Pro případy, kdy peněžní toky v čase rostou, bude kapitalizační poměr vždy větší než diskontní sazba. Metoda kumulativní konstrukce diskontní sazby pro oceňování nemovitostí v krizových podmínkách. Metoda propojeného investování

Tal G.K., Grigoriev V.V., Badaev N.D., Gusev E.I., Yun G.B.

Kapitola 6. ZVÝHODNĚNÝ ZPŮSOB PENĚŽNÍCH TOKŮ

6.5. Vztah diskontní sazby a kapitalizace

Pro jasnější rozlišení mezi dvěma metodami hodnocení podniků, které tvoří skupinu důchodového přístupu - kapitalizační metodou a metodou diskontování - je nutné pamatovat: v prvním případě se kapitalizuje stabilní tok příjmů, rovný, jako zpravidla na čistý zisk nebo čistý příjem nebo potenciální nebo skutečné dividendy; ve druhém případě se diskontují různé druhy peněžních toků. Je také nutné vzít v úvahu vztah mezi diskontní sazbou a mírou kapitalizace (míra kapitalizace).

Kapitalizace je přeměna toku příjmů na ukazatel hodnoty dělením (nebo násobením) určitého stabilního toku příjmů parametrem zvaným poměr kapitalizace (nebo multiplikátor).

Míra kapitalizace (cap rate) je dělitel používaný k převodu toku příjmů na odhadovanou hodnotu.

Například podnik má stabilní tok ročního čistého příjmu ve výši 10 milionů rublů. Hodnotu tohoto podniku je nutné určit, pokud je kapitalizační poměr 0,25 (tj. očekávaná míra návratnosti investice je 25 %).

Řešením je vydělit čistý příjem (10 milionů rublů) poměrem kapitalizace 0,25. Zjistili jsme, že hodnota oceňovaného podniku je 40 000 tisíc rublů. (10 000 000/0,25).

Ukazatel kapitalizace (a metodika kapitalizace) se zpravidla používá k hodnocení podniků se stabilním ročním čistým příjmem. Metoda kapitalizace příjmu určuje výši čistého zisku (čistého zisku plus odpisy potenciálních nebo skutečných dividend) za první prognózovaný rok (po datu ocenění). Předpokládá se, že tato výše čistého zisku zůstane ve všech budoucích letech provozu podniku. Pomocí ukazatele kapitalizace se tato částka čistého příjmu převede na hodnotu oceňovaného podniku.

Diskontní sazba (diskontní sazba) je míra návratnosti použitá k převodu řady částek budoucích příjmů na současnou hodnotu.

Například je nutné vyhodnotit podnik, u kterého se předpovídá následující nestabilní peněžní tok čistého příjmu: v prvním roce - 10 milionů rublů; druhý rok - 11 milionů rublů; třetí rok - 12 milionů rublů; ve všech následujících letech fungování podniku, tzn. ve zbývajícím období - 13,5 milionu rublů; diskontní sazba (očekávaná míra návratnosti) je 30 %.

Hodnota podniku (CE) ve druhém příkladu, stejně jako v prvním, činila 40 milionů rublů.

Získali jsme tedy stejnou hodnotu dvou podniků s různými hodnotami čistého příjmu pomocí různých hodnot kapitalizačního poměru a diskontní sazby.

Pro odhadce je důležité rozlišovat mezi pojmy „diskontní sazba“ a „diskontní faktor“ (nebo faktor současné hodnoty).

Vraťme se k úvahám o vztahu mezi mírou kapitalizace (kapitalizace) a diskontní sazbou.

Pokud tok čistého příjmu (nebo jiné měřítko příjmu, jako je peněžní tok) zůstává konstantní po neomezenou dobu, je míra kapitalizace rovna diskontní sazbě.

Pokud tok čistého příjmu (nebo jiného ukazatele příjmu) stabilně roste (tj. roste konstantním tempem růstu) po neomezenou dobu (během činnosti podniku), pak vztah mezi diskontní sazbou (Kd) a kapitalizační poměr (Kk) se určuje podle následujících vzorců:

Znalost vztahu mezi diskontní sazbou a mírou kapitalizace (kapitalizace) umožní odhadcům lépe porozumět podstatě metod oceňování podniků založených na výnosovém přístupu.

Chcete-li určit vhodnou sazbu kapitalizace, musíte nejprve vypočítat vhodnou diskontní sazbu. Existují různé metody pro stanovení diskontní sazby, z nichž nejběžnější jsou:

CAMP (Capital Asset Pricing Model)

WACC (model vážených průměrných nákladů)

Kumulativní konstrukce

APT (model arbitrážních cen)

Se známou diskontní sazbou se míra kapitalizace určuje v obecné podobě pomocí následujícího vzorce: R = d - g

kde R je míra kapitalizace, d je diskontní sazba, g je dlouhodobé tempo růstu zisku nebo peněžního toku

Metoda diskontovaných peněžních toků

Metoda kapitalizace přímých peněžních toků

Očekává se, že budoucí úrovně peněžních toků se budou výrazně lišit od současných (vykazovaných) úrovní Budoucí RP společnosti lze určit celkem spolehlivě a v posledním roce prognózovaného období bude pozitivní Předpokládané RP společnosti nebude během prognózovaného období podle předpokladů záporné Příjem vlastníků společnosti lze určit s přiměřenou jistotou Společnost je potenciálním cílem pro akvizici jinými společnostmi

Existuje dostatek spolehlivých údajů pro posouzení očekávané dynamiky zisku Současné úrovně příjmů mohou poskytnout hrubou představu o budoucích příjmech Ukazatele zisku společnosti jsou trvale kladné Ocenění podniku zohledňuje kontrolní prémii Hodnota nehmotného majetku je významná a tvoří významnou část tržeb společnosti Práce poskytuje významnou část přidané hodnoty Zisk je uznáván jako vhodnější ukazatel obchodní hodnoty než peněžní tok

Příjmový přístup– soubor metod pro posouzení hodnoty předmětu ocenění, založený na stanovení očekávaných výnosů z předmětu ocenění a jejich porovnání s běžnými náklady s přihlédnutím k časovým a rizikovým faktorům.

Příjmový přístup zahrnuje použití metody kapitalizace a metody diskontovaných peněžních toků.

Výhody výnosového přístupu k oceňování podniku

Zohledňuje budoucí změny v příjmech a výdajích.

Zohledňuje míru rizika (prostřednictvím diskontní sazby).

Zohledňuje zájmy investora.

Nevýhody výnosového přístupu k oceňování podniku

Obtížnost předpovídání budoucích výsledků a nákladů.

Může existovat několik sazeb návratnosti, což ztěžuje rozhodování.

Nebere v úvahu podmínky na trhu.

Hlavní výhoda metoda kapitalizace příjmu spočívá v tom, že odráží potenciální ziskovost podniku a umožňuje zohlednit rizika odvětví a podniku. Tato metoda je však pro rychle rostoucí společnosti málo použitelná.

Hlavní výhoda diskontní metoda: nejpřesněji určuje tržní hodnotu podniku.

Hlavní výhodou metody DCF je, že se jedná o jedinou známou oceňovací metodu založenou na prognózách budoucího vývoje trhu, což nejvíce odpovídá zájmům investičního procesu. Metoda je více použitelná pro podniky vytvářející příjem, které mají určitou historii ekonomické aktivity s nestabilními toky příjmů a výdajů. Jeho použití je obtížné kvůli obtížnosti tvorby dostatečně přesných předpovědí.

Při oceňování podniků se používá metoda kapitalizace zisku, tato metoda se používá poměrně zřídka a hlavně u malých podniků, a to z důvodu výrazného kolísání zisku nebo peněžních toků v průběhu let, což je typické pro většinu velkých a středních podniků.

Metoda kapitalizace příjmu– přístup k hodnocení hodnoty podniku nebo investičního projektu založený na snížení příjmu na jediný náklad. Metoda se používá pro expresní hodnocení hodnoty podnikání, investičních projektů a nemovitostí, stejně jako pro porovnávání za účelem určení investičně atraktivnějších objektů. V tomto článku se zaměříme na analýzu způsobu kapitalizace příjmů pro ocenění podniku nebo stávajícího investičního projektu.

Výhody a nevýhody metody kapitalizace výnosů

Podívejme se na výhody a nevýhody metody oceňování podniku na základě kapitalizace jeho příjmů v tabulce níže ↓.

Výhody

Nedostatky

Umožňuje porovnat investiční atraktivitu podnikání nebo investičního projektu na základě příjmů Snadnost výpočtu Vhodné pro vyspělé velké společnosti, které mají dostatečné finanční údaje k přesné prognóze budoucích výnosů a tempa růstu

Je použitelný pro stabilně fungující podnik (podnikání), kdy je možné správně předvídat budoucí peněžní příjmy a příjmy. Nevhodné pro hodnocení rizikových projektů a startupů, které nemají vůbec žádné peněžní toky a dosud nevytvořily stabilní prodejní síť a jednotné toky příjmů Předměty posuzování procházejí modernizací a rekonstrukcí Nevhodné pro ocenění podniku se ztrátami Není vhodné pro oceňování podniku s aktivním reinvestováním a proměnlivým tempem růstu

Vzhledem k tomu, že v praxi je obtížné získat konstantní finanční údaje, často se při oceňování používá metoda diskontovaných peněžních toků.

Je třeba poznamenat, že metoda kapitalizace příjmu pro oceňování podniku je variantou metody diskontování peněžních toků s podmínkou, že tempo růstu příjmu je konstantní.

Vzorec pro výpočet hodnoty podniku metodou kapitalizace

Vzorec pro výpočet kapitalizace příjmu je následující:

V ( Angličtinahodnota) – obchodní (projektové) náklady;

já ( Angličtinapříjem) - příjmy;

R – míra kapitalizace.

Níže uvedená tabulka podrobněji popisuje, jak vypočítat indikátory modelu ↓.

