فرمول محاسبه نرخ سرمایه. ارزیابی تمرین. نحوه تخمین ارزش یک شرکت با استفاده از روش سرمایه گذاری رویکرد درآمد به ارزیابی املاک و مستغلات

متفرقه

مدیر مالی FSS

روش سرمایه‌گذاری یکی از روش‌های ارزش‌گذاری کسب‌وکار با استفاده از رویکرد درآمدی است. در اصل، این یک نوع روش جریان نقدی تنزیل شده است که در آن ارزش یک شرکت به عنوان ارزش فعلی درآمدهای آتی آن تعیین می شود. تنها تفاوت این است که روش سرمایه گذاری، ثبات این درآمدها (یا نرخ رشد ثابت) را فرض می کند. فرمول 1. محاسبهارزش بازار

شرکت ها به روش سرمایه گذاری

• برای تخمین ارزش یک شرکت با استفاده از روش سرمایه گذاری، باید:
• انجام تجزیه و تحلیل گذشته نگر از فعالیت های تجاری و تهیه پیش بینی تغییرات درآمد در آینده.
• نوع درآمدی را که سرمایه گذاری می شود انتخاب کنید.
• تعیین دوره فعالیتی که درآمد برای آن سرمایه گذاری می شود.
• محاسبه نرخ سرمایه؛
• محاسبه سود سرمایه ای؛

تنظیمات نهایی را انجام دهید

هدف اصلی این روش تعیین سطح درآمد است که متعاقباً سرمایه گذاری می شود. مهم است که دوره فعالیت شرکت را انتخاب کنید که نتایج آن سرمایه گذاری می شود.

نحوه انجام تجزیه و تحلیل گذشته نگر از یک تجارت هنگام ارزیابی ارزش یک شرکت با استفاده از روش سرمایه گذاری تجزیه و تحلیل گذشته نگر از فعالیت های شرکت بر اساس ترازنامه و صورت سود و زیان 3-5 سال گذشته و همچنین گزارش مدیریت شرکت انجام می شود. این شامل تجزیه و تحلیل نتایج مالی فعالیت ها، اجرا استکارایی استفاده از سرمایه خود و قرض گرفته شده، شناسایی ذخایر برای افزایش میزان سود، سودآوری، بهبود وضعیت مالی و توان پرداخت بدهی شرکت. بر اساس نتایج این تجزیه و تحلیل، می توانید انتخاب کنید نوع درآمدو دوره فعالیت تولیدی شرکت، که قرار است این درآمد برای آن سرمایه گذاری شود.

برای ارزیابی صحیح نتایج مالی (شاخص درآمد) یک شرکت، باید آنها را عادی کرد، یعنی. مقالاتی که یکبار مصرف بوده و در آینده تکرار نخواهند شد را حذف کنید. چنین مقالاتی عبارتند از:

• سود یا زیان حاصل از فروش بخشی از دارایی های شرکت؛
• دریافت / زیان ناشی از رضایت / عدم رضایت دعاوی حقوقی;
• دریافت پرداختی بیمه؛
• زیان ناشی از توقف اجباری تولید و غیره

پس از عادی سازی نتایج مالی، باید آنها را به قیمت های فعلی رساند. برای این کار می توانید به عنوان مثال از شاخص های قیمت مصرف کننده منتشر شده در وب سایت خدمات فدرالآمار.

هنگام ارزش گذاری یک کسب و کار با استفاده از روش سرمایه گذاری، کدام شاخص درآمد را انتخاب کنیم؟

شاخص های زیر را می توان به عنوان درآمد مشروط به سرمایه انتخاب کرد:

• سود خالص (پس از کسر مالیات)؛
• سود قبل از مالیات؛
• جریان نقدی؛
• سود سهام پرداخت شده/بالقوه

هنگام ارزیابی شرکت های بزرگتوصیه می شود مقدار سود خالص و برای شرکت های کوچک - سود قبل از مالیات را انتخاب کنید ، زیرا در این حالت تأثیر مزایای مالیاتی از بین می رود.

مقدار جریان نقدی هنگام ارزیابی شرکت هایی استفاده می شود که دارایی های آنها تحت تسلط دارایی های ثابت است، که این امکان را فراهم می کند تا سیاست سرمایه گذاری سرمایه و استهلاک در شرکت را در نظر بگیریم.

سوال: چه نوع جریان نقدی را می توان هنگام ارزش گذاری یک کسب و کار با استفاده از روش سرمایه گذاری استفاده کرد؟

می تواند باشد جریان نقدیبرای کل سرمایه سرمایه گذاری شده (جریان نقدی بدون بدهی) یا حقوق صاحبان سهام.

جریان نقدی بدون بدهی تغییرات (افزایش یا کاهش) در بدهی شرکت در وام را در نظر نمی گیرد. بر اساس این شاخص، ارزش بازار تمام سرمایه سرمایه گذاری شده تعیین می شود: هم سرمایه و هم سرمایه استقراضی.

جریان نقدی برای حقوق صاحبان سهام، تغییر (افزایش یا کاهش) در بدهی شرکت بابت وام ها را در نظر می گیرد. بر اساس آن، ارزش بازار حقوق صاحبان سهام شرکت محاسبه می شود.

هنگام انتخاب یک یا نوع دیگری از جریان نقدی (سود) برای ارزیابی یک کسب و کار، شرکت ها دقیقاً در نظر می گیرند که از چه سرمایه هایی تولید می شود. اگر در هزینه سرمایه شخصی باشد، جریان نقدی برای حقوق صاحبان سهام برای ارزش گذاری شرکت استفاده می شود. اگر با جذب وجوه استقراضی، از جریان نقدی بدون بدهی استفاده شود.

سوال: در زمان ارزش گذاری یک کسب و کار باید درآمد را برای چه دوره ای سرمایه گذاری کرد؟

مقدار سود سهام معمولاً هنگام ارزش گذاری سهام اقلیت استفاده می شود، زیرا برای سهامداران اکثریت، جذابیت شرکت عمدتاً نه در سیاست سود تقسیمی مطلوب، بلکه در رشد سرمایه آن نهفته است.

شایان ذکر است که برای سرمایه گذاری می توانید از شاخص های ذکر شده نه تنها استفاده کنید تاریخ فعلی، اما همچنین مقدار متوسط ​​آنها برای چندین دوره قبلی بر اساس داده های گذشته نگر، به عنوان مثال، برای 3-5 سال.

دوره فعالیت شرکت که نتایج آن سرمایه گذاری می شود ممکن است:

• سال پیش بینی اول؛
• سال گزارشی گذشته

بیشتر گزینه مناسببا در نظر گرفتن فعالیت‌های گذشته‌نگر شرکت، سرمایه‌گذاری درآمد پیش‌بینی‌شده برای سال بعد از تاریخ ارزیابی را در نظر بگیرید.

نحوه تعیین نرخ سرمایه برای ارزیابی ارزش یک شرکت

نرخ سرمایهاغلب بر اساس نرخ محاسبه می شود تخفیف دادنبا در نظر گرفتن نرخ رشد جریان نقدی بلندمدت. روش های محاسبه نرخ تنزیل به نوع جریان نقدی که برای آن اعمال می شود بستگی دارد.

مدل های مختلفی برای ساخت نرخ سرمایه بر اساس نرخ تنزیل بسته به پارامترهای مختلف وجود دارد، به عنوان مثال، سطح درآمد پیش بینی شده و دوره پیش بینی (مدل های گوردون، رینگ، اینوود).

