نرخ سرمایه چگونه محاسبه می شود؟ محاسبه نرخ سرمایه. رویکرد درآمد به ارزیابی املاک و مستغلات

روش های محاسبه نرخ سرمایه بسته به شرایط خاصی که شی ارزیابی در آن عمل می کند، انتخاب می شود. مهم ترین آنها عبارتند از:

ب اطلاعات در مورد درآمد و قیمت معاملات بر اساس یک نمونه نماینده از اشیاء قابل مقایسه.

ب منابع و شرایط معاملات تامین مالی؛

ب امکان پیش بینی صحیح در مورد هزینه شی در پایان دوره پیش بینی.

روش های موجود برای تعیین نرخ عمومیحروف بزرگ در زیر ارائه شده است:

روش های تحلیل آنالوگ های بازار اصلی ترین و صحیح ترین روش برای تعیین نرخ سرمایه است.

حدس‌های زیادی وجود دارد که یک سرمایه‌گذار می‌تواند در مورد کاری که یک ملک در یک دوره پیش‌بینی انجام می‌دهد انجام دهد، اما استفاده از نرخ سقف، کار حدس را از این فرآیند خارج می‌کند، اما تنها در صورتی که اطلاعات قابل اعتمادی در مورد فروش و اجاره فعلی و گذشته وجود داشته باشد. نرخ ها، که نیاز به یک بازار آگاهانه دارد.

اشیاء قابل مقایسه باید از نظر هدف عملکردی و سطح ریسک سرمایه‌گذاری با آن مورد ارزیابی مطابقت داشته باشند و همچنین از نظر درآمد، شباهت فیزیکی، مکان، رابطه بین درآمد ناخالص و رفتار آتی ارزش دارایی مطابقت داشته باشند. هزینه های عملیاتی و انتظارات غالب بازار از رفتار آتی ارزش دارایی.

روش ساخت و ساز تجمعینرخ سرمایه در هنگام ارزش گذاری املاک و مستغلات آن را به دو جزء تقسیم می کند: بازگشت سرمایه (سرمایه) و نرخ بازیابی مبلغ سرمایه گذاری شده.

بازده سرمایه (i) غرامتی است که باید برای ارزش زمانی پول، ریسک و سایر عوامل مرتبط با یک سرمایه گذاری خاص به سرمایه گذار پرداخت شود، یعنی سودی است که برای استفاده پرداخت می شود. پول نقد.

بازگشت یا بازپرداخت سرمایه به معنای بازپرداخت مبلغ سرمایه اولیه است. این عنصر از نسبت سرمایه فقط برای بخش استهلاک شده دارایی اعمال می شود.

نرخ بازده سرمایه به شرح زیر است:

نرخ بازده بدون ریسک، نرخ بهره دارایی‌های با نقدشوندگی بالاست، یعنی نرخی است که منعکس‌کننده «فرصت‌های واقعی بازار برای سرمایه‌گذاری وجوه شرکت‌ها و افراد بدون هیچ گونه ریسک عدم بازگشت» است.

نرخ بدون ریسک به عنوان یک نرخ پایه استفاده می شود که اجزای دیگری به آن اضافه می شود - تنظیمات برای انواع مختلفخطرات مرتبط با ویژگی های دارایی مورد ارزیابی.

برای تعیین نرخ بدون ریسک، می توانید از شاخص های روسی و غربی برای معاملات بدون ریسک استفاده کنید.

هنگام استفاده از نرخ بدون ریسک غربی، لازم است که حق بیمه ریسک برای سرمایه گذاری در روسیه (ریسک کشور) را در نظر بگیرید. این نرخ بدون ریسک به طور فعال در اولین مراحل توسعه ارزش گذاری در فدراسیون روسیه مورد استفاده قرار گرفت، زیرا این دوره با کپی مداوم از تجربه غربی بدون در نظر گرفتن مشخص می شد. مشخصات روسی. امروزه، بازده اوراق قرضه وام فدرال اغلب به عنوان نرخ بدون ریسک در نظر گرفته می شود. تعدیل ریسک کشور معمولاً توسط آژانس های رتبه بندی محاسبه می شود، اما این اطلاعات همیشه در دسترس ارزیابان نیست. در این مورد، ارزیاب می تواند به طور مستقل خطر کشور را برای روسیه با استفاده از طرح های توسعه یافته تعیین کند، اما درجه ذهنیت در محاسبات به طور قابل توجهی افزایش می یابد. در طول فرآیند ارزیابی، باید در نظر گرفت که نرخ های اسمی و بدون ریسک واقعی می تواند هم روبل و هم ارز خارجی باشد. هنگام محاسبه مجدد نرخ اسمیدر مورد واقعی و بالعکس، توصیه می شود از فرمول اقتصاددان و ریاضیدان آمریکایی I. Fisher استفاده کنید که او در دهه 30 قرن بیستم به دست آورد:

Rн = Rр + Jinf. + Rр x Jinf.

که در آن Rn نرخ اسمی است.

Rр - نرخ واقعی؛

جینف - شاخص تورم.

نرخ اسمی:

• 1- نرخ بهره سالانه که بر اساس آن نرخ اعمال شده در هر دوره زمانی تعیین می شود که سود مرکب چندین بار در سال محاسبه شود.
• 2. نرخ بهره، بدون در نظر گرفتن تورم محاسبه می شود.

نرخ واقعی نرخ بهره خالص از تورم است. نرخ بهره واقعی به عنوان تفاوت بین نرخ بهره اسمی و نرخ تورم محاسبه می شود. وجود دارد:

ь ex ante - نرخ بهره واقعی مورد انتظار در زمان صدور وام.

ь ex post - نرخ بهره واقعی واقعی.

هنگام محاسبه نرخ بدون ریسک ارز، توصیه می شود با استفاده از فرمول I. Fisher با در نظر گرفتن شاخص تورم دلار هنگام تعیین نرخ روبل بدون ریسک - شاخص تورم روبل.

هنگام استفاده از جریان های درآمد اسمی، نرخ سرمایه و اجزای آن باید به صورت اسمی محاسبه شود و هنگام استفاده از جریان های درآمد غیر واقعی - به صورت واقعی. برای تبدیل جریان های درآمد اسمی به واقعی، ارزش اسمی باید بر شاخص قیمت مربوطه تقسیم شود، یعنی نسبت ارزش شاخص قیمت برای سالی که جریان های نقدی مورد انتظار است به شاخص قیمت دوره پایه. .

هنگام محاسبه حق بیمه برای نقدینگی کم، عدم امکان بازگشت فوری سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در یک شی ملکی در نظر گرفته می‌شود و می‌توان آن را در سطح تورم دلار برای زمان قرار گرفتن در معرض معمول اشیاء مشابه با ارزش‌گذاری شده در نظر گرفت. در بازار

حق بیمه ریسک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات احتمال از دست دادن تصادفی ارزش مصرف کننده شی را در نظر می گیرد و می تواند در میزان کسورات بیمه از شرکت های بیمه پذیرفته شود. بالاترین دستهقابلیت اطمینان

میانگین میزان سهم بیمه 14-20٪ است.

توصیه می شود که حق بیمه مدیریت سرمایه گذاری را با در نظر گرفتن ضریب زیر بار و زیان هنگام جمع آوری پرداخت های اجاره محاسبه کنید. هر چه سرمایه‌گذاری مخاطره‌آمیزتر و پیچیده‌تر باشد، به مدیریت شایسته‌تری نیاز دارد.

معایب روش جمع شامل رویکرد ذهنی برای پذیرش اندازه اجزای نرخ سرمایه است.

در برخی موارد، نرخ سرمایه و بازده سرمایه گذاری منطبق است، یعنی Sk = i. این به اصطلاح مستمری دائمی است و با آن بازپرداخت سرمایه لازم نیست، ارزش شی با گذشت زمان تغییر نمی کند، درآمد دریافتی دوره ای درآمد حاصل از وجوه انباشته شده را بیان می کند و بازپرداخت کامل وجوه سرمایه گذاری شده اولیه در زمان فروش شیء

در صورتی که ارزش ملک در طول مدت مالکیت کاهش یابد و بازیابی کامل وجوه سرمایه گذاری شده در زمان فروش غیرممکن شود، بخشی از درآمد جاری به عنوان بازگشت سرمایه و مابقی درآمد محسوب می شود. روی سرمایه گذاری در این حالت، نرخ سرمایه (Cr) باید افزایش یابد تا امکان محاسبه یک مقدار از ارزش دارایی را فراهم کند.

