعدیل این است که بهره خدمات وام ها و استقراض ها به هزینه تولید تعلق می گیرد و در نتیجه پایه مالیاتی مالیات بر درآمد کاهش می یابد.

t c - نرخ مالیات بر درآمد.

برای تعیین بهای تمام شده سرمایه حقوق صاحبان سهام استفاده می شود مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای (CAPM).

نرخ تنزیل (نرخ بازده) حقوق صاحبان سهام (Re) با فرمول محاسبه می شود:

Re = Rf + β (Rm - Rf)،

که در آن Rf نرخ بازده بدون ریسک است.

β ضریبی است که تغییر قیمت سهام یک شرکت را در مقایسه با تغییر قیمت سهام برای همه شرکت‌ها در این بخش بازار تعیین می‌کند.

(Rm - Rf) - حق بیمه ریسک بازار؛

Rm - میانگین نرخ بازده بازار در بازار سهام.

نرخ بازده سرمایه گذاری در دارایی های بدون ریسک (Rf). معمولاً اوراق بهادار دولتی به عنوان دارایی های بدون ریسک (یعنی دارایی هایی که سرمایه گذاری در آنها با ریسک صفر مشخص می شود) در نظر گرفته می شود.

ضریب β. این نسبت نشان دهنده حساسیت بازده اوراق بهادار یک شرکت خاص به تغییرات ریسک بازار (سیستماتیک) است. اگر β = 1 باشد، نوسانات قیمت سهام این شرکت کاملاً با نوسانات کل بازار منطبق است. اگر β = 1.2 باشد، می توان انتظار داشت که در صورت افزایش عمومی در بازار، ارزش سهام این شرکت 20 درصد سریعتر از کل بازار افزایش یابد. برعکس، در صورت کاهش عمومی، ارزش سهام آن 20 درصد سریعتر از کل بازار کاهش می یابد.

حق بیمه ریسک بازار (Rm - Rf). این مقداری است که میانگین نرخ بازده بازار در بازار سهام برای مدت طولانی از نرخ بازده اوراق بهادار بدون ریسک بیشتر شده است. این بر اساس داده های آماری در مورد حق بیمه بازار در یک دوره طولانی محاسبه می شود.

روشی که در بالا برای محاسبه نرخ تنزیل توضیح داده شد ممکن است توسط همه شرکتها استفاده نشود. اولاً، این رویکرد برای شرکت هایی که شرکت سهامی آزاد نیستند، کاربرد ندارد، بنابراین سهام آنها در بازارهای سهام معامله نمی شود. ثانیاً، این روش توسط شرکت هایی که آمار کافی برای محاسبه ضریب β خود را ندارند، و همچنین شرکت هایی که قادر به یافتن شرکت مشابهی نیستند که بتوانند از ضریب β در محاسبات خود استفاده کنند، قابل استفاده نخواهد بود. برای تعیین نرخ تنزیل، این گونه شرکت‌ها باید از روش‌های محاسبه دیگری استفاده کنند یا روش‌شناسی را متناسب با نیاز خود بهبود بخشند. همچنین باید توجه داشت که روش ارزیابی میانگین موزون هزینه سرمایه، سهم و هزینه (اغلب صفر) حساب های پرداختنی را در ساختار بدهی ها در نظر نمی گیرد.

روش تجمعی برای تخمین نرخ تنزیل بر اساس فرمول زیر تعیین می شود:

d = E min + I + r،

جایی که d - نرخ تنزیل (اسمی)؛

E min - حداقل نرخ تخفیف واقعی (نرخ بدون ریسک)؛

I - نرخ تورم؛

r - ضریب با در نظر گرفتن سطح ریسک سرمایه گذاری (ریسک حق بیمه).

به عنوان یک قاعده، اوراق قرضه دولتی 30 ساله ایالات متحده به عنوان حداقل نرخ تنزیل واقعی در نظر گرفته می شود.

عیب اصلی این روش محاسبه این است که هزینه خاص سرمایه شرکت را در نظر نمی گیرد. در واقع این شاخص جای خود را به تورم و حداقل بازدهی قابل مقایسه با اوراق قرضه بلندمدت دولتی داده است که ربطی به سودآوری شرکت، میانگین موزون نرخ بهره (وام و/یا اوراق قرضه) و ساختار ندارد. از بدهی های آن

هر دو روش شامل استفاده از حق بیمه ریسک است. حق بیمه ریسک را می‌توان به روش‌های مختلفی تعیین کرد: دستورالعمل‌های ارزیابی اثربخشی پروژه‌های سرمایه‌گذاری، در نظر گرفتن سه نوع ریسک را هنگام استفاده از روش تجمعی توصیه می‌کنند: ریسک کشور. خطر عدم اطمینان شرکت کنندگان در پروژه؛ خطر عدم دریافت درآمد پروژه

ریسک کشور را می‌توان از رتبه‌بندی‌های مختلفی که توسط آژانس‌های رتبه‌بندی و شرکت‌های مشاوره گردآوری شده‌اند (به عنوان مثال، شرکت آلمانی BERI که در این زمینه تخصص دارد) به دست آورد. اندازه حق بیمه ریسک که غیرقابل اعتماد بودن شرکت کنندگان پروژه را مشخص می کند، طبق توصیه های روش شناختی، نباید از 5٪ تجاوز کند. تعدیل ریسک عدم دریافت درآمد ارائه شده توسط پروژه توصیه می شود بسته به هدف پروژه تنظیم شود. بسیاری از مؤلفه‌های این روش کاملاً ذهنی ارزیابی می‌شوند؛ هیچ ارتباطی بین حق بیمه ریسک با ریسک‌های خاص پروژه و با در نظر گرفتن فعالیت‌های جاری شرکت وجود ندارد.

گزینه 2

روش ساخت تجمعیایجاد یک نرخ بهره را در نتیجه جمع چند مقدار فراهم می کند. مبنای به اصطلاح نرخ بدون ریسک است. نرخ بدون ریسک برای تورم (فرمول فیشر)، برای ریسک مرتبط با ویژگی‌های دارایی مورد ارزیابی و صنعت، کشور (خطر اشیاء اجاره شده به مستاجران غیرقابل اعتماد، خطر نقدینگی ناکافی دارایی‌ها) تنظیم می‌شود. در حال ارزیابی؛ خطر بی ثباتی سیاسی، و غیره. ) تمام اصلاحات به عنوان درصد در نظر گرفته می شود. مجموع نرخ بدون ریسک و تعدیلات انجام شده، نرخ بهره ای است که نسبت سرمایه با آن محاسبه می شود. مبنای انجام اصلاحات ممکن است داده های شناخته شده، نظر یک ارزیاب متخصص بر اساس دانش و تجربه او باشد.

به طور کلی، نرخ بهره با استفاده از روش تجمعی را می توان به صورت زیر نشان داد:

جایی که Rr - نرخ بهره (نرخ تنزیل)؛ i - نرخ بهره بدون ریسک؛ r - درصد تورم؛ - خطرات سیستماتیک (در کل اقتصاد)؛ - خطرات غیر سیستماتیک (فقط ذاتی در شرکت).

روش بر اساس تئوری دارایی های سرمایه ای SARM (ضریب β).

مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای (CAPM) توسط دبلیو شارپ توسعه یافته است. ماهیت آن این است که تعدیل ها به نرخ بدون ریسک برای مازاد ریسک ذاتی شرکت نسبت به میانگین بازار (متوسط ​​صنعت)، ضرب در نوسانات سودآوری شرکت اضافه می شود:

که در آن Rr نرخ بازدهی است که با روش ارزیابی دارایی های سرمایه ای تعیین می شود. ir نرخ بازده بدون ریسک است. به عنوان بازده دارایی شناخته شده با قطعیت مطلق در طول زمان تجزیه و تحلیل تعریف می شود. به دو صورت محاسبه می شود: 1) به عنوان بازده اوراق بهادار دولتی یا به ویژه قابل اعتماد. 2) بازده کل نرخ بهره بین بانکی و بازده بانک های باثبات و بزرگ. در هر دو مورد، مولفه تورم در نظر گرفته می شود. در اوراق بهادار دولتی یا به ویژه قابل اعتماد، بلافاصله تعیین می شود، یک حق بیمه تورمی به بازده کل اضافه می شود (فرمول فیشر): R - متوسط ​​بازده بازار در این صنعت. p - ضریب مشخص کننده متغیر سودآوری، معیاری از ریسک سیستماتیک نسبی را در مقایسه با میانگین ارزش ریسک در یک صنعت معین یا نسبت مقدار تغییر در سودآوری شرکت به میزان تغییر در میانگین سودآوری بازار در صنعت نشان می دهد. صنعت، که در آن δ com مقدار تغییر در سودآوری شرکت است. δ neg - میزان تغییر در میانگین سودآوری بازار در صنعت.

مدل CAPM ارزش کل محصولات مازاد ریسک را با تغییر بازده عوامل مختلف ریسک ارائه می کند. اما در شرایط عملی، هنگام ارزیابی ارزش یک تجارت، محصول فقط نسبت به میانگین سودآوری بازار در صنعت محاسبه می شود، مابقی اصلاحات لازم بر اساس نظر کارشناسی طبق فرمول اضافه می شود.

17. انواع تعدیل نهایی و فرآیند انجام آنها. حق بیمه و تخفیف در ارزیابی سهام کنترلی و غیر کنترلی. روش های انجام تعدیلات برای کمبود نقدینگی.

اهداف تعدیل تورم اسناد عبارتند از: آوردن اطلاعات گذشته نگر برای دوره های گذشته به شکل قابل مقایسه. در نظر گرفتن تغییرات تورمی قیمت هنگام پیش‌بینی جریان نقدی و نرخ‌های تنزیل.

ساده ترین راه برای تنظیم تورم این است کهتجدید ارزیابی کلیه اقلام ترازنامه بر اساس تغییرات در نرخ تبدیل روبل نسبت به نرخ تبدیل ارز دیگری مانند دلار یا یورو. کرامت این روش- سادگی و توانایی کار بدون حجم زیاد اطلاعات اضافی. معایب: تعدیل ارز نتایج نادرستی می دهد، زیرا نسبت نرخ مبادله روبل و سایر ارزها با قدرت خرید واقعی آنها مطابقت ندارد.

روش دوم تعدیل تورم- تجدید ارزیابی دارایی ها و بدهی های موجود با توجه به نوسانات در سطوح قیمت کالاها. در اینجا می توانید هم روی انبوه کالاها به طور کلی تمرکز کنید و هم روی هر محصول یا گروه محصول خاص. این روش دقیق تری برای تعدیل تورم است.

راه سوم تعدیل تورمبر اساس حسابداری تغییرات در سطح عمومی قیمت: اقلام مختلف صورتهای مالی در واحدهای پولی با همان قدرت خرید (به روبل دوره پایه یا جاری از تاریخ گزارشگری) محاسبه می شود. برای محاسبات مجدد از شاخص پویایی تولید ناخالص ملی یا شاخص قیمت مصرف کننده یا عمده فروشی استفاده می شود. این روش واقع گرایی تجزیه و تحلیل را افزایش می دهد، اما درجه متغیر تغییر در ارزش دارایی های فردی را در نظر نمی گیرد.

پس از تعدیل تورم، صورت های مالی عادی می شوند.

عادی سازی صورت های مالی- این تعدیل گزارش بر اساس تعیین درآمد و هزینه است که مشخصه یک تجارت معمولی است.

جایزه کنترلبه عنوان درصدی از قیمت بازخرید بیش از قیمت بازار سهام در نظر گرفته می شود.

تخفیف برای غیر کنترلی بودن بستهمشتق حق بیمه کنترل است. این روند بر اساس داده های تجربی است. کمک هزینه برای ماهیت غیر کنترلی (بهره اقلیت) به عنوان درصد با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:

میانگین حق بیمه کنترل بین 30-40٪ در نوسان است و تخفیف از هزینه برای سهم کوچکتر در حدود 23٪ در نوسان است.

تخفیف برای نقدینگی ناکافیبه عنوان مقدار یا درصدی تعریف می شود که با آن ارزش بسته مورد ارزیابی کاهش می یابد تا منعکس کننده نقدینگی ناکافی باشد.