مدل گوردونمدت نامحدودی از عملیات تجاری و نرخ رشد پایدار جریان نقدی را فرض می کند. در چارچوب این مدل، نرخ برای سال پیش‌بینی یا جاری تعیین می‌شود. در حالت اول، از فرمول محاسبه پذیرفته شده استفاده می شود. در حالت دوم (هنگام محاسبه نرخ برای سال جاری) استفاده کنید فرمول 2

فرمول 2. محاسبه نرخ سرمایه با استفاده از روش گوردون برای سال جاری

مدل حلقه.این مدل بر اساس نیاز به رعایت شرایط زیر است:

• مدت زمان محدود بهره برداری دارایی که در آن ارزش باقیمانده آن صفر است.
• عمر باقی مانده دارایی مشخص است.

این مدل به ندرت مورد استفاده قرار می گیرد زیرا فرض می کند که درآمد هر سال کاهش می یابد.

فرمول 3. محاسبه نرخ سرمایه گذاری با استفاده از روش حلقه

مدل Inwood.تحت مفروضات زیر استفاده می شود:

• مدت نهایی کسب و کار؛
• بازده مورد انتظار کمتر از سرمایه گذاری اولیه است.
• مقدار باقیمانده پس از تعداد معینی از دوره ها صفر خواهد شد.

این یک مدل محبوب تر است، زیرا دوره پیش بینی شامل کل دوره استفاده از شی تا استهلاک کامل آن است.

فرمول 4. محاسبه نرخ سرمایه با استفاده از روش Inwood

سوال: آیا می توان نرخ سرمایه را بدون در نظر گرفتن نرخ تنزیل تعیین کرد؟

تعیین نرخ سرمایه بر اساس نرخ تنزیل رایج ترین روش است، اما روش های دیگری نیز برای محاسبه این نرخ سرمایه وجود دارد که از جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. روش تجزیه و تحلیل داده های بازار. نرخ سرمایه تحت این روش بر اساس اطلاعات بازار در مورد سود و قیمت فروش شرکت های قابل مقایسه تعیین می شود.

2. روش دوره بازگشت سرمایه. این روش شامل محاسبه نرخ سرمایه بر اساس دوره بازگشت سرمایه است.

سوال: نحوه تعیین سود سرمایه ای یک شرکت؟

در این مرحله، روش ارزش‌گذاری تجاری، تعیین ارزش اولیه کسب‌وکار (درآمد سرمایه‌ای شرکت) است. تعیین می شود فرمول 1، بر اساس میزان درآمد سرمایه گذاری شده و نرخ سرمایه.

این هزینه شرکت مقدماتی خواهد بود، زیرا برای تعیین هزینه نهایی، شاخص ارزش حاصل باید برای دارایی‌های مازاد و غیرعملیاتی که در تشکیل جریان نقدی، مازاد (کسری) سرمایه در گردش خود شرکت نمی‌کنند و همچنین برای مقدار متعادل مالیات معوق تعدیل شود. دارایی ها و بدهی های مالیات معوق

دارایی های غیر عملیاتی ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• دارایی های نامشهود قدیمی یا عملیاتی نشده
• املاکی که در آن شرکت نمی کنند فرآیند تولید;
• پروژه های عمرانی ناتمام؛
• سرمایه گذاری های درآمدزای غیرعملکردی در دارایی های مادی و سرمایه گذاری های مالی.

برای درک اینکه این روش سرمایه گذاری فقط برای دانستن معنای ریاضی کافی نیست، زیرا در ارزیابی درآمد تحت یک شرط استفاده می شود - در صورت افزایش تدریجی و متوسط ​​در شاخص مالی.

اگر جریان درآمد با شاخص های ناگهانی مشخص شود، روش سرمایه گذاری نخواهد بود بهترین راه حل. همچنین اگر اطلاعاتی در مورد واقعی یا وجود نداشته باشد، نمی توان از حروف بزرگ استفاده کرد.

روش های ارزیابی املاک و مستغلات

در لحظه حالمرسوم است که همه چیز را برجسته کنید سه مورد به طور کلی پذیرفته شده است.

نوع اول شامل مقایسه فروش مستقیمو بر اساس همبستگی شی مورد ارزیابی و اشیاء جایگزینی است که دارای ویژگی های مشابه هستند. با تعیین مقدار تخمینی مشخص می شود. شاخص آن شامل شاخص بودجه صرف شده برای تولید است. در برخی موارد، کاهش ارزش ممکن است به دلیل وجود عوامل منفی با ماهیت های مختلف رخ دهد.

در هسته روش درآمدایده ای از هزینه برنامه ریزی شده نهفته است که شامل درک است درآمد خالص، در نتیجه ارزیابی اولیه اموال در سطح کاربری مناسب. در در این موردزمان دریافت وجوه و سطح وقوع یک عامل خطر احتمالی در نظر گرفته می شود. شایان ذکر است که اساس روش درآمدی همیشه یک انتظار است. یعنی شاخص های آن می تواند ایده بسازد در مورد ارزیابی های آینده. در این مورد، خریداران باید در نظر بگیرند سود احتمالیاز نقطه نظر سرمایه گذاری و انتظار رشد سریع مالی را نداشته باشید.

به عبارت دیگر، روشی است که می تواند به صورت ریاضی و بصری یک تصویر را تشکیل دهد در چشم انداز توسعه مثبت. بیشتر اوقات زمانی استفاده می شود که میزان درآمد ثابت نیست و در هر دوره شمارش شاخص های متفاوتی دارد.

ماهیت روش سرمایه گذاری درآمد، ویژگی های کلی، تعریف

به عنوان یک قاعده، روش سرمایه گذاری به منظور ارزیابی با حداکثر دقت شرکت های "بالغ" استفاده می شود که قبلاً موفق به جمع آوری شاخص خاصی از دارایی های مالی شده اند و می توانند فعالیت ثابتی را اعلام کنند. در رابطه با سایر انواع ارزیابی، روش سرمایه‌گذاری به دلیل رویکرد دموکراتیک‌تر آن، گسترده است، زیرا برای استفاده از آن نیازی به داشتن ایده‌ای از پیش‌بینی‌های بلندمدت در مورد درآمد شرکت نیست.

روش سرمایه‌گذاری نوعی ارزش‌گذاری دارایی است که براساس شاخص‌های درآمدی برای یک دوره معین انجام می‌شود، در صورتی که مبنای آن این فرض باشد که سطح درآمد ثابت خواهد ماند.

سرمایه‌گذاری درآمد رابطه بین ارزش حال و آینده یک شی را پیش‌فرض می‌گیرد.

ماهیت روش انتخاب نوع درآمد، انجام تنظیمات لازم، توجیه ثبات درآمد مورد انتظار و محاسبه خود نرخ سرمایه است. شایان ذکر است که این روش فرض می کند محاسبه ریاضی با استفاده از فرمول استاتیک.

مزایا و معایب روش حروف بزرگ

مزیت اصلی روش حروف بزرگ سهولت استفاده از آن است. علاوه بر این، قادر است شرایط بازار را به طور کامل منعکس کند. جنجال های زیادی ایجاد می کند ارزیابی کسب و کار کوچک.

از آنجایی که مرسوم است از یک سیستم مالیاتی ساده در قلمرو فدراسیون روسیه استفاده شود، این منجر به مخمصهدر ارزیابی شرکت در این مورد، چنین چیزی وجود ندارد اطلاعات مهم، چگونه وجود یا عدم وجود حساب های دریافتنی، و همچنین هیچ اطلاعاتی در مورد شاخص های مالی اساسی وجود ندارد. علاوه بر این، تمام اطلاعات ممکن است اثبات نشده باشد. بنابراین ارزش گذاری فقط با استفاده از روش درآمدی قابل انجام است.

با این حال، در صورتی که اطلاعات حسابرسی و مشاوره کامل ارائه شود، عمده فروشیو سایر شاخص های ریاضی، ممکن است بوجود آید فقدان اطلاعات در مورد یک پایگاه مشتری منظم. در این صورت ارزیابی شرکت بسیار دشوار خواهد بود. هر تحلیلی از اعتماد به نفس پایینی برخوردار خواهد بود.

