Что такое ставка капитализации для недвижимости. Методы расчёта ставки капитализации. Определение ставки капитализации в оценке доходности вложенных инвестиций с экономической точки зрения

Используемый при прямой капитализации коэффициент соответствует общей ставке капитализации, которая может быть определена рядом методов.

Метод рыночной выжимки, или анализ сравнимых продаж, заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей.

По сравнимым объектам собирают следующие данные:

• цену объекта;
• приносимый доход;
• коэффициент эксплуатационных расходов, как отношение валового дохода к эксплуатационным расходам;
• условия финансирования сделки, долю заемных средств;
• ситуацию на рынке в момент заключения сделки.

Пример. Определить ставку капитализации по следующим данным. Подобраны четыре сравниваемые объекта:

Если характеристики всех сравниваемых объектов и оцениваемого примерно совпадают, а данные получены по надежным источникам, то ставка капитализации рассчитывается как средняя арифметическая и равняется СК = 0,17545.

Если имеются расхождения, то ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная отдельных ставок капитализации, причем удельный вес каждой из них прямо пропорционален степени схожести сравнимого объекта и надежности информации по нему.

Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала.

Доход на инвестиции разбивается на четыре части:

• безрисковая процентная ставка (может соответствовать банковскому проценту на капитал или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям);
• поправка на риск в зависимости от рискованности вложения капитала;
• поправка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости;
• поправка на инвестиционный менеджмент, связанная с затратами на управленческие усилия, в частности на заполнение налоговой декларации и т. д.

Пример.

К недостаткам метода суммирования относится субъективный подход оценщика к разбору ситуации, принятию размеров составляющих ставки капитализации.

Пример. Используя метод прямой капитализации, определить стоимость дачного дома общей площадью 300 м2, с земельным участком 0,15 га, расположенного в престижном дачном поселке на расстоянии 35 км от г. Москвы.

1. Потенциальный валовый доход от сдачи объекта в аренду по проведенному анализу рынка аренды сопоставимых объектов на территории этого поселка определен по сложившейся ставке арендной платы в 90 долл. за 1 м 2 в год:

ПВД = 300 · 90 = 27 000 долл. в год.

2. По уровню комфорта и оборудования дачный дом пригоден для круглогодичного проживания и по условиям сдачи предполагает наличие одного арендатора на срок не менее года. Загрузка объекта, таким образом, составляет либо 100%, либо 0%. Проведенные маркетинговые исследования показали, что недополучение арендной платы за период с момента выставления на рынок до момента сдачи в аренду могут составлять 10% в год.

Действительный валовый доход:

ДВД = 27 000 - 27 000 * 0,1 = 24 300 долл. в год.

3. Суммарные расходы собственника объекта связаны с налогами, текущим ремонтом и другими расходами и составляют 1 350 долл. в год.
Чистый операционный доход:

ЧОД = 24 300 - 1 350 = 22 950 долл. в год.

4. Общая ставка капитализации, рассчитанная на основе данных о продаже аналогичных объектов, составила 19,3%.

Методом кумулятивного построения ставка определена в размере 18%. Учитывая, что первый метод более точно отражает особенности конкретного рынка, принято решение об окончательном размере ставки капитализации - 19%.

Стоимость оцениваемого объекта составит:

22 950: 0,19 = 120 789 или 121 000 долл.

Другие методы определения общей ставки капитализации (метод коэффициента покрытия долга, метод ипотечно-инвестиционного анализа) учитывают особенности более сложных схем финансирования в объекты недвижимости.

Метод финансовых составляющих - собственные и заемные средства

Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.

К требованиям банка относятся получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.

К требованиям инвестора относятся получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.

Ставка капитализации для заемных средств Скз - ипотечная постоянная.

Ипотечная постоянная является суммой процентной ставки и соответствующего коэффициента фонда погашения.

Ставка капитализации для собственных средств СКсс рассчитывается на основе дохода инвестора после выплат по обслуживанию долга и амортизационных отчислений, но до уплаты налогов, по формуле:

Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная от ипотечной постоянной и ставки капитализации для собственных средств инвестора.

СКо = СКзс * К + СКсс(1 - К),

(3.5)

где К - доля заемных средств в цене приобретения объекта.

СКзс - определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам. СКсс рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам.

Пример. При проведении оценки используется сравнимый объект, имеющий 70-процентное отношение заемных средств к стоимости. Ставка капитализации для заемных средств составляет 16,2%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки капитализации на котором - 18%.

Определить ставку капитализации для собственных средств СКсс.

Решение.

СКсс = (СКо - К * СКзс) / 1 - К; СКсс = (0,18 -0,7 · 0,162) / (1 - 0,3) = 0,222 или СКсс = 22,2%.

Пример. Для приобретения объекта привлекается кредит в сумме
300 000 долл. с ипотечной постоянной - 17,5%. Условия кредита отвечают типичным условиям финансирования на рынке. Анализ схожих объектов указывает на ССсс в 19%. Объект приносит ЧОД = 65 000 долл.