به گفته ش. پرت ( Pratt Sh.P.ارزش گذاری کسب و کار تخفیف و حق بیمه / هر. از انگلیسی. M.: Kvinto-Management، 2005. S. 17.)، هدف از اعمال تخفیف و حق بیمه، نیاز به تعدیل بهای تمام شده پایه است که منعکس کننده تفاوت ویژگی های مشخصه بسته (سهم) مورد ارزیابی و گروه شرکت هایی است که بر اساس آن هزینه برآورد شده محاسبه شده است. تمام اطلاعات مربوط به حق بیمه و تخفیف به صورت تجربی محاسبه می شود.

حق بیمه کنترل ارزش مزیت مربوط به مالکیت یک سهام کنترلی است.

تخفیف برای ماهیت غیر کنترلی - مقداری که ارزش سهام در بسته مورد ارزیابی با در نظر گرفتن ماهیت غیر کنترلی آن کاهش می یابد.

تخفیف نقدینگی ناکافی به دلیل کمبود نقدینگی سهام، یعنی. امکان تبدیل سریع آنها به پول نقد با حداقل هزینهو با قیمتی نزدیک به بازار

با این حال، با مطالعه عمیق تر مشکل، که در کتابچه راهنمای مشخص شده توسط S. Pratt انجام شده است، تعدادی تخفیف و پاداش در نظر گرفته می شود:

- حق بیمه برای ماهیت استراتژیک خرید (حق بیمه برای تصاحب کل شرکت (100٪ سهام)) 20٪ از هزینه سهام کنترل است.

- تخفیف مرتبط با تغییر رقم کلیدی (در نظر گرفته شده به عنوان تعویض هاحق بیمه خطر مرتبط با شکل کلیدیدر مدیریت شرکت که می تواند در رویکرد درآمدی در محاسبه نرخ تنزیل و در محاسبه ضرایب در رویکرد مقایسه ای منعکس شود.

- تخفیف به دلیل تعهدات امنیتی واقعی یا بالقوه محیط. همچنین به عنوان جایگزینی برای تعدیل نهایی در رویکردهای درآمدی و مقایسه ای در نظر گرفته شده است.

- تخفیف به دلیل دعوی قضایی علیه شرکت در حال ارزش گذاری؛

- تخفیف مرتبط با از دست دادن پایگاه مشتری یا تامین کنندگان. همچنین به عنوان جایگزینی برای ریسک مربوطه در نرخ تنزیل در رویکرد درآمد یا تعدیل به مضرب در مقایسه در نظر گرفته می شود.

- تخفیف بسته - ارزش یا درصدی از ارزش کسر شده از قیمت بازار سهام به منظور انعکاس کاهش ارزش یک بلوک سهام (به ازای هر سهم) در مواردی که اندازه بزرگ بلوک غیرممکن است آن را در یک بازه زمانی مشخصه یک بسته حجم معمولی بفروشید. این شرایط به این دلیل است که مازاد عرضه این گونه سهام در بازار وجود خواهد داشت که منجر به کاهش نرخ خواهد شد.

- تخفیف "پرتفولیو" (تخفیف برای ناهمگونی دارایی ها) - در صورت فروش شرکت های متنوع به طور کلی یا در قطعات بزرگ، ترکیب چندین خط فعالیت که جذابیت خرید را کاهش می دهد (به دلیل مشکلات اضافی در مدیریت دارایی های غیر اصلی و فروش بیشتر آنها). تخفیف از مجموع هزینه تک تک اجزای شرکت تعیین می شود.

هنگام انجام تجارت در املاک و بسیاری از صنایع دیگر، باید پارامتری مانند نرخ سرمایه را محاسبه کنیم. این شاخص به ارزیابی ارزش دارایی یک تجارت و درآمدی که با کمک آن می توان به دست آورد کمک می کند. اهمیت این شاخص برای انجام موفقیت آمیز کسب و کار شما بسیار دشوار است. با این حال، همه نمی دانند که چگونه محاسبه می شود، به همین دلیل است که اغلب اشتباهاتی رخ می دهد که بر تمام مشاغل آینده تأثیر می گذارد. بنابراین، امروز در مورد اینکه نرخ سرمایه چیست و این شاخص چگونه محاسبه می شود صحبت خواهیم کرد.

آنچه هست

نرخ سرمایه شاخصی است که ارزش هر ملک و میزان درآمدی را که این ملک به ارمغان می آورد مشخص می کند. امروزه دو نوع اصلی از این پارامتر وجود دارد، به ویژه:

1. عمومی.
2. نرخ بازده سرمایه.

امروز ما بر روی روش اول تمرکز خواهیم کرد، زیرا اغلب از آن استفاده می شود. برای اداره مؤثر یک تجارت، ضروری است که بدانیم این یا آن ملک چه نوع درآمدی را به همراه دارد. بر اساس این شاخص ها است که صاحب ملک می تواند تصمیمات خاصی اتخاذ کند تا این شاخص را به حداکثر سطح قابل قبول برای خود کاهش دهد. نرخ سرمایه املاک را می توان به یکی از چندین روش محاسبه کرد. به ویژه عواملی مانند:

• نوع ملک (به عنوان مثال، خرده فروشی، املاک اداری و غیره)؛
• وجود مقدار معینی از اطلاعات؛
• سن شیء و دوره عملکرد آن؛
• ویژگی درآمد

تا به امروز، پنج روش اصلی برای ارزیابی این نوع معیارها وجود دارد. به طور خاص، ارزش بزرگ را می توان به روش های زیر محاسبه کرد:

1. سر راست. AT این موردارزش سرمایه برابر است با تقسیم خصوصی درآمد سالانه بر نرخ.
2. با اجاره ناخالص در این فرم از روش محاسبه با استفاده از سود بالقوه یا بالفعل و ضریب اجاره استفاده می شود.
3. روش تخفیف برای دریافت نامنظم وجوه و تغییر مداوم مقدار آنها استفاده می شود. با کمک آن، فرض خطر احتمالی که ممکن است با عملیات املاک و مستغلات از یک نوع یا دیگری مرتبط باشد، واقع بینانه است.
4. باقیمانده. به شما امکان می دهد چندین روش برای ایجاد درآمد در نظر بگیرید.
5. تحلیل سرمایه گذاری در وام مسکن این کمک می کند تا ملک را از نظر در دسترس بودن سرمایه خود و قرض گرفته شده ارزیابی کنید.

بنابراین، ما متوجه شدیم که نرخ سرمایه چقدر است. اما چگونه می توان آن را به درستی محاسبه کرد و چه مولفه هایی را باید در نظر گرفت؟ بیایید در مورد این بیشتر صحبت کنیم.

نحوه محاسبه نرخ سرمایه در سال 2018-2019

همانطور که قبلاً گفتیم، محاسبه این معیار را می توان بر اساس تعدادی از ظرافت های مرتبط با استفاده از یک ویژگی خاص انجام داد. اما به طور کلی، اصول کاملا شبیه به یکدیگر است. اجازه دهید روش شناسی محاسبه این نوع شاخص برای املاک و مستغلات را گام به گام تجزیه و تحلیل کنیم.

اولین قدم برای به دست آوردن داده های لازم محاسبه است درآمد ناخالصدر یک دوره زمانی، معمولا 1 سال. وقتی املاک و مستغلات می‌خرید، تصمیم می‌گیرید که چگونه برای شما درآمد داشته باشد. به عنوان مثال، شما قصد دارید آن را اجاره کنید. البته اجاره منطقه برای استفاده موقت نیست تنها راهایجاد درآمد، زیرا تجهیزات خاصی نیز در قلمرو وجود دارد که می تواند برای استفاده موقت نیز اجاره شود. و تمام این درآمد باید هنگام محاسبه چنین شاخصی مانند نرخ سرمایه در نظر گرفته شود.

به عنوان مثال، شما صاحب اتاقی هستید که قصد دارید آن را با مبلغ 500 دلار در ماه اجاره کنید. هنگام محاسبه درآمد ناخالص برای سال، باید پرداخت ماهانه مستاجر را در 12 ماه ضرب کنید. عملیات ساده ریاضی به ما می گوید که در یک سال از استفاده موقت از ملک ما توسط شخص دیگری، 6000 دلار دریافت خواهیم کرد.

پس از محاسبه میزان درآمد ناخالص، باید تمام هزینه های دریافتی را از آن کم کنید. هیچ چیز شگفت انگیزی در این واقعیت وجود ندارد که حتی اگر منطقه را اجاره کنید، باز هم متحمل ضررهای خاصی خواهید شد. اغلب این موارد شامل پرداخت هایی مانند:

• حق بیمه؛
• مالیات؛
• نگهداری اتاق؛
• مدیریت اموال

بنابراین، اگر به مثال خود بازگردیم، ما 6000 دلار درآمد ناخالص در سال داریم. بیایید بگوییم که بیمه 12 ماهه برای ما 400 دلار، مالیات 600 دلار، تعمیر و نگهداری 500 دلار و مدیریت 500 دلار دیگر هزینه خواهد داشت. بنابراین، محاسبه به این صورت خواهد بود: 6000 - 400 - 600 - 500 - 500. از این نظر معلوم می شود که تمام هزینه های ما 2000 دلار خواهد بود و اگر آنها را از درآمد کم کنیم، 4000 دلار به دست می آید.

به یاد داشته باشید که در این مورد نمی توانید هزینه های "متغیر" را در نظر بگیرید. به عنوان مثال، شاخص هایی مانند:

• پرداخت وام؛
• هزینه تحصیل ملک؛
• انواع هزینه ها

این شاخص ها اجازه ارزیابی خنثی نرخ سرمایه را نمی دهند و ما به یک محاسبه خنثی نیاز داریم.

بنابراین، شاخص های لازم را به دست آورده ایم. اکنون می توانیم مستقیماً به محاسبه معیار مورد نیاز خود برویم. همانطور که به یاد داریم، نرخ سرمایه نسبت بین درآمدی است که دارایی ما برای ما به ارمغان می آورد و هزینه به دست آوردن آن. بنابراین در محاسبه باید از شاخصی مانند قیمت ملکی که خریداری کرده ایم نیز استفاده کنیم. ما آن را می دانیم و نیازی به محاسبه اضافی آن نداریم.

برای مثال فرض کنید ملکی را به قیمت 30000 دلار خریداری کرده ایم، برای به دست آوردن نتیجه نهایی، باید درآمد خالص (درآمد) را بگیریم. اقدام قبلی) که در مورد ما معادل 4000 دلار است و آن را بر ارزش دارایی بدست آمده برابر 30000 دلار تقسیم می کنیم.

4000 / 30000 = 0.133 x 100٪ = 13.3%.

بنابراین، بر اساس مثالی که در نظر می گیریم، نرخ سرمایه گذاری موردی که اجاره می کنیم 13.3٪ است.

• یکی از مزایای اصلی چنین محاسبه ای از جذابیت سرمایه گذاری هر شی، توانایی مقایسه آن با چندین مورد دیگر است. اگر چندین گزینه ممکن برای سرمایه گذاری خود می بینید، می توانید آنها را از این طریق مقایسه کنید. اگر نرخ سرمایه یکی از آنها مثلاً 10٪ و دیگری 15٪ باشد، گزینه دوم مزیت خواهد داشت.

• نرخ سرمایه یک شاخص سرمایه گذاری مهم است، اما ارزش گذاری بر اساس آن به تنهایی اجازه ارزیابی چند وجهی از جذابیت یک شی را نمی دهد. فقط روی آن تمرکز نکنید، شی را از زوایای مختلف در نظر بگیرید، زیرا بازار مستعد تغییراتی است که تقریباً در هر لحظه ممکن است رخ دهد. برای دقت بیشتر مقایسه، حداقل آن را با محاسبه افزایش بالقوه درآمد، یا بهتر، با چند شاخص دیگر تکمیل کنید.
• نرخ سرمایه به شما این امکان را می دهد که درآمد خود را تأیید کنید و برای افزایش آنها تصمیم بگیرید. هدف اصلیهر تجارت - برای بازگشت سرمایه اولیه و دریافت سود خالص. در واقع، به همین ترتیب، می‌توانید سودآوری سرمایه‌گذاری‌های خود را با سودآوری تاجرانی که فعالیت‌های مشابهی را در منطقه شما انجام می‌دهند، مقایسه کنید.
• نرخ سرمایه یک معیار عینی است که به شما امکان می دهد سودآوری دارایی های خود را ارزیابی کنید. امکان محاسبه صحیح و استفاده صحیح از آن به شما این امکان را می دهد که بر دقیق ترین تحلیل فعالیت های خود تکیه کنید و آن را مطابق با نتایج به دست آمده و تغییرات احتمالی بازار تنظیم کنید. بنابراین سعی کنید حداقل یک بار در یک دوره مشخص آن را محاسبه کنید تا نسبت درآمد، هزینه و بازده دارایی را کنترل کنید. این بازده و سودآوری است که شاخص های کلیدی است که دوام یک تجارت و موفقیت هر سرمایه گذاری را نشان می دهد.