این روش را نمی توان در مواردی که اعمال آن غیرممکن است به کار برد تجزیه و تحلیل کاملوضعیت اقتصادی یا غایب اطلاعات کاملدر مورد تراکنش های انجام شده

همچنین توصیه می شود از مصرف آن خودداری کنید اگر کسب و کار در مرحله توسعه باشدو سرمایه ثابت یا این تسهیلات قبلاً منسوخ شده است و نیاز به بازسازی یا نوسازی جدی دارد.

مثال های محاسباتی

برای درک بهتر نحوه محاسبه ارزش املاک و مستغلات با استفاده از روش سرمایه گذاری، بد نیست به چند مثال نگاه کنیم.

1. روش حلقه. توصیه می شود در صورتی که کل مبلغ باید در اقساط مساوی بازپرداخت شود استفاده شود. بر این اساس، نرخ سالانه با تقسیم بر 100٪ ارزش دارایی محاسبه می شود.

مثال: مشخص است که دوره سرمایه گذاری پنج سال است. بازده نرخ بهره -18٪ است. محاسبه: واضح است که نرخ بازده 20 درصد است، زیرا 100 درصد در طول پنج سال سرمایه گذاری کسر می شود. در این صورت درصد سرمایه 38 درصد خواهد بود.

1. روش اینووددر صورتی اعمال می شود که بازگشت سرمایه بر اساس نرخ بازده سرمایه گذاری نشود.

مثال: اگر معلوم شود دوره سرمایه گذاری پنج سال و بازده سرمایه گذاری 12 درصد است. راه حل: نسبت سودآوری 0.12 و نسبت سرمایه 0.28 خواهد بود.

نحوه محاسبه نرخ سرمایه

محاسبه نرخ سرمایه در چند مرحله انجام می شود:

1. محاسبه سالانه درآمد ناخالص بسته به اموال سرمایه گذاری.

به عنوان یک قاعده، درآمد ناخالص شاخصی است که شامل اجاره محل است. یعنی محاسبه به شرطی صورت می گیرد که سرمایه گذار محل را برای فروش بیشتر در اختیار موجر قرار دهد.

1. کسر هزینه های مبادله از درآمد ناخالص. املاک و مستغلات ارتباط نزدیکی با هزینه ها و زمان عملیاتی دارد. به طور کلی، هزینه‌های عملیاتی ممکن است شامل تعمیر و نگهداری خانه، تعمیرات اساسی و سایر فعالیت‌هایی باشد که هدف آنها حفظ وضعیت خوب ملک است.
2. تقسیم درآمد دریافتی بر هزینه های مرتبط با. به عبارت دیگر، محاسبه نرخ سرمایه که به عنوان تفاوت بین درآمد و هزینه اولیه یا هزینه سرمایه برای دستیابی به یک شی تعریف می شود، ضروری است.

روش سرمایه گذاری برای ارزش گذاری مشاغل و املاک و مستغلات

این روش به عنوان نسبتی از قیمت یک تجارت با تبدیل درآمد خالص به ارزش در لحظه مشخص می شود.

هزینه یک شی با استفاده از روش سرمایه گذاری مستقیم را می توان طبق فرمول زیر محاسبه کرد:

میانگین=CHOD/Kn.

Wed نشانگر ارزش شی است، NOR درآمد خالصی است که کسب و کار به ارمغان می آورد، Kn نسبت سرمایه است.

ترتیب خاصی وجود دارد که بر اساس آن روش سرمایه گذاری انجام می شود:

1. در ابتدا، شما باید چنین شاخصی را پیدا کنید NOR (درآمد عملیاتی خالص).این شاخص به طور مستقیم توسط خود ملک زمانی که آن را تعیین می کند روش عینیاستفاده (عوامل خارجی یا داخلی منفی در نظر گرفته نمی شود، که تحت آن ممکن است تسهیلات زودتر از زمان برنامه ریزی شده قابلیت عملیاتی خود را از دست بدهد).
2. محاسبه ریاضی نرخ سرمایه.
3. بسته به شاخص NPV، هزینه شی تعیین می شود و بیشتر بر نسبت سرمایه تقسیم می شود.

در واقع، روش بزرگ کردن همیشه به محاسبه کمک خواهد کرد هزینه دقیق انواع مختلف املاک و مستغلات. درک این نکته مهم است که تنها زمانی می توان از آن استفاده کرد که تمام داده های اولیه در مورد شی در دسترس باشد. شاخص آن در درجه اول به وضعیت هدف سرمایه گذاری بستگی دارد.

اگر در مورد کاربرد روش در صنعت ساختمان صحبت کنیم، برای برآورد هزینه اولیه اولیه از روش سرمایه گذاری استفاده می شود. در دنیای تجارت، جنبه های زیادی وجود دارد که ارزش گذاری می تواند دشوار باشد. بیشتر اوقات این اتفاق در زمینه توسعه مشاغل کوچک رخ می دهد. اگر شرکت جوان است و هنوز پایه مالی دائمی ندارد، استفاده از آن توصیه نمی شود. فقدان پایگاه مستقر نیز می تواند به یک مانع جدی تبدیل شود.

روش بزرگ‌سازی را می‌توان به‌طور مستقل، حتی بدون داشتن، استفاده کرد دانش حرفه ایدر زمینه تحلیلی فعالیت اما این سوال که انجام این کار چقدر صحیح و توصیه می شود همچنان باز است. مزیت اصلی سرعت محاسبات است، اما عدم وجود حتی کوچکترین اطلاعات، این نوع ارزیابی را ذهنی می کند.

در بنابراین، قبل از انجام کار ریاضی و نتیجه گیری، باید بدانید که آیا استفاده از آن در یک موقعیت خاص مناسب است یا خیر.اخیرا ، روش سرمایه گذاری به طور گسترده در بخش بانکی استفاده می شود. به محاسبه درآمد اضافی کمک می کند، به شکل گیری کمک می کندتصویر کامل

موفقیت موسسه مالی

روش سرمایه‌گذاری می‌تواند تصویری بسیار واقع بینانه از دنیای سرمایه‌گذاری ارائه دهد، اما نیاز به رویکردی دقیق و منطقی در استفاده از آن دارد.

مشاوره تصویری

در مورد روش سرمایه گذاری در ویدیویی از کانال "سرمایه گذار موفق".

5. روش های محاسبه نرخ سرمایه

روش های محاسبه نرخ سرمایه بسته به شرایط خاصی که شی ارزیابی در آن عمل می کند، انتخاب می شود. مهمترین آنها عبارتند از:

· اطلاعات در مورد درآمد و قیمت معاملات بر اساس یک نمونه نماینده از اشیاء قابل مقایسه.

· منابع و شرایط معاملات تامین مالی.

· امکان پیش بینی صحیح در مورد هزینه یک شی در پایان دوره پیش بینی.روش های موجود

تعاریف نرخ کل سرمایه در شکل 1 ارائه شده است. 5

روش های تحلیل آنالوگ های بازار اصلی ترین و صحیح ترین روش برای تعیین نرخ سرمایه است.