Indikátor modelu	Popis	Měření	Vlastnosti aplikace
	Obchodní náklady		Ukazuje tržní hodnotu majetku společnosti
	Příjem		Vypočteno na základě ukazatelů výkazu finančních výsledků (formulář č. 2). Příjem může být následujících typů: · Tržby z prodeje výrobků/služeb · Čistý zisk společnosti (řádek 2400) · Zisk před zdaněním (řádek 2300) · Výše ​​výplat dividend Tok peněz Tyto ukazatele jsou brány k aktuálnímu datu hodnocení, pokud se v posledních letech výrazně změnily, pak jsou zprůměrovány za několik let (3-5 let)
	Míra kapitalizace		Je nutné určit způsob výpočtu koeficientu. Záleží na tom, za jaké období údajů bude výpočet probíhat (na základě retrospektivních nebo prognózovaných údajů o příjmech)

Jak je patrné z tabulky, pro provedení posouzení je nutné určit, jaký příjem bude zvolen pro kapitalizaci: čistý zisk, zisk před zdaněním nebo zisk z výplaty dividend. Dalším krokem je výběr metody pro výpočet míry kapitalizace a získání jejího odhadu.

Jaký druh příjmu si mám vybrat pro posouzení?

Výběr jednoho nebo druhého typu příjmu závisí na tom, s jakým jiným podnikáním je srovnáváno a jaké finanční výkazy jsou k dispozici. Pokud mají podniky pouze

tržby, pak se tento ukazatel bere jako aktivovaná základna. Lze poznamenat, že při hodnocení lze použít různé typy údajů ↓.

Datový typ	Směr aplikace
Retrospektivní data (historická)	Zhodnotit stávající společnosti s účetními výkazy za několik let. Používají se historické hodnoty příjmů (čistého zisku) podniku za minulá období (3-7 let). Data jsou zprůměrována a upravena o aktuální inflaci.
Údaje o předpovědi	Slouží k posouzení budoucí hodnoty investičního projektu a jeho investiční atraktivity. Historická data se používají k predikci budoucích hodnot zisku. Hloubka předpovědi je obvykle 1-3 roky.
Kombinace historických dat a předpovědí	Používá se k posouzení investiční atraktivity podniku. Používají se jak retrospektivní, tak prognózní data.

Jaký ukazatel příjmů by měl být v modelu použit pro výpočet základu?

Zvažme, jaké příjmové ukazatele se volí pro hodnocení podniku.

Příjmy Obvykle se používá k hodnocení podniků v sektoru služeb.

Čistý zisk používá se k hodnocení velkých společností.

Zisk před zdaněním aplikované na malé podniky, aby se vyloučil vliv federálních a regionálních výhod a dotací na tvorbu příjmů.

Příjem ve formě výplaty dividend se používají k ocenění společnosti kmenovými akciemi na akciovém trhu.

Tok peněz se používají k výpočtu kapitalizované základny u společností, ve kterých dominuje dlouhodobý majetek. V tomto případě lze použít pouze tok z vlastního kapitálu nebo investičního kapitálu (vlastního + půjčeného).

Po výběru příjmů je nutné je upravit - na běžné ceny, k tomu lze využít změny hodnoty spotřebitelských cen ze statistiky Rosstat a dále je nutné vyloučit příjmy a výdaje z majetku, který byl jednorázově v r. přírodě a nebude se v budoucnu opakovat.

• Příjmy/náklady získané z prodeje/nákupu dlouhodobého majetku.
• Neprovozní příjmy/výdaje: platby pojištění, ztráty ze zmrazení výroby, pokuty a penále za soudní spory atd.
• Příjmy z majetku nesouvisejícího s hlavní činností společnosti.

Metody výpočtu míry kapitalizace

Míra kapitalizace je aktuální míra návratnosti kapitálu podniku. Míra kapitalizace představuje hodnotu kapitálu (majetku) v době ocenění.

Výpočet metodou tržní extrakce

Tato metoda se používá k výpočtu hodnoty podniku na základě existujících transakcí na trhu pro prodej/nákup stejných typů obchodů. V tomto případě je nutné znát příjmové ukazatele prodávaných podniků nebo projektů. Metoda se používá pro replikované podnikání, například franšízu.

Kapitalizační poměr se vypočítá pomocí následujícího vzorce:

R – míra kapitalizace;

V – hodnota společnosti;

I ai – výše příjmu vytvořeného i-tou analogovou společností;

V ai jsou náklady na prodej i-té společnosti na trhu;

n – počet podobných společností.

Výpočet poměru jako průměrné tržní ceny prodávaných společností je poměrně pracný proces a často mohou chybět finanční údaje o příjmech nebo objemu transakcí podobných podniků. Druhý způsob výpočtu na základě diskontní sazby je v praxi běžnější.

Metoda výpočtu pro stanovení míry kapitalizace

Při použití této metody je nutné vypočítat diskontní sazbu. Kapitalizační poměr se bude rovnat rozdílu mezi mírou zisku a průměrnou mírou růstu příjmu (čistého zisku). Další informace o metodách výpočtu diskontní sazby naleznete v článku: → "". Výpočtové vzorce jsou následující:

Formule č. 1	Formule č. 2*
R – míra kapitalizace; na základě předpokládané ziskovosti);	R – míra kapitalizace; r – diskontní sazba (výnosnost); g – předpokládané průměrné tempo růstu příjmů společnosti ( na základě historických údajů o příjmech).

*můžete si všimnout, že druhý vzorec odpovídá.

Nejčastěji používané metody pro odhad diskontní sazby jsou:

1. (CAPM, Sharpe model) a jeho modifikace.
2. Kumulativní stavební metoda.

Jaký je rozdíl mezi sazbou kapitalizace a diskontní sazbou?

Níže uvedená tabulka ukazuje rozdíly mezi pojmy diskontní sazba a kapitalizační sazba ↓.

Příklad výpočtu hodnoty firmy v Excelu pro KAMAZ PJSC

Pro praxi se podívejme na odhad hodnoty KAMAZ PJSC v Excelu. K tomu je nutné získat účetní výkazy fungování podniku za posledních několik let. Chcete-li to provést, můžete přejít na oficiální web společnosti. Vezměme si Q1 a Q2 2015. Vzhledem k tomu, že čistý zisk má vysokou volatilitu, bereme změnu v tržbách společnosti a určujeme průměrné tempo jejího růstu.

Míra změny příjmů (g) = LN(C6/B6)

Průměrné tržby = AVERAGE(B6:C6)

Dalším krokem je výpočet diskontní sazby. Vzhledem k tomu, že KAMAZ PJSC nemá na akciovém trhu dostatečně volatilní akcie, lze pro výpočet diskontní sazby použít metodu kumulativního ocenění. K tomu je nutné vyhodnotit rizika v následujících oblastech ⇓.

Druh rizika	Interval hodnocení, %	Rizikové parametry	Hodnota ocenění pro podnik, %	Vysvětlení hodnocení
Bezriziková sazba *		Výnos z dluhopisů OFZ Centrální banky Ruské federace	8,5	—
Klíčová postava, kvalita a hloubka řízení		Rozdělení manažerských rozhodnutí		Struktura řízení je rozdělena mezi 11 členů představenstva
Velikost podniku a konkurence na trhu		Posouzení velikosti podniku (mikro, střední, velký) a charakteristického dopadu konkurenčního rizika na trh		KAMAZ PJSC je velký a strategický podnik, míra soutěžního rizika je nízká
Finanční analýza podniku		Hodnocení finanční situace podniku a struktury cizích a akciových fondů		Finanční situace podniku není stabilní: vysoký podíl státní podpory (dotace), vysoký podíl cizího kapitálu, nerovnoměrné příjmy
Produktová a teritoriální diverzifikace		Posouzení sortimentu a distribuční sítě		Společnost má smlouvy s mezinárodními partnery a působí na regionálních i mezinárodních trzích. Široká nabídka produktů
Diverzifikace klientely (objem trhu)		Hodnocení tržní poptávky po vyrobených produktech, počtu potenciálních zákazníků a objemu trhu		Rozvíjí se podnikový a spotřebitelský segment spotřeby
Stabilita zisku		Posouzení faktorů generujících tržby a čistý zisk podniku. Předpovídání směru změny		Za poslední 4 roky byl zaznamenán pozitivní trend růstu čistého zisku. Tok zisku je nerovnoměrný. Vysoká procentní změna zisku
∑ Celková diskontní sazba:

*bezriziková úroková sazba je brána jako výnos státních dluhopisů OFZ (viz → změna výnosu) nebo výnos z vysoce spolehlivých vkladů ve Sberbank PJSC s ratingem A3.

Míra kapitalizace = diskontní sazba - průměrná míra růstu

Míra kapitalizace = 18–15 = 3 %

Hodnota společnosti = D6/C8

Hodnota společnosti byla 486 508 123 tisíc rublů.

Níže uvedený obrázek ukazuje hlavní ukazatele pro hodnocení hodnoty podniku ⇓.

závěry

Metoda kapitalizace příjmu se používá k ocenění společností se stabilními peněžními toky po dobu 5 a více let. V situaci vysoké konkurence jsou zisky společnosti vysoce kolísavé, což ztěžuje adekvátní aplikaci této metody. Tento přístup má také mnoho úprav příjmů a expertních rozhodnutí při hodnocení rizik, což jej činí subjektivním při rozhodování. Metoda je nejpřesnější při posuzování poměru tržní kapitalizace a hodnoty společnosti ve srovnání s podobnými.

(Při přípravě na kvalifikační zkoušku odhadce)

Dobrý den, milý čtenáři!

Vzhledem k tomu, že se o tomto problému diskutuje poměrně často, rozhodli jsme se přidat naše vysvětlení.

První věc, kterou potřebujete vědět o diskontní sazbě a kapitalizační sazbě je, že téměř ve všech materiálech, se kterými jsme se museli seznámit, je stanovena čistě matematická platforma pro stanovení diskontní sazby a sazby kapitalizace, která vysvětlit cokoliv z ekonomického hlediska. Vezmeme-li historii vzniku termínu, pak termín kapitalizace poprvé zazněl v ekonomii, přesněji v sekci ekonomické analýzy a ještě přesněji v sekci finanční analýzy.

Zároveň připomeňme, že účelem finanční analýzy je charakterizovat finanční situaci podniku, společnosti nebo organizace.

Cíle finanční analýzy:

1. Analýza majetku (majetku).
2. Analýza zdrojů financování.
3. Analýza solventnosti (likvidity).
4. Analýza finanční stability.
5. Analýza finančních výsledků a ziskovosti.
6. Analýza obchodní činnosti (obrat).
7. Analýza peněžních toků.
8. Analýza investic a kapitálových investic.
9. Analýza tržní hodnoty.
10. Analýza pravděpodobnosti bankrotu.
11. Komplexní posouzení finanční situace.
12. Příprava prognóz finanční pozice.
13. Příprava závěrů a doporučení.