Определить стоимость объекта.

Решение.

Дзс = 300 000 * 0,175 = 52 500 долл. - доля заемных средств в ЧОД в абсолютном выражении.

Дсс = 65 000 - 52 500 =12500 долл.- доля собственных средств в ЧОД.

Ссс = 12 500 \ 0,19 = 65789 долл.

Со = 65 789 + 300 000 = 365 789 долл.

Метод физических составляющих - земля и улучшения

Формула связанных инвестиций (взвешенных составляющих) также может быть применена к составным частям недвижимости: земли (участку) и улучшений (строений). Так же, как взвешенные ставки капитализации рассчитываются для заемного и собственного капитала в методе финансовых составляющих, так и взвешенные ставки капитализации для земли СКз и строений (улучшений) СКу могут быть рассчитаны при условии, что можно с достаточной точностью на основе рыночных данных получить ставки капитализации для каждого из компонентов, а также долю их вкладов в общую стоимость имущества:

СКо = СКз * З + СКу * (1 - 3),

(3.6)

где З - доля земельного участка стоимости объекта.

Пример. Оценщик проводит анализ сравнимого объекта недвижимости, имеющего ЧОД 200 000 долл. Общие ставки капитализации на данном рынке составляют 17%. Земельный участок, входящий в состав недвижимости, был продан за 400 000 долл. и передан в аренду бывшему владельцу за
55 000 долл/год.

Найдите ставку капитализации для улучшений (СКу).

Решение.

СКз = 55 000 / 400 000 = 0,137500;
Со = 200 000 / 0,17 = 1,176471;
З = 400 000 / 1 176 471 = 0,34 или 34%;
У = 1 - 0,34 = 0,66; СКу = (СКо - З(СКз)) / У;
СКу = (0,17 - 0,34 * 0,1375) / 0,66 = 0,1867 или СКу = 18,7%.

При ведении деятельности в сфере недвижимости и многих других отраслях нам необходимо рассчитывать такой параметр, как ставка капитализации. Этот показатель помогает оценить стоимость имущества того или иного бизнеса и доход, который с его помощью удается получить. Важность этого показателя для успешного ведения собственного дела переоценить очень сложно. Однако далеко не все знают, как производится ее расчет, из-за чего нередко делаются ошибки, влияющие на весь дальнейший бизнес. Поэтому сегодня поговорим о том, что такое ставка капитализации и как рассчитывается данный показатель.

Что это такое

Ставка капитализации – показатель, характеризующий стоимость какого-либо имущества и количество дохода, которое это самое имущество приносит. На сегодняшний день существуют два основных типа данного параметра, в частности:

1. Общая.
2. По норме отдачи на капитал.

Сегодня мы остановим свое внимание именно на первом способе, поскольку он используется чаще всего. Для эффективного ведения бизнеса обязательно необходимо знать, какие доходы приносит то или иное имущество. Именно исходя из этих показателей, владелец имущества сможет принимать те или иные решения для того, чтобы свести этот показатель к максимально приемлемому для себя уровню. Ставка капитализации недвижимости может рассчитываться одним из нескольких способов. В частности, на методы расчета могут оказывать влияние такие факторы, как:

• тип имущества (к примеру, торговая, офисная недвижимость и т. д.);
• наличие того или иного количества информации;
• возраст объекта и срок его эксплуатации;
• характеристика дохода.

На сегодняшний день существует пять основных методов оценки критериев подобного рода. В частности, капитализация может рассчитываться такими способами, как:

1. Прямой. В данном случае капитализация равна частному деления годовых доходов на ставку.
2. По валовой ренте. При таком виде используется метод подсчета с использованием потенциальной или действительной прибыли и рентного множителя.
3. Метод дисконтирования. Используется при нерегулярном получении средств и постоянном изменении их количества. С его помощью реально предположить возможный риск, который может быть связан с эксплуатацией недвижимости того или иного типа.
4. Остаточный. Позволяет учитывать несколько способов получения дохода.
5. Ипотечно-инвестиционный анализ. Помогает оценить имущество с точки зрения наличия собственного и заемного капитала.

Итак, мы разобрались, что представляет собой ставка капитализации. Но как ее правильно рассчитать и какие составляющие при этом следует учитывать? Поговорим об этом далее.

Как рассчитывается ставка капитализации в 2018-2019 году

Как мы уже говорили, расчет данного критерия может производиться исходя из целого ряда тонкостей, связанных с использованием того или иного имущества. Но в целом принципы между собой достаточно схожи. Разберем методику расчета показателя подобного рода для недвижимости пошагово.