اشیاء قابل مقایسه باید از نظر هدف عملکردی و سطح ریسک سرمایه‌گذاری با آن مورد ارزیابی مطابقت داشته باشند و همچنین از نظر درآمد، شباهت فیزیکی، مکان، رابطه بین درآمد ناخالص و رفتار آتی ارزش دارایی مطابقت داشته باشند. هزینه های عملیاتی، و انتظارات غالب بازار از رفتار آتی ارزش دارایی (شکل 6)

	قیمت شی
	درآمد ایجاد شده
	نسبت هزینه های عملیاتی به عنوان نسبت درآمد ناخالص به هزینه های عملیاتی
	شرایط تامین مالی معامله
	سهم وجوه زمین
	وضعیت بازار در حال حاضر

روش ساخت تجمعی نرخ سرمایه در هنگام ارزیابی املاک و مستغلات آن را به دو جزء تقسیم می کند: بازگشت سرمایه (سرمایه) و نرخ بازیابی مبلغ سرمایه گذاری شده.

بازده سرمایه (i) غرامتی است که باید در قبال ارزش پول به سرمایه گذار پرداخت شود، با در نظر گرفتن عامل زمان، ریسک و سایر عوامل مرتبط با یک سرمایه گذاری خاص، یعنی سودی است که برای آن پرداخت می شود. استفاده پول نقد.

بازگشت یا بازپرداخت سرمایه به معنای بازپرداخت مبلغ سرمایه اولیه است. این عنصر از نسبت سرمایه فقط برای بخش استهلاک شده دارایی اعمال می شود.

نرخ بازده سرمایه به شرح زیر ساخته شده است (شکل 7)

نرخ بازده بدون ریسک

+

حق بیمه ریسک

+

حق بیمه برای نقدینگی کم املاک و مستغلات

+

جوایز مدیریت سرمایه گذاری

+

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

نرخ بازده بدون ریسک، نرخ بهره دارایی‌های با نقدشوندگی بالاست، یعنی نرخی است که منعکس‌کننده «فرصت‌های واقعی بازار برای سرمایه‌گذاری وجوه شرکت‌ها و افراد بدون هیچ گونه ریسک عدم بازگشت» است.

نرخ بدون ریسک بر اساس روش های غربی، نرخ بازده اوراق قرضه بلندمدت (20 ساله) دولتی در بازار جهانی (آمریکا، آلمان، ژاپن و غیره) در نظر گرفته می شود.

نرخ بدون ریسک به عنوان یک نرخ پایه استفاده می شود که اجزای دیگری به آن اضافه می شود - تنظیمات برای انواع مختلفخطرات مرتبط با ویژگی های دارایی مورد ارزیابی.

برای تعیین نرخ بدون ریسک، می توانید از شاخص های روسی و غربی برای معاملات بدون ریسک استفاده کنید.

هنگام استفاده از نرخ بدون ریسک غربی، لازم است که حق بیمه ریسک برای سرمایه گذاری در روسیه (ریسک کشور) را در نظر بگیرید.

این نرخ بدون ریسک به طور فعال در اولین مراحل توسعه ارزش گذاری در فدراسیون روسیه مورد استفاده قرار گرفت، زیرا این دوره با کپی مداوم از تجربه غربی بدون در نظر گرفتن مشخص می شد. مشخصات روسی. امروزه، بازده اوراق قرضه وام فدرال (OFZ) اغلب به عنوان نرخی بدون ریسک در نظر گرفته می شود.

تعدیل ریسک کشور معمولاً توسط آژانس های رتبه بندی محاسبه می شود، اما این اطلاعات همیشه در دسترس ارزیابان نیست. در این مورد، ارزیاب می تواند به طور مستقل خطر کشور را برای روسیه با استفاده از طرح های توسعه یافته تعیین کند، اما درجه ذهنیت در محاسبات به طور قابل توجهی افزایش می یابد.

در فرآیند ارزیابی، باید در نظر گرفت که نرخ های اسمی و واقعی بدون ریسک می تواند هم روبل و هم ارز خارجی باشد. هنگام محاسبه مجدد نرخ اسمی به نرخ واقعی و بالعکس، توصیه می شود از فرمول اقتصاددان و ریاضیدان آمریکایی I. Fisher استفاده کنید که او در دهه 30 به دست آورد. قرن XX:

Rn = Rр + Jinf. + Rр x Jinf.

Rr =	Rn – جینف
	1 + جینف

جایی که Rн – نرخ اسمی؛

Rр - نرخ واقعی؛

جینف – شاخص تورم.

نرخ اسمی:

1- نرخ بهره سالانه که بر اساس آن نرخ اعمال شده در هر دوره زمانی تعیین می شود که سود مرکب چندین بار در سال محاسبه شود.

2. نرخ بهره، بدون در نظر گرفتن تورم محاسبه می شود.

نرخ واقعی- نرخ بهره خالص از تورم. نرخ بهره واقعی به عنوان تفاوت بین نرخ بهره اسمی و نرخ تورم محاسبه می شود. وجود دارد:

· پیش از آن - نرخ بهره واقعی مورد انتظار در زمان صدور وام.

· پس از پست - نرخ بهره واقعی واقعی.

هنگام محاسبه نرخ بدون ریسک ارز، توصیه می شود با استفاده از فرمول I. Fisher با در نظر گرفتن شاخص تورم دلار هنگام تعیین نرخ بدون ریسک روبل - شاخص تورم روبل.

هنگام استفاده از جریان های درآمد اسمی، نرخ سرمایه و اجزای آن باید به صورت اسمی محاسبه شود و هنگام استفاده از جریان های درآمد غیر واقعی - به صورت واقعی. برای تبدیل جریان های درآمد اسمی به واقعی، ارزش اسمی باید بر شاخص قیمت مربوطه تقسیم شود، یعنی نسبت ارزش شاخص قیمت برای سالی که جریان های نقدی مورد انتظار است به شاخص قیمت دوره پایه. .

هنگام محاسبه حق بیمه برای نقدینگی کم، عدم امکان بازگشت فوری سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در یک شی ملکی در نظر گرفته می‌شود و می‌توان آن را در سطح تورم دلار برای زمان قرار گرفتن در معرض معمول اشیاء مشابه با ارزش‌گذاری شده در نظر گرفت. در بازار

حق بیمه ریسک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات احتمال از دست دادن تصادفی ارزش مصرف کننده شی را در نظر می گیرد و می تواند در میزان کسورات بیمه از شرکت های بیمه پذیرفته شود. بالاترین دستهقابلیت اطمینان

میانگین میزان سهم بیمه 14-20٪ است.

توصیه می شود که حق بیمه مدیریت سرمایه گذاری را با در نظر گرفتن ضریب زیر بار و زیان هنگام جمع آوری پرداخت های اجاره محاسبه کنید. هر چه سرمایه گذاری مخاطره آمیزتر و پیچیده تر باشد، به مدیریت شایسته تری نیاز دارد.

معایب روش جمع شامل رویکرد ذهنی برای پذیرش اندازه اجزای نرخ سرمایه است.

در برخی موارد، نرخ سرمایه و بازده سرمایه گذاری همزمان می شود، یعنی Sk = i. این به اصطلاح مستمری دائمی است و با آن بازپرداخت سرمایه لازم نیست، ارزش شی در طول زمان تغییر نمی کند، درآمد دریافتی دوره ای درآمد حاصل از وجوه انباشته شده را بیان می کند و بازپرداخت کامل وجوه سرمایه گذاری اولیه در زمان فروش شیء

در صورتی که ارزش ملک در طول مدت مالکیت کاهش یابد و بازیابی کامل وجوه سرمایه گذاری شده در زمان فروش غیرممکن شود، بخشی از درآمد جاری به عنوان بازگشت سرمایه و مابقی درآمد محسوب می شود. روی سرمایه گذاری در این حالت، نرخ سرمایه (Cr) باید افزایش یابد تا امکان محاسبه یک مقدار از ارزش دارایی را فراهم کند.