⇐ قبلی صفحه 3 از 3

این درآمدها عبارتند از:- درآمد حاصل از بهره برداری از املاک و مستغلات؛ - درآمد حاصل از فروش املاک و مستغلات.
با توجه به آنچه گفته شد، مشخص می شود که دامنه اصلی روش، ارزیابی املاک سودآور است.
ماهیت رویکرد استفاده از یک یا دیگر نوع (روش) محاسبه مجدد جریان درآمد آتی به ارزش فعلی آنها با در نظر گرفتن موارد زیر است: - مقدار درآمد آتی.

- دوره دریافت درآمد؛ - زمان دریافت درآمد.

روش سرمایه گذاری مبتنی بر اعمال نرخ سرمایه (ضریب) است که تعیین ارزش شی ارزیابی را با دانستن درآمد حاصل از استفاده از آن طبق فرمول زیر امکان پذیر می کند:

V=I/R,

جایی که: V- ارزش ملک مورد ارزیابی، من- درآمد حاصل از ارزش گذاری ملک برای یک دوره معین، معمولاً یک سال؛ آر- نرخ سرمایه

نرخ سرمایه نشان دهنده میزان ریسک و در عین حال اندازه سود سرمایه گذار است. هر چه ریسک سرمایه گذاری پول در جایی بالاتر باشد، درصد سود مورد نیاز سرمایه گذار از چنین سرمایه گذاری بیشتر است. فوراً متذکر می شویم که هر چه سرمایه گذاری پول ریسک بیشتری داشته باشد، هزینه این تجارت کمتر می شود. این به طور کامل توسط فرمول بالا تایید می شود. هر چه کسب‌وکار ریسک‌پذیرتر باشد، نرخ سرمایه‌گذاری بالاتر و بر این اساس، هزینه کسب‌وکار کمتر می‌شود.

نرخ سرمایه را می توان به روش های مختلفی تعیین کرد:- روش ساخت و ساز تجمعی؛ - روش فشار بازار؛ - روش سرمایه گذاری مرتبط؛ - روش الوود و روش های دیگر.

روش ساخت و ساز انباشته را بر اساس در نظر گرفتن تمام خطرات ممکن برای ملک مورد ارزیابی در نظر بگیرید. فرمول نرخ سرمایه با استفاده از روش ساخت تجمعی به شرح زیر است:

r = rrf + rm + rp، جایی که: rrf- نرخ بدون ریسک؛ rm- حق بیمه ریسک بازار؛ rp- حق بیمه ریسک املاک و مستغلات.

به عبارت دیگر، سود سرمایه گذار باید بر اساس برآوردهای نرخ بدون ریسک فعلی، ریسک عمومی بازار و ریسک ناشی از ویژگی های املاک به عنوان دارایی سرمایه گذاری تجزیه و تحلیل شود.

این فرمول در صورتی معتبر است که مقدار ویژگی در طول زمان ثابت بماند. اگر ارزش شی افزایش یابد، نرخ سرمایه باید با درصدی متناسب با نرخ رشد کاهش یابد. و بالعکس: اگر ساختمان ارزیابی شده ارزش خود را از دست بدهد، باید نرخ را با درصدی متناسب با نرخ کاهش افزایش داد.

اجزای نرخ سرمایه را در نظر بگیرید:

نرخ بدون ریسک.

رویکرد درآمدی به ارزیابی اموال

سرمایه‌گذاری‌های بدون ریسک، سرمایه‌گذاری‌هایی هستند که بازدهی بالایی دارند. به بیان دقیق، سرمایه گذاری های کاملاً بدون ریسک در اصل نمی توانند وجود داشته باشند. بنابراین، در تولید کلاسیکسرمایه‌گذاری‌های بدون ریسک سرمایه‌گذاری‌هایی هستند که بازگشت آنها یا توسط دولت تضمین می‌شود، که به سادگی می‌تواند چاپخانه را روشن کند و سرمایه‌گذاران را پرداخت کند، یا توسط یک بانک بسیار قابل اعتماد (برای مثال، به عنوان یک قاعده، به یک بانک سوئیسی مراجعه می‌شود). . علاوه بر این، می توان اشاره کرد که نرخ بدون ریسک اساساً ترجیحات زمانی سرمایه گذار را در واقعیت اقتصادی امروز منعکس می کند و انتظارات تورمی را در نظر می گیرد.

در بازارهای املاک خارجی، سرمایه گذاری های بدون ریسک شامل سرمایه گذاری در اوراق بهادار دولتی بلندمدت، معمولاً اوراق قرضه یا اسناد خزانه می شود. بر این اساس، نرخ جاری اوراق قرضه دولتی بلندمدت یا اوراق بهادار مشابه، هنگام تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، بدون ریسک در نظر گرفته می شود.

در بازار روسیه، شناسایی یک امنیت دولتی قابل اعتماد، که به دلیل وضعیت بدهی عمومی است، مشکل ساز است. دولت روسیه. به عنوان یک راهنما، احتمالاً می توان نرخ اوراق قرضه وام ارز خارجی ("اوروبند") را در نظر گرفت که ترجیحات زمانی سرمایه گذاران را بر حسب ارز تعیین می کند. رویه ای وجود دارد که نرخ سپرده های ارزی Sberbank که اعتبار بیشتری در بین مردم دارد، به عنوان نرخی بدون ریسک در نظر گرفته می شود.

ریسک بازاربر خلاف چنین ابزار سرمایه گذاریمانند سهام و اوراق قرضه که تئوری ریسک ها و روش های تعیین نرخ تنزیل جریان های نقدی به اندازه کافی توسعه یافته است، ویژگی های متغیر بودن مؤلفه های درآمد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ویژگی های خاص خود را دارد.

سرمایه گذاری در املاک با درآمد ثابت دارای ویژگی های جریان نقدی مشابه اوراق قرضه دائمی مطمئن است. به عنوان یک قاعده، اجاره نامه با اجاره بلندمدت ثابت به مستاجران اصلی اجازه می دهد تا اجاره سودآور قابل توجهی دریافت کنند، بنابراین احتمال عدم پرداخت از طرف آنها بسیار کم است. ریسک اصلی چنین سرمایه گذاری باید از تغییرات نرخ بهره بازار و تورم ناشی شود.

سرمایه گذاری های اجاره ای قابل مذاکره مجدد در املاک و مستغلات بیشتر شبیه سرمایه گذاری های دارایی از نظر ویژگی های جریان نقدی است. در این صورت ریسک بازار افزایش می یابد. جریان‌های نقدی ممکن است در طول زمان تا توقف کامل تغییر کنند.

با این حال، تفاوت های قابل توجهی در ماهیت سرمایه گذاری در سهام و در املاک و مستغلات وجود دارد. جریان نقدی یک سهم عادی به شکل سود تقسیمی است که از یک سو با توجه به توانایی مدیران در کسب سود و از سوی دیگر با توجه به سیاست استراتژیک شرکت و شرایط عمومی بازار تعیین می شود. در صورت بدتر شدن وضعیت، مدیریت یک شرکت سهامی ممکن است تصمیم به تعلیق پرداخت سود سهام بگیرد و در صورت ورشکستگی، سهامداران ممکن است تمام سرمایه سرمایه گذاری شده را از دست بدهند.

در مقابل، مالکیت املاک و مستغلات ذاتاً حقی بر دارایی های واقعی با عمر اقتصادی طولانی است. ارزش املاک و اجاره ها کمتر به توانایی مدیران برای کسب سود وابسته است. اگر تجارت مستاجرین کارایی خود را از دست بدهد، ابتدا پرداخت سود سهام متوقف می شود، در حالی که اجاره بها یک تعهد قراردادی است و پرداخت آن فقط در صورت ورشکستگی متوقف می شود. اگر مستاجر ورشکست شود، مالک ملک تنها متحمل ضررهای کوتاه مدت از عدم پرداخت اجاره بها در هنگام جستجوی مستاجر جدید خواهد شد.

ریسک های مرتبط با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات. علاوه بر ریسک‌های عمومی بازار، سرمایه‌گذاری‌های املاک و مستغلات به دلیل ویژگی‌های این دارایی سرمایه‌گذاری، در معرض خطرات خاصی نیز هستند. لیست نشان دهندهریسک های اصلی این نوع به شرح زیر است: - ریسک مدیریت املاک؛ - ریسک نقدینگی کم؛ - ریسک بخشی؛ - ریسک منطقه ای؛ - ریسک استهلاک؛ - ریسک زیست محیطی؛ - ریسک تورم؛ - ریسک قانونی؛ - ریسک مالیات؛ - ریسک برنامه ریزی؛

- ریسک قانونی

بنابراین، تجزیه و تحلیل ریسک های سرمایه گذاری (ریسک بازار و ریسک های خاص املاک و مستغلات) نشان دهنده منحصر به فرد بودن املاک و مستغلات به عنوان یک دارایی سرمایه گذاری است.

یکی از ویژگی های تعیین ارزش نرخ سرمایه برای املاک و مستغلات این است که ارزیابی دقیق هر یک از اجزای آن غیرممکن است. علاوه بر این، باید تاکید کرد که حتی اگر با آمار کافی، امکان فرضی ارزیابی دقیق همه اجزای نرخ سرمایه را فرض کنیم، عنصر عدم قطعیت را نمی توان به طور کامل حذف کرد، زیرا نرخ سرمایه بازتابی از تصور سرمایه گذار است. خطرات آتی در وضعیت اقتصادی آینده، و نه نتیجه تحقیقات تاریخی.

ارجح تر و در عین حال کمتر پیچیده تر، ارائه نتایج دقیق، است روش فشار بازار. برای محاسبه نرخ سرمایه تحت این روش، داشتن اطلاعاتی در مورد ارزش فروش اخیر املاک قابل مقایسه و اطلاعات درآمد دریافتی از املاک قابل مقایسه ضروری است. یک مثال را در نظر بگیرید: شما باید آپارتمان خود را ارزیابی کنید. قبلاً آن را با 200 دلار در ماه اجاره کرده بودید. برای ارزیابی، ما یک شیء-آنالوگ قابل مقایسه پیدا خواهیم کرد: یک آپارتمان در منطقه شما به قیمت 50000 دلار فروخته شد که قبلاً 250 دلار در ماه اجاره داده شده بود. نرخ سرمایه برای یک آنالوگ خواهد بود: 250 / 50000 = 0.005 یا 0.5%. اکنون ارزش آپارتمان ارزیابی شده را در نظر می گیریم:

V = I / R = 200 / 0.005 = 40000 دلار.

حال بیایید به مثال خود در مورد تعیین ارزش یک ساختمان اداری با استفاده از روش سرمایه گذاری درآمد برگردیم. به یاد بیاورید که ما قبلاً با کمک اشیاء مشابه درآمدی را که می توان از اجاره ساختمان مورد ارزیابی دریافت کرد تعیین کرده ایم و این درآمد 146 دلار در سال است. ما نرخ سرمایه گذاری را بر اساس میانگین نرخ های سرمایه گذاری بسته به نوع اشیای غیر منقول برای مسکو و سنت پترزبورگ تعیین خواهیم کرد. این تحلیل با استفاده از روش فشار بازار با پردازش یک آرایه آماری از اطلاعات ساخته شده است.