Первым шагом на пути к получению необходимых данных является расчет валового дохода за определенный промежуток времени, как правило, за 1 год. Если вы приобретаете недвижимость, вы сами определяете, каким образом она будет приносить вам доход. К примеру, вы намерены сдать ее в аренду. Разумеется, сдача площади во временное пользование бывает не единственным способом получения дохода, ведь на территории находится и определенное оборудование, которое также может быть сдано во временное пользование. И весь этот доход необходимо учитывать при расчете такого показателя, как ставка капитализации.

Например, вы владеете помещением, которое намерены сдавать за условные 500 долларов в месяц. При расчете валового дохода на год сумму ежемесячного платежа арендатора вы должны умножить на 12 месяцев. Нехитрые математические действия подскажут нам, что в год с временного пользования нашей недвижимостью иным лицом, мы получим 6 000 долларов.

После того как вы рассчитали сумму валового дохода, необходимо отнять от него все полученные расходы. Нет ничего удивительного в том, что, даже сдавая площадь, вы все равно будете нести определенные убытки. Зачастую к таковым относятся такие платежи, как:

• страховые взносы;
• налоги;
• содержание помещения;
• управление недвижимостью.

Итак, возвращаясь к нашему примеру, мы имеем $6 000 валового дохода в год. Предположим, что страховка на 12 месяцев нам обойдется $400, налоги – $600, содержание – $500 и управление еще $500. Таким образом, расчет будет выглядеть следующим образом: 6 000 — 400 — 600 — 500 — 500. Из этого выходит, что все наши расходы составят $2 000, и если отнять их от доходов, мы получим $4 000.

Помните, что в данном случае нельзя учитывать «переменные» расходы. Например, нельзя включать в расчет такие показатели, как:

• кредитные выплаты;
• затраты на приобретение имущества;
• всевозможные сборы.

Эти показатели не позволят нейтрально оценить ставку капитализации, а ведь нам необходим именно нейтральный расчет.

Итак, необходимые показатели нами получены. Теперь можно перейти непосредственно к расчету нужного нам критерия. Как мы помним, ставка капитализации представляет собой соотношение между доходами, которые приносит нам наша собственность и затратами на ее приобретение. Таким образом, в расчете нам также необходимо воспользоваться таким показателем, как цена купленной нами собственности. Мы ее знаем, и рассчитывать ее дополнительно нам не нужно.

Разбирая примеры, предположим, что недвижимость была приобретена нами за $30 000. Для получения итогового результата нам нужно взять показатель чистой прибыли (доход минус расход, полученный нами в предыдущем действии), который в нашем случае равен $4 000 и разделить его на стоимость приобретенного имущества, равную $30 000.

4000 / 30000 = 0,133 х 100% = 13,3%.

Таким образом, исходя из рассматриваемого нами примера, ставка капитализации объекта, который мы сдаем в аренду, равняется 13,3%.

• одним из главных преимуществ подобного расчета инвестиционной привлекательности какого-либо объекта является возможность сравнения его с несколькими другими. Если вы видите несколько возможных вариантов для своих вложений, вы можете произвести их сравнение таким методом. Если ставка капитализации одного из них будет равняться, к примеру, 10%, а у другого – 15%, второй вариант получит преимущество;

• ставка капитализации является важным инвестиционным показателем, но оценивание только лишь по нему не позволяет многогранно оценить привлекательность того или иного объекта. Не делайте упор только на нее, рассматривайте объект с различных сторон, ведь рынок склонен к изменениям, которые могут произойти фактически в любой момент. Для большей точности сравнения хотя бы дополните его расчетом потенциального увеличения доходов, а лучше – и еще несколькими показателями;
• ставка капитализации позволит вам подтвердить ваши доходы и принимать решения по их увеличению. Главная цель любого бизнеса – вернуть первоначальные вложения и получать чистую прибыль. Фактически таким же образом вы можете сравнить прибыльность своих вложений с доходностью бизнесменов, ведущих аналогичную деятельность в вашем районе;
• ставка капитализации – объективный критерий, который позволит вам оценить прибыльность собственных активов. Умение правильно рассчитывать и грамотно использовать ее, позволит вам рассчитывать на максимально точный анализ своей деятельности и корректировать ее в соответствии с полученными результатами и возможными изменениями рынка. Поэтому старайтесь хотя бы раз в определенный период производить ее расчет для того, чтобы контролировать соотношение доходов, расходов и окупаемости активов. Именно окупаемость и доходность являются ключевыми показателями, которые демонстрируют жизнеспособность того или иного бизнеса и успех каких-либо инвестиций.

Инвесторы сектора недвижимости полагаются на различные типы информации в процессе переговоров относительно объектов недвижимости, приносящих доход. Например, их интересует привлекательность места расположения имущества и/или любые предстоящие изменениям в районе. Одной из важнейших составляющих, которая помогает инвесторам принять решение, является ставка капитализации. Ставка капитализации (соотношение чистой прибыли имущества и его покупной цены) позволяет инвесторам сравнивать недвижимости между собой, оценивая норму прибыли на инвестиции в собственность. Изучите шаги ниже, чтобы вычислить ставку капитализации для вашего дома!

