نرخ سرمایه برای املاک و مستغلات چقدر است. روش های محاسبه نرخ سرمایه تعیین نرخ سرمایه در ارزیابی بازده سرمایه گذاری از دیدگاه اقتصادی

ضریب مورد استفاده در سرمایه گذاری مستقیم با نرخ کل سرمایه مطابقت دارد که می تواند با روش های مختلفی تعیین شود.

روش فشار بازار یا تجزیه و تحلیل فروش قابل مقایسه، استخراج نرخ سرمایه از فروش قابل مقایسه در صورت وجود است مقدار کافیداده های مربوط به اشیاء مشابه املاک و مستغلات سودآور.

اشیاء قابل مقایسه باید از نظر هدف عملکردی و سطح ریسک سرمایه‌گذاری با مواردی که ارزیابی می‌شوند مطابقت داشته باشند و همچنین از نظر درآمد، شباهت فیزیکی، مکان، نسبت بین درآمد ناخالص و هزینه‌های عملیاتی و انتظارات بازار مطابقت داشته باشند. رفتار آتی ارزش های دارایی

داده های زیر برای اشیاء قابل مقایسه جمع آوری می شود:

• قیمت شیء؛
• درآمد ایجاد شده؛
• نسبت هزینه عملیاتی به عنوان یک نسبت درآمد ناخالصبه هزینه های عملیاتی؛
• شرایط تامین مالی معامله، سهم وجوه قرض گرفته شده؛
• وضعیت بازار در زمان معامله

مثال. با استفاده از داده های زیر نرخ سرمایه گذاری را تعیین کنید. چهار شیء مقایسه شده انتخاب شدند:

اگر ویژگی‌های همه اشیاء مقایسه‌شده و مورد ارزیابی تقریباً منطبق باشند و داده‌ها از منابع قابل اعتماد به‌دست آیند، نرخ بزرگ‌سازی به عنوان میانگین حسابی محاسبه می‌شود و برابر با SC = 0.17545 است.

در صورت وجود اختلاف، نرخ سرمایه به عنوان میانگین وزنی نرخ های سرمایه گذاری فردی محاسبه می شود و وزن ویژه هر یک از آنها به طور مستقیم با درجه شباهت شی قابل مقایسه و قابلیت اطمینان اطلاعات در مورد آن متناسب است.

روش ساخت تجمعی نرخ سرمایه آن را به اجزای تشکیل دهنده آن تقسیم می کند: بازده سرمایه گذاری و نرخ بازیابی سرمایه.

بازگشت سرمایه به چهار بخش تقسیم می شود:

• نرخ بهره بدون ریسک (می تواند با سود بانکی سرمایه یا نرخ بهره اوراق قرضه کوتاه مدت دولتی مطابقت داشته باشد).
• تعدیل ریسک بسته به ریسک پذیری سرمایه گذاری؛
• تعدیل نقدینگی پایین این اموال؛
• تعدیل مدیریت سرمایه گذاری مربوط به هزینه های تلاش های مدیریت، مانند بایگانی اظهارنامه مالیاتیو غیره

مثال.

از معایب روش جمع‌بندی می‌توان به رویکرد ذهنی ارزیاب به تحلیل وضعیت و پذیرش اندازه‌های اجزای نرخ سرمایه اشاره کرد.

مثال. با استفاده از روش سرمایه گذاری مستقیم، هزینه یک خانه روستایی با مساحت کل 300 متر مربع، با زمینی به مساحت 0.15 هکتار، واقع در یک مکان معتبر را تعیین کنید. روستای تعطیلاتدر فاصله 35 کیلومتری مسکو.

1. درآمد ناخالص بالقوه از اجاره یک شیء بر اساس تجزیه و تحلیل بازار اجاره برای اشیاء قابل مقایسه در قلمرو این روستا با نرخ اجاره فعلی 90 دلار به ازای هر 1 متر مربع در سال تعیین شد:

PVD = 300 · 90 = 27000 دلار در سال.

2. بر اساس سطح راحتی و تجهیزات خانه روستاییمناسب برای زندگی در تمام طول سال و با توجه به شرایط اجاره یک مستاجر برای مدت حداقل یک سال وجود دارد. بنابراین بار جسم 100٪ یا 0٪ است. تحقیقات بازاریابی انجام شده نشان داده است که کسری اجاره بها از لحظه عرضه به بازار تا لحظه اجاره می تواند 10 درصد در سال باشد.

درآمد ناخالص واقعی:

DVD = 27000 - 27000 * 0.1 = 24300 دلار در سال.

3. مجموع هزینه های مالک ملک مربوط به مالیات، تعمیرات معمول و سایر هزینه ها و بالغ بر 1350 دلار در سال است.
درآمد خالص عملیاتی:

CHOD = 24300 - 1350 = 22950 دلار در سال.

4. نرخ کل سرمایه، محاسبه شده بر اساس داده های مربوط به فروش املاک مشابه، 19.3٪ بود.

با استفاده از روش ساخت تجمعی، نرخ 18 درصد تعیین شد. با توجه به اینکه روش اول با دقت بیشتری ویژگی های یک بازار خاص را منعکس می کند، تصمیم گیری در مورد نرخ سرمایه نهایی - 19٪ اتخاذ شد.

هزینه شی ارزیابی شده خواهد بود:

22,950: 0.19 = 120,789 یا 121,000 دلار

روش‌های دیگر برای تعیین نرخ کلی سرمایه (روش نسبت پوشش بدهی، روش تحلیل سرمایه‌گذاری وام مسکن) ویژگی‌های طرح‌های پیچیده‌تر تامین مالی املاک و مستغلات را در نظر می‌گیرند.

روش اجزای مالی - وجوه خود و قرض گرفته شده

از آنجایی که اکثر املاک مولد درآمد با وجوه قرض گرفته شده خریداری می شوند، نرخ کل سرمایه باید الزامات بانک و سرمایه گذار را برآورده کند.

الزامات بانک شامل کسب سود است یک سطح معینبا در نظر گرفتن ریسک صدور وام و دریافت پرداخت های دوره ای مساوی از جمله پرداخت سود و بازپرداخت اصل بدهی.

الزامات سرمایه گذار شامل کسب بازده سرمایه سرمایه گذاری شده در طول دوره نگهداری به میزان کافی برای توجیه سرمایه گذاری با سطح معینی از ریسک و بازپرداخت سرمایه اولیه است.

نرخ سرمایه برای وجوه استقراضی ثابت وام مسکن است.

ثابت وام مسکن مبلغ است نرخ بهرهو نسبت صندوق غرق شده مربوطه.

نرخ سرمایه برای وجوه خود SKSS بر اساس درآمد سرمایه گذار پس از پرداخت بدهی و هزینه های استهلاک، اما قبل از مالیات، طبق فرمول محاسبه می شود:

نرخ کل سرمایه به عنوان میانگین موزون ثابت وام مسکن و نرخ سرمایه برای وجوه خود سرمایه گذار محاسبه می شود.