Nejprve si připomeňme, co je to velká písmena:

Kapitalizace: přeměna prostředků (části čistého zisku nebo veškerého zisku, dividendy atd.) na dodatečný kapitál, dodatečné výrobní faktory (jako jsou pracovní prostředky, předměty práce, práce atd.), což má za následek zvýšení částky vlastního kapitálu . Hodnota společnosti se posuzuje na základě: přijatého ročního zisku, jejího fixního a provozního kapitálu, tržní hodnoty jejích akcií a dluhopisů.

Speciálním případem kapitalizace je kapitalizace nemovitostí:

Kapitalizace nemovitosti je ve zkratce hodnota nemovitosti, která pod vlivem různých faktorů může stoupat nebo klesat. Kapitalizace nemovitosti je významně ovlivněna takovými vlastnostmi, jako je poloha objektu, technický stav a funkční účel.

Nemovitost je produkt, který se od ostatních liší svou zásadovostí a důkladností. Během své existence se nemovitosti postupně opotřebovávají. Právě procento opotřebení určuje technický stav objektu, a tedy přímo ovlivňuje jeho kapitalizaci. A to je pochopitelné, dochází k poklesu spotřebitelských vlastností stavby či stavby, objekt se za daných podmínek stává méně vhodným k užívání. V souladu s tím se snižují počáteční náklady na nemovitost.

Nyní přejdeme přímo k poměru velkých písmen:

Ukazatel kapitalizace je ukazatel, který porovnává velikost dlouhodobých závazků s celkovými zdroji dlouhodobého financování, zahrnujících kromě dlouhodobých závazků i vlastní kapitál organizace. Kapitalizační poměr umožňuje posoudit přiměřenost zdroje financování činnosti organizace ve formě vlastního kapitálu.

Ukazatel kapitalizace je zařazen do skupiny ukazatelů finanční páky - ukazatelů charakterizujících poměr vlastních a vypůjčených prostředků organizace.Tento ukazatel umožňuje posoudit podnikatelské riziko. Čím vyšší je hodnota koeficientu, tím více je organizace ve svém rozvoji závislá na cizím kapitálu, tím nižší je její finanční stabilita. Vyšší úroveň ukazatele zároveň indikuje větší možnou rentabilitu vlastního kapitálu (vyšší rentabilitu vlastního kapitálu). Tento poměr je považován za jeden z nejdůležitějších ukazatelů výkonnosti společnosti, a to jak z pozice investora, tak z pozice věřitele. Pro účely ocenění je kapitalizační poměr také jedním z hlavních nástrojů výpočtu.

Výpočet (vzorec)

Ukazatel kapitalizace se vypočítá jako poměr dlouhodobých závazků k součtu dlouhodobých závazků a vlastního kapitálu organizace:

Kapitalizační poměr = Dlouhodobé závazky / (Dlouhodobé závazky + Vlastní kapitál)

Ukazatel kapitalizace je důležitým ukazatelem finanční páky podniku, který odráží strukturu dlouhodobých zdrojů financování. V tomto případě je kapitalizace společnosti (nezaměňovat s tržní kapitalizací) považována za kombinaci dvou nejstabilnějších závazků – dlouhodobých závazků a vlastního kapitálu.

Za druhé velmi často dochází k záměně mezi pojmy diskontní sazba, kapitalizační poměr, finanční pákový poměr, poměr finančního rizika, míra návratnosti kapitálu, míra návratnosti investic, ziskovost alternativního projektu (ve všech případech musí být jasně pochopit, že to není realizováno, ale žádoucí ziskovost!), existuje také formulace míry návratnosti kapitálu atd. Musíte tedy pochopit, že všechny tyto definice jsou často používány jako synonyma Proč se to děje? Zde je jeden příklad takového zmatku:

Rozvahu a čistý zisk podniku lze určit podle míry návratnosti vybraného zisku. Míra návratnosti je zase parametr, který charakterizuje objem zisku společnosti nebo aktivitu jeho příjmu v rozvaze podniku. Pokud během období činnosti podniku nedojde k růstu nebo snížení výroby, pak míra návratnosti zůstává na stejné úrovni. resp. poměr kapitalizace se bude rovnat míře návratnosti. Pokud se druhý indikátor změní, změní se také parametr kapitalizace.

Pokud se pokusíme vysvětlit věcný význam diskontní sazby, zdá se to velmi jednoduché, totiž

Jsou typické situace, kdy je potřeba najít změnu hodnoty peněz v čase, tj. řekněme, že dnes máme v kapse takříkajíc 10 tisíc rublů v záloze a o rok později jsou tyto peníze již odepsány. trochu a představuje ekvivalent dnešních 9 tisíc rublů. Vidíme tedy, že hodnota našeho „skrýše“ klesla o 10 %. Takže v tomto případě je těchto 10 % diskontní sazba pro náš případ (konkrétně pro náš případ, protože každý případ má svou diskontní sazbu, musíme si vždy pamatovat, že se jedná o vypočítanou hodnotu). Mohla nastat i opačná situace – peníze nám ležely celý rok v kapse (např. v japonských jenech), vytáhli jsme je a kurz se vůči ruskému rublu změnil o stejných 10 % nahoru, mohlo by to být? - snadno. Takže jsme dostali místo 10 tisíc rublů. kolik teď? - správně - 11 tisíc rublů. a v tomto případě, jaká byla diskontní sazba? - opět platí stejných téměř 10 % (přesněji 9,09 %), ale nyní by se tomu říkalo míra nebo míra kapitalizace nebo míra návratnosti investice atd. pro případ přepočtu z 10 tisíc na 11 tisíc a za V případě přepočtu z 11 tisíc na 10 tisíc by se použil termín diskontní sazba.

Ekonomické chápání kapitalizace a diskontních sazeb se tedy obvykle týká sazeb dvou typů změn hodnoty, buď nahoru nebo dolů, peněz nebo jejich ekvivalentů (nemovitosti, akcie a jakékoli jiné typy cenných papírů a typů aktiv). V některých případech týkajících se případů oceňování nemovitostí výnosovým přístupem, zejména v případech použití metod přímé kapitalizace, se sazbou kapitalizace rozumí součet diskontní sazby (návratnost investice apod. (požadovaná nebo přijatelná!) a určitou částku, kterou by bylo hezké vrátit investorovi oproti odpisům v průběhu času aktiva. V této situaci jsou možné tři scénáře - míra kapitalizace bude nižší než diskontní sazba, rovná se jí, nebo míra kapitalizace bude vyšší než diskontní sazba.To vše bude záviset na ekonomické situaci v zemi a v tomto odvětví ekonomiky.Zároveň v případě oceňování pozemku jakékoliv kategorie pozemku a s jakýmkoliv účelem je kapitalizace používá se také sazba, ale v tomto případě není třeba brát v úvahu návratnost kapitálu (při prodeji se vrátí v plné výši, protože půda je nestárnoucím aktivem), takže míra kapitalizace se bude rovnat míře návratnost kapitálu je dalším příkladem vzniku synonymních definic.

Při použití metody kapitalizace v důchodovém přístupu se počítá míra kapitalizace. Stejně jako diskontní sazba odráží požadovanou nebo přijatelnou návratnost investice a v závislosti na předmětu hodnocení má různé složky. Podstatou výpočtu nákladů na základě této sazby je najít násobek, kterým se vynásobí čistý roční příjem. Tito. pokud má být přijatelný výnos vysoký, pak to obvykle koreluje s vysokým investičním rizikem, nebo s vysokou mírou opotřebení aktiva (předmětu ocenění), případně s obojím současně, proto hodnota takového aktiva z pozice investora by měla být nižší, vidíme tedy, že podle stávající metodiky výpočtu není dělení mírou kapitalizace nic jiného než stanovení nepřímo úměrného násobku, který ve výsledku umožní aktivum hodnotit jako levnější a naopak.

Při použití metody diskontovaných peněžních toků se používá koncept diskontní sazby, pomocí které lze vypočítat budoucí peněžní toky, tj. ukázat, o kolik úroků za rok by se měly peněžní toky příštích let odepisovat od pohled na trh nebo konkrétního investora. Je zde jasný střet zájmů a v důsledku toho i možný nesoulad ve výpočtu - z pozice prodávajícího, který chce prodat aktivum za vyšší cenu, bude diskontní sazba co nejvíce snížena v objednávce ke zvýšení současné hodnoty budoucích peněžních toků, což v konečném důsledku povede ke zvýšení hodnoty aktiva. Z pozice kupujícího, který nechce přeplatit (jelikož v průběhu let očekávání budoucích peněžních toků chce nebo by mohl obdržet přijatelný nebo požadovaný výnos za každý rok, který bude také v závislosti na typu a kvalitě aktiva, podle toho se liší) odpisy budoucích peněžních toků budou výraznější, v důsledku toho vyšší diskontní sazba povede ke snížení konečné hodnoty aktiva. Diskontní sazba je tedy subjektivní hodnotou a závisí na argumentech, které se ukáží jako významnější pro konkrétní účely a pro každý konkrétní případ zvlášť.

Nyní, když trochu rozumíte, můžete se blíže seznámit se specifickými přístupy a metodami používanými při hodnocení:

PŘÍJMOVÝ PŘÍSTUP K OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

Důchodový přístup je založen na principu očekávání, který říká, že hodnota předmětu ocenění je určena výší budoucích užitků jeho vlastníka. Ocenění důchodovým přístupem předpokládá, že potenciální kupující posuzují výnosový předmět hodnocení z hlediska investiční atraktivity, tedy investiční objekt s cílem získat v budoucnu odpovídající výnos.

Výnosový přístup zahrnuje dvě metody: metodu přímé kapitalizace a metodu diskontovaných peněžních toků. Tyto metody se liší ve způsobu, jakým transformují toky příjmů.

Při použití metody kapitalizace příjmů se příjem za jedno časové období převádí na hodnotu nemovitosti, pokud je příjem z nemovitosti stabilní nebo se mění konstantním tempem růstu. Při použití metody diskontovaných peněžních toků se příjmy z navrhovaného využití nemovitosti počítají za několik prognózovaných let a jsou zohledněny výnosy z dalšího prodeje nemovitosti na konci prognózovaného období. Tato metoda se používá, když se příjmy v jednotlivých obdobích liší, tzn. nejsou stabilní.