Шаги

Часть 1

Расчет ставки капитализации

1. Рассчитайте годовой валовой доход инвестиционной собственности. Валовым доходом определенной инвестиционной собственности в основном является доход от сдачи ее в аренду. Другими словами, когда инвестор недвижимости покупает дом, он/она обычно делает на этом деньги, прежде всего, от сдачи его в аренду жильцам. Однако это не является единственным возможным источником дохода. Прочие поступления также могут начисляться от имущества, такого как, например, торговые аппараты или стиральные машины.

   • Например, предположим, что мы только что купили дом и намерены сдавать его в аренду за $750/месяц. При таких темпах мы можем ожидать, что годовая валовая прибыль собственности будет составлять 750 × 12 = $9000.

2. Вычтите операционные расходы, связанные с собственностью, из валового дохода. Любой объект недвижимости подразумевает эксплуатационные расходы. Как правило, это расходы, связанные с содержанием, страхованием, налогами и управлением недвижимостью. Используйте точный расчет оценки этих сумм и вычтите их из валового дохода, рассчитанного выше. Таким образом, вы получите «чистый доход» от собственности.

   • Например, предположим, что после того, как арендная плата установлена, обнаруживается, что мы можем ожидать следующие ежегодные расходы, связанные с собственностью: взнос в размере $900 в управление недвижимостью, $450 на содержание дома, $710 в виде налогов и $650 за страхование. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = «$6290» является нашей чистой прибылью.
   • Обратите внимание, что при расчете ставки капитализации коммерческие расходы, включая расходы на покупку собственности, выплаты по кредиту, сборы и т.д., «не» учитываются, так как эти пункты отражают положение инвестора и являются переменными по своей природе. Они отрицательно влияют на нейтральное сравнение, для которого ставка капитализации предназначена.

3. Разделите чистый доход на цену, которая была заплачена за покупку собственности. Ставка капитализации – это соотношение между чистым доходом от собственности и его первоначальной ценой или капитальными затратами. Ставка капитализации выражается в процентах.

   • Предположим, что мы приобрели нашу собственность за $40000,00. С учетом этой информации, у нас теперь есть все, что нужно знать, чтобы найти нашу ставку капитализации. См. ниже:
     • $9000 (валовой доход)
     • -$900 (управление собственностью)
     • -$450 (содержание)
     • -$710 (налоги)
     • -$650 (страховка)
     • =$6290 (чистая прибыль) / $40000 (покупная цена) = 0.157 = «15.7% ставка капитализации»

   Часть 2

   Используйте ставку капитализации с умом

   1. Используйте ставку капитализации для быстрого сравнения похожих инвестиционных возможностей. Ставка капитализации в основном представляет собой расчетную процентную прибыль, которую инвестор может получить от покупки недвижимости. Из-за этого ставка капитализации хорошо подходит для сравнения потенциального приобретения с другими инвестиционными возможностями схожего характера. Ставка капитализации позволяет быстро делать приблизительные сравнения потенциального дохода от инвестиционной недвижимости и может помочь вам сузить список вариантов.

      • Например, предположим, что мы рассматриваем возможность покупки двух предметов собственности в одном и том же районе. Одна имеет ставку капитализации 8%, в то время как у другой она равна 13%. Этот первоначальное сравнение говорит в пользу второй собственности, так как она обещает получение большей выручки на каждый вложенный доллар.

   2. Не используйте ставку капитализации как единственный фактор определения инвестиционной жизнеспособности. Несмотря на то, что ставка капитализации дает возможность делать быстрые, легкие сравнения между двумя или более предметами собственности, она «далеко» не единственный фактор, который следует рассмотреть. Инвестиции в недвижимость могут быть довольно сложным делом. Простые инвестиции также зависят от рыночной расстановки сил и непредвиденных событий, выходящих за рамки простого расчета ставки капитализации. Как минимум, вам также необходимо рассмотреть потенциал роста доходов вашего имущества, равно как и любые возможные изменения в самой его стоимости.

      • Например, предположим, что мы покупаем предмет собственности за $ 1000000,00 и ожидаем получать $100000,00 прибыли в год, что дает нам ставку капитализации 10%. Вдруг местный рынок жилья претерпевает изменения, и стоимость собственности увеличивается до $1500000,00, а ставка капитализации падает до 6,66%. В этом случае, может быть, стоит рассмотреть возможность продажи имущества, а прибыль использовать на другие вложения.

   3. Используйте ставка капитализации для подтверждения уровня доходов инвестиционной собственности. Если вы знаете ставку капитализации собственности в районе ее местонахождения, вы можете использовать эту информацию для определения размера чистой прибыли вашей собственности, которую вам нужно будет генерировать, чтобы оправдать свои инвестиции. Для этого просто умножьте запрашиваемую за собственность цену на ставку капитализации подобного имущества в районе, чтобы найти свой «рекомендованный» чистый уровень дохода. Стоит отметить, что, по существу, расчет «чистой прибыли» сводится к уравнению (Чистая прибыль / цена) = ставка капитализации.