SKo = SKzs * K + SKss (1 - K)،

(3.5)

که در آن K سهم وجوه قرض گرفته شده در قیمت خرید شی است.

SKZS - بر اساس میانگین شرایط بازار برای تأمین مالی معاملات برای اشیاء مشابه تعیین می شود. SCSS بر اساس اطلاعات مربوط به اشیاء قابل مقایسه محاسبه می شود.

مثال. در ارزیابی از یک دارایی قابل مقایسه استفاده می شود که دارای نسبت بدهی به ارزش 70 درصد است. نرخ سرمایه برای وجوه استقراضی 16.2٪ است. دارایی معمولی برای این بازار است که نرخ سرمایه عمومی آن 18٪ است.

نرخ سرمایه برای وجوه خود SKSS را تعیین کنید.

راه حل.

SKss = (SKo - K * SKzs) / 1 - K; SKss = (0.18 -0.7 0.162) / (1 - 0.3) = 0.222 یا SKss = 22.2%.

مثال. برای خرید یک شی، وام به مبلغ
300000 دلار با رهن دائم - 17.5٪. شرایط وام مطابق با شرایط معمول تامین مالی بازار است. تجزیه و تحلیل اشیاء مشابه CCCC 19٪ را نشان می دهد. شیء CHOD = 65000 دلار می آورد.

هزینه شی را تعیین کنید.

راه حل.

Dzs = 300000 * 0.175 = 52500 دلار - سهم وجوه قرض گرفته شده در سرمایه خصوصی به صورت مطلق.

DSS = 65,000 - 52,500 = 12,500 دلار - سهم وجوه خود در صندوق سهام خصوصی.

Sss = 12500\0.19 = 65789 دلار

Co = 65,789 + 300,000 = 365,789 دلار

روش اجزای فیزیکی - زمین و بهسازی

فرمول سرمایه گذاری مرتبط (مولفه های وزنی) را نیز می توان به کار برد اجزاءاملاک و مستغلات: زمین (قطعه) و بهسازی (ساختمان). همانطور که نرخ های موزون سرمایه برای بدهی و سرمایه در روش اجزای مالی محاسبه می شود، نرخ های سرمایه موزون برای زمین های SKU و ساختمان های SKU (بهبودها) را می توان محاسبه کرد مشروط بر اینکه نرخ های سرمایه را بتوان با دقت کافی بر اساس داده های بازار برای هر یک از آنها به دست آورد. اجزاء و همچنین سهم مشارکت آنها در هزینه کلدارایی:

SKo = SKz * Z + SKu * (1 - 3)،

(3.6)

جایی که Z سهم است قطعه زمینهزینه شی

مثال. ارزیاب یک دارایی قابل مقایسه را تجزیه و تحلیل می کند که دارای NAV 200000 دلار است. نرخ های عمومیارزش سرمایه در این بازار 17 درصد است. زمین موجود در ملک به مبلغ 400000 دلار فروخته شد و به مالک سابق اجاره داده شد
55000 دلار در سال

نرخ سرمایه گذاری برای بهبودها (CCR) را بیابید.

راه حل.

SKz = 55000 / 400000 = 0.137500;
Co = 200000 / 0.17 = 1.176471;
Z = 400000 / 1176471 = 0.34 یا 34%؛
Y = 1 - 0.34 = 0.66; SKu = (SKo - Z(SKz)) / U;
SKy = (0.17 - 0.34 * 0.1375) / 0.66 = 0.1867 یا SKy = 18.7%.

هنگام انجام تجارت در املاک و بسیاری از صنایع دیگر، باید پارامتری مانند نرخ سرمایه را محاسبه کنیم. این شاخص به تخمین ارزش دارایی یک تجارت خاص و درآمدی که با کمک آن می توان به دست آورد کمک می کند. اهمیت این شاخص برای اجرای موفقیت آمیز کسب و کار شما بسیار دشوار است. با این حال، همه نمی دانند چگونه محاسبه می شود، به همین دلیل است که اغلب اشتباهاتی انجام می شود که کل تجارت آینده را تحت تأثیر قرار می دهد. بنابراین، امروز در مورد اینکه نرخ سرمایه چیست و این شاخص چگونه محاسبه می شود صحبت خواهیم کرد.

چیست؟

نرخ سرمایه شاخصی است که ارزش یک ملک و میزان درآمدی را که این دارایی به ارمغان می آورد مشخص می کند. امروزه دو نوع اصلی از این پارامتر وجود دارد، به ویژه:

1. ژنرال
2. با توجه به نرخ بازده سرمایه.

امروز ما بر روی روش اول تمرکز خواهیم کرد، زیرا اغلب از آن استفاده می شود. برای اداره موثر یک کسب و کار، دانستن اینکه یک ملک خاص چه نوع درآمدی را به همراه دارد، ضروری است. بر اساس این شاخص ها است که مالک ملک قادر خواهد بود تصمیمات خاصی اتخاذ کند تا این شاخص را به حداکثر سطح قابل قبول برای خود کاهش دهد. نرخ سرمایه املاک را می توان به یکی از چندین روش محاسبه کرد. به طور خاص، روش های محاسبه ممکن است تحت تأثیر عواملی مانند:

• نوع ملک (به عنوان مثال، خرده فروشی، املاک اداری و غیره)؛
• وجود این یا آن مقدار اطلاعات؛
• سن شی و عمر مفید آن؛
• ویژگی های درآمد

امروزه پنج روش اصلی برای ارزیابی این نوع معیارها وجود دارد. به طور خاص، مقدار سرمایه را می توان به روش های زیر محاسبه کرد:

1. مستقیم. در در این موردارزش سرمایه برابر است با ضریب درآمد سالانه تقسیم بر نرخ.
2. با اجاره ناخالص این نوع از روش محاسبه با استفاده از سود بالقوه یا بالفعل و ضریب سالیانه استفاده می کند.
3. روش تنزیل. برای دریافت نامنظم وجوه و تغییرات مداوم در مقدار آنها استفاده می شود. با کمک آن می توان خطر احتمالی را که ممکن است با عملیات املاک و مستغلات از یک نوع یا دیگری مرتبط باشد، پیش بینی کرد.
4. باقیمانده. به شما امکان می دهد راه های متعددی را برای ایجاد درآمد در نظر بگیرید.
5. تحلیل وام مسکن و سرمایه گذاری به ارزیابی اموال از نظر در دسترس بودن سهام و سرمایه استقراضی کمک می کند.

بنابراین، ما متوجه شدیم که نرخ سرمایه چقدر است. اما چگونه می توان آن را به درستی محاسبه کرد و چه مولفه هایی را باید در نظر گرفت؟ بیایید در مورد این بیشتر صحبت کنیم.