• PVP (potenciální hrubý příjem);
• DVD (skutečný hrubý příjem);
• NOR (čistý provozní příjem);
• DP (pokladní doklady) po zaplacení úroků z úvěru.

Potenciální hrubý příjem (GPI) – příjmy, které lze získat z nemovitosti, při jejím 100% využití bez zohlednění všech ztrát a výdajů. PPV závisí na ploše posuzované nemovitosti a stanovené sazbě nájemného a počítá se pomocí vzorce:

PVD = S Sa, (4.2)

kde S je pronajatá plocha, m2;

C a – sazba nájemného za 1 m2.

Nájemní smlouva je hlavním zdrojem informací o nemovitostech generujících příjem. Nájem je poskytnutí nemovitosti nájemci (nájemci) za úplatu do dočasné držby a užívání. Právo na pronájem nemovitosti náleží vlastníkovi nemovitosti. Pronajímatelem mohou být osoby oprávněné zákonem nebo vlastník k pronájmu nemovitosti. Jedním z hlavních regulačních dokumentů upravujících nájemní vztahy je Občanský zákoník Ruské federace (kapitola 34).

Odhadce se v průběhu práce opírá o následující ustanovení nájemní smlouvy:

• smlouvou o nájmu budovy nebo stavby přechází na nájemce současně s převodem vlastnických a užívacích práv k této nemovitosti i užívací práva k té části pozemku, která je zabírána touto nemovitostí a je nezbytná pro jeho užívání, a to i v případě, že pozemek, na kterém se nacházejí pronajaté budovy nebo stavby, prodá jiné osobě;
• není-li ve smlouvě uvedena doba nájmu, považuje se nájemní smlouva za uzavřenou na dobu neurčitou;
• převod nemovitosti do nájmu není důvodem pro zánik nebo zrušení práv třetích osob k tomuto majetku. Při uzavírání nájemní smlouvy je pronajímatel povinen upozornit nájemce na všechna práva třetích osob k pronajaté věci (věcné břemeno, zástavní právo apod.). V opačném případě má nájemce právo požadovat snížení nájemného nebo ukončení smlouvy a náhradu škody.

Nájemní smlouva na budovu nebo stavbu:

• uzavřená písemně na dobu alespoň jednoho roku, podléhá státní registraci a považuje se za uzavřenou okamžikem takové registrace;
• stanoví smluvními stranami dohodnuté podmínky a výše nájemného, ​​bez nichž se nájemní smlouva považuje za neuzavřenou;
• provedl-li nájemce na vlastní náklady a se souhlasem pronajímatele úpravy na pronajaté věci, které jsou neoddělitelné bez újmy na věci, má právo po ukončení smlouvy na úhradu nákladů na tyto úpravy. vylepšení, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak. Náklady na neoddělitelné zhodnocení pronajatého majetku provedené nájemcem bez souhlasu pronajímatele nepodléhají náhradě;
• Nájemce má právo se souhlasem pronajímatele dát pronajatý majetek do podnájmu, poskytnout pronajatý majetek k bezplatnému užívání a také vložit jako vklad do základního kapitálu.

Sazba pronájmu zpravidla závisí na umístění nemovitosti, jejím fyzickém stavu, dostupnosti komunikací, době pronájmu atd.

Ceny pronájmu jsou:

• smluvní (definovaný nájemní smlouvou);
• trhu (typické pro daný segment trhu v daném regionu).

Tržní nájemné představuje sazbu převažující na trhu podobných nemovitostí, tzn. je nejpravděpodobnější nájemné, které by typický pronajímatel souhlasil s pronájmem a typický nájemník by souhlasil s pronájmem nemovitosti, což je hypotetická transakce. Sazby tržního nájmu se používají k ocenění bezúplatného vlastnictví, kdy nemovitost v podstatě vlastní, provozuje a užívá si ji sám vlastník (jaký by byl tok příjmů, kdyby byla nemovitost pronajímána). Sazba smluvního nájemného se používá k ocenění dílčích majetkových práv pronajímatele. V tomto případě je vhodné, aby znalec analyzoval nájemní smlouvy z hlediska podmínek jejich uzavření. Všechny nájemní smlouvy jsou rozděleny do tří velkých skupin:

• s pevnou sazbou nájemného (používá se v podmínkách ekonomické stability);
• s variabilní sazbou nájemného (revize nájemného během smluvního období se zpravidla provádí v podmínkách inflace);
• s úrokovou sazbou (kdy se k pevné částce plateb nájemného připočte procento z příjmu, který nájemce obdrží v důsledku užívání pronajaté nemovitosti).

Metoda kapitalizace příjmu Je vhodné použít v případě uzavření smlouvy s pevnou sazbou nájemného, ​​v ostatních případech je správnější použít metodu diskontovaných peněžních toků.

Skutečný hrubý příjem (DVD) - jedná se o potenciální hrubý příjem minus ztráty z nedostatečného využití prostoru a z výběru nájemného s připočtením dalších příjmů z běžného tržního užívání nemovitosti:

DVD = PVD – Ztráty + Ostatní výnosy. (4.3)

Obvykle jsou tyto ztráty vyjádřeny jako procento potenciálního hrubého příjmu. Ztráty se počítají sazbou stanovenou pro typickou úroveň řízení na daném trhu, tzn. Jako základ se bere tržní ukazatel. To je však možné pouze tehdy, pokud existuje významná informační základna o srovnatelných objektech. Pokud takový neexistuje, odhadce pro stanovení koeficientu nevyužitelnosti (nevyužití) analyzuje především zpětné a aktuální informace o posuzovaném objektu, tzn. stávající nájemní smlouvy podle délky trvání, četnosti jejich opětovného uzavírání, velikosti období mezi uplynutím jedné nájemní smlouvy a uzavřením další (doba, po kterou jsou jednotky nemovitosti volné) a na tomto základě vypočítá míra nedostatečného využití(Knd) nemovitosti:

Knd = (DpTs) / Na, (4,4)

D p – podíl nemovitých jednotek, na které jsou v průběhu roku obnoveny smlouvy;

T c – průměrná doba, po kterou je jednotka nemovitosti neobsazena;

N a – počet období pronájmu za rok.

Stanovení koeficientu nedostatečného využití se provádí na základě retrospektivních a aktuálních informací, pro výpočet odhadovaného ADV je proto nutné získaný koeficient upravit s ohledem na možné využití prostoru v budoucnu, které závisí na následující faktory:

• celková ekonomická situace;
• perspektivy rozvoje regionu;
• fáze cyklu realitního trhu;
• vztah mezi nabídkou a poptávkou v posuzovaném regionálním segmentu realitního trhu.

Míra obsazenosti se u různých typů nemovitostí (hotely, obchody, bytové domy atd.) liší. Při provozování nemovitostí je žádoucí udržovat vytížení na vysoké úrovni, protože značná část provozních nákladů je konstantní a nezávisí na úrovni zatížení.

K zatížení = 1 – K nd.

Odhadce provádí úpravu o ztráty při inkasu plateb, analyzuje retrospektivní informace o konkrétním objektu s následnou prognózou této dynamiky do budoucna (v závislosti na vyhlídkách rozvoje konkrétního segmentu realitního trhu v regionu):

Na základě historických a současných informací může odhadce vypočítat míru nedostatečného využití a ztrát při inkasu leasingových splátek, po nichž následují úpravy, aby předpověděl výši skutečného hrubého příjmu:

		P a + P nd
		PVD

kde K NDP je koeficient nedostatečného využití a ztrát při vybírání nájemného;

P a – ztráty při vybírání nájemného;

P nd – ztráty z nedostatečného využití prostoru;

PPV – potenciální hrubý příjem.

Kromě ztrát z nevyužívání je při inkasu nájemného nutné zohlednit i další příjmy, které lze spojit s běžným užíváním tohoto majetku za účelem obsluhy zejména nájemníků (např. příjmy z leasingu a parkoviště, sklad atd.) a není zahrnuto v nájemném.

Čistý provozní výnos (NOI) – skutečný hrubý příjem minus provozní náklady (OR) za rok (bez odpisů):

CHOD = DVD – NEBO. (4.7)

Provozní náklady jsou výdaje nezbytné k zajištění běžného fungování nemovitosti a reprodukce skutečného hrubého příjmu.

Provozní náklady se obvykle dělí na:

• podmíněně trvalé;
• podmíněně variabilní nebo provozní;
• náklady na výměnu nebo rezervy.

Podmíněné fixní náklady zahrnují výdaje, jejichž výše nezávisí na stupni provozní zátěže zařízení a úrovni poskytovaných služeb:

• daň z nemovitosti;
• pozemková daň;
• pojistné (platby za pojištění majetku);
• mzdy obslužného personálu (pokud jsou fixní bez ohledu na zatížení budovy) plus daně z toho.

Podmíněně variabilní náklady zahrnují výdaje, jejichž výše závisí na stupni provozní zátěže zařízení a úrovni poskytovaných služeb:

• utility;
• na údržbu území;
• na probíhající opravy;
• mzdy obslužného personálu;
• daně ze mzdy;
• náklady na bezpečnost;
• výdaje na správu (většinou je zvykem určovat výši výdajů na správu procentem ze skutečných hrubých příjmů) atp.

Výdaje, které se při vyměřování pro daňové účely nezohledňují:

• ekonomické a daňové odpisy, které jsou ve výpočtech výnosovou metodou považovány za kompenzaci a jsou považovány za součást míry kapitalizace, a nikoli za provozní náklad;
• obsluha úvěru je nákladem financování a nikoli provozním nákladem, tzn. financování by nemělo mít vliv na hodnotu nemovitosti (hodnocení předpokládá typické financování pro daný typ nemovitosti a vliv atypického financování by měl být vyloučen);
• daň z příjmu rovněž není provozním nákladem (jde o daň z příjmu fyzických osob, která může záviset na faktorech (forma vlastnictví, skladba vlastnických práv, daňové postavení vlastníka) nesouvisejících s oceňovanou nemovitostí);
• Dodatečné kapitálové struktury obvykle zvyšují výnosy, celkové náklady nebo prodlužují ekonomickou životnost. Náklady s nimi spojené nelze klasifikovat jako provozní;
• Provozní náklady vlastníka nemovitosti, které nevedou ke zvýšení příjmů z nemovitosti, se rovněž nepovažují za provozní náklady.