      • Например, если мы приобрели собственность за $400000,00 в районе, где наиболее схожее имущество имеет ставку капитализации 8%, мы могли бы найти наш «рекомендованный» уровень дохода путем умножения 400000,00 × 0,08 = «$32,000». Полученное значение представляет собой сумму чистой прибыли имущества, которую необходимо будет генерировать в год, чтобы получить ставку капитализации 8%, что соответственно должно отразиться на устанавливаемых арендных ставках.
   • Всегда удостоверяйтесь в доходности инвестиционной собственности, а также рассчитывайте расходы, если это возможно. Условие, связанное с предложением покупки недвижимости должно включать рассмотрение договоров аренды для проверки доходов от аренды. Расходы можно рассчитать, связавшись независимым поставщиком.
   • В процессе оценки стоимости имущества, оценщики будут смотреть на сопоставимые продажи, стоимость восстановления и результаты доходного подхода. Доходный подход показывает необходимую доходность капитала и рентабельность заемного капитала.

   Предупреждения

   • Ставка капитализации не отражает будущий риск. Инвестор не может полагаться на ставку капитализации как на показатель того, что текущий доход или стоимость имущества будет держаться на этом уровне, на протяжении всего времени. Собственность и арендная плата, связанная с ней могут обесцениваться или возрастать в цене. Расходы могут одновременно расти. Ставка капитализации не показывает прогноз о будущем риске.

Чтобы понять, что такое метод капитализации недостаточно знать только математический смысл, поскольку он применяется в оценке доходов при одном условии — если происходит постепенное и умеренное возрастание финансового показателя.

Если поток дохода характеризуется скачкообразными показателями, то метод капитализации будет не лучшим решением. Также нельзя использовать капитализацию, если или нет информации о реальных или .

Методы оценки объектов недвижимости

В настоящий момент принято выделять всего три общепринятых .

К первому виду относится прямое сравнение продаж и основывается соотнесении объекта, подлежащего к оценке и альтернативных объектов, обладающих схожими свойствами. характеризуется определением оценочной стоимости. Ее показатель складывается из показателя затрачиваемых средств на производство. В некоторых случаях может произойти снижение стоимости за счет наличия негативных факторов различной природы.

В основе доходного метода лежит представление о планируемой стоимости, которая включает понимание чистого дохода, в результате предварительной оценки объекта при адекватном уровне использования. В данном случае учитывается срок поступления финансовых средств и уровень возникновения возможного фактора риска. Стоит отметить, что в основе доходного метода всегда распространено ожидание. То есть его показатели могут сформировать представление о будущих оценках . В данном случае покупатели должны рассматривать возможную прибыль с точки зрения инвестирования и не ждать быстрого финансового прироста.

Другими словами, это метод, который может математическим и наглядным образом сформировать картину в перспективе позитивного развития . Чаще всего его применяют в том случае, когда размер дохода не является стабильным и в каждый отсчитанный период имеет разные показатели.

Суть метода капитализации доходов, общая характеристика, определение

Как правило, метод капитализации применяется для того, чтобы с максимальной точностью оценить «зрелые» предприятия, которые уже успели накопить определенный показатель финансовых активов и могут заявить о стабильной деятельности . По отношению к другим видам оценки, метод капитализации широко распространен, благодаря более демократичному подходу, поскольку для его использования необязательно иметь представление о долгосрочных прогнозах, касающихся доходов предприятия.

Метод капитализации – это вид оценки имущества, который строится на показателях дохода за определенный период, если за основу берется предположение, что уровень дохода останется на том же уровне .

Капитализация дохода предполагает взаимосвязь между настоящим и будущим показателем стоимости какого-либо объекта.

Суть метода заключается в выборе вида дохода, внесении необходимых поправок, обосновании стабильности предполагаемого дохода и расчета самой ставки капитализации. Стоит понимать, что данный метод предполагает математический расчет по статичной формуле .

Достоинства и недостатки метода капитализации

Основным достоинством метода капитализация является простота его использования. Кроме того, он способен в полной мере отобразить рыночную конъюнктуру. Множество споров вызывает оценивание малого бизнеса .

Поскольку на территории РФ принято использовать упрощенную систему налогообложения, это приводит к затруднительному положению в осуществлении оценки предприятия. В таком случае отсутствуют такие важные сведения, как наличие или отсутствие дебиторской задолженности , а также нет никакой информации об основных финансовых показателях . Кроме того, все сведения могут быть бездоказательными. Поэтому оценку возможно осуществить лишь применяя доходный метод.

Однако в том случае, когда предоставляется полная аудиторская и консалтинговая информация, оптовая торговля и прочие математические показатели, то может возникнуть недостаток данных о постоянной клиентской базе . Оценить предприятие в таком случае будет крайне сложно. Какой-либо анализ будут иметь низкий уровень достоверности.