هنگامی که ارزش دارایی افزایش می یابد، تمام درآمد جاری و بخشی از درآمد حاصل از فروش مجدد، بازگشت سرمایه را تشکیل می دهد. بازگشت سرمایه با باقیمانده درآمد حاصل از فروش مجدد تضمین می شود، سپس نرخ سرمایه را می توان با کم کردن درصد سود سرمایه سالانه از نرخ بازگشت سرمایه (i) محاسبه کرد.

روش نسبت پوشش بدهی در مواردی استفاده می شود که اکثر املاک و مستغلات با وجوه قرض گرفته شده خریداری می شود و نرخ کل سرمایه باید الزامات بانک و سرمایه گذار را برآورده کند.

الزامات بانک عبارتند از:

ب کسب سود در یک سطح معینبا در نظر گرفتن خطر صدور وام و دریافت پرداخت های دوره ای مساوی از جمله پرداخت سود.

ب بازپرداخت بدهی اصلی.

الزامات سرمایه گذار عبارتند از:

ب کسب سود از سرمایه سرمایه گذاری شده در طول دوره نگهداری به میزان کافی برای توجیه سرمایه گذاری با سطح معینی از ریسک؛

ب بازپرداخت وجوه سرمایه گذاری اولیه.

نسبت پوشش خدمات بدهی (DCR) نسبت پرداخت‌های سالانه خدمات بدهی است که از شرایط یک وام خود مستهلک‌کننده به درآمد خالص عملیاتی محاسبه می‌شود.

این ضریب ثابت وام مسکن نیز نامیده می شود و به صورت زیر محاسبه می شود:

جایی که DS - پرداخت های سالانهپرداخت بدهی؛

NOY یک مقدار معرف سود خالص مورد انتظار است.

ثابت وام مسکن از جدول شش تابع بهره مرکب تعیین می شود: برابر است با مجموع نرخ بهره و عامل صندوق جبران.

نسبت DCR توسط وام دهندگان به عنوان یک الزام برای یک پروژه سرمایه گذاری در حال تامین مالی استفاده می شود، اگر پروژه دوم به عنوان ریسک بالاتر از سایر گزینه های وام ارزیابی شود. هنگام استفاده از این روش، فرض بر این است که ارزش ملک در یک دوره زمانی تغییر نمی کند یا حداقل کاهش نمی یابد.

طبق این روش، نرخ کل سرمایه برابر است با حاصلضرب نسبت بدهی وام مسکن M، Rm ثابت وام مسکن و نسبت پوشش بدهی:

Sk = M x Rm x DCR

سانتی متر - هزینه وجوه قرض گرفته شده؛

ج - هزینه شی (کل مقدار سرمایه گذاری)؛

پارامترهای مورد استفاده در این روش، اطلاعات بانکی عمومی است. این روش اصلی نیست، بلکه به عنوان یک روش اصلاحی استفاده می شود و در مواردی که داده های بازار به اندازه کافی قابل اعتماد نیستند، یک مقدار راهنما برای نرخ سرمایه ارائه می دهد.

روش سرمایه گذاری مرتبط، مشابه روش نسبت پوشش بدهی، در صورتی استفاده می شود که از سرمایه قرض گرفته شده برای خرید املاک استفاده شود. در این مورد، ارزش Sk باید منافع سهام و سرمایه استقراضی را در نظر بگیرد. این سود در قالب نرخ های سرمایه گذاری مربوطه Re (برای حقوق صاحبان سهام) و Rm (برای وجوه قرض گرفته شده) بیان می شود. نرخ کل سرمایه در این روش به عنوان میانگین موزون نسبت به اجزای مالی با ضرایب برابر با سهم بدهی و سرمایه به ترتیب تعریف می شود:

R = M x Rm + (1 - M) x Re

که در آن M نسبت بدهی وام مسکن است.

ارزش نرخ سرمایه گذاری برای سرمایه سهام (Re) از داده های مربوط به اشیاء قابل مقایسه تعیین می شود و ارزش درآمد قبل از مالیات را بر مقدار سرمایه سهام تقسیم می کند.

نسبت سرمایه برای حقوق صاحبان سهام با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

Dn - جریان نقدی سالانه قبل از مالیات؛

C مقدار سرمایه است.

روش سرمایه‌گذاری پیوندی برای اجزای فیزیکی مشابه روش سرمایه‌گذاری پیوندی برای مؤلفه‌های مالی است، اما برای مؤلفه‌های املاک - زمین (سایت) و بهبودها (ساختمان) اعمال می‌شود.

نرخ کل سرمایه به عنوان میانگین موزون بین نرخ سرمایه برای زمین Rl و نرخ بهبود Rb تعیین می شود:

Ck = L x Rl + (1 - L)

که در آن L سهم ارزش زمین در ارزش املاک است

نرخ سرمایه گذاری برای زمین و بهسازی را می توان محاسبه کرد مشروط بر اینکه نرخ های سرمایه گذاری برای هر یک از اجزاء و همچنین نسبت سهم آنها به ارزش کل ملک را بتوان با دقت معقولی بر اساس داده های بازار به دست آورد.

محاسبه نسبت کل سرمایه تعدیل شده برای تغییرات در ارزش دارایی، هم بازده سرمایه گذاری و هم جبران تغییرات در ارزش دارایی برای دوره مورد بررسی را در نظر می گیرد. بازده سرمایه گذاری نشان دهنده نرخ بازده ( بازگشت نهایی) با توجه به اینکه کل مدت مالکیت در نظر گرفته شده است. یک رابطه کارکردی بین نرخ کل سرمایه و بازده نهایی وجود دارد:

کجا؟ = (FV - PV) / PV

تغییر ارزش سهم؛

یی نرخ بازگشت سرمایه است.

این عبارت معادله الوود را نشان می دهد، مشروط بر اینکه املاک و مستغلات بدون استفاده از سرمایه قرض گرفته شده سرمایه گذاری شود. فرض بر این است که درآمد ماهیت سالیانه است و ارزش دارایی می تواند در یک جهت یا جهت دیگر تغییر کند.

هنگامی که ارزش در طول دوره نگهداری کاهش می یابد، سرمایه گذار می خواهد که جبران ارزش از دست رفته از درآمد دوره ای باشد. افزایش ارزش به عنوان بخشی از درآمد را می توان با یک معادل در ارزش فعلی در قالب یک جریان درآمد اضافی جایگزین کرد.

جایگزینی تغییر در ارزش با درآمد دوره ای معادل، امکان استفاده از نرخ سرمایه را به جای تنزیل برای تعیین ارزش فعلی به عنوان نرخ تنزیل تعدیل شده برای تغییر در ارزش سرمایه اولیه فراهم می کند.

تعیین Ck بستگی به شرایطی دارد که در آن صندوق جبران خسارت تشکیل می شود. این شرایط توسط گزینه های سرمایه گذاری مجدد موجود دیکته می شود. در این مورد از روش Inwood و روش Hoskold استفاده می شود.

روش Inwood فرض می کند که صندوق جبران خسارت با نرخ بهره ای برابر با نرخ بازگشت سرمایه تشکیل می شود. این روش برای درآمد به صورت مستمری دائمی استفاده می شود. یک مثال خوب از روش، یک وام استهلاکی است که در آن نرخ سرمایه برای وام، یعنی ثابت وام مسکن، مجموع سود است که در این مورد نرخ بازده مبلغ وام است، و فاکتور صندوق که با نرخ بهره وام تعیین می شود.

روش Hoskold فرض می‌کند که سرمایه‌گذار گزینه‌هایی برای سرمایه‌گذاری مجدد با نرخی برابر با نرخ سرمایه‌گذاری اولیه در دسترس ندارد. برای مثال، سرمایه‌گذار دارایی‌ای را با بازدهی قابل‌توجهی در مقایسه با فرصت‌های دیگر خریداری کرد، در حالی که از ریسکی که سرمایه‌گذاری خود در معرض آن قرار داشت آگاه بود. برای اطمینان از بازگشت وجوه خود، سرمایه گذار یک صندوق جبران خسارت تشکیل می دهد و با کمترین نرخ ممکن دوباره سرمایه گذاری می کند. این فرض هاسکولد است - صندوق جبران خسارت با نرخ "بدون ریسک" تشکیل می شود.

تشکیل صندوق جبران خسارت بازده خطی سرمایه به شرح زیر اتفاق می افتد.

تعیین نرخ سرمایه بر اساس نرخ بازده و صندوق جبران خطی (روش رینگ) بازده سرمایه را در قسمتهای مساوی در طول دوره مالکیت دارایی فرض می کند.