نرخ سرمایه در سال 2018-2019 چگونه محاسبه می شود

همانطور که قبلاً گفتیم، محاسبه این معیار را می توان بر اساس تعدادی از ظرافت های مرتبط با استفاده از یک ویژگی خاص انجام داد. اما به طور کلی اصول کاملا مشابه است. بیایید گام به گام روش محاسبه این نوع شاخص برای املاک و مستغلات را بررسی کنیم.

اولین قدم برای به دست آوردن اطلاعات لازم، محاسبه درآمد ناخالص برای یک دوره زمانی معین، معمولاً 1 سال است. اگر املاک و مستغلات بخرید، تعیین می کنید که چگونه برای شما درآمد ایجاد می کند. به عنوان مثال، شما قصد دارید آن را اجاره کنید. البته اجاره فضا برای استفاده موقت امکان پذیر نیست. تنها راهایجاد درآمد، زیرا تجهیزات خاصی در قلمرو وجود دارد که می تواند برای استفاده موقت نیز اجاره شود. و تمام این درآمد باید هنگام محاسبه چنین شاخصی مانند نرخ سرمایه در نظر گرفته شود.

به عنوان مثال، شما صاحب ملکی هستید که قصد دارید آن را با مبلغ 500 دلار در ماه اجاره کنید. هنگام محاسبه درآمد ناخالص برای سال، باید پرداخت ماهانه مستاجر را در 12 ماه ضرب کنید. عملیات ساده ریاضی به ما می گوید که در سال از استفاده موقت از دارایی خود توسط شخص دیگری، 6000 دلار دریافت خواهیم کرد.

هنگامی که مقدار درآمد ناخالص را محاسبه کردید، باید تمام هزینه های دریافتی را از آن کم کنید. جای تعجب نیست که حتی اگر فضا را اجاره کنید، باز هم متحمل ضررهای خاصی خواهید شد. اینها اغلب شامل پرداخت هایی مانند:

• حق بیمه؛
• مالیات؛
• نگهداری از محل؛
• مدیریت اموال

بنابراین، اگر به مثال خود بازگردیم، ما 6000 دلار درآمد ناخالص در سال داریم. بیایید بگوییم که بیمه برای 12 ماه 400 دلار، مالیات - 600 دلار، تعمیر و نگهداری - 500 دلار و مدیریت 500 دلار دیگر برای ما هزینه دارد. بنابراین، محاسبه به این صورت خواهد بود: 6000 - 400 - 600 - 500 - 500. از این به بعد معلوم می شود که تمام هزینه های ما 2000 دلار خواهد بود و اگر آنها را از درآمد خود کم کنیم، 4000 دلار به دست می آید.

به یاد داشته باشید که در این مورد نمی توان هزینه های "متغیر" را در نظر گرفت. به عنوان مثال، شما نمی توانید در محاسبه شاخص هایی مانند:

• پرداخت وام؛
• هزینه های کسب ملک؛
• انواع هزینه ها

این شاخص ها به ما اجازه نمی دهند که نرخ سرمایه را به طور خنثی تخمین بزنیم، اما ما به یک محاسبه خنثی نیاز داریم.

بنابراین ما شاخص های لازم را به دست آورده ایم. اکنون می توانیم مستقیماً به محاسبه معیار مورد نیاز خود ادامه دهیم. همانطور که به یاد داریم، نرخ سرمایه نسبت بین درآمدی است که دارایی ما برای ما به ارمغان می آورد و هزینه های بدست آوردن آن. بنابراین، در محاسبه نیز باید از چنین شاخصی به عنوان قیمت ملکی که خریداری کرده ایم استفاده کنیم. ما آن را می دانیم و نیازی به محاسبه اضافی آن نداریم.

با نگاهی به مثال‌ها، فرض می‌کنیم که ملک را به قیمت 30000 دلار خریداری کرده‌ایم تا به نتیجه نهایی برسیم، باید شاخص سود خالص (درآمد منهای هزینه‌های دریافتی) را در نظر بگیریم اقدام قبلی) که در مورد ما معادل 4000 دلار است و آن را بر بهای تمام شده دارایی بدست آمده برابر 30000 دلار تقسیم می کنیم.

4000 / 30000 = 0.133 x 100٪ = 13.3%.

بنابراین، بر اساس مثال مورد نظر، نرخ سرمایه گذاری ملکی که اجاره می دهیم 13.3 درصد است.

• یکی از مزایای اصلی چنین محاسبه ای از جذابیت سرمایه گذاری یک شی، توانایی مقایسه آن با چندین مورد دیگر است. اگر چندین گزینه ممکن برای سرمایه گذاری خود می بینید، می توانید با استفاده از این روش آنها را با هم مقایسه کنید. اگر نرخ سرمایه یکی از آنها مثلاً 10٪ و دیگری 15٪ باشد، گزینه دوم مزیت خواهد داشت.

• نرخ سرمایه یک شاخص سرمایه گذاری مهم است، اما ارزیابی تنها بر اساس آن امکان ارزیابی چند وجهی از جذابیت یک شی خاص را نمی دهد. فقط روی آن تمرکز نکنید، شی را از زوایای مختلف در نظر بگیرید، زیرا بازار مستعد تغییراتی است که تقریباً در هر لحظه ممکن است اتفاق بیفتد. برای اینکه مقایسه دقیق‌تر باشد، حداقل آن را با محاسبه افزایش بالقوه درآمد، یا بهتر از آن، با چندین شاخص دیگر تکمیل کنید.
• نرخ سرمایه به شما این امکان را می دهد که درآمد خود را تأیید کنید و برای افزایش آن تصمیم بگیرید. هدف اصلیهر تجارت - برای بازگشت سرمایه اولیه و دریافت سود خالص. در واقع، به همین ترتیب، می‌توانید سودآوری سرمایه‌گذاری‌های خود را با سودآوری تاجرانی که فعالیت‌های مشابهی را در منطقه شما انجام می‌دهند، مقایسه کنید.
• نرخ سرمایه یک معیار عینی است که به شما امکان می دهد سودآوری دارایی های خود را ارزیابی کنید. امکان محاسبه صحیح و استفاده صحیح از آن به شما این امکان را می دهد که روی دقیق ترین تحلیل فعالیت های خود حساب کنید و آن را مطابق با نتایج به دست آمده و تغییرات احتمالی بازار تنظیم کنید. بنابراین سعی کنید حداقل یک بار در یک دوره مشخص آن را محاسبه کنید تا نسبت درآمد، هزینه و بازده دارایی را کنترل کنید. بازده و سودآوری شاخص های کلیدی هستند که دوام یک تجارت و موفقیت هر سرمایه گذاری را نشان می دهند.