هنگامی که ارزش دارایی افزایش می یابد، تمام درآمد جاری و بخشی از درآمد حاصل از فروش مجدد، بازگشت سرمایه را تشکیل می دهد. بازگشت سرمایه با باقیمانده درآمد حاصل از فروش مجدد تضمین می شود، سپس نرخ سرمایه را می توان با کم کردن درصد سود سرمایه سالانه از نرخ بازگشت سرمایه (i) محاسبه کرد.

روش نسبت پوشش بدهی در مواردی استفاده می شود که اکثر املاک و مستغلات با وجوه قرض گرفته شده خریداری می شود و نرخ کل سرمایه باید الزامات بانک و سرمایه گذار را برآورده کند.

کسب سود در یک سطح معین با در نظر گرفتن ریسک صدور وام و دریافت پرداخت های دوره ای مساوی از جمله پرداخت بهره.

· بازپرداخت اصل بدهی.

الزامات بانک عبارتند از:

کسب سود در طول دوره نگهداری از سرمایه سرمایه گذاری شده به میزان کافی برای توجیه سرمایه گذاری با سطح معینی از ریسک.

· بازپرداخت سرمایه اولیه.

نسبت پوشش خدمات بدهی (DCR) نسبت پرداخت‌های سالانه خدمات بدهی است که از شرایط یک وام خود مستهلک‌کننده به درآمد خالص عملیاتی محاسبه می‌شود.

این ضریب ثابت وام مسکن نیز نامیده می شود و به صورت زیر محاسبه می شود:

DCR =	D.S.
	NOY

جایی که DS - پرداخت های سالانهپرداخت بدهی؛

NOY یک مقدار معرف سود خالص مورد انتظار است.

ثابت وام مسکن از جدول شش تابع بهره مرکب تعیین می شود: برابر است با مجموع نرخ بهره و عامل صندوق جبران.

نسبت DCR توسط وام دهندگان به عنوان یک الزام برای یک پروژه سرمایه گذاری در حال تامین مالی استفاده می شود، اگر پروژه دوم به عنوان ریسک بالاتر از سایر گزینه های وام ارزیابی شود. هنگام استفاده از این روش، فرض بر این است که ارزش ملک در یک بازه زمانی تغییر نمی کند یا حداقل کاهش نمی یابد.

طبق این روش، نرخ کل سرمایه برابر است با حاصلضرب نسبت بدهی وام مسکن M، Rm ثابت وام مسکن و نسبت پوشش بدهی:

Sk = M x Rm x DCR

M =	سانتی متر
	با

Сm - هزینه وجوه قرض گرفته شده؛

ج - هزینه شی (کل مقدار سرمایه گذاری)؛

Rm =	D.S.
	سانتی متر

نرخ سرمایه برای وجوه استقراضی.

پارامترهای مورد استفاده در این روش اطلاعات بانکی عمومی است. این روش اصلی نیست، بلکه به عنوان یک روش اصلاحی استفاده می شود و در مواردی که داده های بازار به اندازه کافی قابل اعتماد نیستند، یک مقدار راهنما برای نرخ سرمایه ارائه می دهد.

روش سرمایه‌گذاری مرتبط، مشابه روش نسبت پوشش بدهی، در صورتی استفاده می‌شود که از سرمایه استقراضی برای خرید ملک استفاده شود. در این مورد، ارزش Sk باید منافع سهام و سرمایه قرض گرفته شده را در نظر بگیرد. این سود در قالب نرخ های سرمایه گذاری مربوطه Re (برای حقوق صاحبان سهام) و Rm (برای وجوه قرض گرفته شده) بیان می شود. نرخ کلسرمایه‌گذاری در این روش به‌عنوان یک مقدار میانگین موزون نسبت به اجزای مالی با ضرایب برابر با سهم بدهی و سرمایه به ترتیب تعریف می‌شود:

R = M x Rm + (1 - M) x Re

که در آن M نسبت بدهی وام مسکن است.

ارزش نرخ سرمایه گذاری برای سرمایه سهام (Re) از داده های مربوط به اشیاء قابل مقایسه تعیین می شود و ارزش درآمد قبل از مالیات را بر مقدار سرمایه سهام تقسیم می کند.

نسبت سرمایه برای حقوق صاحبان سهام با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

Re=	Dn
	سی

که در آن Dn جریان نقدی سالانه قبل از مالیات است.

ج – مقدار سرمایه.

روش سرمایه‌گذاری پیوندی برای اجزای فیزیکی مشابه روش سرمایه‌گذاری پیوندی برای مؤلفه‌های مالی است، اما برای مؤلفه‌های املاک - زمین (سایت) و بهبودها (ساختمان) اعمال می‌شود.

نرخ کل سرمایه به عنوان میانگین موزون بین نرخ سرمایه برای زمین Rl و نرخ بهبود Rb تعیین می شود:

Ck = L x Rl + (1 - L)

که در آن L سهم ارزش زمین در ارزش املاک است

نرخ‌های سرمایه‌گذاری برای زمین و بهسازی‌ها را می‌توان محاسبه کرد، مشروط بر اینکه نرخ‌های سرمایه‌گذاری برای هر یک از اجزاء و همچنین نسبت مشارکت آنها در هزینه کلدارایی

محاسبه نسبت کل سرمایه تعدیل شده برای تغییرات در ارزش دارایی، هم بازده سرمایه گذاری و هم جبران تغییرات در ارزش دارایی برای دوره مورد بررسی را در نظر می گیرد. بازده سرمایه گذاری نشان دهنده نرخ بازده (بازده نهایی) است زیرا کل دوره نگهداری در نظر گرفته شده است. یک رابطه عملکردی بین نرخ کل سرمایه و بازگشت نهایی:

∆ =	(FV – PV)
	PV

تغییر ارزش سهم؛

یی - نرخ بازگشت سرمایه

این عبارت معادله الوود را نشان می دهد، مشروط بر اینکه املاک و مستغلات بدون استفاده از سرمایه قرض گرفته شده سرمایه گذاری شود. فرض بر این است که درآمد ماهیت سالیانه است و ارزش دارایی می تواند در یک جهت یا جهت دیگر تغییر کند.

هنگامی که ارزش در طول دوره نگهداری کاهش می یابد، سرمایه گذار می خواهد که جبران ارزش از دست رفته از درآمد دوره ای باشد. افزایش ارزش به عنوان بخشی از درآمد را می توان با یک معادل در ارزش فعلی در قالب یک جریان درآمد اضافی جایگزین کرد.

جایگزینی تغییر در ارزش با درآمد دوره ای معادل، امکان استفاده از نرخ سرمایه را به جای تنزیل برای تعیین ارزش فعلی به عنوان نرخ تنزیل تعدیل شده برای تغییر در ارزش سرمایه اولیه فراهم می کند.

تعیین Ck بستگی به شرایطی دارد که در آن صندوق جبران خسارت تشکیل می شود. این شرایط توسط گزینه های سرمایه گذاری مجدد موجود دیکته می شود. در این مورد از روش Inwood و روش Hoskold استفاده می شود.

روش Inwood فرض می کند که صندوق جبران خسارت با نرخ بهره ای برابر با نرخ بازگشت سرمایه تشکیل می شود. این روش برای درآمد به صورت مستمری دائمی استفاده می شود. یک مثال خوب از روش، یک وام استهلاکی است که در آن نرخ سرمایه برای وام، یعنی ثابت وام مسکن، مجموع سود است که در این مورد نرخ بازده مبلغ وام است، و فاکتور صندوق که با نرخ بهره وام تعیین می شود.