نرخ بازده در این مورد نشان دهنده سهم سالانه سرمایه اصلی است که به صندوق جبران خسارت بدون بهره منتقل می شود. این سهم 1/n است که n زمان استهلاک است که بر حسب سال محاسبه می شود. بیان نرخ کل سرمایه گذاری با استفاده از روش Ring به شرح زیر است:

که در آن n عمر اقتصادی باقیمانده است.

نرخ سرمایه، نرخ بازدهی است که سرمایه گذار به آن نیاز دارد. برای محاسبه نرخ سرمایه می توان از روش های زیر استفاده کرد:

محاسبه نرخ سرمایه بر اساس نرخ تنزیل: SC = R - q که در آن R نرخ سرمایه است، q میانگین نرخ رشد سالانه شاخص های درآمدی است که برای ارزیابی استفاده می شود.

تجزیه و تحلیل آنالوگ های بازار - نرخ سرمایه بر اساس داده های بازار در مورد درآمد و قیمت های فروش شرکت های قابل مقایسه محاسبه می شود: SK = D / C، جایی که D درآمد است، C قیمت فروش است.

محاسبه نرخ سرمایه بر اساس دوره بازپرداخت سرمایه گذاری ها: SC = 100٪ / T، که در آن T دوره بازپرداخت در سال است.

تعیین ارزش بازار یک شرکت با استفاده از روش سرمایه گذاری.

ارزش سازمانی = درآمد سالانه(D) / نرخ سرمایه گذاری (CK)

روش سرمایه‌گذاری درآمد به ندرت در عملکرد ارزش‌گذاری روسیه استفاده می‌شود، زیرا این روش تنها در صورتی ارزش درست بازار را ارائه می‌دهد که شرکت مورد ارزش‌گذاری درآمد پایدار ایجاد کند.

مزایای رویکرد درآمد برای ارزیابی کسب و کار

تغییرات آتی در درآمد و هزینه را در نظر می گیرد.

سطح ریسک (از طریق نرخ تنزیل) را در نظر می گیرد.

منافع سرمایه گذار را در نظر می گیرد.

معایب رویکرد درآمدی در ارزیابی کسب و کار

مشکل در پیش بینی نتایج و هزینه های آینده.

ممکن است چندین نرخ بازده وجود داشته باشد که تصمیم گیری را دشوار می کند.

شرایط بازار را در نظر نمی گیرد.

4. هزینه و رویکردهای مقایسه ای برای ارزیابی کسب و کار

رویکرد دارایی (هزینه) برای ارزیابی کسب و کار، ارزش شرکت را از نقطه نظر هزینه های متحمل شده در نظر می گیرد.

ویژگی اصلی رویکرد بهای تمام شده، ارزیابی عنصر به عنصر است، به این معنا که مجموعه املاک مورد ارزیابی به اجزای تشکیل دهنده آن تقسیم می شود، هر قسمت ارزیابی می شود و سپس ارزش کل مجتمع ملکی با جمع کردن مقادیر به دست می آید. ارزش قطعات آن

این رویکرد با دو روش اصلی نشان داده می شود:

روش دارایی خالص؛

روش ارزش انحلال

دامنه کاربرد

رویکرد ارزشیابی مبتنی بر هزینه مناسب ترین است:

هنگام ارزیابی امکانات دولتی؛

هنگام محاسبه ارزش اموالی که برای استفاده خاص در نظر گرفته شده است (بدون ایجاد درآمد)، اینها مدارس، بیمارستان ها، ساختمان های اداره پست، تأسیسات فرهنگی، ایستگاه های قطار و غیره هستند.

هنگام تجدید ارزیابی دارایی های ثابت برای اهداف حسابداری؛

هنگامی که برای اهداف مالیاتی و بیمه در طول تقسیم قضایی اموال ارزیابی می شود.

هنگام فروش ملک در مزایده عمومی.

مزایا و معایب رویکرد هزینه

مزایا:

· بر اساس ارزیابی دارایی های موجود، یعنی دارای مبنای عینی است.

· هنگام ارزش گذاری اجزای جداگانه دارایی ها، می توان از هر سه رویکرد ارزشیابی استفاده کرد: درآمد، هزینه و بازار.

ایرادات:

· ایستا، یعنی. چشم انداز توسعه تجارت را در نظر نمی گیرد.

· شاخص های اصلی مالی و اقتصادی فعالیت شرکت مورد ارزیابی را در نظر نمی گیرد.

مراحل اصلی محاسبه ارزش یک تجارت با استفاده از روش دارایی خالص

محاسبه روش ارزش خالص دارایی شامل چند مرحله است:

1. املاک و مستغلات شرکت به ارزش بازار معقول ارزیابی می شود.

2. ارزش بازار معقول ماشین آلات و تجهیزات تعیین می شود.

3. دارایی های نامشهود شناسایی و ارزیابی می شوند.

4. ارزش بازار سرمایه گذاری های مالی اعم از بلندمدت و کوتاه مدت تعیین می شود.

5. موجودی ها به ارزش فعلی تبدیل می شوند.

6. حساب های دریافتنی ارزیابی می شود.

7. هزینه های آتی برآورد می شود.

8. بدهی های شرکت به ارزش جاری تبدیل می شود.

9. ارزش سرمایه خالص با کسر ارزش جاری کلیه بدهی ها از ارزش بازار معقول مقدار دارایی ها تعیین می شود.

1.4 ارزیابی املاک و مستغلات شرکت به ارزش بازار معقول.

ارزش شرکت = ارزش بازار دارایی - تعهدات بدهی.

روش ارزش انحلال

کار ارزیابی شامل چندین مرحله است:

1. آخرین ترازنامه گرفته شده است.

2. یک برنامه تقویم برای انحلال دارایی ها تدوین شده است، زیرا فروش انواع مختلف دارایی های شرکت به دوره های زمانی متفاوتی نیاز دارد.

3. درآمد ناخالص انحلال دارایی ها تعیین می شود.

4. ارزش برآوردی دارایی ها به میزان هزینه های مستقیم کاهش می یابد. هزینه های مستقیم مرتبط با انحلال یک کسب و کار شامل کمیسیون های ارزیابی و شرکت های حقوقی، مالیات ها و هزینه هایی است که پس از فروش پرداخت می شود. با در نظر گرفتن تقویم انحلال در تاریخ ارزیابی با نرخ تنزیلی که ریسک مربوط به این فروش را در نظر می گیرد.

5. ارزش انحلال دارایی ها با هزینه های مربوط به مالکیت دارایی ها تا زمان فروش کاهش می یابد، از جمله هزینه های نگهداری موجودی محصولات نهایی و کارهای در حال انجام، حفظ تجهیزات، ماشین آلات، مکانیزم ها، املاک و همچنین هزینه های مدیریت. برای حفظ فعالیت شرکت تا زمان انحلال آن.

6. سود (زیان) عملیاتی دوره انحلال اضافه (یا کم می شود).

7. کم شد حق تقدمبرای پرداخت غرامت و پرداخت به کارکنان شرکت، مطالبات طلبکاران برای تعهدات تضمین شده توسط وثیقه اموال شرکت منحل شده، بدهی در پرداخت های اجباری به بودجه و وجوه خارج از بودجه، تسویه حساب با سایر طلبکاران.

ارزش انحلال بر اساس فرمول زیر محاسبه می شود: V = Vassets+CF-Cost-Q،

که در آن Vassets ارزش جاری دارایی های شرکت است،

سود (زیان) CF دوره انحلال،

هزینه - هزینه هزینه های انحلال،

Q هزینه تعهدات بدهی شرکت است.

رویکرد مقایسه ای

محتوای اقتصادی رویکرد مقایسه ای این است که شرکتی انتخاب می شود که اخیراً فروخته شده یا سهام آن دارای قیمت بازار است.

برای یک شرکت مشابه، رابطه بین قیمت فروش و مهمترین شاخص های مالی محاسبه می شود. این نسبت را مضرب ارزش گذاری می نامند. با ضرب ارزش ضریب در شاخص مالی مشابه شرکت مورد ارزشیابی، ارزش شرکت مورد ارزشیابی مشخص می شود.

مزایای رویکرد ارزیابی تطبیقی ​​کسب و کار

بر اساس داده های واقعی بازار

منعکس کننده شیوه های خرید و فروش فعلی است.

تأثیر عوامل صنعت (منطقه ای) بر سهام شرکت را در نظر می گیرد.

معایب رویکرد ارزیابی تطبیقی ​​کسب و کار

ویژگی های آمادگی سازمانی، فنی، مالی شرکت را به وضوح مشخص نمی کند.