سرمایه گذاران املاک و مستغلات به انواع مختلفاطلاعات در روند مذاکرات در مورد املاک و مستغلات درآمدزا. به عنوان مثال، آنها به جذابیت موقعیت ملک و/یا هرگونه تغییر آتی در منطقه علاقه مند هستند. یکی از مهم ترین مولفه هایی که به سرمایه گذاران در تصمیم گیری کمک می کند، نرخ سرمایه است. نرخ سرمایه (نسبت درآمد خالص یک ملک به قیمت خرید آن) به سرمایه گذاران این امکان را می دهد که با تخمین نرخ بازده سرمایه گذاری دارایی، املاک را با یکدیگر مقایسه کنند. مراحل زیر را برای محاسبه نرخ سقف خانه خود بیاموزید!

مراحل

قسمت 1

محاسبه نرخ سرمایه

1. درآمد ناخالص سالانه یک ملک سرمایه گذاری را محاسبه کنید.درآمد ناخالص یک ملک سرمایه گذاری خاص در درجه اول درآمد اجاره آن است. به عبارت دیگر، زمانی که یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات خانه‌ای می‌خرد، معمولاً از آن درآمد کسب می‌کند، عمدتاً از اجاره دادن آن به ساکنان. با این حال، این تنها منبع درآمد ممکن نیست. سایر درآمدها نیز ممکن است از اموال حاصل شود، مانند ماشین های فروش خودکار یا ماشین لباسشویی.

   • به عنوان مثال، فرض کنید ما به تازگی خانه ای خریده ایم و قصد داریم آن را با قیمت 750 دلار در ماه اجاره کنیم. با این نرخ، می‌توان انتظار داشت که سود ناخالص سالانه ملک 750×12 = 9000 دلار باشد.

2. هزینه های عملیاتی مرتبط با ملک را از درآمد ناخالص کم کنید.هر ملک مستغلات مستلزم هزینه های عملیاتی است. به طور معمول، اینها هزینه های مرتبط با نگهداری، بیمه، مالیات و مدیریت دارایی هستند. از برآورد دقیق این مبالغ استفاده کنید و آنها را از درآمد ناخالص محاسبه شده در بالا کم کنید. به این ترتیب شما یک "درآمد خالص" از ملک دریافت خواهید کرد.

   • برای مثال، فرض کنید که پس از تنظیم اجاره، متوجه می‌شویم که می‌توانیم انتظار داشته باشیم که هزینه‌های سالانه دارایی زیر را داشته باشیم: 900 دلار برای مدیریت دارایی، 450 دلار برای نگهداری خانه، 710 دلار مالیات و 650 دلار برای بیمه. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = "6290 دلار" سود خالص ما است.
   • لطفاً توجه داشته باشید که هنگام محاسبه نرخ سقف، هزینه های تجاری از جمله هزینه های خرید ملک، پرداخت وام، کارمزد و غیره در نظر گرفته نمی شود زیرا این موارد منعکس کننده موقعیت سرمایه گذار هستند و ماهیت آنها متغیر است. آنها بر مقایسه خنثی که نرخ سقف برای آن در نظر گرفته شده است تأثیر منفی می گذارند.

3. درآمد خالص را بر قیمتی که برای خرید ملک پرداخت شده است تقسیم کنید.نرخ سرمایه نسبت بین درآمد خالص یک ملک و قیمت اصلی آن یا مخارج سرمایه ای. نرخ سرمایه به صورت درصد بیان می شود.

   • فرض کنید ملک خود را به قیمت 40000 دلار خریداری کرده ایم. با در نظر گرفتن این اطلاعات، اکنون همه چیزهایی را داریم که برای یافتن نرخ سقف خود باید بدانیم. زیر را ببینید:
     • 9000 دلار (درآمد ناخالص)
     • -900 دلار (مدیریت املاک)
     • -450 دلار (نگهداری)
     • -710 دلار (مالیات)
     • -650 دلار (بیمه)
     • = 6290 دلار (سود خالص) / 40000 دلار (قیمت خرید) = 0.157 = "نرخ سرمایه 15.7٪"

   قسمت 2

   از نرخ سقف خود عاقلانه استفاده کنید

   1. از نرخ های سقفی برای مقایسه سریع فرصت های سرمایه گذاری مشابه استفاده کنید.نرخ سرمایه اساساً درصد بازدهی تخمینی است که سرمایه گذار می تواند از خرید ملک به دست آورد. به همین دلیل، نرخ سرمایه برای مقایسه یک خرید بالقوه با سایر فرصت های سرمایه گذاری با ماهیت مشابه مناسب است. نرخ‌های سقفی به شما امکان می‌دهد تا به سرعت پتانسیل درآمدی یک ملک سرمایه‌گذاری را مقایسه کنید و به شما کمک می‌کند تا گزینه‌های خود را محدود کنید.

      • به عنوان مثال، فرض کنید قصد خرید دو ملک در یک منطقه را داریم. یکی دارای نرخ سقف 8٪ است در حالی که دیگری دارای نرخ سقف 13٪ است. این مقایسه اولیه به نفع ملک دوم است، زیرا وعده ایجاد درآمد بیشتر به ازای هر دلار سرمایه گذاری شده را می دهد.

   2. از نرخ سقف به عنوان تنها عامل در تعیین قابلیت سرمایه گذاری استفاده نکنید.در حالی که نرخ های سقفی امکان مقایسه سریع و آسان بین دو یا چند ملک را فراهم می کند، آنها تنها عاملی نیستند که باید در نظر گرفته شوند. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند بسیار چالش برانگیز باشد. سرمایه گذاری های ساده نیز تحت تأثیر نیروهای بازار و رویدادهای پیش بینی نشده فراتر از محاسبه ساده نرخ های سرمایه هستند. حداقل، شما همچنین باید پتانسیل رشد درآمد ملک خود را نیز در نظر بگیرید تغییرات احتمالیدر ارزش خود

      • به عنوان مثال، فرض کنید یک ملک را به قیمت 1,000,000 دلار می خریم و انتظار داریم سالانه 100,000 دلار سود داشته باشیم و نرخ سقفی 10% به ما می دهد. ناگهان بازار مسکن محلی تغییر می کند و ارزش ملک به 1,500,000 دلار افزایش می یابد و نرخ سقف به 6.66٪ کاهش می یابد. در این صورت ممکن است ارزش آن را داشته باشید که ملک را بفروشید و از سود آن برای سرمایه گذاری های دیگر استفاده کنید.

   3. از نرخ سقف برای تأیید سطح درآمد یک ملک سرمایه گذاری استفاده کنید.اگر نرخ سقف یک ملک را در منطقه ای که در آن واقع شده می دانید، می توانید از این اطلاعات برای تعیین میزان درآمد خالصی که ملک شما برای توجیه سرمایه گذاری خود نیاز دارد، استفاده کنید. برای انجام این کار، به سادگی قیمت درخواستی ملک را در نرخ سقف املاک مشابه در منطقه ضرب کنید تا "توصیه" خود را پیدا کنید. سطح خالصدرآمد شایان ذکر است که در اصل، محاسبه "سود خالص" به معادله (سود خالص / قیمت) = نرخ سرمایه کاهش می یابد.