روش Hoskold فرض می‌کند که سرمایه‌گذار گزینه‌هایی برای سرمایه‌گذاری مجدد با نرخی برابر با نرخ سرمایه‌گذاری اولیه در دسترس ندارد. برای مثال، سرمایه‌گذار دارایی‌ای را با بازدهی قابل‌توجهی در مقایسه با فرصت‌های دیگر خریداری کرد، در حالی که از ریسکی که سرمایه‌گذاری خود در معرض آن قرار داشت آگاه بود. برای اطمینان از بازگشت وجوه خود، سرمایه گذار یک صندوق جبران خسارت تشکیل می دهد و با کمترین نرخ ممکن دوباره سرمایه گذاری می کند. این فرض هاسکولد است - صندوق جبران خسارت با نرخ "بدون ریسک" تشکیل می شود.

تشکیل صندوق جبران خسارت بازده خطی سرمایه به شرح زیر اتفاق می افتد. تعیین نرخ سرمایه بر اساس نرخ بازده و صندوق جبران خطی (روش حلقه) بازده سرمایه را فرض می کند. در قسمت های مساویدر طول دوره نگهداری دارایی

نرخ بازده در این مورد سهم سالانه سرمایه اصلی است که به صندوق جبران خسارت بدون بهره منتقل می شود. این سهم 1/n است که n زمان استهلاک است که بر حسب سال محاسبه می شود. بیان نرخ کل سرمایه گذاری با استفاده از روش Ring به شرح زیر است:

Ck = Ym +	1
	n

که در آن n عمر اقتصادی باقیمانده است.

...: · جریان های درآمدی برای مدت طولانی برابر و پایدار هستند. · جریان های درآمدی به شیوه ای پایدار افزایش می یابد، با سرعت متوسط. روش سرمایه‌گذاری درآمد مبتنی بر اصول ارزش‌گذاری زیر است: · اصل انتظار: ارزش املاک و مستغلات درآمدزا بر اساس فراوانی درآمد حاصل از استفاده یا فروش مجدد مورد انتظار خریدار، مالک و ... تعیین می‌شود.

8- ارزش بازار حقوق صاحبان سهام سرمایه گذار به عنوان مجموع ارزش های جاری دریافتی های نقدی و عواید حاصل از فروش مجدد برآورد می شود. 9. مبلغ وام مسکن در تاریخ ارزیابی تعیین می شود. 10. ارزش بازار معقول املاک و مستغلات به عنوان مجموع ارزش بازار حقوق صاحبان سهام و بدهی در زمان ارزیابی تعیین می شود. مثال. تعیین بازار معقول ...

نکته این است که ارزش اموالی که سرمایه در آن سرمایه گذاری می شود باید با ارزیابی فعلی کیفیت و کمیت درآمدی که این دارایی قادر به ایجاد آن است مطابقت داشته باشد. رویکرد درآمدیمجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش املاک و مستغلات بر اساس تعیین ارزش فعلی درآمد مورد انتظار از آن است. پیش نیاز اصلی برای محاسبه بهای تمام شده با استفاده از این روش، اجاره ...

ارزش درآمدهای آتی اصل وابستگی به محیط خارجی- تغییرات در نیروهای سیاسی، اقتصادی و اجتماعی بر شرایط بازار و سطح قیمت تأثیر می گذارد. ارزش شرکت تغییر می کند. بنابراین، ارزیابی یک بنگاه اقتصادی باید در تاریخ معینی انجام شود. اصل تقسیم اقتصادی - حقوق مالکیت باید به گونه ای تقسیم و ترکیب شود که افزایش ...

در تئوری، نسبت سرمایه برای درآمد جاری باید به طور مستقیم یا غیر مستقیم عوامل زیر را در نظر بگیرد:

1. غرامت برای سرمایه گذاری های بدون ریسک و غیر نقدینگی.

2. جبران خطر.

3. جبران نقدینگی کم.

4. جبران خسارت مدیریت سرمایه گذاری.

5. تعدیل برای افزایش یا کاهش پیش بینی شده ارزش املاک

روش های مختلفی برای تعیین ضریب سرمایه (نرخ) وجود دارد:

1. روش فشار بازار;

2. روش ساخت تجمعی (جمع بندی);

3. روش سرمایه گذاری های مرتبط بدهی و سرمایه سهام.

4. روش سرمایه گذاری مرتبط با زمین و ساختمان.

5. روش تعیین نسبت سرمایه با در نظر گرفتن جبران خسارت هزینه های سرمایه ای.

6. روش الوود (روش سرمایه گذاری بدهی و سرمایه سهام).

1. روش فشار بازار.

این ساده ترین، سریع ترین و دقیق ترین راه برای تعیین ارزش هر ملک با استفاده از داده های فروش قابل مقایسه است که از بازارهای رقابتی و آزاد جمع آوری شده است. فروش از نظر ویژگی ها (انگیزه سرمایه گذاری، وضعیت اجتماعی- حقوقی، پرداخت بدهی، راه های تامین مالی و غیره) و سودمندی املاک مشابه است. در رویکرد درآمد، نرخ سرمایه (R) با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

V هزینه یک شی آنالوگ است.

I - NOR از شی ارزیابی شده.

2. روش ساخت تجمعی (روش جمع).

این روش برای تعیین نرخ کلاهک، آن را به اجزای سازنده خود تقسیم می کند. دو جزء اصلی نرخ سرمایه عبارتند از: نرخ بهره و نرخ بازیابی سرمایه.

نرخ بهره به چند بخش تقسیم می شود:

1. نرخ بدون ریسک.

2. روی ریسک اضافی شرط بندی کنید.

3. جبران نقدینگی کم.

4. جبران خسارت مدیریت سرمایه گذاری.

5. تعدیل برای افزایش یا کاهش پیش بینی شده در ارزش املاک و مستغلات.

نرخ بدون ریسک نرخ بدون ریسک به عنوان نرخ پایه ای که سایر اجزای نرخ بهره به آن اضافه می شوند، استفاده می شود. برای تعیین نرخ بدون ریسک، می توانید از شاخص های متوسط ​​اروپایی برای عملیات بدون ریسک و داخلی استفاده کنید. در مورد استفاده از شاخص های متوسط ​​اروپایی، حق بیمه برای ریسک سرمایه گذاری در این کشور، به اصطلاح خطر کشور. نرخ بدون ریسک با در نظر گرفتن عامل زمان (دوره سرمایه گذاری) حداقل جبران سرمایه سرمایه گذاری شده را تعیین می کند.

نرخ ریسک اضافی تمامی سرمایه گذاری ها، به استثنای سرمایه گذاری در اوراق بهادار دولتی، بسته به ویژگی های نوع املاک مورد ارزیابی، دارای درجه ریسک بالاتری هستند. چگونه ریسک بیشتر، نرخ بهره باید بالاتر باشد تا سرمایه گذار بتواند ریسک هر پروژه سرمایه گذاری را بپذیرد.

جبران نقدینگی کم نقدینگی سرعت تبدیل یک ملک به پول نقد را اندازه گیری می کند. املاک و مستغلات در مقایسه با سهام و سایر اوراق بهادار دارای نقدشوندگی پایینی هستند. تعدیل نقدینگی نوعی تعدیل برای عملیات طولانی مدت هنگام فروش ملک یا برای مدتی برای یافتن مستاجر جدید در صورت ورشکستگی یا امتناع از اجاره مستاجر موجود است.

جبران خسارت مدیریت سرمایه گذاری هر چه سرمایه گذاری مخاطره آمیزتر و پیچیده تر باشد، به مدیریت شایسته تری نیاز دارد.

نرخ بازیابی سرمایه ارزش برابر با یک تقسیم بر تعداد سال‌های مورد نیاز برای بازگشت سرمایه سرمایه‌گذاری شده، بر اساس دوره زمانی است که سرمایه‌گذار معمولی انتظار دارد سرمایه سرمایه‌گذاری شده در دارایی مورد ارزش‌گذاری بازگردد.

نسبت کل سرمایه تحت این روش با جمع کردن نرخ بهره محاسبه شده به روش تجمعی و نرخ بازده سرمایه محاسبه می شود.