فقط اطلاعات گذشته نگر در نظر گرفته می شود.

نیاز به اصلاحات زیادی در اطلاعات تحلیل شده دارد.

انتظارات آینده سرمایه گذاران را در نظر نمی گیرد.

بسته به اهداف و شرایط ارزیابی، رویکرد مقایسه ای شامل استفاده از سه روش است:

روش شرکت همتا (روش بازار سرمایه) - برای تخمین ارزش یک سهم یا سهام غیر کنترلی استفاده می شود.

روش ضریب برای برآورد کل ارزش یک شرکت بر اساس رابطه بین قیمت فروش و هر شاخص مالی (درآمد فروش، سود ناخالص یا سود خالص) استفاده می شود.

روش ضرایب صنعت مبتنی بر استفاده از روابط توصیه شده بین قیمت فروش و شاخص های مالی خاص است. ضرایب صنعت بر اساس مشاهدات آماری بلندمدت برای اشکال کسب و کار کوچکی که دامنه محدودی از کالاها یا خدمات دارند محاسبه می شود. روش ضرایب صنعت در فدراسیون روسیه به دلیل کمبود اطلاعات استفاده نمی شود.

نرخ سرمایه باید با سطح درآمد انتخاب شده مطابقت داشته باشد.نرخ سرمایه برای یک کسب و کار معمولاً از نرخ تنزیل با کسر میانگین نرخ رشد سالانه مورد انتظار سود یا جریان نقدی (هر کدام که سرمایه گذاری می شود) به دست می آید. به ترتیب برای همان شرکت، نرخ سرمایه معمولا کمتر از نرخ تنزیل است.

با ریاضیموقعیت، نرخ سرمایه تقسیم‌کننده‌ای است که برای تبدیل مقدار درآمد (سود یا جریان نقدی) در یک دوره زمانی به معیار ارزش استفاده می‌شود.

بنابراین، برای تعیین نرخ سرمایه، ابتدا باید نرخ تنزیل مناسب را محاسبه کنید. روش های مختلفی برای تعیین نرخ تنزیل وجود دارد که رایج ترین آنها عبارتند از:

1. مدل ارزیابی دارایی های سرمایه ای;

2. روش ساخت تجمعی;

3. میانگین موزون هزینه مدل سرمایه.

با توجه به نرخ تنزیل شناخته شده، نرخ سرمایه در نمای کلی:

آر به= آر د-g،جایی که R د- نرخ تنزیل، g - نرخ رشد بلندمدت درآمد (سود یا جریان نقدی).

2) روش تنزیل درآمد آتی - بر اساس پیش بینی جریان های نقدی آتی برای کل دوره پیش بینی شده و همچنین در دوره باقی مانده است که سپس با نرخ تنزیل مناسب تنزیل می شود. در مواردی استفاده می شود که فرض می شود درآمد آتی شرکت در طول سال های دوره پیش بینی ناپایدار خواهد بود و همچنین هنگام جذب سرمایه گذاری های اضافی در طول دوره پیش بینی.

روش‌های DP زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرند که امکان تعیین معقول یک نوع درآمد آتی شرکت مورد ارزیابی و نرخ سرمایه/بازده سرمایه‌گذاری‌های مربوطه وجود داشته باشد.

هنگام تعیین ارزش بازار یک شرکت با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده، به عنوان یک قاعده، دنباله ای از اقدامات زیر دنبال می شود:

1) مدت زمان پیش بینی تعیین می شود و نوع جریان نقدی که به عنوان مبنای ارزیابی مورد استفاده قرار می گیرد، تجزیه و تحلیل و پیش بینی می شود درآمد ناخالص، هزینه ها و سرمایه گذاری های شرکت؛ 3 نرخ تنزیل محاسبه می شود. 4 جریان نقدی برای دوره های پیش بینی و پس از پیش بینی محاسبه می شود. 5 ارزش فعلی جریان های نقدی آتی را در دوره های پیش بینی و پس از پیش بینی محاسبه می کند. 6 اصلاحات نهایی انجام شده و هزینه تعیین می شود.

روش‌های محاسبه نسبت‌های سرمایه و نرخ درآمد در ارزش‌گذاری کسب‌وکار. گزینه 1

اغلب در محاسبات پروژه های سرمایه گذارینرخ تنزیل به صورت تعریف شده است میانگین موزون هزینه سرمایه (WACC)، که هزینه سرمایه (سهامدار) و هزینه وجوه قرض گرفته شده را در نظر می گیرد.

WACC= Re(E/V) + Rd(D/V)(1 - tc)،

که در آن Re نرخ بازده سرمایه است که معمولاً با استفاده از مدل CAPM محاسبه می شود.

E ارزش بازار سرمایه سهام (سرمایه سهام) است. حاصلضرب تعداد کل سهام عادی شرکت و قیمت یک سهم محاسبه می شود.

D ارزش بازار سرمایه استقراضی است. در عمل، اغلب از صورت های مالی به عنوان مقدار استقراض شرکت تعیین می شود. اگر این داده ها را نمی توان به دست آورد، از آن استفاده کنید اطلاعات موجوددر مورد نسبت حقوق صاحبان سهام و سرمایه استقراضی شرکت های مشابه؛

V = E + D - کل ارزش بازار وام های شرکت و سرمایه سهام آن.

R d نرخ بازده سرمایه استقراضی شرکت (هزینه افزایش سرمایه استقراضی) است. این هزینه ها شامل بهره وام های بانکی و اوراق قرضه شرکتی است. در این حالت هزینه سرمایه استقراضی با در نظر گرفتن نرخ مالیات بر درآمد تعدیل می شود. منظور از تعدیل این است که سود خدمات وام ها و استقراض ها در بهای تمام شده تولید لحاظ می شود و در نتیجه پایه مالیاتی مالیات بر درآمد کاهش می یابد.

t c نرخ مالیات بر درآمد است.

برای تعیین ارزش سرمایه از آن استفاده می شود مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای (CAPM).

نرخ تنزیل (نرخ بازده) سرمایه سهام (Re) با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

Re = Rf + β (Rm - Rf)،

که در آن Rf نرخ بازده بدون ریسک است.

β ضریبی است که تغییر قیمت سهام یک شرکت را در مقایسه با تغییر قیمت سهام برای همه شرکت ها در یک بخش معین بازار تعیین می کند.

(Rm - Rf) - حق بیمه برای ریسک بازار؛

Rm - میانگین نرخ بازده بازار در بازار سهام.

نرخ بازده سرمایه گذاری در دارایی های بدون ریسک (Rf). اوراق بهادار دولتی معمولاً به عنوان دارایی های بدون ریسک در نظر گرفته می شوند (یعنی دارایی هایی که سرمایه گذاری در آنها با ریسک صفر مشخص می شود).

ضریب β. این ضریب حساسیت بازده اوراق بهادار یک شرکت خاص را نسبت به تغییرات ریسک بازار (سیستماتیک) منعکس می کند. اگر β = 1 باشد، نوسانات قیمت سهام این شرکت کاملاً با نوسانات کل بازار منطبق است. اگر β = 1.2 باشد، می توان انتظار داشت که در صورت افزایش عمومی در بازار، ارزش سهام این شرکت 20 درصد سریعتر از کل بازار افزایش یابد. برعکس، در صورت کاهش عمومی، ارزش سهام آن 20 درصد سریعتر از کل بازار کاهش می یابد.

حق بیمه ریسک بازار (Rm - Rf). این مقداری است که میانگین نرخ بازده بازار در بازار سهام از نرخ بازده اوراق بهادار بدون ریسک در یک دوره زمانی طولانی بیشتر شد. این بر اساس داده های آماری در مورد حق بیمه بازار در یک دوره طولانی محاسبه می شود.

روشی که در بالا برای محاسبه نرخ تنزیل توضیح داده شد ممکن است توسط همه شرکتها استفاده نشود. اولاً، این رویکرد برای شرکت هایی که شرکت سهامی عام نیستند، کاربرد ندارد، بنابراین سهام آنها در بازارهای سهام معامله نمی شود. ثانیاً، این روش را نمی‌توان توسط شرکت‌هایی که آمار کافی برای محاسبه ضریب β خود ندارند، و همچنین شرکت‌هایی که فرصت پیدا کردن شرکت مشابهی را ندارند که از ضریب β در محاسبات خود استفاده کنند، استفاده کنند. برای تعیین نرخ تنزیل، این گونه شرکت ها باید از روش های محاسباتی دیگری استفاده کنند یا روش شناسی را متناسب با نیاز خود بهبود بخشند. همچنین باید توجه داشت که روش برآورد میانگین موزون هزینه سرمایه، سهم و ارزش (اغلب صفر) حساب های پرداختنی را در ساختار بدهی ها در نظر نمی گیرد.