      • به عنوان مثال، اگر ملکی را به قیمت 400,000 دلار در منطقه ای خریداری کنیم که مشابه ترین ملک دارای نرخ سقف 8٪ است، می توانیم سطح درآمد "توصیه شده" خود را با ضرب 400,000.00 × 0.08 = "32,000 دلار" پیدا کنیم. ارزش حاصل نشان دهنده مقدار سود خالص ملک است که باید در سال تولید شود تا نرخ سرمایه 8٪ به دست آید که بر این اساس باید در نرخ های اجاره تعیین شده منعکس شود.
   • همیشه از بازده اموال سرمایه گذاری اطمینان حاصل کنید و در صورت امکان هزینه ها را نیز محاسبه کنید. یک شرط مرتبط با پیشنهاد خرید ملک باید شامل بررسی قراردادهای اجاره برای تأیید درآمد اجاره باشد. هزینه ها را می توان با تماس با یک تامین کننده مستقل محاسبه کرد.
   • در فرآیند ارزیابی ارزش یک ملک، ارزیاب ها به فروش قابل مقایسه، هزینه های بازسازی و نتایج رویکرد درآمد نگاه می کنند. رویکرد درآمد نشان دهنده بازده سرمایه مورد نیاز و بازده سرمایه بدهی است.

   هشدارها

   • نرخ سرمایه نشان دهنده ریسک آتی نیست. یک سرمایه گذار نمی تواند به نرخ سرمایه به عنوان نشانه ای مبنی بر اینکه درآمد فعلی یا ارزش دارایی در طول زمان در آن سطح باقی می ماند، تکیه کند. اموال و اجاره های مرتبط با آن ممکن است کاهش یا افزایش ارزش داشته باشد. هزینه ها ممکن است در همان زمان افزایش یابد. نرخ سرمایه نشان دهنده پیش بینی ریسک آتی نیست.

برای درک اینکه این روش سرمایه گذاری فقط برای دانستن معنای ریاضی کافی نیست، زیرا در ارزیابی درآمد تحت یک شرط استفاده می شود - در صورت افزایش تدریجی و متوسط ​​در شاخص مالی.

اگر جریان درآمد با شاخص های ناگهانی مشخص شود، روش سرمایه گذاری نخواهد بود بهترین راه حل. همچنین اگر اطلاعاتی در مورد واقعی یا وجود نداشته باشد، نمی توان از حروف بزرگ استفاده کرد.

روش های ارزیابی املاک و مستغلات

در لحظه حالمرسوم است که همه چیز را برجسته کنید سه مورد به طور کلی پذیرفته شده است.

نوع اول شامل مقایسه فروش مستقیمو بر اساس همبستگی شی مورد ارزیابی و اشیاء جایگزینی است که دارای ویژگی های مشابه هستند. با تعیین مقدار تخمینی مشخص می شود. شاخص آن شامل شاخص بودجه صرف شده برای تولید است. در برخی موارد، کاهش ارزش ممکن است به دلیل وجود عوامل منفی با ماهیت های مختلف رخ دهد.

در هسته روش درآمدایده ای از هزینه برنامه ریزی شده نهفته است، که شامل درک درآمد خالص در نتیجه ارزیابی اولیه شی در سطح مناسب استفاده است. در این مورد، زمان دریافت وجوه و میزان وقوع یک عامل خطر احتمالی در نظر گرفته می شود. شایان ذکر است که اساس روش درآمدی همیشه یک انتظار است. یعنی شاخص های آن می تواند ایده بسازد در مورد ارزیابی های آینده. در این مورد، خریداران باید در نظر بگیرند سود احتمالیاز نقطه نظر سرمایه گذاری و انتظار رشد سریع مالی را نداشته باشید.

به عبارت دیگر، روشی است که می تواند به صورت ریاضی و بصری یک تصویر را تشکیل دهد در چشم انداز توسعه مثبت. بیشتر اوقات زمانی استفاده می شود که میزان درآمد ثابت نیست و در هر دوره شمارش شاخص های متفاوتی دارد.

ماهیت روش سرمایه گذاری درآمد، ویژگی های کلی، تعریف

به عنوان یک قاعده، روش سرمایه گذاری به منظور ارزیابی با حداکثر دقت شرکت های "بالغ" استفاده می شود که قبلاً موفق به جمع آوری شاخص خاصی از دارایی های مالی شده اند و می توانند فعالیت ثابتی را اعلام کنند. در رابطه با سایر انواع ارزیابی، روش سرمایه‌گذاری به دلیل رویکرد دموکراتیک‌تر آن، گسترده است، زیرا برای استفاده از آن نیازی به داشتن ایده‌ای از پیش‌بینی‌های بلندمدت در مورد درآمد شرکت نیست.

روش سرمایه‌گذاری نوعی ارزش‌گذاری دارایی است که براساس شاخص‌های درآمدی برای یک دوره معین انجام می‌شود، در صورتی که مبنای آن این فرض باشد که سطح درآمد ثابت خواهد ماند.

سرمایه‌گذاری درآمد رابطه بین ارزش حال و آینده یک شی را پیش‌فرض می‌گیرد.

ماهیت روش انتخاب نوع درآمد، انجام تنظیمات لازم، توجیه ثبات درآمد مورد انتظار و محاسبه خود نرخ سرمایه است. ارزش درک آن را دارد این روشفرض می کند محاسبه ریاضی با استفاده از فرمول استاتیک.

مزایا و معایب روش حروف بزرگ

مزیت اصلی روش حروف بزرگ سهولت استفاده از آن است. علاوه بر این، قادر است شرایط بازار را به طور کامل منعکس کند. جنجال های زیادی ایجاد می کند ارزیابی کسب و کار کوچک.

از آنجایی که مرسوم است از یک سیستم مالیاتی ساده در قلمرو فدراسیون روسیه استفاده شود، این منجر به مخمصهدر ارزیابی شرکت در این مورد، چنین چیزی وجود ندارد اطلاعات مهم، چگونه وجود یا عدم وجود حساب های دریافتنی، و همچنین هیچ اطلاعاتی در مورد شاخص های مالی اساسی وجود ندارد. علاوه بر این، تمام اطلاعات ممکن است اثبات نشده باشد. بنابراین ارزش گذاری فقط با استفاده از روش درآمدی قابل انجام است.