⇐ قبلی123

همچنین بخوانید:

1. I. کدام عوامل اولیه فعالیت عصبی را کنترل می کنند، یعنی تعداد تکانه های منتقل شده توسط فیبرهای وابران؟
2. II. ویژگی های اعمال مقررات مربوط به ضمانت برای اوراق قرضه
3. مقیاس PSI/PORT به طور گسترده در ارزیابی خطر مرگ در بیماران مبتلا به CAP در کشورهای آمریکای شمالی استفاده می شود.
4. و نیمه تفاوت، خطا در تراز محور حساسیت CRS است.
5. و حالا شما تمایلی به بازگشت به این منطقه دارید؟ سپس همه چیز از نظر فنی بسیار دشوارتر بود: نصب، جمع آوری اطلاعات و جنبه های دیگر.
6. آدرس: منطقه Akmola، منطقه Tselinograd، روستای D-Kuduk، خیابان میرا 9-11.
7. اعمال اعمال هنجارهای حقوقی: مفهوم، صفات خاص، انواع
8. تجزیه و تحلیل فرآیند تحویل محصول Phoenix Neva LLC
9. B11.5 اهداف، اصول و روشها در ارزیابی ماشین آلات و تجهیزات. کاربردها و محدودیت های روش های ارزیابی ماشین آلات و تجهیزات
10. B12/5. استفاده از روش باقیمانده در ارزش گذاری املاکی که درآمدزایی دارند
11. B4/5. توجیه انتخاب رویکردها و روشهای کاربردی در ارزیابی املاک، معیارهای انتخاب. هماهنگی نتایج و تصویب برآورد هزینه.
12. ایمنی زندگی به عنوان یک حوزه دانش علمی

سرمایه گذاری درآمدفرآیند تبدیل یک جریان درآمد آتی به یک مقدار واحد از ارزش فعلی است.

روش سرمایه گذاری درآمد برای ارزش گذاری کسب و کار + مثال محاسبه در اکسل

این موارد را در نظر می گیرد:

1. میزان درآمد آتی.
2. چه زمانی باید درآمد دریافت کرد.
3. مدت زمان دریافت درآمد.

مفهوم نرخ سرمایه (نرخ سرمایه)، که در رابطه با املاک و مستغلات استفاده می شود، باید شامل درآمد سرمایه (بازده سرمایه گذاری) و بازگشت سرمایه (بازده سرمایه گذاری) باشد. بازده سرمایه غرامتی است که باید برای ارزش زمانی پول، ریسک و سایر عوامل مرتبط با یک سرمایه گذاری خاص به سرمایه گذار پرداخت شود. به عبارت دیگر درصدی است که برای استفاده از وجوه پرداخت می شود. به آن بازگشت (بازده) نیز می گویند. بازگشت سرمایه به معنای بازپرداخت مبلغ سرمایه گذاری اولیه است. به آن بازیابی سرمایه می گویند.

پس زدن (بازده)درصدی است که بازگشت سرمایه را نشان می دهد. لازم است بین دو نوع بازده اصلی تمایز قائل شد: 1) بازده فعلی و 2) بازگشت نهایی.

بازده فعلی (بازده جاری)نسبت دریافتی های نقدی جاری از سرمایه گذاری ها به میزان هزینه های سرمایه گذاری را نشان می دهد. این شاخص را می توان با استفاده از فرمول زیر محاسبه کرد:

شاخص حساس تر، بازده نهایی (بازده تا سررسید) است. درصد سود خالص موثر سالانه به قیمت سرمایه گذاری از هم اکنون تا زمان فروش یا بازگشت دارایی است. مقدار و زمان دریافت درآمد پیش بینی شده را در نظر می گیرد. محاسبه بازده نهایی شامل تعدیل بازده جاری برای در نظر گرفتن افزایش یا از دست دادن سرمایه مورد انتظار در طول دوره مالکیت دارایی سرمایه گذاری است. بازده نهایی نرخ موثر بازده سرمایه گذاری است که هم درآمد جاری و هم درآمد (زیان) مورد انتظار ناشی از افزایش (کاهش) سرمایه را که در طول سالها توزیع می شود با در نظر گرفتن زمان دریافت آن در نظر می گیرد. این نرخ به خودی خود بازگشت سرمایه را فرض می کند، اما شامل آن نمی شود. از آنجایی که بازده نهایی افزایش یا کاهش مورد انتظار هزینه سرمایه را در نظر می گیرد، این شاخص بسیار منطقی تر از بازده فعلی است. با این حال، محاسبه بازده نهایی یک فرآیند آزمون و خطا است که بسیار پیچیده تر از تعیین بازده فعلی است. چندین قانون کلی برای تعیین اینکه آیا بازده نهایی بیشتر از بازده فعلی است یا خیر وجود دارد. به گفته آنها، بازگشت نهایی به این صورت خواهد بود:

1. بازده جاری بیشتر در صورتی که افزایش سرمایه مورد انتظار باشد.
2. بازده جاری کمتر اگر انتظار می رود هزینه سرمایه کاهش یابد.
3. برابر بازده جاری در صورتی که افزایش یا کاهش در هزینه سرمایه مورد انتظار نباشد.
4. اگر مجموع کل درآمد جاری و قیمت فروش مجدد کمتر از قیمت بازخرید باشد منفی است.

بازده نهایی و نسبت سرمایه

نرخ بازده نهایی تنها بازده (در) سرمایه گذاری را نشان می دهد، در حالی که نسبت سرمایه مورد استفاده در اصطلاحات ارزیابی املاک و مستغلات شامل نرخ بازده سرمایه و نرخ بازگشت سرمایه است.
از نظر تئوری، نسبت سرمایه برای درآمد جاری باید به طور مستقیم یا غیرمستقیم در نظر گرفته شود عوامل زیر:
1. غرامت برای سرمایه گذاری های بدون ریسک و نقدینگی.
2. جبران خطر.
3. جبران نقدینگی کم.
4. جبران خسارت مدیریت سرمایه گذاری.
5. تعدیل برای افزایش یا کاهش پیش بینی شده در ارزش دارایی.
به منظور نشان دادن اینکه چگونه می توان برخی از این عوامل را در نسبت سرمایه در نظر گرفت، پاراگراف های زیر در مورد روش ساخت تجمعی صحبت می کنند. این فصل در مورد تعدیل افزایش یا کاهش پیش بینی شده ارزش دارایی در هنگام حسابداری بازیابی سرمایه بحث می کند.

این روش ایجاد یک نرخ بهره را با استفاده از نرخ بدون ریسک به عنوان پایه فراهم می کند (به دومی جبران لازم برای ریسک، نقدینگی کم و مدیریت سرمایه گذاری اضافه می شود). به تحلیلگر اجازه می دهد تا برای تفاوت بین جریان های درآمدی املاک و مستغلات و سایر جریان های درآمد، تنظیمات موردی را انجام دهد.
تحلیلگر محاسبه را با تعیین نرخ مایع و بدون ریسک آغاز می کند. این ممکن است نرخ حساب‌هایی باشد که برای صدور کتاب شخصی و پیشنهادی ارائه می‌شود موسسات مالیکه در آن وجوه سپرده گذاران توسط یک آژانس دولتی ایالات متحده بیمه می شود. نرخ بدون ریسک با در نظر گرفتن عامل زمان، حداقل غرامت پول را تعیین می کند.

به این نرخ بدون ریسک، یک تعدیل برای ریسک مرتبط با ویژگی‌های نوع دارایی مورد ارزیابی اضافه می‌شود. به عنوان مثال، زمانی که ملک به مستاجر ثابت اجاره داده می شود، ریسک پایین در نظر گرفته می شود مشتریان معمولیمانند اداره پست ایالات متحده؛ خطر برای املاکی که به مستاجران غیرقابل اعتماد و بدون مشتری معمولی اجاره داده شده است، مانند دیسکویی که بودجه شخصی خود را کم دارد، بالا است.

برای نقدینگی کم املاک نیز باید تعدیل صورت گیرد. نقدینگی میزان سرعت تبدیل یک دارایی به پول نقد را اندازه گیری می کند. املاک و مستغلات در مقایسه با سهام یا اوراق قرضه نقدینگی کمی دارند. این امر به ویژه برای آن دسته از بازارهایی که دریافت وام مسکن دشوار است صادق است.

برخی از سرمایه گذاری ها به مدیریت کمی نیاز دارند، در حالی که برخی دیگر به تلاش مدیریتی زیادی نیاز دارند. مدیریت سرمایه‌گذاری به غرامت اضافی نیاز دارد (به عنوان مثال، هزینه‌های مدیریت سپرده‌های تقاضا در Sberbank حداقل است)، شامل پر کردن بازده مالیاتیانتخاب از میان گزینه های مختلف تامین مالی و تصمیم گیری در مورد نگهداری یا فروش دارایی ها. مدیریت سرمایه گذاری را نباید با مدیریت املاک و مستغلات که مستلزم نظارت روزانه است، اشتباه گرفت. هزینه های دومی در هزینه های عملیاتی لحاظ می شود.

تحلیلگر از کجا تعدیلات مناسب برای ریسک، نقدینگی کم و مدیریت پیدا می کند؟ همانطور که از جدول به شرح زیر است. 5-1 اینچ این هزینه ها برای سرمایه گذاری های مختلف متفاوت است. بسیاری از این اصلاحات ذهنی هستند و بر اساس اهداف، اهداف و وضعیت مالیات بر درآمد مشتری سرمایه گذار تعیین می شوند. در فصل‌های بعدی، نحوه محاسبه نسبت کل سرمایه را از داده‌های بازار، روش‌های گروه سرمایه‌گذاری و تحلیل وام-سرمایه‌گذاری بررسی خواهیم کرد.

⇐ قبلی123456

روشی که منعکس کننده استفاده از املاک و مستغلات به عنوان منبع درآمد است نامیده می شود روش سرمایه گذاری درآمدمحتوای اقتصادی آن در این واقعیت نهفته است که درآمد حاصل از املاک و مستغلات، که در طول زمان توزیع شده است، به نحوی خاص با ارزش املاک مرتبط است. به راحتی می توان دریافت که در این مورد املاک و مستغلات در نظر گرفته می شود شکل واقعی سرمایه،قادر به ایجاد درآمد در مسیر استفاده از آن است. از سوی دیگر، سرمایه سهامی است که قبلاً انباشته شده است (سرمایه).بنابراین، لازم است همبستگی وجود داشته باشد جریاندرآمد با ارزش ارزش (اندازه صندوق).

اگر درآمد، یعنی دریافت های نقدی، به عنوان یک جریان ظاهر شود، وضعیت تا حدودی پیچیده تر می شود. اگر سرمایه به شکل پول باشد، این درجه از بازدهی شناخته می شود، به آن می گویند درصدبرای سرمایه

بنابراین، می توان معادل ارزش املاک سودآور را تعیین کرد:

جایی که V- هزینه در حال حاضر، من - درآمد، الف آر- نرخ سرمایه

نرخ سرمایه مورد استفاده در ارزیابی املاک و مستغلات شامل هر دو درآمد است روی سرمایه سرمایه گذاری شدهو همچنین سود برای بازیابی سرمایهنرخ بازده سرمایه سرمایه گذاری شده، که نرخ تنزیل نامیده می شود، ترکیبی از غرامت به سرمایه گذار برای ریسک، ارزش پول، با در نظر گرفتن درآمد معوق و سایر عوامل مرتبط با این سرمایه گذاری است. هزینه‌های سرمایه‌گذاری بدهی و درآمد بهره مورد نیاز در حقوق صاحبان سهام را در نظر می‌گیرد. بازده بازده نشان دهنده نسبت درآمدی است که برای بازگشت سرمایه سرمایه گذاری شده صرف می شود. نرخ بازده قابل قبول، سطح سودآوری در وضعیت تعادل یا نزدیک به تعادل بازار املاک و مستغلات است.

به طور طبیعی، نرخ بازده سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نمی تواند کمتر از نرخ سود سپرده های نقدی باشد. در غیر این صورتهمه سرمایه گذاران این گزینه سرمایه گذاری را انتخاب می کنند (همچنین به هزینه های کمتری نیاز دارد). بنابراین، نرخ بهره را می توان به عنوان حداقل نرخ بازده در نظر گرفت.

سرمایه گذار یا مالک باید انواع اصلی را نیز در نظر بگیرد خطرات،وجود آن می تواند میزان درآمد مورد انتظار را کاهش دهد. از آنجایی که تمام درآمدهای مورد انتظار آینده هستند، ناگزیر یک عامل عدم اطمینان ایجاد می شود که بیان خاص آن است. سطح ریسکبرای جبران عوامل خطر، نرخ بازدهی باید متناسب با آن افزایش یابد.