روش تجمعی برای تخمین نرخ تنزیل بر اساس فرمول زیر تعیین می شود:

d = E min + I + r،

که در آن d نرخ تنزیل (اسمی) است.

E min - حداقل نرخ تخفیف واقعی (نرخ بدون ریسک)؛

I - نرخ تورم؛

r ضریبی است که سطح ریسک سرمایه گذاری (ریسک حق بیمه) را در نظر می گیرد.

به عنوان یک قاعده، برای حداقل نرخ واقعیاوراق قرضه 30 ساله دولت آمریکا برای تنزیل پذیرفته می شود.

عیب اصلی این روش محاسبه این است که هزینه سرمایه خاص شرکت را در نظر نمی گیرد. اساساً این شاخص با تورم و حداقل بازدهی قابل مقایسه با اوراق قرضه بلندمدت دولتی جایگزین می‌شود که هیچ ارتباطی با سودآوری فعالیت‌های شرکت، میانگین موزون نرخ بهره (وام‌ها و/یا اوراق قرضه) و ساختار سهام ندارد. بدهی های آن

هر دو روش شامل استفاده از حق بیمه ریسک است. حق بیمه ریسک را می توان تعیین کرد به روش های مختلف: توصیه های روش شناختی برای ارزیابی اثربخشی پروژه های سرمایه گذاری، در نظر گرفتن سه نوع ریسک را هنگام استفاده از روش تجمعی توصیه می کند: ریسک کشور. خطر عدم اطمینان شرکت کنندگان در پروژه؛ خطر عدم دریافت درآمد پیش بینی شده توسط پروژه.

ریسک کشور را می توان از رتبه بندی های مختلف گردآوری شده توسط آژانس های رتبه بندی و شرکت های مشاوره دریافت کرد (به عنوان مثال، شرکت آلمانی BERI که در این زمینه تخصص دارد). با توجه به میزان حق بیمه ریسک که غیرقابل اعتماد بودن شرکت کنندگان در پروژه را مشخص می کند توصیه های روش شناختینباید بیشتر از 5 درصد باشد. توصیه می شود بسته به هدف پروژه، یک تعدیل برای ریسک عدم دریافت درآمد پیش بینی شده توسط پروژه تعیین کنید. بسیاری از مؤلفه های این روش کاملاً ذهنی ارزیابی می شوند.

گزینه 2

روش ساخت تجمعیشامل ایجاد یک نرخ بهره در نتیجه جمع چند مقدار است. مبنای به اصطلاح نرخ بدون ریسک است. به نرخ بدون ریسک، تعدیل‌هایی برای تورم (فرمول فیشر)، برای ریسک مرتبط با ویژگی‌های دارایی مورد ارزیابی، صنعت، کشور (خطر اشیاء اجاره شده به مستاجران غیرقابل اعتماد، خطر نقدینگی ناکافی) اضافه می‌شود. از دارایی های در حال ارزش گذاری؛ خطر بی ثباتی سیاسی و غیره. مجموع نرخ بدون ریسک و تعدیلات انجام شده، نرخ بهره ای است که نرخ سرمایه با آن محاسبه می شود. مبنای انجام اصلاحات ممکن است داده های شناخته شده کلی یا نظر یک ارزیاب خبره بر اساس دانش و تجربه وی باشد.

به طور کلی می توان نرخ بهره را با استفاده از روش تجمعی ارائه کرد:

که در آن Rr نرخ بهره (نرخ تنزیل) است. i - نرخ بهره بدون ریسک؛ r - درصد تورم؛ - خطرات سیستماتیک (در کل اقتصاد)؛ - خطرات غیر سیستماتیک (فقط ذاتی برای شرکت).

روش بر اساس تئوری دارایی های سرمایه ای CAPM (ضریب β).

مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای (CAPM) توسط دبلیو شارپ توسعه یافته است. ماهیت آن این است که برای مازاد ریسک ذاتی شرکت نسبت به میانگین بازار (میانگین صنعت)، تعدیل‌ها به نرخ بدون ریسک اضافه می‌شود که در متغیر سودآوری شرکت ضرب می‌شود:

که در آن Rr نرخ بازدهی است که با روش ارزیابی دارایی های سرمایه ای تعیین می شود. ir نرخ بازده بدون ریسک است. به عنوان بازده دارایی شناخته شده با قطعیت مطلق در طول زمان تجزیه و تحلیل تعریف می شود. به دو صورت محاسبه می شود: 1) به عنوان بازده اوراق بهادار دولتی یا به ویژه قابل اعتماد. 2) سود کل بین بانکی نرخ بهرهو سودآوری بانک های باثبات و بزرگ. در هر دو مورد، مولفه تورم در نظر گرفته می شود. در اوراق بهادار دولتی یا به ویژه قابل اعتماد، بلافاصله یک حق بیمه تورمی به بازده کل اضافه می شود (فرمول فیشر): R - متوسط ​​بازده بازار در یک صنعت معین. p - ضریب مشخص کننده تغییرپذیری سودآوری، معیاری از ریسک سیستماتیک نسبی را در مقایسه با میانگین ارزش ریسک در یک صنعت معین یا نسبت تغییر در سودآوری شرکت به تغییر میانگین سودآوری بازار در صنعت نشان می‌دهد، جایی که δcom تغییر در سودآوری شرکت است؛ δ neg - میزان تغییر در میانگین سودآوری بازار در صنعت.

مدل CAPM ارزش کل محصولات مازاد ریسک را با تغییر بازده عوامل مختلف ریسک ارائه می کند. اما در شرایط عملی، هنگام ارزیابی ارزش یک کسب و کار، محصول فقط نسبت به میانگین سودآوری بازار در صنعت محاسبه می شود، مابقی اصلاحات لازم بر اساس آن اضافه می شود. نظر کارشناسیطبق فرمول

17. انواع تعدیل نهایی و فرآیند انجام آنها. حق بیمه و تخفیف در ارزیابی سهام کنترلی و غیر کنترلی. روش‌های اصلاح کمبود نقدینگی

اهداف تعدیل تورم اسناد عبارتند از: آوردن اطلاعات گذشته نگر برای دوره های گذشته به شکل قابل مقایسه. با در نظر گرفتن تغییرات تورمی قیمت هنگام تهیه پیش بینی جریان های نقدی و نرخ های تنزیل.

ساده ترین راه برای تنظیم تورم استتجدید ارزیابی کلیه اقلام ترازنامه بر اساس تغییرات در نرخ مبادله روبل نسبت به نرخ تبدیل ارز دیگری مانند دلار یا یورو. مزیت این روش سادگی و قابلیت کار بدون کار زیاد است. اطلاعات اضافی. معایب: تعدیل نرخ مبادله ارز نتایج نادرستی می دهد، زیرا نسبت های نرخ تبدیل روبل و سایر ارزها با قدرت خرید واقعی آنها مطابقت ندارد.

روش دوم تعدیل تورم- تجدید ارزیابی دارایی ها و بدهی های ترازنامه بر اساس نوسانات در سطح قیمت کالا. در اینجا می توانید هم بر روی انبوه کالا به عنوان یک کل تمرکز کنید و هم روی هر محصول یا گروه محصول خاص. بیشتر است راه دقیقتعدیل تورم

روش سوم تعدیل تورمبر اساس تغییر سطح عمومیقیمت: اقلام مختلف صورتهای مالی در واحدهای پولی با همان قدرت خرید (به روبل دوره پایه یا جاری در تاریخ گزارشگری) محاسبه می شود. برای محاسبات مجدد از شاخص پویایی تولید ناخالص ملی یا شاخص قیمت مصرف کننده یا عمده فروشی استفاده می شود. این روش واقع گرایی تحلیل را افزایش می دهد، اما در نظر نمی گیرد درجات مختلفتغییر در ارزش دارایی های فردی

پس از تعدیل تورم، صورت های مالی عادی می شوند.

عادی سازی صورت های مالی- این تعدیل گزارش بر اساس تعیین درآمد و هزینه مشخصه یک کسب و کار معمولی است.

حق بیمه را کنترل کنیددرصدی است که قیمت بازخرید بیش از قیمت بازار سهام است.

تخفیف برای غیر کنترلی بودن بستهمشتق از حق بیمه کنترل است. این روند بر اساس داده های تجربی است. درصد تخفیف برای ماهیت غیر کنترلی (بهره اقلیت) با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:

میانگین حق بیمه کنترل بین 30 تا 40 درصد در نوسان است و تخفیف در هزینه برای سهم کوچکتر حدود 23 درصد در نوسان است.