با این حال، در صورتی که اطلاعات حسابرسی و مشاوره کامل ارائه شود، عمده فروشیو سایر شاخص های ریاضی، ممکن است بوجود آید فقدان اطلاعات در مورد یک پایگاه مشتری منظم. در این صورت ارزیابی شرکت بسیار دشوار خواهد بود. هر تحلیلی خواهد داشت سطح پایینقابلیت اطمینان

این روش را نمی توان در مواردی که اعمال آن غیرممکن است به کار برد تجزیه و تحلیل کاملوضعیت اقتصادی یا غایب اطلاعات کاملدر مورد تراکنش های انجام شده

همچنین توصیه می شود از مصرف آن خودداری کنید اگر کسب و کار در مرحله توسعه باشدو سرمایه ثابت یا این تسهیلات قبلاً منسوخ شده است و نیاز به بازسازی یا نوسازی جدی دارد.

مثال های محاسباتی

برای درک بهتر نحوه محاسبه ارزش املاک و مستغلات با استفاده از روش سرمایه گذاری، بد نیست به چند مثال نگاه کنیم.

1. روش حلقه. توصیه می شود در صورتی که کل مبلغ باید در اقساط مساوی بازپرداخت شود استفاده شود. بر این اساس، نرخ سالانه با تقسیم بر 100٪ ارزش دارایی محاسبه می شود.

مثال: مشخص است که دوره سرمایه گذاری پنج سال است. بازده نرخ بهره -18٪ است. محاسبه: واضح است که نرخ بازده 20 درصد است، زیرا 100 درصد در طول پنج سال سرمایه گذاری کسر می شود. در این صورت درصد سرمایه 38 درصد خواهد بود.

1. روش اینووددر صورتی اعمال می شود که بازگشت سرمایه بر اساس نرخ بازده سرمایه گذاری نشود.

مثال: اگر معلوم شود دوره سرمایه گذاری پنج سال و بازده سرمایه گذاری 12 درصد است. راه حل: نسبت سودآوری 0.12 و نسبت سرمایه 0.28 خواهد بود.

نحوه محاسبه نرخ سرمایه

محاسبه نرخ سرمایه در چند مرحله انجام می شود:

1. محاسبه درآمد ناخالص سالانهبسته به اموال سرمایه گذاری.

به عنوان یک قاعده، درآمد ناخالص شاخصی است که شامل اجاره محل است. یعنی محاسبه به شرطی صورت می گیرد که سرمایه گذار محل را برای فروش بیشتر در اختیار موجر قرار دهد.

1. کسر هزینه های مبادله از درآمد ناخالص. املاک و مستغلات ارتباط نزدیکی با هزینه ها و زمان عملیاتی دارد. به طور کلی، هزینه های عملیاتی ممکن است شامل تعمیر و نگهداری خانه باشد، بازسازی اساسیو سایر شرکت ها با هدف حفظ تسهیلات در شکل مورد نیاز.
2. تقسیم درآمد دریافتی بر هزینه های مرتبط با. به عبارت دیگر، محاسبه نرخ سرمایه که به عنوان تفاوت بین درآمد و هزینه اولیه یا هزینه سرمایه برای دستیابی به یک شی تعریف می شود، ضروری است.

روش سرمایه گذاری برای ارزش گذاری مشاغل و املاک و مستغلات

این روش به عنوان نسبتی از قیمت یک تجارت با تبدیل درآمد خالص به ارزش در لحظه مشخص می شود.

هزینه یک شی با استفاده از روش سرمایه گذاری مستقیم را می توان طبق فرمول زیر محاسبه کرد:

میانگین=CHOD/Kn.

Wed نشانگر ارزش شی است، NOR درآمد خالصی است که کسب و کار به ارمغان می آورد، Kn نسبت سرمایه است.

ترتیب خاصی وجود دارد که بر اساس آن روش سرمایه گذاری انجام می شود:

1. در ابتدا، شما باید چنین شاخصی را پیدا کنید NOR (درآمد عملیاتی خالص).این شاخص به طور مستقیم توسط خود ملک زمانی که آن را تعیین می کند روش عینیاستفاده (عوامل خارجی یا داخلی منفی در نظر گرفته نمی شود، که تحت آن ممکن است تسهیلات زودتر از زمان برنامه ریزی شده قابلیت عملیاتی خود را از دست بدهد).
2. محاسبه ریاضی نرخ سرمایه.
3. بسته به شاخص NPV، هزینه شی تعیین می شود و بیشتر بر نسبت سرمایه تقسیم می شود.

در واقع، روش بزرگ کردن همیشه به محاسبه کمک خواهد کرد هزینه دقیق انواع مختلف املاک و مستغلات. درک این نکته مهم است که تنها زمانی می توان از آن استفاده کرد که تمام داده های اولیه در مورد شی در دسترس باشد. شاخص آن در درجه اول به وضعیت هدف سرمایه گذاری بستگی دارد.

اگر در مورد کاربرد روش در صنعت ساختمان صحبت کنیم، برای برآورد هزینه اولیه اولیه از روش سرمایه گذاری استفاده می شود. در دنیای تجارت، جنبه های زیادی وجود دارد که ارزش گذاری می تواند دشوار باشد. بیشتر اوقات این اتفاق در زمینه توسعه مشاغل کوچک رخ می دهد. اگر شرکت جوان است و هنوز پایه مالی دائمی ندارد، استفاده از آن توصیه نمی شود. فقدان پایگاه مستقر نیز می تواند به یک مانع جدی تبدیل شود.

روش بزرگ‌سازی را می‌توان به‌طور مستقل، حتی بدون داشتن، استفاده کرد دانش حرفه ایدر زمینه تحلیلی فعالیت اما این سوال که انجام این کار چقدر صحیح و توصیه می شود همچنان باز است. مزیت اصلی سرعت محاسبات است، اما عدم وجود حتی کوچکترین اطلاعات، این نوع ارزیابی را ذهنی می کند.

در بنابراین، قبل از انجام کار ریاضی و نتیجه گیری، باید بدانید که آیا استفاده از آن در یک موقعیت خاص مناسب است یا خیر.اخیرا ، روش سرمایه گذاری به طور گسترده در بخش بانکی استفاده می شود. به محاسبه درآمد اضافی کمک می کند، به شکل گیری کمک می کندتصویر کامل

موفقیت موسسه مالی

روش سرمایه‌گذاری می‌تواند تصویری بسیار واقع بینانه از دنیای سرمایه‌گذاری ارائه دهد، اما نیاز به رویکردی دقیق و منطقی در استفاده از آن دارد.

مشاوره تصویری

در مورد روش سرمایه گذاری در ویدیویی از کانال "سرمایه گذار موفق". موضوع تعیین نرخ های تنزیل مرتبط و سرمایه بسیار مرتبط است و نه تنها در بین ارزیابان. اخیراً، انجمن سلطنتی کارشناسان خبره در املاک (RICS) یک میز گرد اختصاص داده شده به این موضوع و گرد هم آوردن کارشناسان برجسته املاک و مستغلات - شرکت‌های Cushman & Wakefield، Colliers International، JLL، Valrus، برگزار کرده است.ارزیابان و غیره. کارشناسان در مورد مشکلات تعیین نرخ و چشم انداز کوتاه مدت بازار بحث کردند.