Данный метод не может быть применен в том случае, когда невозможно применить полный анализ экономической ситуации или отсутствует полная информация о совершенных сделках.

Также рекомендуется воздержаться от его применения, если бизнес находится на стадии развития и не имеет устоявшегося капитала или объект уже устарел и требует серьезной реструктуризации или модернизации .

Примеры расчета

Для того чтобы лучше понять, каким образом рассчитывается стоимость недвижимости по методу капитализации, стоит взглянуть на несколько примеров.

1. Метод Ринга . Рекомендуется использовать в том случае, если возмещение всей суммы должно происходить равными долями. Годовая норма, соответственно, рассчитывается методом деления на 100% от стоимости актива.

Пример: известно, что срок инвестирования составляет пять лет. Процент по доходности ставки -18%. Расчет: Понятно, что норма возврата составляет 20%, поскольку за пять лет инвестирования будет вычтено 100%. В этом случае процент капитализации получится 38 процентов.

1. Метод Инвуда. Он применяется, если возврат капитала не инвестируется по показателю доходности.

Пример: Если известно, что срок инвестирования составляет пять лет, а доход по инвестициям составляет 12%. Решение: Коэффициент доходности будет равен 0,12, а коэффициент капитализации будет равен 0,28.

Как рассчитать ставку капитализации

Расчет ставки капитализации происходит в несколько этапов:

1. Расчет годового валового дохода , зависимости от инвестиционной собственности.

Как правило, валовым доходом является показатель, который предполагает сдачу помещения в аренду. То есть, расчет происходит притом условии, если инвестор предоставляет помещение арендодателю для дальнейшей реализации.

1. Вычитание операционных издержек из валового дохода . Недвижимость тесно связана с расходами и эксплуатационными сроками. Как правило, в эксплуатационные расходы может входить обслуживание дома, капитальный ремонт и прочие предприятия, направленные на поддержание объекта в нужной форме.
2. Разделение полученного дохода на затраты, которые связанны с . Другими словами, необходимо высчитать ставку по капитализации, которая определяется, как разница дохода и первоначальной стоимости или затрата капитала на приобретение объекта.

Метод капитализации при оценке бизнеса и недвижимости

Метод характеризуется как соотношение цены бизнеса посредством перевода чистого дохода в стоимость на данный момент.

Стоимость объекта по прямому методу капитализации возможно вычислить согласно следующей формуле:

Ср=ЧОД/Кн.

Ср – показатель стоимости объекта, ЧОД – чистый доход, который приносит бизнес, Кн –коэффициент капитализации.

Существует определенная последовательность, согласно которой производится метод капитализации:

1. Изначально необходимо узнать такой показатель, как ЧОД (чистый операционный доход). Это показатель обусловлен непосредственно самим объектом недвижимости при его объективном методе использования (не учитываются негативные внешние или внутренние факторы, при которых объект может потерять эксплуатационную способность раньше планируемого срока).
2. Математический расчет ставки капитализации.
3. В зависимости от показателя ЧОД определяется стоимость объекта и дальнейшего деления на коэффициент капитализации.

В действительности, метод капитализации всегда поможет вычислить точную стоимость различного рода недвижимости . Важно понимать, использовать его возможно только в том случае, когда есть все исходные данные об объекте. Его показатель зависит в первую очередь от состояния инвестиционного объекта.

Если говорить о применении метода в строительной сфере, то метод капитализации используется для того, чтобы оценить первоначальную стоимость первичного или . Что касается сферы бизнеса, то здесь существует много аспектов, при которых оценка может быть затруднена. Чаще всего это происходит в сфере развития малого бизнеса. Не рекомендуется его применять, если предприятие молодое и еще не имеет постоянной финансовой базы. Отсутствие наработанной базы тоже может стать серьезной преградой.

Метод капитализации возможно использовать самостоятельно, даже не имея профессиональных знаний в аналитической сфере деятельности. Но вопрос о том, насколько правильно и целесообразно это делать, остается открытым. Главное достоинство заключается в быстроте подсчетов, но отсутствие хотя бы малейшей информации делают подобного рода оценку субъективной. Поэтому перед тем, как проводить математическую работу и формировать выводы, нужно понимать, подходит ли его использование в конкретной ситуации.

В последнее время, метод капитализации широко используется в банковской сфере деятельности. Он помогает вычислить избыточный доход, поможет сформировать полную картину успеха деятельность финансового института.

Метод капитализации может дать вполне реальное представление об инвестиционном мире, однако в его использовании необходимо проявляться аккуратность и рациональный подход.

Консультация на видео

О методе капитализации в ролике от канала «Успешный инвестор».