Náklady na výměnu zahrnují náklady na pravidelnou výměnu opotřebovaných zařízení (střešní krytina, podlahy, vodovodní armatury, elektrické instalace). Prostředky mají být rezervovány na účtu (ačkoli většina vlastníků nemovitostí to ve skutečnosti nedělá). Reprodukční rezervu vypočítá odhadce s přihlédnutím k hodnotě odepisovaného majetku, délce jeho životnosti a také! úroky připsané na peněžní prostředky nashromážděné na účtu. Nebude-li zahrnuta náhradní rezerva, bude čistý provozní výnos nadhodnocen.

V případech, kdy je nemovitost zakoupena za vypůjčené prostředky, odhadce používá tuto úroveň příjmu ve svých výpočtech jako peněžní příjmy před zdaněním.

Peněžní příjmy před zdaněním se rovnají ročnímu čistému provoznímu výnosu minus roční náklady na obsluhu dluhu, tzn. odrážejí peněžní příjmy, které vlastník nemovitosti ročně získává z jejího provozu.

Výpočet kapitalizačního poměru.

Existuje několik způsobů, jak určit míru kapitalizace:

• zohlednění úhrady kapitálových nákladů (upravené o změny hodnoty aktiva);
• metoda stlačování trhu;
• metoda propojeného investování nebo technika investiční skupiny.

Teoreticky by měl kapitalizační poměr běžného příjmu přímo nebo nepřímo zohledňovat následující faktory:

• kompenzace za riziko;
• kompenzace za správu investic;
• úprava o předpokládané zvýšení nebo snížení hodnoty aktiva.

Stanovení kapitalizačního poměru s přihlédnutím k úhradě kapitálových nákladů.

Kapitalizační poměr se skládá ze dvou částí:

1) míra návratnosti kapitálu (míra návratnosti investice), což je náhrada, která musí být vyplacena investorovi za použití finančních prostředků, s přihlédnutím k riziku a dalším faktorům spojeným s konkrétní nemovitostí;

2) míry návratnosti kapitálu, tzn. splacení částky počáteční investice. Navíc se tento prvek kapitalizačního poměru vztahuje pouze na odepisovatelnou část aktiv.

R cap = R up cap + R normální návrat, (4.8)

kde R cap je poměr kapitalizace,

R income cap – míra návratnosti kapitálu

R míra návratnosti – míra návratnosti kapitálu

– snížení hodnoty nemovitosti (odepisovatelná část majetku).

Míra návratnosti kapitálu ( R doh čepice ) se nejčastěji konstruuje pomocí kumulativní konstrukční metody:

Bezriziková míra návratnosti

Rizikové prémie nemovitostí

Prémie za nízkou likviditu nemovitostí

Ocenění za investiční management.

Bezriziková míra výnosu je úroková míra vysoce likvidních aktiv, tzn. Jedná se o sazbu, která odráží „skutečné tržní příležitosti pro investování finančních prostředků firem a jednotlivců bez jakéhokoli rizika nenávratnosti“.

Jako základní sazba se používá bezriziková sazba, ke které se připočítávají zbývající (dříve uvedené) složky - úpravy o různé druhy rizik spojených s charakteristikou oceňované nemovitosti.

Požadavky na bezrizikovou sazbu:

- návratnost nejlikvidnějších aktiv, která se vyznačují relativně nízkou mírou návratnosti, avšak s garancí návratnosti kapitálu;

- k dispozici investorovi jako alternativní investiční možnost.

K určení bezrizikové sazby můžete použít ruské i západní ukazatele pro bezrizikové transakce. Za bezrizikovou sazbu podle západních metod je považována míra návratnosti dlouhodobých (20 let) státních dluhopisů na světovém trhu (USA, Německo, Japonsko atd.). Při použití této bezrizikové sazby je nutné připočítat prémii za riziko investice v Rusku (riziko země). Tento výpočet bezrizikové sazby je přijímán v moderní oceňovací praxi, ale porušuje zásadu přístupu investorů k vysoce likvidním aktivům, protože ruské podniky nemohou vážně uvažovat o investování do dlouhodobých státních dluhopisů světového trhu jako alternativy. Tato bezriziková sazba byla u nás aktivně využívána v prvních fázích vývoje oceňování, neboť toto období se vyznačovalo nekritickým kopírováním západních zkušeností bez zohlednění ruských specifik. V dnešní době je výnos na OFZ a VEB často brán jako bezriziková sazba.

Úpravu rizika země obvykle počítají ratingové agentury. Tyto informace však odhadci nemají vždy k dispozici. V tomto případě může odhadce nezávisle určit riziko země pro Rusko pomocí vyvinutých schémat, ale míra subjektivity ve výpočtech se výrazně zvyšuje.

V procesu hodnocení je nutné vzít v úvahu, že nominální i reálné bezrizikové sazby mohou být rubl i cizí měna. Při přepočtu nominální sazby na reálnou a naopak je vhodné použít vzorec amerického ekonoma a matematika I. Fishera, který odvodil již ve 30. letech 20. století:

R n = R r + J inf + R r J inf, (4.9)

		R n – J inf
		1 + J inf

kde R n – nominální sazba;

R р – reálná sazba;

J inf – index inflace (roční míra inflace).

Je důležité poznamenat, že při použití nominálních důchodových toků musí být kapitalizační poměr a jeho složky vypočteny v nominálním vyjádření a při použití reálných důchodových toků - v reálném vyjádření.

Výpočet rizikových prémií:

• prémie za nízkou likviditu . Při výpočtu této složky je zohledněna nemožnost okamžité návratnosti vložených investic do nemovitosti a lze ji zohlednit v míře inflace pro typickou dobu expozice předmětů podobných té, která je oceňována na trhu;
• realitní riziková prémie . V tomto případě je zohledněna možnost náhodné ztráty spotřebitelské hodnoty předmětu a pojistné může být přijato ve výši pojistných příspěvků v pojišťovnách nejvyšší kategorie spolehlivosti;
• bonus za správu investic . Čím je investice riskantnější a složitější, tím kompetentnější management vyžaduje. Poplatek za správu investice je vhodné vypočítat s přihlédnutím ke koeficientu nevytíženosti a ztrát při vybírání nájemného.

Kapitalizační poměr zahrnuje míru návratnosti investice a míru návratnosti kapitálu. Pokud výše kapitálu investovaného do nemovitosti zůstane nezměněna a bude vrácena při dalším prodeji, není třeba vypočítat míru návratnosti.

Pokud se předpokládá změna hodnoty aktiva, pak je nutné vzít v úvahu návratnost jistiny kapitálu v poměru kapitalizace. Míra návratnosti kapitálu udává roční výši úhrady finančních prostředků investovaných do nemovitosti v případě, že je z nějakého důvodu predikována ztráta těchto prostředků (zcela nebo zčásti) během doby vlastnictví nemovitosti. Aby se počáteční investice vrátila, část čistého provozního výnosu se odloží do fondu obnovy pro rekapitalizaci.

Existují tři způsoby, jak vypočítat míru návratnosti kapitálu ( R normální návratnost ) :

• přímá návratnost kapitálu (kroužková metoda);
• návratnost kapitálu podle náhradního fondu a míry návratnosti investice (Inwoodova metoda), někdy se nazývá anuitní metoda;
• návratnost kapitálu na základě kompenzačního fondu a bezrizikové úrokové sazby (Hoskoldova metoda).

Ringova metoda.

Tuto metodu je vhodné použít, pokud se očekává, že jistina bude splacena ve stejných splátkách. Roční míra návratnosti kapitálu se vypočítá tak, že 100 % hodnoty aktiva se vydělí jeho zbývající dobou použitelnosti, tzn. Je to převrácená hodnota životnosti aktiva. Míra návratnosti je roční podíl původního kapitálu vloženého do bezúročného fondu obnovy:

R norma návratnost = 100 % / n, (4.11)

R cap = R dox cap + * 100 / n, (4,12)

kde n je zbývající ekonomická životnost v letech;

R return cap – míra návratnosti investice, %.

Příklad. Podmínky investice:

• doba – 5 let;
• R income cap – míra návratnosti investice 18 %;
• – 100%.

Řešení. Ringova metoda. Roční přímá míra návratnosti kapitálu bude 20 %, protože za 5 let bude odepsáno 100 % aktiv (100:5 = 20). V tomto případě bude kapitalizační poměr 38 % (18 % + 20 % = 38 %).

Inwoodova metoda používá se, pokud je kapitálový výnos reinvestován podle míry návratnosti investice. V tomto případě se míra návratnosti jako složka kapitalizačního poměru rovná faktoru náhradního fondu při stejné úrokové sazbě jako u investic.

Návrat normy R = SFF(n, Y), (4,13)

R cap = R dox cap + * SFF(n, Y), (4,14)

Kde SFF – faktor kompenzačního fondu SFF = Y / ((1+ Y ) n – 1) ;

Y – míra návratnosti investice (R ex cap).

Příklad. Podmínky investice:

• doba – 5 let;
• návratnost investice – 12 %.
• – 100%.

Řešení. Míra kapitalizace se vypočítá jako součet míry návratnosti investice ve výši 0,12 a faktoru kompenzačního fondu (pro 12 %, 5 let) ve výši 0,1574097. Kapitalizační poměr je 0,2774097

Hoskoldova metoda. Používá se, když je míra návratnosti počáteční investice poněkud vysoká, takže reinvestice při stejné míře je nepravděpodobná. Očekává se, že reinvestované prostředky obdrží výnos za bezrizikovou sazbu

R normální návratnost = SFF (P, Y b), (4,15)

R čepice = R dox čepice + * SFF ( P, Y b). (4.16)

Kde Y b — bezriziková sazba.

Příklad. Investiční projekt počítá s roční 12% návratností investice (kapitálu) po dobu 5 let. Částky návratnosti investice lze bezpečně reinvestovat se sazbou 6 %.

Řešení. Pokud je míra návratnosti kapitálu 0,1773964, což je faktor obnovy pro 6 % za 5 let, pak míra kapitalizace je 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Míra kapitalizace zahrnuje míru návratnosti investice a míru návratnosti kapitálu s přihlédnutím k podílu odepisující části majetku . Pokud výše kapitálu vloženého do nemovitosti zůstane nezměněna a bude vrácena při dalším prodeji, pak je podíl odepisované části majetku roven 0. Pokud je znám pokles hodnoty nemovitosti, pak postavíme náhradu fond speciálně pro kompenzaci odepisovatelné části aktiv. Pokud investor při investování do nemovitosti očekává, že její cena v budoucnu poroste, pak je nutné počítat se zvýšením hodnoty investice v míře kapitalizace.