قبل از صحبت در مورد رابطه بین نرخ تنزیل و نرخ سرمایه، باید خود مفاهیم را درک کنید. نرخ تنزیل نشان‌دهنده بازده مورد نیاز سرمایه‌گذار برای سطح معینی از ریسک است و باید با جریان نقدی، از جمله جریان‌های واقعی، اسمی، حقوق صاحبان سهام یا سرمایه‌گذاری‌شده، سازگار باشد. نرخ بازده را می توان بر اساس سطوح پایه خاصی مدل کرد، با در نظر گرفتن اصلاحات در آنها، که منعکس کننده تفاوت در ریسک است.

هنگام در نظر گرفتن نرخ تنزیل برای املاک و مستغلات، درک این نکته مهم است که املاک یک دارایی است و با استفاده از جریان نقدی بر کل سرمایه سرمایه گذاری شده ارزش گذاری می شود. با قیاس با ارزش گذاری کسب و کار، نرخ را می توان با استفاده از مدل WACC محاسبه کرد، اما از آنجایی که عمدتاً ارزش گذاری بازاربراساس جریان‌های قبل از مالیات انجام می‌شود، نرخ برای املاک و مستغلات شامل تعدیل اهرم مالیاتی نمی‌شود.

نرخ سرمایه نشان دهنده رابطه است درآمد سالانهو هزینه شی درک این نکته مهم است که عبارت سنتی "نرخ سرمایه" نسبت درآمد خالص فعلی واقعی است که در تاریخ ارزیابی به ارزش شیء به دست آمده است. بنابراین، نرخ سرمایه‌گذاری شاخصی است که سقوط مدل DCF را برای یک جریان نقدی بی‌نهایت یا بسیار بلندمدت تضمین می‌کند. این نرخ مربوط به نرخ تنزیل است، اما تغییرات در خود سرمایه گذاری را نیز در نظر می گیرد.

علیرغم این واقعیت که اکثر ارزیاب ها با مدل های سنتی که وابستگی متقابل نرخ تنزیل و نرخ سرمایه را منعکس می کنند، آشنا هستند، معنای اقتصادی شاخص های تعبیه شده در این مدل ها به طور کامل توسط همه قابل درک نیست. بنابراین، تغییر در ارزش یک دارایی در آینده را می توان به چهار عامل اصلی تجزیه کرد که با هم می توانند به طور منطقی در یک مدل ضربی قرار بگیرند. اولین مورد تغییر در سطح اشغال تسهیلات و همچنین هرگونه سرمایه گذاری اضافی است. دوم پولی است. سوم این است حرکت عمومیبازار و چهارم از بین رفتن ارزش دارایی به دلیل استهلاک آن است. در مدل محاسباتی مورد استفاده ارزیاب، هر یک از عوامل باید متناسب با آن در نظر گرفته شود.

1) تغییر بار و سرمایه گذاری - با انعکاس حرکت پول نقددر جریان نقدی با در نظر گرفتن در مدل تخفیف جریان های نقدیدوره های مربوطه

2) تورم پولی - از طریق استفاده از نرخ تنزیل متناظر با جریان. در مواردی که پرداخت‌های اجاره دارای شاخص‌سازی مرتبط با تورم هستند یا می‌توان آنها را به روش دیگری تغییر داد، به عنوان مثال، با تمدید منظم مطابق با پویایی بازار، توصیه می‌شود این عامل را از مدل حذف کنید و تعداد عدم قطعیت‌ها را کاهش دهید. جریان واقعی (در سطح ثابت قیمت در ارزیابی های تاریخ) و مربوطه نرخ واقعیتخفیف دادن، یعنی از تورم پولی پاک شد

3) استهلاک - از طریق اعمال نرخ بازگشت مناسب (یا به طور متناوب - از طریق اعمال سطح مناسبی از هزینه های تعمیر در جریان نقدی، با این حال، عمل ثابت کرده است که امید به زندگی موجه اقتصادی معینی وجود دارد و سطح هزینه های تعمیر وجود دارد. یعنی هزینه بیشتر برای افزایش عمر ساختمان ها برای همیشه از نظر اقتصادی امکان پذیر نیست، یعنی زمانی که هنوز نیاز به افزایش عمر ساختمان وجود دارد، می توان برای بناهای تاریخی در نظر گرفت.

4) از آنجایی که پیش بینی واقعی تغییرات قیمت در بازار برای ارزیابی آنقدر مهم نیست که انتظارات فعالان بازار در قیمت دارایی منعکس می شود، بنابراین عملاً تنها گزینه مناسب برای در نظر گرفتن این انتظارات در نرخ این است که بر اساس استخراج داده های بازار از معاملات قابل مقایسه، نرخی را بدست آورید، یعنی برای در نظر گرفتن صحیح این عامل است که در تعیین نرخ های سرمایه و تنزیل در بازار بیشترین اهمیت را دارد. حرکات بازار را می توان هم با در نظر گرفتن تورم پولی و هم بدون آن در نظر گرفت. اینکه کدام گزینه استفاده شود بستگی به داده هایی دارد که پیش بینی بر اساس آن انجام شده است. در عین حال، باید درک کرد که انتظارات برای تغییرات در قیمت‌های بازار باید برای دوره‌ای برابر با عمر دارایی، دوره‌ای که طی آن می‌تواند درآمد ایجاد کند، و برای زمین - به طور کلی به طور نامحدود در نظر گرفته شود.

از آخرین نقطه به آرامی به دومین اندیکاتور مهم می رویم که در مدل های محاسباتی برای حرکت از نرخ تنزیل به سرمایه استفاده می شود. حالت ایده آل بی نهایت است، یعنی زمانی که جریانی را در نظر بگیریم که عملکرد ساختمان، تخریب آن، ساخت ساختمان جدید، استفاده مجدد و غیره را در نظر می گیرد. اما از آنجایی که به دلیل تسطیح جریان های نقدی بسیار دور در زمان توسط عامل تنزیل و همچنین به دلیل اینکه ساختمان ها سهم بیشتری در ارزش اکثر املاک و مستغلات دارند و تغییر حیاتی در ارزش دارایی رخ می دهد. در پایان بهره برداری ساختمان، در اکثر موارد منطقی است که مدل را حداقل تا این مدت در نظر بگیریم، با صرف نظر از هزینه قطعه زمین باقی مانده پس از پایان بهره برداری یا عدم غفلت از آن.