تخفیف برای نقدینگی ناکافیبه عنوان مقدار یا درصدی تعریف می شود که توسط آن ارزش بسته ارزیابی شده کاهش می یابد تا منعکس کننده نقدینگی ناکافی باشد.

به گفته ش. پرت ( پرت اس.پی.ارزیابی کسب و کار تخفیف ها و پاداش ها / هر. از انگلیسی M.: Quinto-Management، 2005. ص 17.)، هدف از اعمال تخفیف و پاداش، نیاز به تعدیل هزینه پایه است که منعکس کننده تفاوت بین ویژگی های مشخصه بسته (سهم) مورد ارزیابی و گروه شرکت هایی است که بر اساس آن هزینه برآورد شده محاسبه شده است. تمام اطلاعات مربوط به حق بیمه و تخفیف به صورت تجربی محاسبه می شود.

حق بیمه کنترلی بیانی پولی از مزیت مرتبط با مالکیت سهام کنترلی است.

تخفیف برای ماهیت غیر کنترلی - مقداری که ارزش سهام در بسته مورد ارزیابی با در نظر گرفتن ماهیت غیر کنترلی آن کاهش می یابد.

تخفیف نقدینگی ناکافی به دلیل کمبود نقدینگی سهام، یعنی. امکان تبدیل سریع آنها به پول نقد با حداقل هزینه هاو با قیمتی نزدیک به قیمت بازار.

با این حال، با مطالعه عمیق تر مشکل، که در کتابچه راهنمای مشخص شده توسط S. Pratt انجام شده است، تعدادی تخفیف و پاداش در نظر گرفته شده است:

- حق بیمه برای ماهیت استراتژیک خرید (حق بیمه برای خرید کل شرکت (100٪ بسته)) 20٪ ارزش سهام کنترل است.

- تخفیف مرتبط با تغییر در رقم کلیدی (در نظر گرفته شده به عنوان جایگزین هاحق بیمه مرتبط با یک رقم کلیدی در مدیریت شرکت، که می تواند در رویکرد درآمد به عنوان بخشی از محاسبه نرخ تنزیل و هنگام محاسبه چند برابر در رویکرد مقایسه ای منعکس شود.

- تخفیف به دلیل تعهدات امنیتی واقعی یا بالقوه محیط زیست. همچنین به عنوان جایگزینی برای تعدیل نهایی در درآمد و رویکردهای مقایسه ای;

- تخفیف در رابطه با اقدامات قانونی علیه شرکت در حال ارزش گذاری؛

- تخفیف مرتبط با از دست دادن پایگاه مشتری یا تامین کنندگان. همچنین به عنوان جایگزینی در چارچوب حسابداری ریسک مربوطه در نرخ تنزیل در رویکرد درآمدی یا تعدیل چند برابری در رویکرد مقایسه ای در نظر گرفته می شود.

- تخفیف بلوکی - بیان مقدار یا درصد مبلغی است که از قیمت بازار سهام کسر می شود تا منعکس کننده کاهش ارزش یک بلوک سهام (به ازای هر سهم) در موردی باشد که اندازه بزرگ بلوک باعث نمی شود. فروش آن در بازه زمانی مشخص بسته حجم معمولی امکان پذیر است. این شرایط به این دلیل است که مازاد عرضه این گونه سهام در بازار وجود خواهد داشت که منجر به افت قیمت می شود.

- تخفیف "پرتفولیو" (تخفیف ناهمگونی دارایی ها) - در مورد فروش شرکت های چند صنعت به طور کامل یا در قطعات بزرگکه چندین حوزه فعالیت را با هم ترکیب می کنند که جذابیت خرید را کاهش می دهد (به دلیل مشکلات اضافی در مدیریت دارایی های غیر اصلی و فروش بیشتر آنها). تخفیف از مقدار هزینه فرد تعیین می شود اجزاءشرکت ها

مدیر مالی FSS

روش سرمایه‌گذاری یکی از روش‌های ارزش‌گذاری کسب‌وکار با استفاده از رویکرد درآمدی است. در اصل، این یک نوع روش جریان نقدی تنزیل شده است که در آن ارزش یک شرکت به عنوان ارزش فعلی درآمدهای آتی آن تعیین می شود. تنها تفاوت این است که روش سرمایه گذاری، ثبات این درآمدها (یا نرخ رشد ثابت) را فرض می کند.

فرمول 1. محاسبه ارزش بازار یک شرکت با استفاده از روش سرمایه گذاری

برای تخمین ارزش یک شرکت با استفاده از روش سرمایه گذاری، باید:

• انجام تجزیه و تحلیل گذشته نگر از فعالیت های تجاری و تهیه پیش بینی تغییرات درآمد در آینده.
• نوع درآمدی را که سرمایه گذاری می شود انتخاب کنید.
• تعیین دوره فعالیتی که درآمد برای آن سرمایه گذاری می شود.
• محاسبه نرخ سرمایه؛
• محاسبه سود سرمایه ای؛
• تنظیمات نهایی را انجام دهید

هدف اصلی این روش تعیین سطح درآمد است که متعاقباً سرمایه گذاری می شود. مهم است که دوره فعالیت شرکت را انتخاب کنید که نتایج آن سرمایه گذاری می شود.

نحوه انجام تجزیه و تحلیل گذشته نگر از یک تجارت هنگام ارزیابی ارزش یک شرکت با استفاده از روش سرمایه گذاری

تجزیه و تحلیل گذشته نگر از فعالیت های شرکت بر اساس ترازنامه و صورت سود و زیان 3-5 سال گذشته و همچنین گزارش مدیریت شرکت انجام می شود. این شامل تجزیه و تحلیل نتایج مالی فعالیت ها، اجرا است طرح مالیکارایی استفاده از سرمایه خود و قرض گرفته شده، شناسایی ذخایر برای افزایش میزان سود، سودآوری، بهبود وضعیت مالی و توان پرداخت بدهی شرکت. بر اساس نتایج این تجزیه و تحلیل، می توانید انتخاب کنید نوع درآمدو دوره فعالیت تولیدی شرکت، که قرار است این درآمد برای آن سرمایه گذاری شود.

برای ارزیابی صحیح نتایج مالی (شاخص درآمد) یک شرکت، باید آنها را عادی کرد، یعنی. مقالاتی که یکبار مصرف بوده و در آینده تکرار نخواهند شد را حذف کنید. چنین مقالاتی عبارتند از:

• سود یا زیان حاصل از فروش بخشی از دارایی های شرکت؛
• دریافت / زیان ناشی از رضایت / عدم رضایت دعاوی حقوقی;
• دریافت پرداختی بیمه؛
• زیان ناشی از توقف اجباری تولید و غیره

پس از عادی سازی نتایج مالی، باید آنها را به قیمت های فعلی رساند. برای این کار می توانید به عنوان مثال از شاخص های قیمت مصرف کننده منتشر شده در وب سایت سرویس آمار فدرال.

هنگام ارزش گذاری یک کسب و کار با استفاده از روش سرمایه گذاری، کدام شاخص درآمد را انتخاب کنیم؟

شاخص های زیر را می توان به عنوان درآمد مشروط به سرمایه انتخاب کرد:

• سود خالص (پس از کسر مالیات)؛
• سود قبل از مالیات؛
• جریان نقدی؛
• سود سهام پرداخت شده/بالقوه

هنگام ارزیابی شرکت های بزرگ، توصیه می شود مقدار سود خالص و برای شرکت های کوچک - سود قبل از مالیات را انتخاب کنید، زیرا در این حالت تأثیر مزایای مالیاتی از بین می رود.

مقدار جریان نقدی هنگام ارزیابی شرکت هایی استفاده می شود که دارایی های آنها تحت تسلط دارایی های ثابت است، که این امکان را فراهم می کند تا سیاست سرمایه گذاری سرمایه و استهلاک در شرکت را در نظر بگیریم.

سوال: چه نوع جریان نقدی را می توان هنگام ارزش گذاری یک کسب و کار با استفاده از روش سرمایه گذاری استفاده کرد؟

این می تواند جریان نقدی برای تمام سرمایه سرمایه گذاری شده (جریان نقدی بدون بدهی) یا حقوق صاحبان سهام باشد.

جریان نقدی بدون بدهی تغییرات (افزایش یا کاهش) در بدهی شرکت در وام را در نظر نمی گیرد. بر اساس این شاخص، ارزش بازار تمام سرمایه سرمایه گذاری شده تعیین می شود: هم سرمایه و هم سرمایه استقراضی.