3. روش سرمایه گذاری های مرتبط سرمایه خود و استقراضی.

از آنجایی که اکثر املاک و مستغلات با استفاده از بدهی و سرمایه خریداری می شوند، نرخ کلی سرمایه باید الزامات درآمد بازار را برای هر دو بخش سرمایه گذاری برآورده کند.

سرمایه گذاری = سرمایه بدهی + سرمایه سهام.

نرخ سرمایه در وجوه استقراضی ثابت وام مسکن نامیده می شود و به صورت زیر محاسبه می شود:

Rz = پرداخت سالانه برای تعمیر و نگهداری. اصل بدهی/رهن

اگر وام به دفعات بیشتر پرداخت شود، آنگاه R با ضرب پرداخت های خدمات بدهی در فراوانی آنها (ماهانه، سه ماهه) و سپس تقسیم بر کل مبلغ وام رهنی محاسبه می شود.

ثابت وام مسکن تابعی از نرخ بهره، تعداد دفعات مستهلک شدن بدهی و شرایط وام است. هنگامی که شرایط وام مشخص است، ثابت وام مسکن را می توان از جداول مالی تعیین کرد: این مبلغ حاصل جمع نرخ بهره و نسبت صندوق غرق شده خواهد بود. سرمایه گذار سهام همچنین به دنبال کسب درآمد نقدی سیستماتیک است.

نرخی که برای سرمایه گذاری بازده حقوق صاحبان سهام استفاده می شود، نرخ سرمایه گذاری حقوق صاحبان سهام (Rc) نامیده می شود و به صورت زیر تعریف می شود:

Rc= دریافت‌های نقدی قبل از مالیات/مقدار سرمایه‌گذاری‌شده شخصی

Rc فقط نرخ بازده سرمایه نیست، بلکه نرخ بازده سرمایه و بازده سرمایه سرمایه گذاری شده را ترکیب می کند.

نرخ کل سرمایه گذاری (R) باید برآورده شود یک سطح معینتداوم وام مسکن برای وام دهنده و جریان درآمد برای سرمایه گذار سهام. با وزن کردن اجزای آن متناسب با میزان بدهی و سرمایه در سرمایه گذاری تعیین می شود. نسبت مقدار سرمایه استقراضی به ارزش صندوق سرمایه گذاری را سهم اعتباری می نامند. سهم اعتبار (بدهی) در کل سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برابر است با:

Mkred. = مبلغ وام / هزینه سرمایه گذاری

سپس سهم سرمایه برابر است: MSOB. = 1 - مکرد که در آن کل سرمایه 1 در نظر گرفته می شود.

هنگامی که ثابت وام مسکن (Rз) و نرخ سرمایه گذاری درآمد در حقوق صاحبان سهام مشخص باشد، نرخ کل سرمایه برابر با:

R = Rz x Mkr. + Rc(1-Mkr.).

شرایط و ضوابط معمول وام های رهنی را می توان با تجزیه و تحلیل داده های بازار به دست آورد. نرخ های سرمایه گذاری حقوق صاحبان سهام از داده های فروش قابل مقایسه به دست می آید.

مثال. ارزش ملکی را که برای خرید آن می توانید به مبلغ 1000000 وام به مبلغ 12% در سال به مدت 20 سال با پرداخت سالانه دریافت کنید (پرداخت سالانه بدهی - 133,880) تعیین کنید. پس از یک دوره نگهداری 8 ساله، انتظار می رود ملک به قیمت 1200000 به فروش برسد.

راه حل. مطابق با فرمول اصلی تحلیل سرمایه گذاری وام مسکن:

V=PV[(180000 - 133880)، 8 سال 14٪] + PV[(1200000 - 829295)، 8 سال 14٪] + 100000 = 213944 + 129953 + 1000000 = 1343

4. روش اصلاح شده سرمایه گذاری بدهی و سرمایه سهام (روش الوود). عقیده ای وجود دارد که روش سرمایه گذاری پیوندی دارای معایبی است، زیرا طول دوره سرمایه گذاری برنامه ریزی شده و یا کاهش یا افزایش ارزش ملک در این دوره را در نظر نمی گیرد. در سال 1959، یکی از اعضای موسسه ارزیابی (IA) L.V. الوود این عوامل را با عواملی که قبلاً در روش سرمایه‌گذاری گره‌خورده گنجانده شده بود مرتبط کرد و فرمولی را پیشنهاد کرد که می‌توان از آن برای آزمایش یا محاسبه نرخ سرمایه کلی استفاده کرد. علاوه بر این، جداولی برای سهولت استفاده از روش او ایجاد شد.

فرمول الوود برای محاسبه نرخ کل سرمایه به شرح زیر است:

R = Rс - Mkr x C / Dep - برنامه (SFF)،

R - نرخ کل سرمایه.

Rc - نرخ بازده حقوق صاحبان سهام - نشان دهنده بازده واقعی سرمایه گذاری است که یک سرمایه گذار معمولی انتظار دارد در طول دوره مالکیت دارایی دریافت کند. این شامل زیان یا عمدتاً سود حاصل از فروش است (زیرا اکثر سرمایه گذاران قصد دارند ملک خریداری شده را به قیمتی بیشتر از آنچه خریداری شده است بفروشند). نرخ بازده حقوق صاحبان سهام بر اساس داده‌های بازار محاسبه می‌شود و به ویژگی‌های موضوع ارزیابی خاص بستگی دارد.

Mkr - نسبت اندازه وام وام مسکن به هزینه (سهم وام در کل سرمایه).

ج - ضریب وام مسکن;

Dep - کاهش ارزش دارایی در طول دوره پیش بینی.

arr - افزایش ارزش دارایی در طول دوره پیش بینی.

SFF نسبت صندوق غرق شده با نرخ Y برای دوره نگهداری پیش بینی شده است.

نسبت وام مسکن را می توان با استفاده از فرمول محاسبه کرد:

C = Y + P (SFF) - Rs،

جایی که P بخشی از وام مسکن است که در دوره پیش بینی مستهلک (بازپرداخت) می شود.

Rs - ثابت وام مسکن.

شما می توانید نسبت وام مسکن را در جداول الوود بدون نیاز به محاسبه خودتان بیابید.

مثال. فرض کنید باید ارزش ملک را بر اساس داده های زیر تعیین کنید:

راه حل. طبق روش الوود، نرخ سرمایه برابر با:

R = / 1 + 0 = 0.12173.

بنابراین ارزش ملک V=50000/0.12179=410745 می باشد.

5. روش سرمایه گذاری پیوندی زمین و ساختمان.

اصل این روششامل تعیین نرخ های سرمایه وزنی برای هر عنصر ساختاری کل مجموعه دارایی - زمین و سازه ای است که روی آن قرار دارد. وزن دهی نرخ های سرمایه بر اساس اندازه سهام اجزاء در ارزش مجموعه املاک به عنوان یک کل انجام می شود. نرخ کل سرمایه با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

R= Sz x Kz + Szd x Kzd،

Sz - هزینه زمین به عنوان درصدی از سهم کل مجتمع املاک؛

Кз - نرخ سرمایه برای زمین؛

Szd - هزینه ساختمان به عنوان درصدی از کل مجتمع املاک؛

Kzd - نرخ سرمایه برای ساختمان.

6. حسابداری بازپرداخت هزینه های سرمایه در نسبت سرمایه

همانطور که قبلاً بحث شد، نسبت سرمایه برای املاک و مستغلات شامل بازگشت سرمایه و بازده سرمایه است. بازده سرمایه غرامتی است که باید در قبال ارزش پول به سرمایه گذار پرداخت شود، با در نظر گرفتن زمان، ریسک و سایر عوامل مرتبط با یک سرمایه گذاری خاص. به بازده سرمایه بازده نیز گفته می شود. بازگشت سرمایه به معنای بازپرداخت مبلغ اولیه سرمایه گذاری است. بازگشت سرمایه را بازیابی سرمایه می گویند.