Snížení hodnoty nemovitosti ( ), což se stane v P let, zohledňuje náklady na následný prodej nemovitosti v kapitalizačním poměru.

R cap = R up cap + * R normální návrat, (4.17)

0, pokud se hodnota posuzovaného předmětu nezmění,

Podíl, o který se plánuje snížení hodnoty předmětu ocenění, pokud se hodnota předmětu ocenění sníží,

= – podíl, o který se plánuje zvýšení hodnoty předmětu ocenění, pokud se hodnota předmětu ocenění zvýší.

Příklad. Předpokládá se, že nemovitost bude za 5 let prodána za 50 % původní ceny. Míra návratnosti investice je 12 %.

Řešení. Podle prstencové metody je míra návratnosti kapitálu 20 % (100 % : 5 let) 1/2 = 10 %. R cap = 0,1 (míra návratnosti kapitálu) + 0,12 (míra návratnosti investice) = 0,22 (22 %).

Podle Inwoodovy metody je míra návratnosti kapitálu určena vynásobením faktoru náhradního fondu procentuální ztrátou původní ceny nemovitosti.

50% ztráta 0,1574097 = 0,07887.

R cap = 0,07887 (výnosnost kapitálu) + 0,12 (výnosnost investic) = 0,19887 (19,87 %).

Příklad. Požadovaná míra návratnosti kapitálu je 12 %. Předpokládá se, že nárůst ceny po 5 letech bude 40 %.

Řešení. Pokud dojde ke zvýšení hodnoty investičních fondů, výnosy z prodeje zajistí nejen návratnost celého investovaného kapitálu, ale také část výnosu nutného k získání 12% míry návratnosti investice. Proto musí být kapitalizační poměr snížen, aby zohlednil očekávané kapitálové zisky. Vypočítejme výnosy příštích období: 0,4 0,1574 (faktor kompenzačního fondu na 5 let při 12 %) = 0,063. Výnosy příštích období se odečítají od míry návratnosti investic do kapitálu, a tak se stanoví kapitalizační poměr.

R cap = R y - podíl růst SFF (P, Y ),

R cap = 0,12 – 0,4 0,15474 = 0,0581 nebo 5,81 %.

Výpočet kapitalizačního poměru metodou tržního squeeze

Na základě tržních údajů o prodejních cenách a hodnotách NAV srovnatelných nemovitostí lze vypočítat poměr kapitalizace:

kde CHODi je čistý provozní příjem i-tého analogového objektu;

Сi je prodejní cena i-tého analogového objektu.

kde NORi je čistý provozní příjem i-tého analogového objektu;

Сi – prodejní cena i-tého analogového objektu.

Tato metoda nezohledňuje samostatně návratnost kapitálu a návratnost investic (tabulka 4.1).

Tabulka 4.1.

Výpočet kapitalizace ( R víčko ) metodou stlačování trhu

Index	Objekt
	№1 №1	№2	№3	№4
Prodejní cena, dolary	120000	90000	140000	75000
CHOD, dolary	20750	15000	25500	12000
Celkový koeficient kapitalizace	0,172	0,166	0,182	0,160
Průměrný celkový poměr kapitalizace
	0,17

Přes veškerou zdánlivou jednoduchost aplikace přináší tato metoda výpočtu určité potíže – informace o NPV a prodejních cenách spadají do kategorie „neprůhledných“ informací.

Výpočet kapitalizačního poměru metodou propojené investice.

Pokud je nemovitost zakoupena za použití vlastního a vypůjčeného kapitálu, musí poměr kapitalizace splňovat požadavky na návratnost pro obě části investice. Hodnota ukazatele je určena související investiční metodou nebo technikou investiční skupiny. Kapitalizační poměr pro vypůjčený kapitál se nazývá hypoteční konstanta a počítá se

Rm = DO / K (4,19)

kde Rm je hypoteční konstanta;

DO – roční splátky dluhové služby;

K – výše hypotečního úvěru.

Kapitalizační poměr vlastního kapitálu se vypočítá pomocí vzorce:

Celková kapitalizace je určena jako vážený průměr:

R = M R m + (1 – M) R e (4,21)

kde M je poměr hypotečního dluhu.

Příklad. Podíl vlastního kapitálu – 30 %; úroková sazba z úvěru – 12 %; úvěr byl poskytnut na 25 let; míra návratnosti vlastního kapitálu je 5 %, pak celková míra kapitalizace je:

a) trvalý hypoteční úvěr poskytovaný na 25 let se sazbou 12 % ročně - 0,127500;

b) celková míra kapitalizace se vypočítá pomocí vzorce 4.21:

R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Specifika metody kapitalizace příjmu jsou tedy následující:

• NPV za jedno časové období se převede na aktuální hodnotu;
• reverzní cena se nepočítá;
• Míra kapitalizace se pro nemovitosti počítá třemi způsoby:

- metoda stlačování trhu;

— způsob stanovení míry kapitalizace s přihlédnutím k úhradě kapitálových nákladů;

— způsob souvisejících investic.

Výhody metody kapitalizace výnosů spočívá v tom, že tato metoda přímo odráží tržní podmínky, protože při její aplikaci je zpravidla velké množství transakcí s nemovitostmi analyzováno z hlediska vztahu mezi příjmem a hodnotou a také při výpočtu kapitalizovaného příjmu je hypotetický je sestavena výsledovka, základní princip konstrukce, který je předpokladem o tržní úrovni využívání nemovitostí.

Nevýhody metody kapitalizace výnosů jsou to?

• jeho aplikace je obtížná, když neexistují žádné informace o tržních transakcích;
• Metodu nedoporučujeme používat, pokud je objekt nedokončený, nedosáhl úrovně stabilního příjmu nebo byl vážně poškozen v důsledku vyšší moci a vyžaduje seriózní rekonstrukci.

4.2. Metoda diskontovaných peněžních toků

Metoda diskontovaných peněžních toků (DCF) je složitější, podrobnější a umožňuje vyhodnotit objekt v případě přijetí nestabilních peněžních toků z něj a modelovat charakteristické rysy jejich příjmu.

Metoda DCF se používá, když:

• očekává se, že budoucí peněžní toky se budou výrazně lišit od současných;
• existují údaje odůvodňující velikost budoucích peněžních toků z nemovitostí;
• toky příjmů a výdajů jsou sezónní;
• Posuzovaná nemovitost je velký multifunkční komerční objekt;
• nemovitost je ve výstavbě nebo byla právě postavena a uvedena do provozu: (nebo uvedena do provozu).

Metoda diskontovaných peněžních toků je nejuniverzálnější metodou pro stanovení současné hodnoty budoucích peněžních toků. Peněžní toky se mohou libovolně měnit, být nerovnoměrné a mít vysokou míru rizika. To je způsobeno specifiky takového konceptu, jako je nemovitost. Nemovitosti kupuje investor především za určitými budoucími užitky. Investor pohlíží na nemovitost jako na soubor budoucích výhod a hodnotí její atraktivitu z hlediska toho, jak se peněžní hodnota těchto budoucích výhod porovnává s cenou, za kterou lze nemovitost koupit.

Metoda DCF odhaduje hodnotu nemovitosti na základě současné hodnoty příjmu, která se skládá z předpokládaných peněžních toků a zbytkové hodnoty.

Výpočtový algoritmus pro metodu DCF.

1. Stanovení předpovědního období.

Stanovení předpovědního období závisí na množství informací dostatečných pro dlouhodobé předpovědi. Pečlivě provedená prognóza umožňuje předvídat povahu změn peněžních toků na delší období.

V mezinárodní hodnotící praxi je průměrné období prognózy 5–10 let, pro Rusko bude typická hodnota období 3–5 let. Jedná se o realistické období, pro které lze učinit přiměřenou předpověď.

1. Prognóza peněžních toků z nemovitosti pro každý rok prognózy.

Prognózování částek peněžních toků, včetně reverze, vyžaduje:

— důkladná analýza na základě finančních výkazů předložených zákazníkem o příjmech a výdajích z nemovitosti v retrospektivním období;

— studium současného stavu trhu s nemovitostmi a dynamiky změn jeho hlavních charakteristik;

— prognóza výnosů a nákladů na základě rekonstruované výsledovky.

Při oceňování nemovitostí metodou DCF se počítá několik druhů příjmů z nemovitosti:

1) potenciální hrubý příjem;

2) skutečný hrubý příjem;

3) čistý provozní výnos;

4) peněžní tok před zdaněním;

5) cash flow po zdanění.

Peněžní tok po zdanění je peněžní tok před zdaněním minus platby daně z příjmu vlastníka nemovitosti.

V praxi ruští odhadci diskontují příjem namísto peněžních toků:

• CHOD (označující, že nemovitost je přijata jako nezatížená dluhovými závazky),
• čistý peněžní tok minus provozní náklady, daň z pozemků a rekonstrukce,
• zdanitelný příjem.

Vlastnosti výpočtu cash flow při použití metody.

• Daň z nemovitosti (daň z nemovitosti), která se skládá z daně z pozemků a daně z nemovitosti, musí být odečtena od skutečného hrubého příjmu v rámci provozních nákladů.
• Ekonomické a daňové odpisy nejsou skutečnou hotovostní platbou, takže zohledňování odpisů při prognózování příjmů je zbytečné.
• Kapitálové investice musí být odečteny od čistého provozního příjmu, aby se získal peněžní tok, protože se jedná o skutečné hotovostní platby, které prodlužují životnost zařízení a hodnotu reverzních nákladů.
• Pokud se odhaduje investiční hodnota nemovitosti (pro konkrétního investora), musí být od čistého provozního výnosu odečteny platby za úvěrové služby (úrokové splátky a splátky dluhu). Při posuzování tržní hodnoty nemovitosti není nutné odečítat platby za obsluhu úvěru.
• Provozní náklady vlastníka nemovitosti musí být odečteny od skutečného hrubého příjmu, pokud směřují k zachování nezbytných vlastností nemovitosti.