تمام عوامل در مدل سرمایه گذاری باید برای این دوره در نظر گرفته شود و باید در بازه های زمانی با یکدیگر مطابقت داشته باشند. بر این اساس، برای این دوره لازم است هر دو حرکت بازار و تورم پولی در صورت تفکیک در مدل در نظر گرفته شود. اهمیت شاخص ها در طول زمان، با در نظر گرفتن تنزیل، نابرابر خواهد بود، که باید با جمع کردن آنها در یک ضریب واحد که در مدل پایانه استفاده می شود، در نظر گرفته شود. در یک دوره طولانی، ممکن است به نظر برسد که حرکت بازار املاک و مستغلات قابل مقایسه با تورم است، یعنی اگر تورم پولی را جدا کنید، چیزی باقی نمی ماند، اما تحقیقات RICS نشان می دهد که در دوره های طولانی بازار املاک و مستغلات از تورم 1.5-2٪ جلوتر است که در اصل با محدودیت های زمین به عنوان یک منبع، رشد جمعیت و تراکم جهان در طول قرن بیستم قابل توضیح است. استهلاک اگر دوره تا پایان عمر دارایی را در نظر بگیریم برابر با نرخ استهلاک سالانه باقیمانده عمر مفید خواهد بود.

اطلاعات فاش شده در بالا به رویکرد کلی در ارزیابی مربوط می شود ارزش بازار. در پیاده‌سازی عملی، مدل‌سازی دشوارتر است، زمانی که محاسبه ارزش سرمایه‌گذاری یک دارایی برای یک سرمایه‌گذار خاص ضروری است، مشروط بر اینکه او مالک این دارایی برای مدت زمان محدود و همچنین ساختار معاملاتی خاص با در نظر گرفتن تأمین مالی باشد. ، مالیات و عوامل دیگر. به عنوان مثال، یک صندوق سرمایه گذاری می تواند ساختمانی را نه با هدف نگهداری آن تا زمان ریزش، بلکه با انتظار دریافت درآمد به مدت 3 سال خریداری کند، سپس با فروش آن شی از پروژه خارج شود. در اینجا دیگر نمی‌توان با ساده‌سازی عوامل تک‌تک مدل از آنها چشم‌پوشی کرد.

همکاران JLL مهم می دانند عوامل زیر، که سرمایه گذاران در حین معاملات به آن توجه می کنند که در نرخ سرمایه مورد استفاده در معامله نیز منعکس می شود.

1) ساختار تامین مالیاین عامل دارد نفوذ بزرگدر سودآوری نقد به نقد برای سرمایه گذار. به نوبه خود، سرمایه گذاران مایل به پرداخت حق بیمه برای دارایی هایی هستند که ساختار تامین مالی جذابی دارند.

2) مالیات.مالیات بر دارایی و در هنگام محاسبه خالص در نظر گرفته می شود درآمد عملیاتیو مستقیماً بر نرخ سرمایه تأثیر می گذارد. به نوبه خود، فقط به طور غیر مستقیم تأثیر می گذارد. علیرغم این واقعیت که در عمل رایج ترین شاخص سمت درآمد یک دارایی EBITDA است، آنچه در نهایت برای سرمایه گذاران مهم است سود خالص پس از کسر مالیات است.

درک این نکته مهم است که میزان مالیات بر درآمد تحت تأثیر جنبه های زیر است:

معامله از طریق فروش مستقیم دارایی یا SPV (شرکت پروژه) انجام می شود. این به طور مستقیم بر تعهدات مالیات بر ارزش افزوده تأثیر می گذارد. با این حال، اخیراً خدمات مالیاتی مالیات بر ارزش افزوده معامله خرید را ظرف شش ماه به خریدار بازپرداخت کرده است که خرید املاک و مستغلات را به عنوان دارایی بسیار جذاب می کند.

زیان انباشته پس از ساخت یک شی - هنگام خرید یک شی از طریق SPV، می تواند درآمد اضافی را در سال های اول دوره پیش بینی ایجاد کند، که در نتیجه در مقایسه با خرید همان دارایی چندین سال پس از راه اندازی، بازدهی بالاتری به خریدار می دهد. .

ساختار تراکنش - در خارج از ساحل - به طور قابل توجهی بر مالیات بر درآمد تأثیر می گذارد.

3) واحد پولی درآمد دارایی.اگر درآمد دارایی مورد ارزیابی بر حسب روبل باشد، اما تمام معاملات قابل مقایسه در بازار با دارایی‌هایی انجام شود که بخش درآمدی آن به دلار آمریکا تعیین شده است، در این صورت نرخ‌های سرمایه‌گذاری این معاملات به عنوان مبنایی است. گام نادرست به دلایل متعدد مرتبط.

اولا تورم برای مقایسه، 6.5٪ از فدراسیون روسیه در مقابل 1.5٪ از ایالات متحده بر اساس داده های سال 2013.

ثانیاً، هزینه جذب منابع مالی: به عنوان مثال، 7٪ ثابت برای وام دلاری در مقابل 12٪ برای وام روبلی.

ثالثاً، نمایه سازی متفاوت قراردادهای اجاره روبل و ارز خارجی.

4)خطر تجدید ارزیابی ارزش کاداستر.

طبق قانون شماره 307-FZ مورخ 2 نوامبر 2013 در مورد اصلاحات قانون مالیات، پایه مالیاتی هنگام محاسبه مالیات بر دارایی باید بر اساس ارزش کاداستر ملک محاسبه شود. در مسکو، این قانون در حال حاضر برای املاک تجاری با مساحت بیش از 5000 متر مربع اعمال می شود. متر، از سال 2015 آستانه به 3000 متر مربع کاهش می یابد. متر، و از سال 2016، با احتمال بالا، اشیاء در سراسر کشور به طور کامل به این مالیات منتقل می شود. با در نظر گرفتن کاستی‌ها در روش ارزیابی دولتی املاک تجاری بزرگ، کارشناسان خطر تجدید ارزیابی قابل توجه ارزش کاداستر را برای ساختمان‌ها و ساختمان‌های قدیمی با پارکینگ بزرگ، انبار و سایر مکان‌های عمومی می‌بینند. بر این اساس، در صورت مساوی بودن سایر موارد، این ریسک ممکن است بر نرخ سرمایه تأثیر بگذارد.

در پایان خاطرنشان می کنیم که ریسک ها در حال رشد هستند و همراه با آنها هزینه سرمایه و بر این اساس نرخ تنزیل و سرمایه در حال رشد است که منجر به کاهش ارزش املاک و مستغلات می شود. با این حال، این سوال که هزینه چقدر کاهش خواهد یافت همچنان باز است. این موضوع دیگری برای بحث است.

از کمک شما در تهیه مطالب RICS (موسسه سلطنتی نقشه برداران مجاز - انجمن سلطنتی نقشه برداران خبره در زمینه املاک و مستغلات) سپاسگزاریم.