Тема определения взаимосвязанных ставок дисконтирования и капитализации очень актуальна, причём не только у оценщиков. На днях Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости (RICS ) организовало круглый стол, посвящённый этой теме и собравший ведущих экспертов недвижимости и оценки - компании Cushman &Wakefield , Colliers International , JLL , Valrus , Российское общество оценщиков и др. Специалисты обсуждали проблемы определения ставок и краткосрочные перспективы рынка.

Прежде, чем говорить о взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации, следует разобраться в самих понятиях. Ставка дисконтирования отражает доходность, требуемую инвестором для соответствующего уровня риска, и должна соответствовать денежному потоку, в том числе она может быть рассчитана для реального и номинального потока, потока доходов на собственный или инвестированный капитал. Ставка доходности может моделироваться на основе неких базисных уровней с учётом поправок к ним, отражающих отличия в рисках.

Рассматривая ставку дисконтирования для недвижимости, важно понимать, что недвижимость – это актив, и для его оценки используется денежный поток на совокупный инвестированный капитал. По аналогии с оценкой бизнеса ставка может быть рассчитана по модели WACC , однако поскольку в основном рыночная оценка производится на доналоговых потоках, ставка для недвижимости не включает в себя поправку на налоговый рычаг.

Ставка капитализации отражает взаимосвязь годового дохода и стоимости объекта. Важно понимать, что традиционное словосочетание «ставка капитализации» есть отношение именно текущего, фактически достигнутого на дату оценки чистого дохода к стоимости объекта. Ставка капитализации таким образом является показателем, обеспечивающим сворачивание модели ДДП для бесконечного или очень продолжительного денежного потока. Эта ставка связана со ставкой дисконтирования, но кроме того учитывает и изменение самих инвестиций.

Несмотря на то, что большинство оценщиков знакомы с традиционными моделями, отражающими взаимозависимость ставок дисконтирования и капитализации, экономический смысл показателей, заложенных в эти модели не всеми осознается в полной мере. Так изменение стоимости актива в будущем может быть разложено на четыре основных фактора, которые вместе логично могут укладываться в мультипликативную модель. Первое - это изменение уровня загрузки объекта, а также осуществление каких-либо дополнительных инвестиций. Второе - монетарная . Третье - это общее движение рынка. И четвертое - потеря стоимости актива вследствие его износа. В применяемой оценщиком расчётной модели каждый фактор должен быть учтён соответствующим образом.

1) Изменение загрузки и инвестиции - путём отражения движения денежных средств в денежном потоке с рассмотрением в модели дисконтированных денежных потоков соответствующих периодов.

2) Монетарная инфляция - через применение соответствующей потоку ставки дисконтирования. В случае, когда арендные платежи имеют привязанную к инфляции индексацию, либо могут быть изменены иным образом, например, регулярным перезаключением в соответствии с рыночной динамикой, данный фактор желательно устранить из модели, снижая число неопределенностей, применяя реальный поток (в постоянном уровне цен на дату оценки) и соответствующую реальную ставку дисконтирования, т.е. очищенную от монетарной инфляции.

3) Износ - через применение соответствующей нормы возврата (либо альтернативно - через применение соответствующего уровня расходов на ремонт в денежном потоке, однако практикой доказано, что есть некий экономически оправданный срок жизни и уровень расходов на ремонт, то есть тратить больше, чтобы продлевать срок жизни здания вечно, экономически нецелесообразно; альтернативный вариант, то есть когда всё-таки есть необходимость продлевать срок жизни здания, может быть рассмотрен для памятников).

4) Поскольку для оценки не столько важен фактический прогноз изменений цен на рынке, сколько ожидания участников рынка, отражающиеся в цене актива, то практически единственным наиболее адекватным вариантом учесть эти ожидания в ставке является получение ставки на основе экстракции рыночных данных из сопоставимых сделок, то есть именно для корректного учёта данного фактора наиболее важно основываться при определении ставки капитализации и дисконтирования на рынке. Движение рынка может быть рассмотрено как с учётом монетарной инфляции, так и без него. Какой вариант применять - зависит от данных, на основе которых осуществляется прогнозирование. При этом надо также понимать, что ожидания по изменению рыночных цен должны рассматриваться на период, равный сроку жизни актива, сроку, в течение которого он может приносить доход, а для земли – вообще бесконечно.

Из последнего пункта мы плавно переходим ко второму важному показателю, который используется в расчетных моделях для перехода от ставки дисконтирования к капитализации. Идеальный случай - это бесконечность, то есть когда мы рассматриваем поток, учитывающий эксплуатацию здания, его снос, строительство нового, повторную эксплуатацию и т.д. Но поскольку в связи с нивелированием существенно отдаленных во времени денежных потоков фактором дисконтирования, а также тем, что в стоимости большинства объектов недвижимости здания занимают бόльшую долю, и критическое изменение стоимости актива наступает с моментом окончания эксплуатации здания, в большинстве случаев модель имеет смысл рассматривать как минимум до этого срока, пренебрегая стоимостью остающегося после окончания эксплуатации земельного участка или не пренебрегая им.