جریان نقدی برای حقوق صاحبان سهام، تغییر (افزایش یا کاهش) در بدهی شرکت بابت وام ها را در نظر می گیرد. بر اساس آن، ارزش بازار حقوق صاحبان سهام شرکت محاسبه می شود.

هنگام انتخاب یک یا نوع دیگری از جریان نقدی (سود) برای ارزیابی یک کسب و کار، شرکت ها دقیقاً در نظر می گیرند که از چه سرمایه هایی تولید می شود. اگر در هزینه سرمایه شخصی باشد، جریان نقدی برای حقوق صاحبان سهام برای ارزش گذاری شرکت استفاده می شود. اگر با جذب وجوه استقراضی، از جریان نقدی بدون بدهی استفاده شود.

سوال: در زمان ارزش گذاری یک کسب و کار باید درآمد را برای چه دوره ای سرمایه گذاری کرد؟

مقدار سود سهام معمولاً هنگام ارزش گذاری سهام اقلیت استفاده می شود، زیرا برای سهامداران اکثریت، جذابیت شرکت عمدتاً نه در سیاست سود تقسیمی مطلوب، بلکه در رشد سرمایه آن نهفته است.

شایان ذکر است که برای سرمایه گذاری می توانید از شاخص های ذکر شده نه تنها استفاده کنید تاریخ فعلی، اما همچنین مقدار متوسط ​​آنها برای چندین دوره قبلی بر اساس داده های گذشته نگر، به عنوان مثال، برای 3-5 سال.

دوره فعالیت شرکت که نتایج آن سرمایه گذاری می شود ممکن است:

• سال پیش بینی اول؛
• سال گزارشی گذشته

بیشتر گزینه مناسببا در نظر گرفتن فعالیت‌های گذشته‌نگر شرکت، سرمایه‌گذاری درآمد پیش‌بینی‌شده برای سال بعد از تاریخ ارزیابی را در نظر بگیرید.

نحوه تعیین نرخ سرمایه برای ارزیابی ارزش یک شرکت

نرخ سرمایهاغلب بر اساس نرخ محاسبه می شود تخفیف دادنبا در نظر گرفتن نرخ رشد جریان نقدی بلندمدت. روش های محاسبه نرخ تنزیل به نوع جریان نقدی که برای آن اعمال می شود بستگی دارد.

مدل های مختلفی برای ساخت نرخ سرمایه بر اساس نرخ تنزیل بسته به پارامترهای مختلف وجود دارد، به عنوان مثال، سطح درآمد پیش بینی شده و دوره پیش بینی (مدل های گوردون، رینگ، اینوود).

مدل گوردونمدت نامحدودی از عملیات تجاری و نرخ رشد پایدار جریان نقدی را فرض می کند. در چارچوب این مدل، نرخ برای سال پیش‌بینی یا جاری تعیین می‌شود. در حالت اول، از فرمول محاسبه پذیرفته شده استفاده می شود. در حالت دوم (هنگام محاسبه نرخ برای سال جاری) استفاده کنید فرمول 2

فرمول 2. محاسبه نرخ سرمایه با استفاده از روش گوردون برای سال جاری

مدل حلقه.این مدل بر اساس نیاز به رعایت شرایط زیر است:

• مدت زمان محدود بهره برداری دارایی که در آن ارزش باقیمانده آن صفر است.
• عمر باقی مانده دارایی مشخص است.

این مدل به ندرت مورد استفاده قرار می گیرد زیرا فرض می کند که درآمد هر سال کاهش می یابد.

فرمول 3. محاسبه نرخ سرمایه گذاری با استفاده از روش حلقه

مدل Inwood.تحت مفروضات زیر استفاده می شود:

• مدت نهایی کسب و کار؛
• بازده مورد انتظار کمتر از سرمایه گذاری اولیه است.
• مقدار باقیمانده پس از تعداد معینی از دوره ها صفر خواهد شد.

این یک مدل محبوب تر است، زیرا دوره پیش بینی شامل کل دوره استفاده از شی تا استهلاک کامل آن است.

فرمول 4. محاسبه نرخ سرمایه با استفاده از روش Inwood

سوال: آیا می توان نرخ سرمایه را بدون در نظر گرفتن نرخ تنزیل تعیین کرد؟

تعیین نرخ سرمایه بر اساس نرخ تنزیل رایج ترین روش است، اما روش های دیگری نیز برای محاسبه این نرخ سرمایه وجود دارد که از جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. روش تجزیه و تحلیل داده های بازار. نرخ سرمایه تحت این روش بر اساس اطلاعات بازار در مورد سود و قیمت فروش شرکت های قابل مقایسه تعیین می شود.

2. روش دوره بازگشت سرمایه. این روش شامل محاسبه نرخ سرمایه بر اساس دوره بازگشت سرمایه است.

سوال: نحوه تعیین سود سرمایه ای یک شرکت؟

در این مرحله، روش ارزش‌گذاری تجاری، تعیین ارزش اولیه کسب‌وکار (درآمد سرمایه‌ای شرکت) است. تعیین می شود فرمول 1، بر اساس میزان درآمد سرمایه گذاری شده و نرخ سرمایه.

این هزینه شرکت مقدماتی خواهد بود، زیرا برای تعیین هزینه نهایی، شاخص ارزش حاصل باید برای دارایی‌های مازاد و غیرعملیاتی که در تشکیل جریان نقدی، مازاد (کسری) سرمایه در گردش خود شرکت نمی‌کنند و همچنین برای مقدار متعادل مالیات معوق تعدیل شود. دارایی ها و بدهی های مالیات معوق

دارایی های غیر عملیاتی ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• دارایی های نامشهود قدیمی یا عملیاتی نشده
• املاکی که در آن شرکت نمی کنند فرآیند تولید;
• پروژه های عمرانی ناتمام؛
• سرمایه گذاری های درآمدزای غیرعملکردی در دارایی های مادی و سرمایه گذاری های مالی.

نرخ سرمایه دارد ارزش عالیهنگام برنامه ریزی فعالیت های مالی یا سرمایه گذاری. در عین حال، در روسیه همیشه نمی توان نرخ سرمایه را با دقت قابل اعتماد تعیین کرد. این به این دلیل است که اطلاعات بازارهای مختلف ناقص است. علاوه بر این، اغلب کاملاً درست نیست. نرخ سرمایه چقدر است؟

نرخ سرمایه چقدر است؟

این شاخص نسبت ارزش ملک و درآمدی است که می تواند در طول سال ایجاد کند. نرخ سرمایه به سرمایه گذار اجازه می دهد تا چشم انداز سرمایه گذاری پول در یک دارایی خاص را ارزیابی کند. انواع مختلفی از این شاخص ها وجود دارد. با تجزیه و تحلیل هر یک از آنها می توانید بهتر متوجه شوید ویژگی های مشخصهنرخ های سرمایه گذاری

ویژگی های اندیکاتور

به عنوان مثال، نرخ سرمایه بدون ریسک، جهت سرمایه گذاری در دارایی هایی را که حداقل بازده سرمایه گذاری برای آنها تضمین شده است، فراهم می کند. تا آنجا که می دانیم، سرمایه گذاری بدون ریسک عملا وجود ندارد. در این مورد منظور سرمایه گذاری هایی است که احتمال وقوع حوادث ناخوشایند برای آنها به صفر می رسد.

نمونه ای از این سرمایه گذاری ها سرمایه گذاری است که ضامن آن دولت یا یک بانک معتبر از سوییس است. در عین حال، ریسک های بازار به طور جدایی ناپذیری با ابزارهای مالی مانند سهام، اوراق قرضه و سایر اوراق بهادار مرتبط هستند. درآمد حاصل از چنین سرمایه گذاری هایی به طور مستقیم به موفقیت شرکت صادر کننده آنها بستگی دارد.

سرمایه گذاران اولین کسانی هستند که سودآوری پایین یک تجارت را برای سرمایه گذاری پول خود در اوراق بهادار احساس می کنند. اما نه تنها این نوع تامین مالی با خطراتی همراه است. به عنوان مثال، املاک و مستغلات سنتی است و یکی از بیشترین راه های قابل اعتمادسرمایه گذاری با این حال، این دارایی همچنین مستعد خطراتی مانند نقدینگی کم، فرسودگی در حین بهره برداری و همچنین تغییرات در قوانین از جمله قوانین مالیاتی است.

روش های محاسبه نرخ سرمایه

روش های محاسبه نرخ سرمایه چیست؟ چندین مورد از آنها وجود دارد:

• ساخت و ساز تجمعی؛
• سرمایه گذاری های مرتبط؛
• روش فشار بازار;
• روش Inwood و دیگران.