Tím pádem:

DVD = PVD – Ztráty z neobsazenosti a inkasa nájemného + Ostatní příjmy (4,22)

CHOD = DVD - NEBO - Obchodní výdaje vlastníka nemovitosti spojené s nemovitostmi (4.23)

Cash flow před zdaněním = NPV – Kapitálové investice – Obsluha úvěru + Růst úvěru. (4,24)

Cash Flow po zdanění u nemovitosti = Cash Flow před zdaněním – platby daně z příjmu vlastníka nemovitosti. (4,25)

1. Výpočet nákladů na reverzi.

Reverze je zbytková hodnota předmětu, když tok příjmů ustane.

Náklady na reverzi lze předvídat pomocí:

1) stanovení prodejní ceny na základě analýzy současného stavu trhu, sledování nákladů na podobné objekty a předpoklady ohledně budoucího stavu objektu;

2) vytváření předpokladů ohledně změn hodnoty nemovitosti během doby vlastnictví;

3) kapitalizace příjmů za rok následující po roce konce období prognózy s použitím nezávisle vypočítané míry kapitalizace.

1. Stanovení diskontní sazby.

"Diskontní sazba je úroková sazba používaná k výpočtu současné hodnoty peněžní částky přijaté nebo zaplacené v budoucnu."

Diskontní sazba odráží vztah mezi rizikem a výnosem a také různé typy rizik spojených s nemovitostmi.

Míra kapitalizace je míra použitá ke snížení toku příjmů na jednu hodnotu. Tato definice však podle našeho názoru dává pochopení matematické podstaty tohoto ukazatele. Z ekonomického hlediska poměr kapitalizace odráží míru návratnosti investora.

Teoreticky by diskontní sazba pro nemovitost měla přímo či nepřímo zohledňovat následující faktory:

• kompenzace za bezrizikové, likvidní investice;
• kompenzace za riziko;
• kompenzace za nízkou likviditu;
• kompenzace za správu investic.

Vztah mezi nominálními a reálnými sazbami vyjadřují Fisherovy vzorce.

Peněžní toky a diskontní sazba si musí vzájemně odpovídat a musí být vypočítány stejným způsobem. Výsledky výpočtu současné hodnoty budoucích peněžních toků v nominálním i reálném vyjádření jsou stejné.

V západní praxi se pro výpočet diskontní sazby používají následující metody:

1) kumulativní konstrukční metoda;

2) metoda porovnávání alternativních investic;

3) metoda izolace;

4) metoda monitorování.

Kumulativní stavební metoda vychází z předpokladu, že diskontní sazba je funkcí rizika a je vypočítána jako součet všech rizik, která jsou vlastní každé konkrétní nemovitosti.

Diskontní sazba = Bezriziková sazba + Riziková prémie.

Riziková prémie se vypočítá sečtením rizikových hodnot spojených s danou nemovitostí.

Kumulativní konstrukční metoda je podrobně popsána v části 4.1. této příručky při výpočtu míry návratnosti kapitálu jako součásti ukazatele kapitalizace metodou úhrady kapitálových nákladů.

Metoda srovnání alternativních investic používá se nejčastěji při výpočtu investiční hodnoty nemovitosti. Diskontní sazbu lze vzít takto:

— výnos požadovaný investorem (stanovený investorem);

— očekávaná ziskovost alternativních projektů a finančních nástrojů, které má investor k dispozici.

Způsob výběru – diskontní sazba jako složená úroková sazba je vypočítána na základě údajů o uskutečněných transakcích s obdobnými objekty na realitním trhu. Tato metoda je poměrně pracná. Mechanismus výpočtu spočívá v rekonstrukci předpokladů o velikosti budoucích příjmů a následném porovnání budoucích peněžních toků s počáteční investicí (pořizovací cenou). V tomto případě se bude výpočet lišit v závislosti na množství prvotních informací a velikosti posuzovaných práv.

Diskontní sazbu (na rozdíl od sazby kapitalizace) nelze získat přímo z údajů o prodeji, protože ji nelze vypočítat bez identifikace očekávání kupujícího ohledně budoucích peněžních toků.

Nejlepší možností pro výpočet diskontní sazby pomocí alokační metody je pohovor s kupujícím (investorem) a zjistit, jaká sazba byla použita pro stanovení prodejní ceny a jak byla sestavena předpověď budoucích peněžních toků. Pokud odhadce plně obdržel informace, které ho zajímají, pak může vypočítat vnitřní míru návratnosti (konečnou návratnost) podobného objektu. Při stanovení diskontní sazby se bude řídit výslednou hodnotou.

Přestože je každá nemovitost jedinečná, za určitých předpokladů je možné získat diskrétní diskontní sazby, které jsou konzistentní s celkovou přesností prognózy pro budoucí období. Je však třeba vzít v úvahu, že nákupní a prodejní transakce takových srovnatelných předmětů by měly být vybírány jako podobné, jejichž stávající využití je nejlepší a nejefektivnější.

Obvyklý algoritmus pro výpočet diskontní sazby pomocí alokační metody je následující:

• modelování pro každý analogový objekt za určité časové období podle scénáře nejlepšího a nejefektivnějšího využití toků příjmů a výdajů;
• výpočet míry návratnosti investice do objektu;
• zpracovat výsledky získané jakoukoli přijatelnou statistickou nebo expertní metodou tak, aby se charakteristiky analýzy dostaly k posuzovanému objektu.

Metoda sledování je založena na pravidelném sledování trhu, sledování hlavních ekonomických ukazatelů investic do nemovitostí na základě transakčních dat. Tyto informace je třeba shromažďovat v různých segmentech trhu a pravidelně je zveřejňovat. Taková data slouží jako vodítko pro odhadce a umožňují kvalitativní srovnání získaných vypočítaných ukazatelů s průměrem trhu, kontrolu platnosti různých typů předpokladů.

Pokud je nutné zohlednit dopad rizika na výši výnosu, měly by být provedeny úpravy diskontní sazby při oceňování jednotlivých nemovitostí. Pokud je příjem generován ze dvou hlavních zdrojů (například ze základního nájemného a úrokových prémií), z nichž jeden (základní nájemné) lze považovat za garantovaný a spolehlivý, použije se na něj jedna sazba příjmu a druhý zdroj se diskontuje. vyšší sazbou (takže velikostní procentuální přirážky závisí na objemu obratu nájemce a jsou nejistou hodnotou). Tato technika umožňuje zohlednit různé stupně rizika při generování příjmů z jedné nemovitosti. Analogicky lze vzít v úvahu různé stupně rizika získání příjmu z nemovitosti v průběhu let.

Ruští odhadci nejčastěji počítají diskontní sazbu pomocí kumulativní metody (vzorce). To se vysvětluje největší jednoduchostí výpočtu diskontní sazby pomocí kumulativní konstrukční metody v současných podmínkách realitního trhu.

nemovitost

K určení nejlepšího a nejefektivnějšího využití (BHEI) se používá důchodový přístup. Zvažme použití metody kapitalizace příjmu při stanovení LNEI.

Příklad. Vyžaduje se analýza nejlepšího a nejefektivnějšího využití nebytových prostor.

Analýza nejlepšího a nejlepšího použití se provádí kontrolou, zda uvažované případy použití splňují následující kritéria:

• legislativní povolení;
• fyzická proveditelnost;
• finanční proveditelnost;
• maximální účinnost.

Pozemek není ve vlastnictví vlastníka posuzované nemovitosti. Vlastník nebytového prostoru má právo užívat část pozemku pod domem, kde se nebytový prostor nachází, a to podle výměry tohoto prostoru v poměru k celkové výměře prostory umístěné v domě.

Současné využití pozemku je tedy jediné zákonem povolené, a tedy nejúčinnější.

Přejděme k rozboru nejlepšího a nejefektivnějšího využití nebytových prostor.

Možné způsoby využití nebytových prostor: kancelář, restaurace nebo kavárna, obchod.

Fyzicky proveditelné použití: Všechny možnosti jsou fyzicky proveditelné.

Finančně schůdné využití: Vzhledem k umístění a velikosti nebytových prostor mohou být ekonomicky výhodné všechny tři varianty.

Maximální účinnost. Kritériem pro maximální efektivitu je kladná návratnost vloženého kapitálu, tzn. výnos rovný nebo vyšší než náklady na náhradu nákladů na údržbu, finanční závazky a návratnost vlastního kapitálu.

Tabulka 4.2.

	Případ použití	kancelář	Restaurace/ kavárna	prodejna
1.	Plocha pokoje, m2	240	240	240
2.	Tržní nájemné, $/m2 za rok	200	150	126
3.	Potenciální hrubý příjem, $ řádek 1 * řádek 2	48 000	40 800	30 240
4.	Ztráty z nedostatečného využití a výpadku plateb nájemného, ​​%	25	20	8
5.	Skutečný hrubý příjem, $ řádek 3*(1 – řádek 4/100)	36 000	32 640	27 821
6.	Provozní náklady, $ za obchod 210 $ měsíčně, za kancelář a restauraci jako % skutečného hrubého příjmu	20%	15%	2520
7.	Čistý provozní výnos, $ p.5 – p.6	28 800	27 744	25 301
8.	Míra kapitalizace, % (obvykle stanovena metodou tržní extrakce)	19,75	19,75	19,75
9.	Náklady na rekonstrukci nebo opravu, $ Obchod potřebuje urgentní opravy, odhadem 2000 $. Pro kancelář a restauraci je nutné provést kompletní rekonstrukci, odhadem 120 a 100 $/m2	28 800	24 000	2 000
10.	Hodnota nemovitosti, $ str.7/str.8 – str.9	117 022	116 476	126106

Finanční proveditelnost do značné míry závisí na nabídce a poptávce a lokalitě, které určují charakteristiky, jako je hrubý příjem, provozní náklady, ztráty atd. Čistý provozní příjem oprávněného případu užití musí splňovat požadovanou míru návratnosti.

Využívání nebytových prostor jako prodejny je ekonomicky výhodnější a méně rizikové. Vzhledem k tomu, že přeskupení prostor povede ke zvýšení nájemného, ​​bude to mít za následek nedostatečné využití nájemních prostor při rekonstrukci, zvýšení provozních nákladů, zvýšené riziko nevyužití prostor a zvýšení investic ve výši rekonstrukce.

Nejlepší a nejefektivnější využití předmětu: využít jako prodejnu.

Při výpočtu tržní hodnoty posuzovaných nebytových prostor v rámci výnosového přístupu budeme vycházet z využití posuzované nemovitosti jako prodejna.

Uvažujme použití metody diskontovaných peněžních toků jako součást výnosového přístupu k posouzení tržní hodnoty nemovitosti.

Výhledové období je 4 roky, termín hodnocení je 1. ledna 2005. Peněžní toky budou vypočítány během prognózovaného období 2005-2008. a první rok období po prognóze (2009) ke stanovení hodnoty budoucího dalšího prodeje (reverze).

Tabulka 4.3.

№ p/p	Název indikátoru	Poznámka	Jednotka Měření	Změna podle roku
				2005	2006	2007	2008	2009
1.	Pronajatá plocha	dle podkladů k předmětu posouzení	m 2	240	240	240	240	240
2.	Pronajmout si	podle tržních údajů	za rok $/m2	126	127,3	128,5	129,8	131,1
3.	Zvýšení nájemného za rok	podle tržních údajů	%/rok		1,0	1,0	1,0	1,0
4.	Potenciální hrubý příjem	str.1*str.2	$/rok	30240	30552	30840	31152	31464
5.	Sleva při obsazení a neplacení	dle údajů trhu je sleva vyšší při hledání nájemce, pak je stabilní	%/rok	10	5	5	5	5
6.	Skutečný hrubý příjem	strana 4*(1-	$/rok	27216	29024	29298	29594	29891
7.	Srážky z odpisů	podle účetních údajů	$/rok	740	740	740	740	740
8.	Zůstatková účetní hodnota	podle účetních údajů	$	51 282	50 542	49 802	49 062	48 322
9.	Daň z nemovitosti	1,00 % z účetní hodnoty	$/rok	513	505	498	491	483
13.	Provozní náklady za měsíc	podle údajů o objektu	$/měsíc	210
14.	Změna provozních nákladů	podle tržních dat, podle objektových dat	%/rok		5,0	4,0	3,0	3,0
15.	Provozní náklady	strana 13*12*	$/rok	2520	2646	2621	2596	2596
16.	Nouzové opravy	na základě odhadu opravy	$/rok	2000
17.	Čistý provozní výnos	str. 6- str. 9 – str. 15 –	$/rok	22183	25873	26179	26508	26812
18.	Diskontní sazba (Std.)	kumulativní stavební metoda	%	Bezriziková sazba -7 % (vklad Sberbank), prémie za investice do nemovitostí - 2,2 % (podle Ingosstrachu), prémie za nízkou likviditu (2,5 % expert), prémie za správu investic - 2,5 % (expert) Diskontní sazba = 7 + 2,2 + 2,5 + 2,5 = 14,2 % nebo 0,142 (pro výpočty)
19.	Slevový koeficient	1/(1+St.d.) str		0,8757	0,7668	0,6714	0,5879	0,5148
20.	Současná hodnota peněžních toků prognózovaného období	Strana 17*	$	19425	19839	17578	15585
21.	Míra kapitalizace	vypočítané metodou tržního squeeze	%	19,75
22.	Cena reverze	Vypočteno metodou kapitalizace příjmů CHOD 2009 /Kcap	$					135757
23.	Současné náklady na reverzi	Strana 23*	$					69893
24.	Tržní hodnota nemovitosti	Součet současné hodnoty peněžních toků prognózovaného a poprognózního období	$	(19425 + 19839 + 17578+ 15585) + 69893 =

V závislosti na konkrétních podmínkách ocenění může kapitalizační poměr zahrnovat dva hlavní prvky:

On – návratnost investice (nebo míra návratnosti)

Of je čistá míra návratnosti investic (návratnost kapitálu nebo míra návratnosti).

Kapitalizační poměr R by tedy měl zajistit investorovi příjem z investovaných prostředků a jejich návratnost. Můžeme říci, že kapitalizační poměr zahrnuje diskontní sazbu a míru návratnosti kapitálu. Pro stanovení míry návratnosti investice On jako součást kapitalizačního poměru je nutné určit diskontní sazbu pro vlastní kapitál použitím modelu oceňování kapitálových aktiv (CAPM) nebo kumulativní konstrukční metody.

Postup aplikace těchto metod je uveden výše.

Je třeba poznamenat, že v případě, že:

• - v procesu provozu se hodnota podniku po celé prognózované období nemění a návratnost počáteční investice nastává v okamžiku jejího dalšího prodeje - celý tok příjmů lze považovat za příjem z investice;
• - nebo pokud má podnik neomezenou životnost, a proto generuje nekonečný peněžní tok, míra návratnosti se může rovnat míře kapitalizace.

Protože je však tato metoda použitelná při předpovídání malých, stabilních temp růstu, lze míru návratnosti určit pomocí následujícího vzorce:

оn = d - q, (11)

kde on je míra návratnosti investice;

d - diskontní sazba;

Pokud je kapitalizovaná základna stanovena na základě retrospektivních údajů o vývoji společnosti, pak se pro výpočet míry návratnosti použije jiný vzorec:

оn = d - q, (12)

Kde on je míra návratnosti investic;

d - diskontní sazba;

q - stabilní dlouhodobá tempa růstu.

Pojďme se zamyslet nad postupem pro výpočet míry návratnosti investice Of. Chcete-li to provést, zvažte následující možné vztahy mezi poměrem kapitalizace R a mírou návratnosti investic:

• 1) R = zapnuto
• 2) R>zapnuto

R = on, to znamená, že kapitalizace příjmu se provádí pouze při míře návratnosti investice (on), přičemž of=0.

Tento vztah, jak je uvedeno výše, může nastat v následujících případech. Za prvé, pokud se během provozu nepředpokládá žádná změna hodnoty podniku, dojde k návratu této hodnoty v době dalšího prodeje podniku. Celý tok příjmů je pak návratnost investice. Za druhé, pokud má podnik neomezenou životnost, v důsledku čehož dochází k jednotnému nekonečnému peněžnímu toku.

R > on, tento poměr se objeví, když je předpovídána úplná nebo částečná ztráta obchodní hodnoty během provozu. Pak by měl kapitalizační poměr zajistit nejen příjem výnosů z investic, ale i návratnost (rekapitalizaci) vložených prostředků.

R< on, когда в процессе эксплуатации прогнозируется увеличение стоимости бизнеса, то есть цена покупки будет меньше цены перепродажи.

V tomto případě, stejně jako v prvním případě, bude návratnost investice zajištěna prostřednictvím výnosů z dalšího prodeje.

Existují 3 způsoby, jak určit čistou návratnost:

• 1. Prstencová metoda (přímá).
• 2. Hoskoldova metoda (rekapitalizace za bezrizikovou úrokovou sazbu).
• 3. Inwoodova metoda (rekapitalizace na základě ukazatele rentability).

Prstencová metoda předpokládá, že částka investovaná do podnikání je ročně splacena rovným dílem.

Mluvíme o klesajícím toku příjmů, protože... přírůstek na jde do zbývajícího nevyplaceného základu. Celkové příjmy klesají, to znamená, že tato metoda je použitelná pro snižování toků s rovnoměrným výnosem kapitálu. Metoda se používá u vysoce rizikových investic, kdy není plná záruka dalšího rozvoje podnikání.

V tomto případě je of definován následovně:

Z = 1/n, (13)

kde n je počet období.

Hoskoldova metoda se používá v případech, kdy mluvíme o vysoce ziskovém podnikání, a tedy o vysoce ziskové investici. Tyto investice přitahují další investory, a proto jsou reinvestice se stejnou mírou návratnosti jako původní investice nepravděpodobné. Proto musí být ve výpočtech použita snížená míra návratnosti. V tomto případě se výpočet míry návratnosti kapitálu provádí pomocí faktoru kompenzačního fondu při bezrizikové sazbě. Například: je zakoupen předmět, který dnes dává příjem 40%. Uvažovaná doba provozu je 5 let. Průměrná tržní návratnost podobných investic je 15 %. Určete: a) poměr kapitalizace.

n = 5, on=40, of = 6. funkce, 15i, 5n = 0,1483156.

R = 0,4 + 0,1483156 = 0,5483156.

Metoda Inwood se používá, když je kapitál vrácen z náhradního fondu se stejnou mírou návratnosti, jako je návratnost investice. V tomto případě se návratnost investice rovná průměrnému tržnímu výnosu.

V tomto případě hovoříme o anuitním výnosu kapitálu, kdy ziskovost oceňovaného podniku odpovídá průměrné tržní výnosnosti kapitálu.

Příklad: investiční objekt vynáší 12 % ročně. Průměrná tržní míra návratnosti také dává 12 % (investice jsou považovány za bezrizikové). Výpadek příjmu v tomto případě nehrozí. Doba vlastnictví - 5 let. Určete, jaká by mohla být hodnota tohoto podniku, pokud jeho roční příjem je 100 000.

V = I/R, R = zapnuto + of,

on= 0,12, of = 6. funkce, 12i, 5n = 0,1574097.

R = 0,12 + 0,1574 = 0,2774.

V = 100 000 / 0,2774 = 360 490.

Poměr< on возможно в случае прогнозирования увеличения стоимости бизнеса в процессе его эксплуатации, то есть когда цена покупки будет меньше цены перепродажи.

Poté je návratnost investice zajištěna výnosem z dalšího prodeje podniku. V tomto případě bude návratnost investice, určená na základě míry návratnosti investice, sestávat z běžného příjmu a výnosů příštích období jako součásti výnosů z dalšího prodeje podniku.

Aby se to vzalo v úvahu, je nutné odečíst od míry návratnosti investice součin míry růstu aktiv faktorem náhradního fondu při bezrizikové sazbě.

Například: Míra návratnosti investičního objektu je 18 %. Průměrná tržní míra návratnosti je rovněž 18 %.Náklady na nemovitost se během 4 let zvýší o 10 %. Určete, jaká by mohla být hodnota tohoto podniku, pokud jeho roční příjem je 200 000.

V = I/R, R = zapnuto - 10 % z.

on= 0,18, of = 6. funkce, 18i, 4n = 0,1917.

R = 0,18 - 0,1 x 0,1917 = 0,161.

V = 200 000 / 0,161 = 1242236.

Pro výpočet poměru kapitalizace lze tedy použít následující vzorce:

a) pokud se v budoucnu předpokládá mírný pokles hodnoty podniku

R = Оn + К x Оf,

kde K je koeficient změny obchodní hodnoty;

b) pokud existuje prognóza růstu hodnoty podniku v budoucnu