Все факторы в модели капитализации должны быть рассмотрены на этот срок, должны соответствовать друг другу по временным периодам. Соответственно на этот срок надо рассматривать как движение рынка, так и монетарную инфляцию, если они в модели разделяются. Значимость показателей во времени с учётом дисконтирования будет неодинакова, что надо принимать во внимание, сворачивая их в единый коэффициент, который будет использоваться в терминальной модели. На длительном периоде может показаться, что движение рынка недвижимости сопоставимо с инфляцией, то есть если вычленить монетарную инфляцию, то ничего не останется, однако исследования RICS показывают, что на долгосрочных периодах рынок недвижимости опережает инфляцию на 1,5-2%, что в принципе объяснимо ограниченностью земли как ресурса, ростом населения земли и агломерированности в течение 20 века. Износ, если мы рассматриваем период до окончания срока жизни актива, будет в размере ежегодной нормы амортизации от оставшегося срока полезного использования.

Информация, раскрытая выше. касается общего подхода при оценке рыночной стоимости. Более сложным в практической реализации является моделирование, когда требуется рассчитать инвестиционную стоимость актива для конкретного инвестора при условии владения им этим активом на ограниченном промежутке времени, а также конкретной структуры сделки с учётом финансирования, налогообложения и прочих факторов. Например, инвестиционный фонд может купить здание не с целью держать его пока оно не разрушится, а с расчётом получать доход 3 года, затем осуществить выход из проекта, продав объект. Здесь уже пренебрегать отдельными факторами модели, упрощая их, нельзя.

Коллеги из JLL считают важными следующие факторы, на которые обращают внимание инвесторы при сделках, что в том числе отражается и на применяемой в сделке ставке капитализации.

1) Структура финансирования. Этот фактор оказывает большое влияние на cash-on-cash доходность для инвестора. В свою очередь инвесторы готовы платить премию за активы, у которых привлекательная структура финансирования.

2) Налогообложение. Налог на имущество и учитываются при расчёте чистого операционного дохода и непосредственно влияют на ставку капитализации. В свою очередь, влияет лишь косвенно. Несмотря на тот факт, что на практике самым распространенным показателем доходной части актива представляется ЧОД (EBITDA), для инвесторов в конечном счёте важен показатель чистой прибыли после налогообложения.

Важно понимать, что на величину налога на прибыль оказывают влияние следующие аспекты:

Осуществляется сделка через продажу непосредственно актива или SPV (проектной компании). Это непосредственно влияет на обязательства по НДС. Однако в последнее время налоговая служба возмещает НДС по сделке приобретения покупателю в течение полугода, что делает покупку объектов недвижимости именно как активов весьма привлекательной.

Накопленные убытки после строительства объекта – при покупке объекта через SPV могут давать дополнительный доход в первые годы прогнозного периода, что в результате дает покупателю более высокую отдачу по сравнению с покупкой этого же актива через несколько лет после ввода в эксплуатацию.

Структурирование сделки – on /off-shore – существенно влияет на налог на прибыль.

3) Валюта дохода актива. В том случае, если выручка оцениваемого объекта номинируется в рублях, но все сравнимые сделки на рынке происходили с активами, доходная часть которых была номинирована в долларах США, то принять за базу ставки капитализации данных сделок будет некорректным шагом ввиду нескольких взаимосвязанных причин.

Во-первых, инфляция. Для сравнения, 6,5% РФ против 1,5% США по данным на 2013 год.

Во-вторых, стоимость привлечения финансирования: например, 7% fix для долларового кредита USD против 12% для рублевого.

В-третьих, различная индексация рублёвых и валютных договоров аренды.

4) Риск переоценки кадастровой стоимости.

Согласно Закону № 307-ФЗ от 2 ноября 2013 г. о внесении изменений в Налоговый кодекс, налоговая база при исчислении налога на имущество должна исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. В Москве уже сейчас осуществляется применение данного закона для коммерческих объектов площадью свыше 5 000 кв. м, с 2015 года порог будет снижен до 3 000 кв. м, а с 2016 года с большой вероятностью на данный налог будут переведены объекты на территории всей страны в полном объёме. С учётом недоработок в методологии государственной оценки крупных коммерческих объектов специалисты видят риск существенной переоценки кадастровой стоимости, для устаревших зданий и зданий с большой площадью парковки, складских и прочих общехозяйственных помещений. Соответственно, при прочих равных условиях, данный риск может оказывать влияние на ставку капитализации.

В заключение отметим, что риски растут, а вместе с ними растёт стоимость капитала и, соответственно, ставки дисконтирования и капитализации, что приводит к снижению стоимости недвижимости. Однако вопрос, насколько снизится стоимость, пока остаётся открытым. Это уже другая тема для дискуссии.

Благодарим за помощь в подготовке материала RICS (The Royal institution of chartered surveyors - Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости).