Kinnisvaras ja paljudes teistes tööstusharudes äritegevuse käigus peame arvutama sellise parameetri nagu kapitalisatsioonimäär. See näitaja aitab hinnata konkreetse ettevõtte vara väärtust ja selle abil saadavat tulu. Selle näitaja tähtsust oma ettevõtte edukaks juhtimiseks on väga raske üle hinnata. Kuid mitte igaüks ei tea, kuidas seda arvutatakse, mistõttu tehakse sageli vigu, mis mõjutavad kogu tulevast äri. Seetõttu räägime täna sellest, mis on kapitalisatsioonimäär ja kuidas seda näitajat arvutatakse.
Mis see on
Kapitalisatsioonimäär on näitaja, mis iseloomustab kinnisvara väärtust ja sellest kinnisvarast saadavat tulu. Tänapäeval on sellel parameetril kaks peamist tüüpi, eelkõige:
- Kindral.
- Vastavalt kapitali tasuvuse määrale.
Täna keskendume esimesele meetodile, kuna seda kasutatakse kõige sagedamini. Ettevõtte tõhusaks juhtimiseks on hädavajalik teada, millist tulu konkreetne kinnisvara toob. Just nende näitajate põhjal saab kinnisvaraomanik teha teatud otsuseid, et viia see näitaja enda jaoks maksimaalselt vastuvõetava tasemeni. Kinnisvara kapitalisatsiooni määra saab arvutada mitmel viisil. Eelkõige võivad arvutusmeetodeid mõjutada sellised tegurid nagu:
- vara liik (näiteks jae-, bürookinnisvara jne);
- selle või selle teabehulga olemasolu;
- objekti vanus ja kasutusiga;
- sissetulekute omadused.
Tänapäeval on seda tüüpi kriteeriumide hindamiseks viis peamist meetodit. Eelkõige saab kapitalisatsiooni arvutada järgmistel viisidel:
- Otse. IN sel juhul kapitaliseeritus võrdub aastatulu jagatisega, mis on jagatud intressimääraga.
- Brutoüüri järgi. See tüüp kasutab potentsiaalset või tegelikku kasumit ja annuiteedikordajat kasutavat arvutusmeetodit.
- Diskonteerimise meetod. Seda kasutatakse rahaliste vahendite ebaregulaarseks laekumiseks ja nende koguse pidevaks muutmiseks. Selle abil on võimalik ennustada võimalikku riski, mis võib kaasneda üht või teist tüüpi kinnisvara opereerimisega.
- Jääk. Võimaldab kaaluda mitut võimalust tulu teenimiseks.
- Hüpoteeklaenude ja investeeringute analüüs. Aitab hinnata kinnisvara omakapitali ja laenukapitali olemasolu osas.
Niisiis, me mõtlesime välja, mis on kapitalisatsiooni määr. Kuid kuidas seda õigesti arvutada ja milliseid komponente tuleks arvesse võtta? Räägime sellest edasi.
Kuidas arvutatakse kapitalisatsiooni määr aastatel 2018-2019
Nagu me juba ütlesime, saab selle kriteeriumi arvutamisel lähtuda mitmetest nüanssidest, mis on seotud konkreetse vara kasutamisega. Kuid üldiselt on põhimõtted üsna sarnased. Vaatame samm-sammult kinnisvara sellise näitaja arvutamise metoodikat.
Esimene samm vajalike andmete saamise suunas on brutotulu arvutamine teatud perioodi, tavaliselt 1 aasta kohta. Kui ostate kinnisvara, otsustate, kuidas see teile tulu teenib. Näiteks kavatsete selle välja rentida. Pinna ajutiseks kasutamiseks üürimine muidugi võimalik ei ole. ainus viis teenides tulu, sest territooriumil on teatud tehnika, mida saab ka ajutiseks kasutamiseks välja rentida. Ja kogu seda tulu tuleb arvestada sellise näitaja nagu kapitalisatsioonimäära arvutamisel.
Näiteks omate kinnisvara, mida kavatsete rentida 500 dollari eest kuus. Aasta brutotulu arvutamisel tuleb üürniku kuumakse korrutada 12 kuuga. Lihtsad matemaatilised tehted ütlevad meile, et aastas, kui meie vara ajutiselt kasutab teine isik, saame 6000 dollarit aastas.
Kui olete brutotulu summa välja arvutanud, peate sellest lahutama kõik saadud kulud. Pole üllatav, et isegi ruumi välja üürides kannate teatud kahjusid. Need hõlmavad sageli selliseid makseid nagu:
- kindlustusmaksed;
- maksud;
- ruumide korrashoid;
- kinnisvara haldamine.
Seega, tulles tagasi meie näite juurde, on meil 6000 dollarit brutotulu aastas. Oletame, et kindlustus 12 kuuks maksab meile 400 dollarit, maksud - 600 dollarit, hooldus - 500 dollarit ja haldamine veel 500 dollarit. Seega näeb arvutus välja selline: 6000 - 400 - 600 - 500 - 500. Sellest selgub, et kõik meie kulud on 2000 dollarit ja kui need tuludest maha arvata, saame 4000 dollarit.
Pidage meeles, et sel juhul ei saa "muutuv" kulusid arvesse võtta. Näiteks ei saa te arvutusse kaasata selliseid näitajaid nagu:
- laenumaksed;
- vara soetamise kulud;
- igasuguseid tasusid.
Need näitajad ei võimalda meil kapitalisatsioonimäära neutraalselt hinnata, kuid vajame neutraalset arvutust.
Niisiis, oleme saanud vajalikud näitajad. Nüüd saame jätkata otse vajaliku kriteeriumi arvutamisega. Nagu mäletame, on kapitalisatsioonimäär suhe meie kinnisvarast saadava tulu ja selle soetamiskulude vahel. Seega peame arvutuses kasutama ka sellist näitajat nagu ostetud kinnisvara hind. Me teame seda ja me ei pea seda täiendavalt arvutama.
Vaadates näiteid, oletame, et ostsime kinnisvara 30 000 dollari eest. Lõpptulemuse saamiseks peame võtma puhaskasumi näitaja (tulu miinus saadud kulud eelnev tegevus), mis meie puhul võrdub 4000 dollariga ja jagage see omandatud vara maksumusega, mis võrdub 30 000 dollariga.
4000 / 30000 = 0,133 x 100% = 13,3%.
Seega on meie poolt vaadeldava näite põhjal meie poolt välja üüritava kinnisvara kapitalisatsioonimäär 13,3%.
- Sellise objekti investeerimisatraktiivsuse arvutuse üks peamisi eeliseid on võimalus võrrelda seda mitme teisega. Kui näete oma investeeringute jaoks mitut võimalikku varianti, saate neid selle meetodi abil võrrelda. Kui neist ühe kapitalisatsioonimäär on näiteks 10% ja teise 15%, on teisel variandil eelis;
- Kapitalisatsioonimäär on oluline investeeringunäitaja, kuid ainult selle põhjal hindamine ei võimalda mitmekülgselt hinnata konkreetse objekti atraktiivsust. Ärge keskenduge ainult sellele, kaaluge objekti erinevate nurkade alt, sest turg on altid muutustele, mis võivad juhtuda praktiliselt igal hetkel. Et võrdlus oleks täpsem, täienda seda vähemalt võimaliku sissetuleku kasvu arvutusega või veel parem veel mitme näitajaga;
- Kapitalisatsioonimäär võimaldab teil oma sissetulekuid kinnitada ja teha otsuseid selle suurendamiseks. peamine eesmärk mis tahes äri - alginvesteeringu tagastamiseks ja puhaskasumi saamiseks. Tegelikult saate samamoodi võrrelda oma investeeringute tasuvust teie piirkonnas sarnast tegevust tegevate ärimeeste kasumlikkusega;
- kapitalisatsioonimäär on objektiivne kriteerium, mis võimaldab teil hinnata oma varade tasuvust. Võimalus seda õigesti arvutada ja õigesti kasutada võimaldab teil loota oma tegevuse kõige täpsemale analüüsile ja kohandada seda vastavalt saadud tulemustele ja võimalikud muudatused turul. Seetõttu proovige seda arvutada vähemalt korra teatud perioodi jooksul, et kontrollida sissetulekute, kulude ja varade tootluse suhet. Tasuvus ja kasumlikkus on peamised näitajad, mis näitavad ettevõtte elujõulisust ja mis tahes investeeringu edukust.
Omavahel seotud diskontomäärade ja kapitalisatsiooni määramise teema on väga aktuaalne ja mitte ainult hindajate seas. Hiljuti korraldas Royal Society of Chartered Experts in Real Estate (RICS) sellele teemale pühendatud ümarlaua, mis tõi kokku juhtivad kinnisvara- ja hindamiseksperdid – ettevõtted Cushman & Wakefield, Colliers International, JLL, Valrus, Vene ühiskond hindajad jne. Eksperdid arutasid intressimäärade määramise probleeme ja turu lühiajalisi väljavaateid.
Enne diskontomäära ja kapitalisatsioonimäära vahelisest suhtest rääkimist peaksite mõistma mõisteid ennast. Diskontomäär peegeldab tootlust, mida investor nõuab teatud riskitaseme puhul ja peaks olema kooskõlas rahavoogudega, sealhulgas reaal-, nominaal-, aktsia- või investeeritud kapitalivoogudega. Tootlusmäära saab modelleerida teatud baastasemete alusel, võttes arvesse nende muudatusi, kajastades riskide erinevusi.
Kinnisvara diskontomäära kaalumisel on oluline mõista, et kinnisvara on vara ja selle hindamisel kasutatakse kogu investeeritud kapitali rahavoogu. Analoogiliselt ettevõtte hindamisega saab määra arvutada WACC mudeli abil, kuid kuna peamiselt turuväärtus tehakse maksueelsetele voogudele, kinnisvara määr ei sisalda maksuvõimenduse korrigeerimist.
Kapitali kasutamise määr peegeldab suhet aastane sissetulek ja objekti maksumus. Oluline on mõista, et traditsiooniline väljend “kapitaliseerimismäär” on hindamiskuupäeval tegelikult saavutatud jooksva puhastulu ja objekti väärtuse suhe. Kapitali kasutamise määr on seega näitaja, mis tagab DCF-mudeli kokkuvarisemise lõpmatuks või väga pikaks ajaks. rahavool. See määr on seotud diskontomääraga, kuid võtab arvesse ka muutusi investeeringus endas.
Hoolimata asjaolust, et enamik hindajaid tunneb traditsioonilisi mudeleid, mis kajastavad diskontomäärade ja kapitalisatsioonimäärade vastastikust sõltuvust, ei mõista kõik nendesse mudelitesse manustatud näitajate majanduslikku tähendust täielikult. Seega saab vara väärtuse muutuse tulevikus laotada neljaks põhiteguriks, mis kokku sobivad loogiliselt multiplikatiivsesse mudelisse. Esimene on objekti täituvuse muutmine, samuti võimalikud täiendavad investeeringud. Teine on rahaline. Kolmas on üldine liikumine turul. Ja neljandaks on vara väärtuse vähenemine selle amortisatsiooni tõttu. Hindaja kasutatavas arvutusmudelis tuleb iga tegurit vastavalt arvesse võtta.
1) Koormuse ja investeeringu muutmine – liikumist peegeldades Raha rahavoogudes koos tasuga vastavate perioodide diskonteeritud rahavoogude mudelis.
2) Rahaline inflatsioon - voolule vastava diskontomäära kasutamise kaudu. Juhul, kui liisingmaksedel on inflatsiooniga seotud indekseerimine või neid saab muuta muul viisil, näiteks korrapärase uuendamisega vastavalt turu dünaamikale, on soovitatav see tegur mudelist välja jätta, vähendades ebakindluste arvu, kasutades tegelik voog (püsiva hinnataseme juures kuupäevahinnangutel) ja vastavad reaalne kurss allahindlus, st. rahainflatsioonist puhastatud.
3) Amortisatsioon – sobiva tootlusmäära rakendamisega (või alternatiivselt – rahavoogudes sobiva remondikulude taseme rakendamisega, kuid praktika on tõestanud teatud majanduslikult põhjendatud eeldatava eluea ja remondikulude taseme olemasolu), st kulutada rohkem hoonete eluea igaveseks pikendamiseks, ei ole majanduslikult otstarbekas, st kui on veel vajadus hoone eluiga pikendada, võib kaaluda monumentide puhul.
4) Kuna hindamisel ei ole niivõrd oluline turu tegelik hinnamuutuste prognoos, kuivõrd vara hinnas kajastuvad turuosaliste ootused, siis praktiliselt ainus kõige adekvaatsem variant neid ootusi kursis arvesse võtta on saada määr, mis põhineb võrreldavate tehingute turuandmete väljavõtmisel, st Selle teguri õigeks arvestamiseks on kõige olulisem sellest lähtuda turu kapitalisatsiooni ja diskonteerimismäärade määramisel. Turuliikumisi võib käsitleda nii raha inflatsiooni arvesse võttes kui ka ilma selleta. Millist võimalust kasutada, sõltub andmetest, mille põhjal prognoos tehakse. Samal ajal tuleb mõista ka seda, et ootusi turuhindade muutustele tuleks arvestada perioodiga, mis on võrdne vara elueaga, perioodiga, mille jooksul see võib tulu teenida, ja maa puhul - üldiselt tähtajatult.
Viimasest punktist liigume sujuvalt edasi teise olulise näitaja juurde, mida kasutatakse arvutusmudelites diskontomääralt kapitaliseerimisele liikumiseks. Ideaalne juhtum on lõpmatus ehk siis, kui vaadeldakse voolu, mis arvestab hoone toimimist, selle lammutamist, uue ehitamist, taaskasutust vms. Kuid kuna ajaliselt oluliselt kaugenevate rahavoogude ühtlustumisest tuleneb diskontotegur, samuti asjaolu, et hooned võtavad enamiku kinnisvara väärtusest suurema osa, ning vara väärtuse kriitiline muutus. toimub koos hoone ekspluatatsiooni lõppemisega, enamikul juhtudel on mudelit mõttekas arvestada vähemalt selle perioodini, jättes tähelepanuta kulud, mis jäävad pärast ekspluatatsiooni lõppu maatükk või seda tähelepanuta jätmata.
Selle perioodi kohta tuleb arvesse võtta kõiki kapitalisatsioonimudeli tegureid ja need peavad perioodide lõikes üksteisele vastama. Sellest tulenevalt on selle perioodi puhul vaja arvestada nii turu liikumist kui ka rahalist inflatsiooni, kui need on mudelis eraldatud. Indikaatorite olulisus ajas, arvestades diskonteerimist, on ebavõrdne, mida tuleb arvesse võtta, koondades need üheks koefitsiendiks, mida kasutatakse terminali mudelis. Üle pika aja võib tunduda, et kinnisvaraturu liikumine on võrreldav inflatsiooniga ehk kui rahaline inflatsioon isoleerida, siis ei jää muud üle, kuid RICSi uuringud näitavad, et pikema perioodi jooksul kinnisvaraturg on inflatsioonist 1,5–2% ees, mis on põhimõtteliselt seletatav maa kui ressursi piiratuse, maailma rahvastiku kasvu ja linnastumisega 20. sajandi jooksul. Amortisatsioon, kui arvestada perioodi vara eluea lõpuni, on võrdne järelejäänud kasuliku eluea aastase amortisatsioonimääraga.
Eespool avaldatud teave. puudutab üldist lähenemisviisi hindamisel turuväärtus. Praktilises teostuses on keerulisem modelleerimine, kui on vaja arvutada konkreetse investori jaoks vara investeerimisväärtus tingimusel, et ta omab seda vara piiratud aja jooksul, samuti konkreetset tehingustruktuuri, võttes arvesse finantseerimist. , maksud ja muud tegurid. Näiteks võib investeerimisfond osta hoone mitte eesmärgiga hoida seda kuni varisemiseni, vaid lootusega saada 3 aastat tulu, seejärel väljuda projektist objekti müümisega. Siin ei saa enam tähelepanuta jätta mudeli üksikuid tegureid neid lihtsustades.
JLL-i kolleegid peavad oluliseks järgmised tegurid, millele investorid tehingute käigus tähelepanu pööravad, mis kajastub ka tehingus kasutatavas kapitalisatsioonimääras.
1) Finantseerimise struktuur. Sellel teguril on suur mõju kasumlikkuse kohta investori jaoks. Investorid on omakorda nõus maksma lisatasu varade eest, millel on atraktiivne finantseerimisstruktuur.
2) Maksustamine. Tegevuse puhastulu arvutamisel võetakse arvesse kinnisvaramakse ja need mõjutavad otseselt kapitalisatsioonimäära. See omakorda mõjutab ainult kaudselt. Vaatamata sellele, et praktikas on vara tulupoole kõige levinum näitaja EBITDA, on investorite jaoks lõppkokkuvõttes oluline puhaskasum pärast maksustamist.
Oluline on mõista, et tulumaksu suurust mõjutavad järgmised aspektid:
Tehing teostatakse vara müügiga otse või SPV (projektifirma) kaudu. See mõjutab otseselt käibemaksukohustusi. Siiski sisse Hiljuti Maksuteenus tagastab ostjale kuue kuu jooksul ostutehingu käibemaksu, mis muudab kinnisvara kui vara ostmise väga atraktiivseks.
Kogunenud kahjum pärast objekti ehitamist - SPV kaudu objekti ostmisel võib prognoosiperioodi esimestel aastatel anda lisatulu, mis annab ostjale suurema tootluse võrreldes sama vara ostmisega mitu aastat pärast kasutuselevõttu .
Tehingute struktureerimine – on/off-shore – mõjutab oluliselt tulumaksu.
3) Vara tulu valuuta. Kui hinnatava vara tulud on nomineeritud rublades, kuid kõik võrreldavad tehingud turul toimusid varadega, mille tulude osa oli nomineeritud USA dollarites, siis oleks nende tehingute kapitalisatsioonikursid aluseks võttes vale samm mitmel omavahel seotud põhjusel.
Esiteks inflatsioon. Võrdluseks, 6,5% Vene Föderatsioonist versus 1,5% USAst 2013. aasta andmetel.
Teiseks rahastamise kaasamise kulud: näiteks dollarilaenu puhul 7% ja rublalaenu puhul 12%.
Kolmandaks rubla- ja välisvaluutas liisingulepingute erinev indekseerimine.
4)Katastriväärtuse ümberhindamise oht.
Vastavalt 2. novembri 2013. aasta seadusele nr 307-FZ maksuseadustiku muudatuste kohta tuleks kinnisvaramaksu arvutamisel maksubaas arvutada vara katastriväärtuse alusel. Moskvas rakendatakse seda seadust juba üle 5000-ruutmeetrise pindalaga äripindade suhtes. m, alates 2015. aastast vähendatakse künnist 3000 ruutmeetrile. m ja alates 2016. aastast kantakse suure tõenäosusega selle maksu alla kogu riigi objektid. Võttes arvesse vajakajäämisi suurte äripindade riikliku hindamise metoodikas, näevad eksperdid vananenud ning suure parkimisala, lao- ja muude üldpindadega hoonete puhul ohtu katastriväärtuse oluliseks ümberhindluseks. Seega, kui muud asjaolud on võrdsed, võib see risk mõjutada kapitalisatsioonimäära.
Kokkuvõtteks märgime, et riskid kasvavad ning koos nendega kasvavad ka kapitalikulu ning vastavalt ka diskonteerimis- ja kapitaliseerimismäärad, mis toob kaasa kinnisvara väärtuse languse. Lahtiseks jääb aga küsimus, kui palju kulu väheneb. See on veel üks aruteluteema.
Täname teid abi eest materjali ettevalmistamisel RICS (The Royal Institute of Chartered Surveyors – Royal Society of Chartered Surveyors in the field of kinnisvara).
Suurtähtede kasutamine- see on rahavoo ümberkujundamine väärtuseks, jagades või korrutades (tavaliselt jagades) tuluvoo arvutatud väärtuse kapitalisatsioonikordaja või kordajaga.
Põhivalemid:
Meetod põhineb kahel eeldusel:
Ettevõtlustulu on püsiva väärtusega;
Sellise sissetuleku saamise periood on tähtajatu.
Kapitaliseerimismeetodi olemus seisneb aasta tulude suuruse ja nendele tuludele vastava kapitalisatsioonimäära määramises, mille alusel arvutatakse ettevõtte turuväärtus. Selle meetodi kasutamine sunnib hindajat lahendama järgmised probleemid:
Määrake analüüsitava perioodi kestus.
Määrake kapitalibaas.
Määrake kapitalisatsiooni suhe.
Puhastulu arvutamisel on oluline õigesti valida ajaperiood, mille kohta arvutused tehakse. See võib olla mitu perioodi minevikus, tavaliselt viis, või võib kasutada mitme mineviku perioodi sissetulekuandmeid ja lähituleviku prognoose. Erilist tähelepanu tuleks pöörata kasutatud näitajate võrreldavusele.
Kapitaliseeritav baas on reeglina oodatav korrigeeritud kasum - ettevõtte oodatav puhaskasum, mis arvutatakse mitmes etapis:
potentsiaal brutopalk– potentsiaalne tulu tegevusest
Tegelik brutotulu
Puhas tegevustulu
Järgmine oluline küsimus, mis netosissetuleku arvutamisel tekib, on selle arvutamise meetodi valik. Lihtsaim viis on arvutada puhastulu aritmeetiline keskmine. Täpsemalt saab turuväärtust tavaliselt välja arvutada, kui puhastulu määratakse kaaluva keskmise valemi või trendi abil.
Kui puhastulu indikaatori dünaamikas pole valitud tagasivaatava perioodi kohta selget trendi, siis ettevõtte puhaskasumi põhinäitaja saab selle perioodi aritmeetilise keskmisena.
Kui analüütik leiab, et tulevase netosissetuleku prognoosimisel on kõige olulisem viimaste perioodide netosissetulek, siis kasutab ta kaalukoefitsiente.
Kui eeldada, et netosissetuleku dünaamika trend jätkub ka tulevikus, siis määratakse selle väärtus trendi alusel.
Kapitalisatsioonimäärade arvutamise meetodid
Seega, et määrata piisav kapitalisatsiooni määr, peate esmalt arvutama sobiva diskontomäära, kasutades järgmisi võimalikke tehnikaid.
Diskontomäära määramiseks on erinevaid meetodeid, millest levinumad on:
CAMP (kapitalivarade hinnamudel)
WACC (kaalutud keskmise kulu mudel)
Kumulatiivne ehitus
APT (arbitraažhinnakujundusmudel)
Teadaoleva diskontomäära korral määratakse kapitalisatsioonimäär üldkujul järgmise valemi abil: R = d - g
kus R on kapitalisatsioonimäär, d on diskontomäär, g on kasumi või rahavoo pikaajaline kasvumäär
Kasumi kapitaliseerimise meetodi rakendamise viimased etapid on üsna lihtsad toimingud.
Esialgne maksumus arvutatakse juba antud valemi abil:
Puhastulu / piirmäär = hinnanguline väärtus
(I/R = V)
Meetodi eelised ja puudused
Peamine eelis on arvutuste lihtsus. Teine eelis on see, et otsese kapitaliseerimise meetod peegeldab kuidagi otseselt turutingimusi. Seda meetodit ei tohiks siiski kasutada, kui:
Puudub teave turutehingute kohta või ei ole nende majandusanalüüsi tehtud;
Kui ettevõte on lapsekingades (veel ehitamata): see ei ole saavutanud stabiilse sissetuleku režiimi või selle kohta puudub teave;
Kui objekt vajab tõsist ümberstruktureerimist.
Kapitali kasutamise määr- parameeter, mille järgi saab hinnata vara turuhinna ja puhaskasumi suhet teatud ajaperioodi (tavaliselt aasta) kohta.
Suurtähtede kasutamise määr: olemus, rakenduseeskirjad
Investori jaoks on oluline sissetulekute tase, mida ta saab teatud aja jooksul investeeringutelt saada. Kapitalisatsioonimäära hinnang on indikaator, mis annab vajalikku teavet.
Tulevase kasumi protsendi teadmine võimaldab:
Valige kiiremini õige lahendus investeeringu järgi:
Võrdle erinevate kinnisvaraobjektide parameetreid;
Hinnake konkreetse investeeringu tulumäära.
Kapitali kasutamise määr- parameeter, mida saab kasutada mitte ainult kinnisvara, vaid ka ettevõtte hindamisel. See on asjakohane otsese kapitaliseerimise meetodi puhul, mis on osa tulu lähenemine. Ainus raskus on näitaja arvutamisel, kuna puudub täielik statistika konkurentide ja teiste riikide kinnisvaraturu kohta.
Suurtähtede määra rakendamise reeglid:
1. Kapitalisatsioonimäär - prognoositav kasum, väljendatuna protsentides, mida on võimalik saada kinnisvara ostmisel. Indikaatori abil saab võrrelda erinevate investeeringute investeerimispotentsiaali. Teades kapitalisatsioonimäära parameetrit, saate võrrelda erinevate investeeringute potentsiaalset kasumit ja lihtsustada valikut.
2. Kapitalisatsioonimäära ei saa kasutada ainsa parameetrina investeeringute hindamisel. Vaatamata parameetri eelistele (võrdluse lihtsus, arvutamise lihtsus, võrdlev täpsus) ei taga ainult kapitalisatsioonimäära hindamine investeeringu efektiivsust. Koos kapitalisatsioonimääraga tasub arvestada konkreetse kinnisvara kasumi kasvupotentsiaali, aga ka tegureid, mis võivad mõjutada hinnamuutusi.
3. Kapitalisatsioonimäära saab rakendada kinnisvara teeniva kasumi taseme kinnitamiseks. Teades seda konkreetse piirkonna kinnisvara näitajat, saate seda kasutada kinnisvarainvesteeringu puhaskasumi arvutamiseks. See arvutus võimaldab meil leida neto tase saabunud.
Objekti maksumuse arvutamiseks kasutatakse järgmist valemit:
V = I/R,
kus V on tehingu objekti eest makstud hind;
R - kapitalisatsiooni määr;
Mina olen sissetulek, mis saab ostust.
Tehingut tehes on investoril teada objekti väärtus, seega jääb üle vaid arvutada kapitalisatsioonimäär:
R = I/V.
Reaalse kapitalisatsioonimäära parameetri arvutamiseks on vaja prognoosida investeerimisobjektilt saadavat kasumit. Sellise arvutuse saab teha järgmistel põhjustel:
Turuandmed;
Juba olemasolevad näitajad.
Pärast kapitalisatsioonimäära arvutamist lahutatakse saadud parameetrist tulu, mis jäi saamata eluasemenõudluse vähenemise tõttu. See näitaja võib muutuda ja sõltub turu dünaamikast.
Arvestada tuleb ka rajatise ülalpidamiskuludega:
1. Töötavad- küte, valve, elekter, gaas jm.
2. Parandatud- laenuvõlgade tagasimaksmine, maksumaksed jne. Alles pärast selliseid arvutusi saab arvutada kinnisvara puhastulu.
Pärast teabe kogumist saate jätkata kapitalisatsiooni määra arvutamist.
1. Kapitalisatsioonimäära arvutamisel on oluline kontrollida objekti tasuvuse taset ja arvestada hoolduskuludega. Kulusid saab täpselt välja arvutada, kui kaasate appi sõltumatu spetsialisti.
2. Vara hindamisel võtavad spetsialistid arvesse järgmisi parameetreid - tulumeetodi rakendamisel saadud tulemused, taastamishind, võrreldav müük.
3. Varast kasumi suurendamisel tuleb valemis arvestada kasvutempoga. Kui kasum langeb ja tõuseb, siis on kapitalisatsioonimäära asemel oluline kasutada DCF (diskonteeritud rahavoog) meetodit.
4. Kapitalisatsioonimäärade langus on selge märk turu stagnatsioonist.
5. Kinnisvarainvesteeringut valides tuleb valida kõrgeima kapitalisatsioonimääraga kinnisvara.
6. Kapitalisatsioonimäär on parameeter, mis ei näita tulevasi investeerimisriske. Investor ei saa kapitalisatsioonimääras kindel olla.
Olge kõigiga kursis tähtsaid sündmusi United Traders - tellige meie
Kapitali kasutamise määr(kapitalisatsioonikordaja) - näitaja, mis kirjeldab vara turuväärtuse suhet neto sissetulek aasta pärast.
Vara hindamisel arvutatakse see näitaja järgmiselt: puhaskasum aastas / vara väärtus. Seega näitab kapitalisatsioonimäär investorile, kui suur on protsent tulust, mille ta konkreetse vara ostmisel saab. See näitaja on oluline investeeringute hindamiseks, kuid Venemaal ei ole alati võimalik seda täpselt arvutada, kuna puudub statistiline teave riigi kinnisvaraturu ja teiste turgude kohta.
Kui varast saadav tulu kasvab, kaasatakse kasvumäär valemisse. Kui tulud kasvavad ja vähenevad, kasutatakse kapitalisatsioonimäära asemel DCF (diskonteeritud rahavoog) meetodit.
Kapitalisatsioonimäärade langus võib viidata turu langusele või isegi stagnatsioonile. Kõige sagedamini kasutatakse seda näitajat kinnisvaraturul.
Laadimine...