جریان های درآمدی برای سرمایه گذاری های پیش بینی شده مقادیر مساویبرای مدت نامحدود و همچنین در صورتی که تغییری در ارزش سرمایه سرمایه گذاری شده پیش بینی نشود، می توان با نرخ بهره (تخفیف) سرمایه گذاری کرد.

در این حالت، بازپرداخت هزینه های سرمایه گذاری در زمان فروش مجدد دارایی رخ می دهد. کل جریان درآمد بازگشت سرمایه است.

اگر تغییری در ارزش دارایی (زیان یا رشد) پیش‌بینی شود، لازم است بازیابی سرمایه در نسبت سرمایه در نظر گرفته شود. سه راه برای بازگرداندن سرمایه سرمایه گذاری شده وجود دارد:

· بازگشت مستقیم سرمایه (روش حلقه) - برای تخلیه دارایی ها.

· بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جایگزین و نرخ بازگشت سرمایه (روش Inwood) یا روش سالیانه - برای ارزش گذاری دارایی هایی که جریان های درآمد ثابت ایجاد می کنند.

· بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جبران خسارت و نرخ بهره بدون ریسک (روش هاسکولد) - برای دارایی های بسیار سودآور.

1. بازگشت مستقیم سرمایه (روش حلقه). در روش Ring فرض می شود که اصل مبلغ سالانه در اقساط مساوی بازپرداخت می شود. با بازپرداخت سرمایه مستقیم، کل پرداخت های سالانه کاهش می یابد. این نشان می‌دهد که ارزش‌گذاری خط مستقیم مربوط به جریان‌های درآمدی در حال کاهش است و برای جریان‌های درآمدی با مقدار مساوی قابل اعمال نیست، زیرا منجر به دست کم گرفتن برآورد آنها می شود. نرخ بازده سالانه با تقسیم 100٪ ارزش دارایی بر عمر باقی مانده آن محاسبه می شود:

Ry - نرخ بازگشت سرمایه؛

ن - عمر اقتصادی باقیمانده.

مثال. وام 1000 دلاری برای مدت 4 سال با 12٪ در سال صادر شد. میزان بازپرداخت سرمایه اولیه سرمایه گذاری شده برای سرمایه گذاری را تعیین کنید.

راه حل. با توجه به اینکه وام برای مدت 4 سال صادر شده است، نسبت سرمایه مستقیم معادل 25% (100% : 4 = 25%) خواهد بود. هر سال، 25٪ (1000 دلار / 4 = 250 دلار) از سرمایه اولیه سرمایه گذاری شده و 12٪ از سرمایه گذاری ها بازپرداخت می شود. بنابراین، نسبت سرمایه کلی R= 25% + 12% = 37% خواهد بود.

250 + 12% از 1000 دلار = 120	250 + 12 درصد از 750 دلار = 90	250 + 12٪ از 500 دلار = 60	250 + 12٪ از 250 دلار = 30

2. بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جایگزین و نرخ بازگشت سرمایه (روش اینوود). نرخ بازگشت سرمایه مانند است جزءنسبت سرمایه برابر با عامل صندوق جایگزین با همان نرخ بهره برای سرمایه گذاری ها است:

R= Ry + SFF (n، Y)،

SFF - فاکتور صندوق جبران خسارت؛

Y=Ry - نرخ بازگشت سرمایه.

بخشی از جریان کل درآمد NOL را تشکیل می دهد، در حالی که بقیه جریان درآمد جایگزین یا بازگشت سرمایه را فراهم می کند. در صورت از دست دادن 100% سرمایه، بخشی از درآمد جایگزین سرمایه می شود و بر اساس آن مجددا سرمایه گذاری می شود. نرخ بهره، به مبلغ اصلی افزایش می یابد: بنابراین، سرمایه به طور کامل بازپرداخت می شود.

مثال. وام به مبلغ 2000 دلار برای مدت 5 سال با 10% سالیانه صادر شد. می توان آن را به طور کامل با پرداخت های سالانه مساوی 527.6 دلار (بر اساس سهم استهلاک) بازپرداخت کرد. سرمایه گذاری یکنواخت سالیانه را بسازید.

راه حل. درآمد این بانک سالانه 200 دلار خواهد بود. بازگشت مبلغ اصلی در سال اول 527.6 دلار خواهد بود - 10٪ از 2000 دلار = 327.6 دلار. در سال دوم: 527.6 دلار - 10٪ (2000 دلار - 327.6 دلار) = 360.36 دلار. درآمد برای 3 سال آینده به طور مشابه محاسبه می شود. نتایج محاسبات در جدول نشان داده شده است:

3. بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جبران خسارت و نرخ سود بدون ریسک (روش هاسکولد). در برخی موارد، نرخ بازده تولید شده توسط سرمایه گذاری اولیه تا حدودی بالا است. در این صورت، بعید می‌شود که سرمایه‌گذاری مجدد با همان نرخ سرمایه‌گذاری اولیه انجام شود. بنابراین، برای وجوه سرمایه گذاری مجدد فرض می شود که درآمد با نرخ بهره بدون ریسک دریافت می شود:

R= Ry + SFF (n، Yb)،

Yb - نرخ بهره بدون ریسک.

مثال. پروژه سرمایه گذاریبازده سالانه 10% سرمایه را به مدت 5 سال فرض می کند. انتظار می رود برای سال اول درآمد 554 دلار باشد. مبالغ حاصل از بازگشت سرمایه را می توان به طور ایمن با نرخ تنها 6 درصد مجدداً سرمایه گذاری کرد. هزینه درآمد را تعیین کنید.

راه حل. با توجه به جدول 6 تابع بهره مرکب، ضریب صندوق جبران خسارت پنج ساله 10 درصد 0.1773964 است. نسبت سرمایه برابر با R= 0.1 + 0.1773964 خواهد بود؟ 0.277. اگر درآمد مورد انتظار برای سال اول 554 دلار باشد، پس هزینه درآمد V= NPR / R= 554 / 0.277 = 2000 دلار است.

پس از محاسبه NPV و نسبت سرمایه، ارزش ملک بر اساس آنها محاسبه می شود. مراحل اصلی روش ارزیابی با استفاده از روش سرمایه گذاری:

1) تعیین درآمد سالانه (یا متوسط ​​سالانه) مورد انتظار، به عنوان درآمد حاصل از ملک تحت بهترین و کارآمدترین استفاده.

2) محاسبه نرخ سرمایه بر اساس داده های جمع آوری شده در مورد فروش قابل مقایسه در بازارهای رقابتی و آزاد.

3) تعیین ارزش یک ملک بر اساس درآمد خالص عملیاتی و نسبت سرمایه با تقسیم NPV بر نسبت سرمایه:

مثال. ارزش شی را بر اساس داده های زیر در مورد موضوع ارزیابی تعیین کنید:

1) PVD = 160000 تومان

2) بدهی - 5٪ از PVD

3) هزینه های عملیاتی - 45 درصد از هزینه های عملیاتی

4) نسبت سرمایه متوسط ​​صنعت 0.10 است.

راه حل. 1) بدهی معادل 5% از 160000 = 8000 تومان می باشد.

2) DVD = 160000 - 8000 = 152000 USD

3) هزینه های عملیاتی 45% از 160000 = 72000 تومان

4) CHOD = DVD - هزینه های عملیاتی = 152000 - 72000 = 80000 USD

5) هزینه V = I/R = 80000 / 0.10 = 800000 USD