سپس نرخ بازیابی اضافه می شود. بازپرداخت عبارت است از بازگشت آن قسمت از سرمایه سرمایه گذاری شده در ملک که با بهره برداری از آن در طول دوره سرمایه گذاری مستهلک می شود. بازده مقدار سالانه مورد نیاز برای اطمینان از بازگشت سرمایه در طول دوره سرمایه گذاری است.

مزیت رویکرد درآمد نسبت به رویکردهای هزینه و بازار این است که بیشترمنعکس کننده نگاه سرمایه گذار به املاک و مستغلات به عنوان منبع درآمد است، یعنی این کیفیت املاک به عنوان عامل اصلی قیمت گذاری در نظر گرفته می شود. نقطه ضعف اصلی رویکرد درآمد این است که بر خلاف دو رویکرد دیگر، مبتنی بر داده های پیش بینی است.

روش بزرگ کردن مستقیمدر صورت رعایت دو شرط اعمال می شود. اولاً، فرصتی که با سرمایه گذاری در ملکی که ارزش گذاری می شود، باید مشابه فرصت سرمایه گذاری در یک ملک درآمدی تازه خریداری شده باشد. ثانیاً، ساختار متناظر نرخ‌های عمومی بر اساس تحلیل فروش املاک و مستغلات درآمدزا آشکار می‌شود.

نرخ کل سرمایه بر اساس تجزیه و تحلیل نسبت های واقعی درآمد به قیمت فروش برای اشیاء املاک و مستغلات مشابه آنچه ارزیابی می شود است:

ارزش اموال:

Sleep=NOI / R o Sleep=NOI/(R-AR) (8)

جایی که NOI درآمد خالص عملیاتی مورد انتظار است

R = R0 + AR، (9)

که در آن R0 نرخ بدون ریسک (نرخ بازده) است.

AR حق بیمه ریسک و بازیابی سرمایه است.

این رویکرد برای تشکیل نرخ سرمایه (با افزایش متوالی نرخ پایه) نامیده میشود انباشتهروش.

لازم به ذکر است که روش سرمایه‌گذاری مستقیم برای ارزیابی دارایی‌های عملیاتی که در تاریخ ارزیابی نیازی به سرمایه‌گذاری کلان در طول مدت تعمیرات یا بازسازی ندارند، کاربرد دارد.

روش‌های سرمایه‌گذاری مستقیم ساده هستند و می‌توانند بدون دانش عمیق ریاضیات و مالی استفاده شوند. سهولت محاسبه، حروف مستقیم را به طرز فریبنده ای جذاب می کند. اما همیشه باید به خاطر داشت که املاکی که باید ارزش گذاری شوند و دارایی های قابل مقایسه (که نرخ ها یا نسبت ها بر روی آنها ساخته می شود) باید مشابه یکدیگر باشند، یا تفاوت بین آنها باید با اصلاحات اصلاح شود. علاوه بر این، برخی الگوریتم ها باید برای محاسبه نرخ ها یا نسبت های سرمایه تعیین شده بر اساس تحلیل بازار توسعه یابد. منطق این الگوریتم بسیار ساده است. نرخ سرمایه باید با شرایط واقعی بازار مطابقت داشته باشد، بنابراین، تنها بر اساس شاخص های بازار می توان آن را تعیین کرد.

نتیجه

همانطور که از مفاد استانداردها برمی‌آید، «کلیه روش‌ها، رویه‌ها و تکنیک‌های اندازه‌گیری ارزش بازار، اگر بر اساس شاخص‌های بازار باشد و به درستی اعمال شود، منجر به بیان یکسان ارزش بازار می‌شود». ارزیابی املاک و مستغلات از دیدگاه سه رویکرد سودآور، پرهزینه و مقایسه ای انجام می شود. هر رویکرد به شما امکان می دهد بر ویژگی های خاصی از شی تأکید کنید.

هر یک از سه رویکرد در نظر گرفته شده شامل استفاده از روش های ذاتی خود در ارزیابی است:

- روش سرمایه گذاری مستقیم درآمد؛

- روش مقایسه فروش؛

- روش واحد مقایسه ای

هر یک از روش های مورد استفاده دارای مزایا و معایبی است.

رویکرد مقایسه ای ارزیابی مستقیمی از ارزش بازار، بر اساس آمار در بازار املاک تجاری واقعی ارائه می دهد. هنگام پردازش داده ها، اقدامات ویژه ای برای محافظت از طلبکار در برابر برآورد بیش از حد انجام شده است. در این راستا، رویکرد مقایسه ای بیشترین وزن را دارد.

رویکرد هزینه اجازه می دهد بهترین راهبه حساب آوردن ویژگی های طراحیو وضعیت فیزیکی جسم در عین حال پایگاه اطلاع رسانی کامل نیست. عمده مشکلات مربوط به ارزش گذاری زمین است. علاوه بر این، هنگام محاسبه هزینه جایگزینی، باید به میانگین شاخص های تبدیل به قیمت های فعلی تکیه کرد که می تواند منجر به خطا شود.

رویکرد درآمد مبتنی بر داده های بازار است و از برخی از معایب رویکرد هزینه جلوگیری می کند. منبع اصلی خطا در روش عدم قطعیت مرتبط با استفاده از داده‌های پیش‌بینی درآمد و نرخ رشد است.

ارزیابی املاک و مستغلات علم کاربردی است تحلیل اقتصادیکه هدف آن شناسایی کارآمدترین استفاده اقتصادی از شیء، مطالعه عرضه و تقاضا در بازار مربوطه و ایجاد یک مدل ارزش گذاری دارایی است که محتمل ترین قیمت فروش آن را پیش بینی کند.

منظور از ارزیابی نشان دادن ارزش واقعی شی است، زیرا قیمت اشیاء ملکی بسته به شرایط و شرایط مختلف بازار می تواند افزایش یا کاهش یابد.

کتابشناسی - فهرست کتب

1. سخنرانی در درس "اقتصاد املاک و مستغلات"، پروفسور، دکتری. یو.ن.

   روش سرمایه گذاری درآمد در ارزیابی املاک و مستغلات

   کولاکوف، 2011

2. قانون فدرال شماره 135-FZ مورخ 29 ژوئیه 1998 "در مورد فعالیت های ارزش گذاری در فدراسیون روسیه"

3. برآورد فعالیت در اقتصاد. کتاب درسی / تحت سردبیری عمومی. Juhi V. M.، Kireeva V. D. - M.: ICC "MarT"، 2003. - 101 p.

رویکرد درآمدی (روش سرمایه‌گذاری درآمد)

ایده اصلی روش سرمایه‌گذاری درآمد این است که قیمت املاک و مستغلات با درآمدی که می‌تواند در آینده به همراه داشته باشد تعیین می‌شود.

این درآمدها عبارتند از:

• درآمد حاصل از بهره برداری از املاک و مستغلات؛
• درآمد فروش مجدد املاک و مستغلات

با توجه به آنچه گفته شد، مشخص می شود که حوزه اصلی روش، ارزیابی درآمد ملکی است.

ماهیت این رویکرد استفاده از یک یا روش دیگر برای محاسبه مجدد جریان درآمد آتی به ارزش فعلی آنها با در نظر گرفتن موارد زیر است:

مقدار درآمد آتی؛

دوره دریافت درآمد؛

زمان دریافت درآمد.

به طور کلی، اساس رویکرد درآمد (که در ارزیابی کسب و کار استفاده می شود) یک فرمول ساده و شناخته شده است: درآمد برابر است با ارزش ضرب شده در نرخ سرمایه:

از این، به نوبه خود، به شرح زیر است:

هزینه برابر است با درآمد تقسیم بر نرخ سرمایه.

این فرمول کلی زیربنای همه انواع رویکرد درآمدی است.

رویکرد درآمد را می توان به سه روش اصلی اجرا کرد:

روش اجاره ناخالص (اغلب به عنوان یک تغییر از تحلیل مقایسه ایحراجی).

روش بزرگ کردن مستقیم

روش تنزیل جریان های نقدی.

استفاده از هر یک از روش ها با این فرض انجام می شود که ملک منبع درآمدی است (برای اجاره) و بنابراین ارزش ملک از طریق رابطه بین مبلغ اجاره و هزینه تعیین می شود. تفاوت روش ها در فن آوری استفاده از این اصل است.

روش اجاره ناخالصشامل تعیین رابطه بین قیمت و درآمد ناخالص بالقوه (اجاره ناخالص) است که ملک مورد ارزیابی می تواند برای یک دوره (سال) معین به همراه داشته باشد.

در عمل، این بدان معنی است که ارزیاب باید اطلاعات بازار را در مورد سطح پرداخت‌های اجاره و قیمت‌های فروش قابل مقایسه با اشیاء مورد ارزشیابی پیدا کند (از این رو می‌توان آن را نوعی SME در نظر گرفت).

به عنوان مثال، داده های زیر وجود دارد:

بر اساس این داده ها، ارزیاب می تواند با محاسبه میانگین (5.5)، میانه (وسط سری) (5.5) و بر اساس محاسبات، در مورد ارزش نسبت "قیمت / اجاره" معمولی برای این بازار نتیجه گیری کند. ، موجه ترین مقدار این نسبت را تعیین کنید.

نسبت قیمت به اجاره را ضریب ناخالص اجاره (GRM) می گویند.

حال برای تعیین ارزش، یا باید از مالک اطلاعاتی در مورد میزان اجاره سالانه به دست آورد و یا از اطلاعات بازار در مورد سطح اجاره برای این نوع اشیا نیز استفاده کرد.

به عبارت دیگر، در این روش، ارزش املاک و مستغلات برابر است با اجاره سالانه (یا اجاره برای یک دوره دیگر) ضرب در GRM:

V = R * GRM.

روش بزرگ کردن مستقیمو روش جریان نقدی تنزیل شدهنیاز به مطالعه دقیق تری از سودآوری شی است.

مفاهیم کلیدی که در کاربرد آنها استفاده می شود، مفاهیم درآمد عملیاتی خالص (CHOD یا N0I - درآمد خالص عملیاتی) و نرخ سرمایه - R (نرخ) است. در این حالت، وظیفه ارزیاب، اول از همه، تعیین صحیح درآمد خالص عملیاتی (NOI) از اموال مورد ارزیابی است.

درآمد خالص عملیاتی از یک ملک، تفاوت بین درآمد واقعی از دارایی و هزینه های عملیاتی نگهداری دارایی است.

تعریف درآمد خالص عملیاتی عملیاتی است که هم در روش سرمایه گذاری مستقیم (MPC) و هم در روش جریان نقدی تنزیل شده (DCF) به طور یکسان اعمال می شود.

IPCشامل استفاده از فرمول:

V=NOI/r،

جایی که r نرخ سرمایه است.

بر این اساس، برای اعمال IPC لازم است:

1. اندازه NPC را برای سال تعیین کنید (به عنوان یک قاعده، با در نظر گرفتن ایده هایی در مورد پویایی بازار، درآمد و هزینه ها، مقدار متوسط ​​برای چند سال در نظر گرفته می شود).
2. تعیین ارزش نرخ سرمایه؛
3. فرمول را اعمال کنید

IPC در مواردی اعمال می شود که با یک جریان نقدی پایدار در یک دوره زمانی نامحدود سروکار داریم.

این واقعیت را در نظر نمی گیرد که با گذشت زمان ممکن است سودآوری شی (مقدار نرخ سرمایه) تغییر کند زیرا در ابتدای کار امکان سهم بالایی از فضای خالی و هزینه های اضافی وجود دارد. برای تبلیغات، جذب مستاجران مورد نیاز هستند. در پایان دوره عملیاتی، هزینه نگهداری تسهیلات و غیره افزایش می یابد.

به منظور در نظر گرفتن تغییرات مورد انتظار در سطح درآمد، دوره دریافت درآمد، زمان دریافت آن، از روش تنزیل جریان های نقدی استفاده می شود که مبتنی بر مفهوم بهره مرکب است.

همانطور که می دانید، ماهیت بهره مرکب این است که ارزش آتی واحد پولی سرمایه گذاری شده در هر دارایی مالی با فرمول تعیین می شود:

FV = PV(l + r)n،

جایی که FV مقدار آتی است،

PV - مقدار فعلی (حال حاضر)،

r - نرخ سرمایه،

n تعداد دوره های درآمد است.

بر اساس این:

PV \u003d FV / (1 + r) n یا FV * 1 / (1 + r) n،

که در آن 1/(1 + r) n ضریب تنزیل، متقابل نرخ سرمایه است.

کاربرد MDDPبه شما اجازه می دهد تا در نظر بگیرید:

تغییر در نرخ سرمایه (بازده) ملک در طول زمان؛

درآمد قابل دریافت پس از بهره برداری از شیء از فروش آن (مقدار برگشت).

تغییر در ارزش یک شی در طول زمان.

هنگام ارزیابی املاک و مستغلات، شرایط اخیر ضروری است، با توجه به اینکه ملک که به عنوان یکپارچگی زمین و بهبودهای انجام شده در نظر گرفته می شود، تحت تأثیر روندهای مخالف قرار می گیرد - استهلاک (و در نتیجه، از دست دادن ارزش)، بهبود و رشد در ارزش. زمین.

به منظور در نظر گرفتن این اثر، زمانی که املاک و مستغلات با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده ارزش گذاری می شوند، مفاهیم زیر معرفی می شوند: «نرخ بازده سرمایه» و «نرخ بازده سرمایه». در نتیجه، نرخ تنزیل به عنوان مجموع آنها ظاهر می شود و با ارزش نرخ سرمایه مطابقت ندارد، که فقط بازده سرمایه را منعکس می کند.

در این رابطه، فرمول کامل روش به صورت زیر خواهد بود:

جایی که PV مقدار فعلی است،

CFi - جریان نقدی در دوره iام،

n - تعداد دوره ها،

r - نرخ تنزیل.

در هر صورت، اعمال روش های IPC و MDDP مستلزم در نظر گرفتن صحیح ارزش نرخ سرمایه است. روش های زیر در اینجا اعمال می شود.

روش نمونه گیری بازار- در واقع، این کاربرد روش تجزیه و تحلیل مقایسه ای فروش برای تعیین ارزش نرخ سرمایه است: بازار مطالعه می شود، اطلاعات مربوط به سودآوری اشیاء مشابه پیدا می شود و برای این شی اعمال می شود.

روش ساخت تجمعی- نرخ سرمایه در اینجا به عنوان مجموع نرخ بدون ریسک و حق بیمه ریسک تعریف می شود. نرخ بدون ریسک در کشورهای مختلفمتفاوت تعریف شده است. در ایالات متحده، این نرخ بازده اوراق بهادار دولتی است.

گروه حسابرسی و ارزیابی "حسابرسی واقعی"

در روسیه، تعیین نرخ بدون ریسک مشکل دشواری است. در عمل، یا از نرخ سپرده های ارز خارجی در Sberbank، یا نرخ اوراق قرضه یورو، یا نرخ LIBOR (نرخ وام های بین بانکی بورس بین بانکی لندن) استفاده می شود.

حق بیمه ریسک:

حق بیمه ریسک، که ذاتی هر نوع سرمایه گذاری دیگری است، به جز سرمایه گذاری های بدون ریسک؛

جبران نقدینگی کم دارایی؛

غرامت برای مدیریت ناکارآمد احتمالی؛

تعدیل برای افزایش یا کاهش احتمالی ارزش دارایی.

مثلا:

نرخ بدون ریسک - 9٪؛

خطر اضافی - 5٪؛

اصلاح برای مدیریت - 2٪؛

تعدیل نقدینگی - 4٪.

مجموع: نرخ بازده سرمایه باید برابر با - 19٪ یا 0.19 باشد.

علاوه بر این، باید در نظر داشت که نیاز به بازگشت سرمایه سرمایه گذاری شده در اینجا منعکس نمی شود. اگر معتقد باشیم که سرمایه سرمایه گذاری شده باید ظرف 20 سال بازگردد، باید نرخ بازده سرمایه = 5٪ را اضافه کنیم. بنابراین سطح کلی نرخ سرمایه برابر 0.24 خواهد بود.

ارزیابی املاک و مستغلات به روش سرمایه گذاری درآمد.

محاسبه نسبت سرمایه.

چندین روش برای تعیین نسبت سرمایه وجود دارد:

- روش ساخت تجمعی؛

- با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه (تعدیل شده برای

تغییر در ارزش دارایی)؛

- روش فشار بازار؛

- روش سرمایه گذاری های مرتبط، یا تکنیک گروه سرمایه گذاری.

روش ساخت تجمعی - نرخ بازده سرمایه گذاری بر اساس موارد زیر ساخته می شود:

- نرخ بدون ریسک ();

- حق بیمه ریسک ()

- حق بیمه برای نقدینگی کم ()؛

- جایزه مدیریت سرمایه گذاری ().

تعیین نسبت سرمایه با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه - نسبت سرمایه شامل دو بخش است:

1) نرخ بازده سرمایه (نرخ بازده سرمایه گذاری)، که غرامتی است که باید با در نظر گرفتن ریسک و سایر عوامل مرتبط با یک ملک خاص به سرمایه گذار برای استفاده از وجوه پرداخت شود.

2) نرخ بازگشت سرمایه، یعنی. بازپرداخت سرمایه اولیه علاوه بر این، این عنصر از نسبت سرمایه فقط برای بخش استهلاک پذیر دارایی ها اعمال می شود.

Rcap \u003d Rdoh cap + Rnorm بازگشت،

که در آن Rcap نسبت سرمایه، سقف Rdox نرخ بازده سرمایه، بازده Rnorm نرخ بازگشت سرمایه است.

سه روش برای محاسبه نرخ بازده سرمایه (بازده Rnorm) وجود دارد:

بازده مستقیم سرمایه (روش رینگ)؛

بازگشت سرمایه در صندوق بازپرداخت و نرخ بازده سرمایه گذاری (روش اینوود) که گاهی به آن روش مستمری می گویند.

بازگشت سرمایه در صندوق جبران خسارت و نرخ بهره بدون ریسک (روش هاسکولد).

روش حلقه.

این روش زمانی مناسب است که بازیابی اصلی باشد قسمت های مساوی.

بازده سالانه سرمایه با تقسیم 100٪ ارزش دارایی بر عمر مفید باقیمانده محاسبه می شود. متقابل عمر دارایی است. نرخ بازده سهم سالانه سرمایه اولیه است که در صندوق جبران خسارت بدون بهره قرار می گیرد:

بازده Rnorm =

Rcap = کلاه Rdoh +

جایی که t عمر اقتصادی باقیمانده در سال است. سقف Rdoh - نرخ بازگشت سرمایه، ٪.

روش اینووداگر مبلغ بازگشت سرمایه مجدداً با نرخ بازده سرمایه گذاری شود، استفاده می شود. در این حالت، نرخ بازده به عنوان جزئی از نسبت سرمایه برابر با ضریب صندوق جبران خسارت با همان نرخ بهره (i) برای سرمایه گذاری ها است.

Rcap = من +

روش هوسکولدزمانی استفاده می شود که نرخ بازده سرمایه گذاری اولیه تا حدودی بالا باشد و سرمایه گذاری مجدد با همان نرخ را بعید می کند. برای وجوه سرمایه گذاری مجدد، انتظار می رود که درآمد با نرخ بدون ریسک دریافت شود:

Rcap = i +

محاسبه نسبت سرمایه با استفاده از روش فشار بازار.بر اساس داده های بازار در مورد قیمت های فروش و مقادیر NPV دارایی های قابل مقایسه، می توانید نسبت سرمایه را محاسبه کنید:

که در آن CHOD i درآمد عملیاتی خالص شیء آنالوگ j است. قیمت فروش شیء آنالوگ j است.

محاسبه نسبت سرمایه با استفاده از روش سرمایه گذاری های مرتبط.اگر ملک با حقوق صاحبان سهام و بدهی به دست آمده باشد، نسبت سرمایه باید الزامات بازدهی برای هر دو بخش سرمایه گذاری را برآورده کند. مقدار ضریب با روش سرمایه گذاری های مرتبط یا تکنیک گروه سرمایه گذاری تعیین می شود:

R = M Rm + (1 - M) Re

که در آن M نسبت بدهی وام مسکن است. نسبت سرمایه‌گذاری مجدد برای حقوق صاحبان سهام محاسبه می‌شود. Rm - بهنسبت سرمایه برای سرمایه استقراضی

روش سرمایه گذاری سود

روش سرمایه گذاری سود یکی از انواع رویکرد درآمدی برای ارزیابی کسب و کار یک شرکت عامل است. مانند سایر انواع رویکرد درآمد، این رویکرد بر این فرض اساسی استوار است که ارزش سهام مالکیت در یک شرکت برابر با ارزش فعلی درآمد آتی است که این مالکیت ایجاد خواهد کرد. ماهیت این روش با فرمول بیان می شود

که در آن V مقدار ارزیابی شده است. د- درآمد خالص(سود خالص)؛ Kk نرخ سرمایه است.

روش سرمایه گذاری سود برای شرایطی مناسب است که انتظار می رود شرکت تقریباً همان مقدار سود را در یک دوره زمانی طولانی دریافت کند (یا نرخ رشد آن ثابت باشد). برای ارزیابی شرکت‌های «بالغ» که سابقه فعالیت اقتصادی سودآور خاصی دارند، موفق به جمع‌آوری دارایی‌ها شده‌اند و به طور پایدار کار می‌کنند، استفاده می‌شود.

روش حروف بزرگ

در مقایسه با روش DDP این روشبسیار ساده است، زیرا نیازی به تهیه پیش‌بینی درآمد میان‌مدت و بلندمدت ندارد، اما کاربرد آن به شرکت‌هایی با درآمد پایدار محدود می‌شود که بازار فروش آن‌ها به خوبی تثبیت شده است و انتظار نمی‌رود در بلندمدت تغییر کند. مدت، اصطلاح.

روش سرمایه گذاری درآمد- ارزیابی اموال بر اساس سرمایه گذاری درآمد برای اولین سال پیش بینی شده، با فرض اینکه میزان درآمد در سال های پیش بینی بعدی یکسان باشد.

سرمایه گذاری درآمد- فرآیندی که رابطه بین درآمد آتی و ارزش فعلی ملک مورد ارزیابی را تعیین می کند.

مراحل اصلی ارزیابی شرکت با استفاده از روش سرمایه گذاری درآمد:

1) تجزیه و تحلیل صورتهای مالی، عادی سازی و تبدیل آنها (در صورت لزوم).

2) انتخاب نوع درآمدی که باید سرمایه گذاری شود.

3) محاسبه نرخ سرمایه مناسب.

4) تعیین ارزش اولیه هزینه.

5) ایجاد تعدیل برای حضور دارایی های غیرجاری؛

6) انجام تعدیلات برای کنترل یا غیر کنترلی بودن سهم برآورد شده و همچنین برای کمبود نقدینگی.

1. تجزیه و تحلیل صورتهای مالی.اسناد اصلی برای تجزیه و تحلیل صورت های مالی یک شرکت به منظور ارزیابی دارایی های آن، ترازنامه و صورت سود و زیان است. هنگام تجزیه و تحلیل صورتهای مالی یک شرکت، ارزیاب لزوماً باید آنها را عادی کند، یعنی برای اقلام مختلف فوق العاده و یکباره ترازنامه و صورت نتایج مالی و استفاده از آنها که ماهیت منظمی نداشتند، اصلاحاتی را انجام دهد. در فعالیت های گذشته شرکت و بعید است که در آینده تکرار شود.

نمونه هایی از موارد فوق العاده و غیر تکراری می تواند درآمد یا زیان ناشی از فروش دارایی ها، بخشی از بنگاه اقتصادی، عواید حاصل از انواع بیمه ها، وجوه حاصل از رضایت از دعاوی حقوقی، عواقب اعتصابات یا وقفه های طولانی مدت کار و ... باشد.

علاوه بر این، ارزیاب می تواند تبدیل صورت های مالی را انجام دهد که به معنای تبدیل آن به استانداردهای حسابداری پذیرفته شده عمومی (غربی) است. این عملیاتارزیابی لازم نیست، اما مطلوب است.

2. انتخاب نوع درآمدی که باید سرمایه گذاری شود.درآمد سرمایه شده در اینجا می تواند درآمد یا شاخص هایی باشد که استهلاک را به یک طریق یا دیگری در نظر می گیرند: سود خالص پس از مالیات، سود قبل از مالیات، جریان نقدی.

این مرحله در واقع دلالت بر انتخاب دوره فعالیت تولیدی جاری دارد که نتایج آن سرمایه گذاری می شود. ارزیاب می تواند بین چند گزینه انتخاب کند:

آخرین سود سال گزارش;

سود اولین سال پیش بینی شده؛

میانگین سود برای چندین سال گزارش.

در بیشتر موارد، در عمل، سود آخرین سال گزارش به عنوان ارزش سرمایه انتخاب می شود.

3. محاسبه نرخ سرمایه مناسب.نرخ سرمایه برای یک شرکت معمولاً از نرخ تنزیل با کسر میانگین نرخ رشد سالانه مورد انتظار سود یا جریان نقدی (بسته به مقدار سرمایه‌گذاری شده) به دست می‌آید. بر این اساس، برای همان شرکت، نرخ سرمایه معمولا کمتر از نرخ تنزیل است.

نرخ سرمایهمقسوم‌کننده‌ای است که برای تبدیل مقدار سود یا جریان نقدی برای یک دوره زمانی به معیار ارزش استفاده می‌شود. به زبان ساده، نرخ سرمایه- ضریبی که درآمد یک سال را به ارزش شی تبدیل می کند. بنابراین، برای تعیین نرخ سرمایه مناسب، ابتدا باید با استفاده از تکنیک های موجود، نرخ تنزیل مناسب را محاسبه کرد.

با نرخ تنزیل شناخته شده، نرخ سرمایه به صورت کلی

Kk = r – q، (20)

که در آن Kk نرخ سرمایه است. r نرخ تنزیل است. q نرخ رشد بلندمدت درآمد یا جریان نقدی است.

اگر نرخ رشد درآمد صفر فرض شود، نرخ سرمایه برابر با نرخ تنزیل خواهد بود.

نرخ سرمایه- پارامتری که بر اساس آن می توان نسبت قیمت بازار یک دارایی به سود خالص را برای یک دوره زمانی معین (معمولا یک سال) قضاوت کرد.

نرخ حروف بزرگ: ماهیت، قوانین کاربرد

برای یک سرمایه گذار، سطح درآمدی که می تواند از سرمایه گذاری در یک دوره زمانی معین دریافت کند مهم است. برآورد نرخ سرمایه شاخصی است که اطلاعات لازم را ارائه می دهد.

دانستن درصد سود آینده اجازه می دهد:

سریعتر انتخاب کنید راه حل صحیحبرای سرمایه گذاری:

مقایسه پارامترهای اشیاء مختلف املاک و مستغلات.

نرخ بازده سرمایه گذاری را تخمین بزنید.

نرخ سرمایه- پارامتری که می تواند نه تنها برای املاک و مستغلات، بلکه برای ارزیابی کسب و کار نیز استفاده شود. برای روش سرمایه گذاری مستقیم، که بخشی از رویکرد درآمدی است، مرتبط است. مشکل تنها در محاسبه شاخص به دلیل نبود آمار کامل از رقبا و بازار املاک در سایر کشورها است.

قوانین اعمال نرخ سرمایه:

1. نرخ سرمایه - سود تخمینی، بیان شده به عنوان درصد، که می تواند به دست آمده در هنگام خرید املاک و مستغلات. از این شاخص می توان برای مقایسه پتانسیل سرمایه گذاری سرمایه گذاری های مختلف استفاده کرد. با دانستن پارامتر نرخ سرمایه، می توانید سود بالقوه حاصل از سرمایه گذاری های مختلف را مقایسه کرده و انتخاب را ساده کنید.

2. نمی توانید از نرخ سرمایه به عنوان تنها پارامتر برای ارزیابی سرمایه گذاری ها استفاده کنید. علیرغم مزایای پارامتر (سهولت مقایسه، سهولت محاسبه، دقت نسبی)، تنها تخمین نرخ سرمایه، اثربخشی سرمایه گذاری ها را تضمین نمی کند. همراه با نرخ سرمایه، ارزش پتانسیل رشد سود برای یک شی خاص و همچنین عواملی را که ممکن است بر تغییر قیمت تأثیر بگذارند، در نظر گرفته شود.

3. نرخ سرمایه را می توان برای تأیید سطح سودی که ملک به ارمغان می آورد اعمال کرد. با دانستن این شاخص برای املاک و مستغلات در یک منطقه خاص، می توانید از آن برای محاسبه سود خالص حاصل از سرمایه گذاری استفاده کنید. این محاسبه امکان یافتن را فراهم می کند سطح خالصرسید.

برای محاسبه مقدار یک شی از فرمول زیر استفاده می شود:

V=I/R،

که در آن V قیمت پرداخت شده برای موضوع معامله است.

R - نرخ سرمایه.

من درآمدی است که از خرید می توان دریافت کرد.

هنگام انجام معامله، سرمایه گذار ارزش شی را می داند، بنابراین فقط باید نرخ سرمایه را محاسبه کند:

R = I/V.

برای محاسبه پارامتر واقعی نرخ سرمایه، لازم است سود حاصل از هدف سرمایه گذاری را پیش بینی کرد. چنین محاسبه ای را می توان بر اساس موارد زیر انجام داد:

داده های بازار؛

شاخص های موجود

پس از محاسبه نرخ سرمایه، درآمدی که به دلیل کاهش تقاضای مسکن دریافت نشده است از پارامتر به دست آمده کسر می شود. این شاخص می تواند تغییر کند و به پویایی بازار بستگی دارد.

هزینه های نگهداری تاسیسات نیز باید در نظر گرفته شود:

1. عملیاتی- گرمایش، امنیت، برق، گاز و غیره.

2. درست شد- پرداخت بدهی وام، پرداخت مالیات و غیره. تنها پس از انجام چنین محاسباتی می توان درآمد خالص از املاک و مستغلات را محاسبه کرد.

پس از جمع آوری اطلاعات، مجاز به محاسبه نرخ سرمایه می باشد.

1. هنگام محاسبه نرخ سرمایه، مهم است که سطح سودآوری شی را بررسی کنید و هزینه های نگهداری را در نظر بگیرید. اگر یک متخصص مستقل در کمک مشارکت داشته باشد، می توان هزینه ها را به طور دقیق محاسبه کرد.

2. هنگام ارزیابی اموال، متخصصان پارامترهای زیر را در نظر می گیرند - نتایج به دست آمده با استفاده از رویکرد درآمد، قیمت بازسازی، فروش قابل مقایسه.

3. هنگام افزایش سود از دارایی، نرخ رشد باید در فرمول لحاظ شود. اگر سود کاهش یابد و رشد کند، به جای نرخ سرمایه، استفاده از روش DCF (جریان نقدی تنزیل شده) مرتبط است.

4. کاهش نرخ سرمایه نشانه بارز رکود بازار است.

5. هنگام انتخاب یک شی برای سرمایه گذاری، باید ملکی را با بالاترین نرخ سرمایه انتخاب کنید.

6. نرخ سرمایه - پارامتری که ریسک های آینده سرمایه گذاری ها را نشان نمی دهد. سرمایه گذار نمی تواند از نرخ سرمایه مطمئن باشد.

از همه رویدادهای مهم United Traders به ​​روز بمانید - در ما مشترک شوید

بسته به شرایط خاصی که شی ارزیابی در آن کار می کند، روش های محاسبه نرخ سرمایه انتخاب می شوند. مهمترین آنها عبارتند از:

ь اطلاعات در مورد درآمد و قیمت معاملات بر اساس یک نمونه نماینده از املاک قابل مقایسه؛

l منابع و شرایط معاملات تامین مالی؛

l امکان پیش بینی صحیح در مورد ارزش شی در پایان دوره پیش بینی.

روش های موجود برای تعیین نرخ کل سرمایه در زیر ارائه شده است:

روش های تجزیه و تحلیل آنالوگ های بازار - اصلی ترین و صحیح ترین روش برای تعیین نرخ سرمایه.

یک سرمایه گذار می تواند حدس بزند که در دوره پیش بینی چه اتفاقی برای املاک و مستغلات خواهد افتاد، با این حال، استفاده از نرخ سرمایه از این فرآیند مستثنی است، اما تنها در صورتی که اطلاعات قابل اعتمادی در مورد نرخ های فروش و اجاره فعلی و گذشته وجود داشته باشد، یعنی: این نیاز به یک بازار اطلاعاتی توسعه یافته دارد.

اشیاء قابل مقایسه باید از نظر هدف عملکردی و سطح ریسک سرمایه‌گذاری، و همچنین از نظر درآمد، شباهت فیزیکی، موقعیت مکانی، نسبت بین درآمد ناخالص و رفتار آتی ارزش دارایی، هزینه‌های عملیاتی با آن مطابقت داشته باشند. ، انتظارات بازار فعلی از رفتار آتی ارزش ملک.

روش ساخت تجمعی نرخ سرمایه در هنگام ارزیابی املاک و مستغلات آن را به دو جزء تقسیم می کند: بازگشت سرمایه (سرمایه) و نرخ بازده مبلغ سرمایه گذاری شده.

بازده سرمایه (i) غرامتی است که باید برای ارزش زمانی پول، ریسک و سایر عوامل مرتبط با یک سرمایه گذاری خاص به سرمایه گذار پرداخت شود، یعنی درصدی است که برای استفاده از وجوه پرداخت می شود.

بازگشت یا بازپرداخت سرمایه به معنای بازپرداخت مبلغ سرمایه گذاری اولیه است. این عنصر از نسبت سرمایه فقط برای بخش استهلاک پذیر دارایی ها اعمال می شود.

نرخ بازده سرمایه به شرح زیر است:

نرخ بازده بدون ریسک، نرخ بهره در دارایی‌های با نقدشوندگی بالاست، یعنی نرخی است که منعکس‌کننده «فرصت‌های واقعی بازار برای سرمایه‌گذاری پول توسط شرکت‌ها و افراد بدون هیچ گونه ریسک نکول» است.

نرخ بدون ریسک به عنوان نرخ پایه استفاده می شود که اجزای دیگری به آن اضافه می شود - تعدیل برای انواع مختلف ریسک مرتبط با ویژگی های دارایی مورد ارزیابی.

برای تعیین نرخ بدون ریسک، می توانید از شاخص های روسی و غربی برای عملیات بدون ریسک استفاده کنید.

هنگام استفاده از نرخ بدون ریسک غربی، لازم است که حق بیمه ریسک برای سرمایه گذاری در روسیه (ریسک کشور) را در نظر بگیرید. این نرخ بدون ریسک در اولین مراحل شکل گیری ارزیابی در فدراسیون روسیه به طور فعال مورد استفاده قرار گرفت، زیرا این دوره با کپی مداوم از تجربه غربی بدون در نظر گرفتن ویژگی های روسیه مشخص شد. اکنون، بازده اوراق قرضه وام فدرال اغلب به عنوان نرخ بدون ریسک در نظر گرفته می شود. تعدیل ریسک کشور معمولاً توسط آژانس های رتبه بندی محاسبه می شود، اما این اطلاعات همیشه در دسترس ارزیابان نیست. در این مورد، ارزیاب می تواند به طور مستقل خطر کشور را برای روسیه با استفاده از طرح های توسعه یافته تعیین کند، اما درجه ذهنیت در محاسبات به طور قابل توجهی افزایش می یابد. در فرآیند ارزیابی باید در نظر گرفت که نرخ های اسمی و واقعی بدون ریسک می تواند هم روبل و هم ارز خارجی باشد. هنگام محاسبه مجدد نرخ اسمیدر مورد واقعی و بالعکس، توصیه می شود از فرمول اقتصاددان و ریاضیدان آمریکایی I. Fisher استفاده شود که توسط او در دهه 30 قرن بیستم به دست آمد:

Rn = Rр + Jinf. + Rр x Jinf.

جایی که Rn - نرخ اسمی؛

Rp - نرخ واقعی؛

جینف - شاخص تورم.

نرخ اسمی:

• 1- نرخ بهره سالانه که بر اساس آن ارزش نرخ تعیین می شود، در هر دوره هنگام محاسبه سود مرکب چندین بار در سال اعمال می شود.
• 2. نرخ بهره، بدون احتساب تورم محاسبه می شود.

نرخ واقعی نرخ بهره تعدیل شده برای تورم است. نرخ بهره واقعی به عنوان تفاوت بین نرخ بهره اسمی و نرخ تورم محاسبه می شود. تمیز دادن:

ب قبل از آن، نرخ بهره واقعی مورد انتظار در زمان صدور وام است.

b ex post نرخ بهره واقعی واقعی است.

هنگام محاسبه نرخ بدون ریسک ارز، توصیه می شود با استفاده از فرمول I. Fisher، با در نظر گرفتن شاخص تورم دلار، تعدیل را انجام دهید، در حالی که نرخ بدون ریسک روبل - شاخص تورم روبل را تعیین می کنید.

هنگام استفاده از جریان های درآمد اسمی، نسبت سرمایه و اجزای آن باید به صورت اسمی و در مورد جریان های درآمد غیر واقعی - به صورت واقعی محاسبه شود. برای تبدیل جریان های درآمد اسمی به واقعی، ارزش اسمی باید بر شاخص قیمت مربوطه تقسیم شود، یعنی نسبت ارزش شاخص قیمت برای سالی که جریان های نقدی مورد انتظار است به شاخص قیمت دوره پایه. .

هنگام محاسبه حق بیمه برای نقدینگی کم، عدم امکان بازگشت فوری سرمایه‌گذاری‌های سرمایه‌گذاری شده در یک شیء ملکی در نظر گرفته می‌شود و می‌توان آن را در سطح تورم دلار برای زمان قرار گرفتن در معرض اشیاء مشابه با زمان موجود در نظر گرفت. در بازار ارزیابی شده است.

حق بیمه برای ریسک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات احتمال از دست دادن تصادفی ارزش مصرف کننده شی را در نظر می گیرد و می تواند در میزان حق بیمه در شرکت های بیمه با بالاترین رده قابل اطمینان پذیرفته شود.

میانگین میزان حق بیمه 14-20 درصد است.

توصیه می شود کمک هزینه مدیریت سرمایه گذاری را با در نظر گرفتن ضریب بار کم و زیان در جمع آوری پرداخت های اجاره محاسبه کنید. هر چه سرمایه گذاری ها مخاطره آمیزتر و پیچیده تر باشند، به مدیریت شایسته تری نیاز دارند.

معایب روش جمع شامل یک رویکرد ذهنی برای اندازه گیری اجزای نرخ سرمایه است.

در برخی موارد، نرخ سرمایه و بازده سرمایه یکسان است، یعنی Sk = i. این به اصطلاح مستمری دائمی است و با آن بازگشت سرمایه لازم نیست، ارزش شی در طول زمان تغییر نمی کند، درآمد دوره ای دریافتی درآمد حاصل از وجوه تجمعی و بازپرداخت کامل اولیه را بیان می کند. وجوه سرمایه گذاری شده در زمان فروش شی رخ می دهد.

در صورتی که ارزش شیء در طول دوره مالکیت کاهش یابد و بازیابی کامل وجوه سرمایه گذاری شده در زمان فروش غیرممکن شود، بخشی از درآمد جاری باید به عنوان بازگشت سرمایه در نظر گرفته شود، مابقی بازدهی خواهد بود. سرمایه گذاری. در این حالت، نرخ سرمایه (Ck) باید به گونه ای افزایش یابد که امکان محاسبه یک مقدار از ارزش دارایی را فراهم کند.

زمانی که پیش‌بینی می‌شود ارزش دارایی افزایش یابد، تمام درآمد جاری و بخشی از درآمد حاصل از فروش مجدد، بازگشت سرمایه را تشکیل می‌دهند. بازده سرمایه گذاری توسط باقیمانده عواید حاصل از فروش مجدد تامین می شود، سپس نرخ سرمایه را می توان با کم کردن درصد رشد سرمایه سالانه از نرخ بازده سرمایه (i) محاسبه کرد.

روش نسبت پوشش بدهی در مواردی اعمال می شود که اکثر املاک و مستغلات با وجوه قرض گرفته شده به دست آمده است، در حالی که نرخ کل سرمایه باید الزامات بانک و سرمایه گذار را برآورده کند.

الزامات بانک عبارتند از:

ь دریافت سود در یک سطح معین، با در نظر گرفتن خطر صدور وام و دریافت پرداخت های دوره ای مساوی، از جمله پرداخت سود.

بازپرداخت اصل بدهی

الزامات سرمایه گذار عبارتند از:

ü دریافت بازده سرمایه سرمایه گذاری شده برای دوره مالکیت به میزان کافی برای توجیه سرمایه گذاری با سطح معین ریسک.

ب بازپرداخت سرمایه اولیه.

نسبت پوشش بدهی (DCR) نسبت پرداخت های سالانه خدمات بدهی است که از شرایط یک وام خود جذب به درآمد خالص عملیاتی محاسبه می شود.

این نسبت ثابت وام مسکن نیز نامیده می شود و به صورت زیر محاسبه می شود:

جایی که D.S. پرداخت های سالانهخدمات بدهی؛

NOY یک مقدار معرف سود خالص مورد انتظار است.

ثابت وام مسکن از جدولی متشکل از شش تابع بهره مرکب تعیین می شود: برابر با مجموع نرخ بهره و عامل صندوق بازپرداخت است.

نسبت DCR توسط وام دهندگان به عنوان یک الزام برای یک پروژه سرمایه گذاری وام داده شده استفاده می شود، اگر دومی به عنوان ریسک بیشتری نسبت به سایر گزینه های وام دهی ارزیابی شود. هنگام استفاده از این روش، فرض بر این است که ارزش املاک و مستغلات در یک دوره زمانی تغییر نمی کند یا حداقل کاهش نمی یابد.

در این روش، نرخ کل سرمایه برابر است با حاصلضرب نسبت بدهی وام مسکن M، Rm ثابت وام مسکن و نسبت پوشش بدهی:

Sk = M x Rm x DCR

سانتی متر - هزینه وجوه وام گرفته شده؛

ج - هزینه شی (کل مقدار سرمایه گذاری)؛

پارامترهای مورد استفاده در این روش، اطلاعات بانکی عمومی است. این روش اصلی نیست، بلکه به عنوان یک اصلاح کننده استفاده می شود و در مواردی که داده های بازار به اندازه کافی قابل اعتماد نیستند، یک مقدار جهت گیری نرخ، سرمایه گذاری را ارائه می دهد.

روش سرمایه گذاری پیوندی، مشابه روش نسبت پوشش بدهی، در صورتی استفاده می شود که سرمایه استقراضی در خرید املاک و مستغلات دخیل باشد. در این مورد، ارزش Sk باید منافع سهام و سرمایه استقراضی را در نظر بگیرد. این سود به عنوان نرخ های سرمایه مربوطه Re (برای سرمایه شخصی) و Rm (برای وجوه قرض گرفته شده) بیان می شود. نرخ کل سرمایه در این روش به عنوان میانگین موزون اجزای مالی با ضرایب برابر با سهم بدهی و حقوق صاحبان سهام تعیین می شود:

R = M x Rm + (1 - M) x Re

که در آن M نسبت بدهی وام مسکن است.

ارزش نرخ سرمایه برای حقوق صاحبان سهام (Re) از داده های مربوط به اشیاء قابل مقایسه تقسیم ارزش درآمد قبل از مالیات بر ارزش حقوق صاحبان سهام تعیین می شود.

نسبت سرمایه برای حقوق صاحبان سهام با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

Dn - جریان نقدی سالانه قبل از مالیات؛

ج - میزان سرمایه صاحبان سهام.

روش سرمایه‌گذاری پیوندی برای اجزای فیزیکی مشابه روش سرمایه‌گذاری پیوندی برای مؤلفه‌های مالی است، اما در مورد آن کاربرد دارد قطعات تشکیل دهندهاملاک و مستغلات - زمین (قطعه) و بهبود (ساختمان).

نرخ کل سرمایه به عنوان میانگین موزون بین نرخ سرمایه گذاری زمین Rl و نرخ بهبود Rb تعریف می شود:

Ck = L x Rl + (1 - L)

که در آن L سهم ارزش زمین در ارزش املاک است

نرخ‌های سرمایه‌گذاری برای زمین و بهسازی‌ها را می‌توان محاسبه کرد، مشروط بر اینکه بتوان با دقت کافی از داده‌های بازار، نرخ‌های سرمایه برای هر یک از اجزا و همچنین سهم مشارکت آنها را به دست آورد. هزینه کلویژگی.

محاسبه نسبت کل سرمایه، تعدیل شده برای تغییر در ارزش دارایی، هم بازده سرمایه گذاری و هم جبران تغییرات در ارزش شی برای دوره مورد بررسی را در نظر می گیرد. بازده سرمایه گذاری نشان دهنده نرخ بازده (بازده نهایی) است، زیرا کل دوره مالکیت در نظر گرفته شده است. یک رابطه عملکردی بین نرخ کل سرمایه و بازده نهایی وجود دارد:

جایی که؟ = (FV - PV) / PV

تغییر ارزش مشترک؛

یی - نرخ بازده سرمایه گذاری.

این عبارت معادله الوود است، با این فرض که املاک و مستغلات بدون استقراض سرمایه سرمایه گذاری می شود. فرض بر این است که درآمد ماهیت سالیانه است و ارزش دارایی ممکن است در یک جهت یا جهت دیگر تغییر کند.

با کاهش ارزش در طول دوره مالکیت، سرمایه گذار نیاز دارد که جبران ارزش از دست رفته به هزینه درآمد دوره ای انجام شود. افزایش ارزش به عنوان بخشی از درآمد را می توان با یک معادل ارزش فعلی در قالب جریان اضافی درآمد جایگزین کرد.

جایگزینی تغییر در ارزش با درآمد دوره ای معادل، به جای تنزیل، امکان استفاده از نرخ سرمایه را به عنوان نرخ تنزیل تعدیل شده برای تغییر در هزینه سرمایه اولیه برای تعیین ارزش فعلی می دهد.

تعریف Ck بستگی به شرایطی دارد که در آن صندوق جبران خسارت تشکیل می شود. این شرایط توسط گزینه های سرمایه گذاری مجدد موجود دیکته می شود. در این مورد از روش Inwood و روش Hoskold استفاده می شود.

روش Inwood فرض می کند که صندوق جبران خسارت با نرخ بهره ای برابر با نرخ بازگشت سرمایه تشکیل می شود. این روش برای درآمد مستمری دائمی استفاده می شود. یک مثال خوب از روش، یک وام خود جذب است، که در آن نرخ سرمایه برای وام، یعنی ثابت وام مسکن، مجموع بهره است، که در این مورد، نرخ بازده مبلغ وام است، و عامل صندوق تعیین شده توسط نرخ بهره وام.

روش Hoskold فرض می‌کند که سرمایه‌گذار گزینه‌های موجود برای سرمایه‌گذاری مجدد با نرخی برابر با نرخ سرمایه‌گذاری اولیه را ندارد. به عنوان مثال، یک سرمایه گذار دارایی با بازده قابل توجهی بالاتر از سایر فرصت ها را به دست آورده است، در حالی که از ریسکی که سرمایه گذاری خود در معرض آن قرار دارد آگاه است. برای تضمین بازگشت وجوه خود، سرمایه گذار یک صندوق جبران خسارت تشکیل می دهد و با کمترین نرخ ممکن دوباره سرمایه گذاری می کند. این فرض هوسکولد است - صندوق جبران خسارت با نرخ "بدون ریسک" تشکیل می شود.

تشکیل صندوق جبران خسارت با بازده خطی سرمایه به شرح زیر اتفاق می افتد.

تعیین نرخ سرمایه با نرخ بازده و صندوق جبران خسارت خطی (روش رینگ) بازده سرمایه را در اقساط مساوی در طول دوره مالکیت دارایی فرض می کند.

نرخ بازده در این مورد سهم سالانه سرمایه اولیه است که به صندوق جبران خسارت بدون بهره اختصاص می یابد. این سهم 1/n است که n زمان استهلاک است که بر حسب سال محاسبه می شود. بیان نرخ کل سرمایه گذاری طبق روش Ring به شرح زیر است:

که در آن n عمر اقتصادی باقی مانده است.