در عمل رایج ترین روش، روش ساخت تجمعی است. اجزای یک نرخ سقفی چیست؟ این روش از اصل جمع کردن نرخ بدون ریسک، حق بیمه ریسک بازار و حق بیمه ریسک مرتبط با سرمایه گذاری در یک دارایی خاص استفاده می کند. به چه معناست؟ به عبارت دیگر، برای پیش‌بینی سود احتمالی، باید شاخص‌هایی مانند نرخ بدون ریسک، سطح کل ریسک‌های بازار و درجه ریسک نسبت به یک دارایی خاص را در نظر گرفت.

نرخ سرمایه املاک و مستغلات

در فرآیند تجزیه و تحلیل بازده احتمالی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، سرمایه گذاران سودی را که می توانند در طول عملیات آن دریافت کنند محاسبه می کنند. این روش به شما امکان می دهد اثر سرمایه گذاری ها را پیش بینی کنید و هزینه خرید یک شی را با درآمد مقایسه کنید.

نرخ سرمایه برای املاک و مستغلات با استفاده از فرمولی که از معادله زیر به دست می آید محاسبه می شود:

V = I/R، جایی که:

• V ارزش املاک و مستغلات است.
• I سود تخمینی از بهره برداری از تسهیلات است.
• R نرخ سرمایه املاک است.

بر این اساس، نرخ سرمایه: R = I/V.

لازم به ذکر است که نرخ سرمایه درآمد را گاهی اوقات نسبت سرمایه، نرخ سرمایه یا ضریب اجاره خالص نیز می نامند. این اصطلاحات مترادف هستند. محاسبه این شاخص کاملاً مؤثر و عینی است. این به دلیل هزینه ثابت املاک است که توسط بازار تعیین می شود و می توان از آن تعیین کرد منابع باز. علاوه بر این، قیمت اجاره املاک نیز توسط بازار تنظیم می شود که کار را ساده می کند.

اصول محاسبه نرخ سرمایه برای املاک و مستغلات

باید تاکید کرد که هنگام محاسبه سودآوری یک شی، هزینه های اجباری باید از کل درآمد کم شود. این موارد عبارتند از:

• پرداخت هزینه برق؛
• پرداخت برای امنیت سایت؛
• حقوق کارمندان مختلف؛
• سایر هزینه های مرتبط با فرآیند عملیات املاک و مستغلات.

علاوه بر این، از پارامتر I، سود از دست رفته باید به دلیل اجاره تمام 100٪ مساحت ساختمان کم شود. همچنین هزینه هایی که سودآوری کلی را کاهش می دهد شامل مالیات، بهره وام و سایر هزینه های ثابت می شود. و تنها پس از کسر تمام هزینه ها، درآمد خالص عملیاتی را دریافت می کنیم که در فرمول محاسبه نرخ سرمایه املاک استفاده می شود.

با دریافت تمام داده های لازم، می توانیم شاخص مورد نیاز را با استفاده از فرمولی که قبلا داده شده است محاسبه کنیم. بیایید به یک مثال نگاه کنیم. فرض کنید وجوه در نوعی از املاک و مستغلات مانند انبارها سرمایه گذاری می شود. هزینه این شی 50 میلیون روبل است. پس از کسر تمام هزینه ها، سرمایه گذار تعیین می کند که درآمد خالص عملیاتی 13 میلیون روبل در سال خواهد بود. برای تعیین نرخ سرمایه برای املاک و مستغلات، باید از فرمول استفاده کنید: 13 میلیون / 50 میلیون = 0.26. این مقدار نشان می دهد که هر سال یک سرمایه گذار 26 درصد از سرمایه خود را از اجاره فضای انبار دریافت می کند.

انتخاب ملک با بالاترین نرخ سرمایه

هنگام انتخاب ملک مستغلات برای سرمایه گذاری، اولویت باید به آنهایی داده شود که بالاترین نرخ سرمایه را دارند. علاوه بر این، باید توجه داشت که بدون در نظر گرفتن چنین ضریبی، پیش بینی اثربخشی سرمایه گذاری ها و ارزیابی ملک قبل از خرید آن غیرممکن است. همچنین لازم است تجزیه و تحلیل بازار و نظارت بر شاخص های مهم اقتصادی بر اساس داده های موجود در مورد سرمایه گذاری در املاک انجام شود.

در فرآیند نظارت کامل، اطلاعات دریافتی باید خلاصه شود. در عین حال ارزیابی بخش های مختلف بازار املاک ضروری است. پس از آن، این اطلاعات به عنوان یک راهنما عمل می کند و امکان ارزیابی صحیح شی را فراهم می کند. علاوه بر این، امکان اجرای با کیفیت بالا را فراهم می کند تحلیل مقایسه ایشاخص های محاسبه شده موجود و ارقام متوسط ​​بازار.

روش سرمایه گذاری پیوندی

اغلب، ترکیبی از سهام و سرمایه قرض گرفته شده برای خرید املاک و مستغلات استفاده می شود. بنابراین، برای محاسبه صحیح نرخ سرمایه، لازم است هر دو منبع سرمایه گذاری در نظر گرفته شود. چگونه اندیکاتور را محاسبه کنیم؟ برای تعیین نسبت سرمایه در این مورد از روش سرمایه گذاری مستقیم یا به قولی تکنیک گروه سرمایه گذاری استفاده می شود. در این مورد، فرمول نرخ سرمایه برای صندوق های قرض الحسنه به شرح زیر است:

RM = DO/IR، که در آن:

• Рм - نسبت سرمایه وجوه قرض گرفته شده یا ثابت وام مسکن.
• DO - پرداخت سالانه وجوه قرض گرفته شده؛
• IC مبلغ اصلی وام مسکن است.

در این حالت، نرخ سرمایه برای وجوه شخصی با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:

Re = DP/K، که در آن:

• Re نرخ بازده سرمایه است.
• DP - جریان نقدی برای سال قبل از پرداخت کلیه مالیات ها.
• K مقدار سرمایه است.

نرخ کل سرمایه در هنگام استفاده از روش سرمایه گذاری مستقیم با محاسبه میانگین موزون دو شاخص اول تعیین می شود: P = M x Pm + (1 - M) x Re، که در آن M بخشی از وجوه قرض شده در هزینه کلشی

روش فشار بازار

این روش شامل استفاده از سود خالص در محاسبه نرخ سرمایه است. درآمد عملیاتیاز فعالیت های یک شرکت مشابه یا از دارایی های مستغلات آن و همچنین از قیمت فروش دارایی های آن. برای تعیین نسبت سرمایه با استفاده از روش فشار بازار، لازم است درآمد خالص عملیاتی را بر بهای تمام شده یک شی یا شرکت مشابه تقسیم کرد.

چگونه این را بفهمیم؟ به عبارت دیگر، برای تعیین نرخ سرمایه شرکت مورد نظر، از شاخص های فرمول نسبت سرمایه پایه استفاده می شود، اما برای شرکت مشابه دیگری که همان بخش بازار را اشغال می کند و از نظر اندازه قابل مقایسه است. ویژگی بارز این روش محاسبه عدم حسابداری سود سرمایه گذاری و بازگشت سرمایه است.

این تکنیک هم مزایا و هم معایب آشکاری دارد. به ویژگی های مثبتاین را می توان به سادگی نسبی تعیین نسبت سرمایه نسبت داد. شرط بندی که به این شکل محاسبه می شود معایب خود را نیز دارد. به عنوان مثال، معایب شامل فقدان داده های لازم در مورد درآمد خالص عملیاتی و هزینه فروش شرکت است که مبنای تحلیل قرار می گیرد. بنابراین همیشه نمی توان نمونه های صحیح و مناسب را انتخاب کرد.

روش اینوود

از این روش در مواردی استفاده می شود که طبق پیش بینی در کل چرخه سرمایه گذاری درآمد حاصل از سرمایه گذاری ها به اندازه یکسان باشد. در این حالت بخشی از درآمد نشان دهنده عواید حاصل از سرمایه گذاری ها و دیگری بازگشت سرمایه سرمایه گذاری شده است. مبلغ بازیابی سرمایه مجدداً سرمایه گذاری می شود. این نسبت بازده سرمایه گذاری را در نظر می گیرد. نرخ سرمایه را می توان در شرایط دریافت درآمد مساوی با به دست آوردن مجموع نرخ بازده سرمایه گذاری ها و ضریب بازده صندوق برای همان درصد تعیین کرد.